沙特工业城市是支撑该国在沙特2030愿景下推进工业多元化的制造业和物流园区，主要包括朱拜勒、延布、拉斯海尔、苏代尔，以及利雅得、达曼和吉达周边的MODON主要园区。这一网络涵盖重工业综合体、MODON制造业园区和较新的经济特区，为投资者勾勒沙特产能的地理分布。核心体系由两家机构运营：朱拜勒和延布皇家委员会管理支撑石化、炼油及矿产加工的重工业大型综合体；沙特工业城市和技术区管理局（MODON）运营遍布全国各地区的37座工业城市，园区内工厂、服务合同和物流租户合计约9557个，雇用超过50万名工人。此外，经济城市与特别区管理局（ECZA）负责监管2023年推出的四个经济特区。这些特区采用不同的优惠政策组合，旨在吸引先进制造、云计算和物流领域的外国直接投资。
这些园区共同承载国家工业发展和物流计划（NIDLP）所依托的产能。该计划在2024年对非石油GDP贡献9860亿沙特里亚尔（2630亿美元），并以到2030年将制造业在GDP中的占比提高至约20%为目标。它们也是沙特公共投资基金（PIF）、沙特阿美、SABIC和马登在沙特部署工业资本开支的主要渠道。本文梳理沙特对工业依赖程度最高的城市、运营机构的层级，以及推动2030年前下一轮产能扩张的项目。
MODON：主要园区运营机构
MODON即沙特工业城市和技术区管理局，成立于2001年，目的是整合此前由工业部管理、分散在各地的工业园区。如今它运营37座工业城市，另有一批正在开发。其职责范围明确，但资本需求高：交付配套完善的工业用地、道路、供水、污水处理、电力、电信设施和一站式许可窗口，再由民营运营商在地块上建设工厂。
2025年的数据说明了MODON何以成为沙特制造业的关键支点。当年MODON园区吸引的投资约为300亿沙特里亚尔（80亿美元），同比增长25%。新增外国直接投资翻番，超过120亿沙特里亚尔（32亿美元）。设施数量——包括工厂、预建厂房、物流租户和服务合同——增至9557个，其中预建工业单元达2244个。据报，MODON园区雇用约51.7万名工人，其中约20万为沙特公民，其余为外籍工人。
2025年投资结构的变化颇能说明问题。工业投资增长16%，达到220亿沙特里亚尔；MODON技术区内的技术投资激增140%，超过70亿沙特里亚尔；物流投资增长35%，达到5.53亿沙特里亚尔；园区内服务业又新增7.48亿沙特里亚尔投资。这表明，MODON不再只是服务于低利润率建材和食品加工企业的土地储备方，也日益成为先进制造、靠近工业用电负荷的数据中心，以及连接整个网络的第三方物流设施的园区业主。
MODON按需求布局。利雅得的三座工业城市（利雅得一、二、三期，其中三期仍在首都以南扩建）最接近全国最大的消费市场。达曼的工业城市聚集在东部省的石化和能源产业生态附近。吉达的工业城市服务红海贸易走廊，以及西部地区由朝觐和副朝带动的食品与消费品需求。哈伊勒、盖西姆、塔布克、阿西尔、奈季兰、吉赞和焦夫的较小MODON园区则支撑地区就业，防止工业活动完全集中在中部和东部。
2025年底，MODON推出Motamim计划，深化基础产业（石化、金属）与下游制造业租户之间的衔接。该计划将产品承购对接制度化，鼓励供应商在龙头生产商周边集聚，并使MODON的土地分配与可验证的产业整合挂钩，而非仅仅追求租金收入。
朱拜勒工业城：石化中心
朱拜勒工业城位于达曼以北约100公里的阿拉伯湾沿岸，是全球同类工业园区中规模最大的一个。它占地超过1000平方公里，估计单独贡献沙特GDP的约7%。这座城市于20世纪70年代中期作为朱拜勒和延布皇家委员会的两大旗舰项目之一开始规划，此后持续扩张。
截至2025年底，皇家委员会管理的朱拜勒和延布工业城市累计工业投资超过1.5万亿沙特里亚尔（4000亿美元），其中朱拜勒占较大份额。沙特阿美于2020年收购、由PIF控制的化工巨头SABIC，将其在沙特16座生产工厂中的13座设在朱拜勒工业城，包括与埃克森美孚、三菱、住友和壳牌在延布及朱拜勒地区的合资项目。该综合体以全球级规模生产乙烯、聚乙烯、聚丙烯、单乙二醇（MEG）、甲醇、氨、尿素及众多衍生品。
沙特阿美在朱拜勒的下游业务同样庞大。沙特阿美—道达尔炼油和石化公司（SATORP）运营一座日产46万桶的炼油厂，并与道达尔能源合作推进2022年宣布的大型石化扩建项目，计划整合年产165万吨乙烯的产能。朱拜勒综合体还汇集Saudi Kayan、Petro Rabigh和Sadara合资企业；其中部分业务经由延布和拉比格开展，但技术与商业运营总部设在朱拜勒。
朱拜勒与其他沙特工业基地的结构性差异在于其高度整合。管道网络直接将乙烷、丙烷和石脑油从沙特阿美的天然气处理厂输往裂解装置，无须卡车运输。蒸汽、电力、氢气和工业气体通过专用公用设施走廊在厂区间共享。与城市一体化的法赫德国王工业港承担大规模散装化学品和石油出口，其规模难以在较小园区后期复制。朱拜勒还拥有超过35万居民，是全球少数发展到足以自给自足的中等城市规模的规划工业城市之一。
延布工业城：红海支点
延布工业城位于吉达西北约350公里的红海沿岸，是朱拜勒在西部的对应园区。它占地约606平方公里，是东西管道的西端终点。该管道将沙特阿美的原油和天然气液从东部省横贯全国输送过来。这一管道区位是该城最重要的战略资产：它为沙特提供了绕开霍尔木兹海峡的红海出口通道，也使延布炼油和石化综合体能够从供应朱拜勒的同一生产体系获取原料。
延布拥有三座大型炼油厂：沙特阿美全资拥有的延布炼油厂、与埃克森美孚合资且日处理能力约40万桶的SAMREF，以及沙特阿美与中国石化合资、日处理能力约43万桶的YASREF。2024年底，埃克森美孚、沙特阿美和SAMREF签署合资框架协议，评估对SAMREF炼油厂进行重大升级并扩展为一体化石化综合体的方案，呼应正在重塑全球炼油业的原油制化学品趋势。中国石化和沙特阿美也宣布在YASREF推进平行的石化扩建，即所谓“Yasref+”项目，将蒸汽裂解和下游化工整合进现有炼油业务。
延布的石化租户包括Yanbu National Petrochemical Company（Yansab）、Saudi Yanbu Petrochemical Company（Yanpet）以及SABIC关联的聚合物和中间产品工厂。该城还设有与马登铝土矿至铝制品价值链相连的矿产加工区，以及不断扩大的塑料转化加工和特种化学品中小企业集群。延布以出口为导向，绝大多数产品经由延布的法赫德国王工业港运出。这使其尤其易受全球大宗商品周期影响，但也意味着延布历来是沙特首创型裂解装置、炼油厂和一体化综合体项目的试验场。
拉斯海尔：矿产与金属工业城
拉斯海尔工业城位于朱拜勒以北约90公里的阿拉伯湾沿岸，是沙特专门规划的矿产与金属产业中心。皇家委员会在21世纪头十年后期将其指定并开发为马登（沙特阿拉伯矿业公司）主导的一体化铝和磷酸盐价值链基地。
拉斯海尔铝业综合体是全球规模最大的全产业链一体化铝生产基地。它将铝土矿精炼、氧化铝精炼、原铝冶炼、轧制和下游加工集中在同一工业园区。原铝年度产量指引为85万至115万吨。磷酸盐综合体同样高度整合：磷矿石从沙特北部Al-Jalamid矿区经马登专用货运铁路运输约1400公里至拉斯海尔，再加工为磷酸二铵（DAP）和磷酸铵肥料，出口印度、巴西等农业市场。马登还在当地运营一座黄金精炼厂。
2025年，马登宣布计划在随后十年为八个大型项目投入约1100亿美元资本开支，明确目标是使磷酸盐和黄金业务规模扩大至三倍、铝业务规模扩大至两倍。拉斯海尔将承接其中相当大一部分支出。皇家委员会还在ECZA框架下设立拉斯海尔经济特区，在现有矿业城市的基础上叠加税收和海关优惠，以吸引造船、修船和下游金属制造领域的国际租户。由沙特阿美、Bahri、Lamprell和现代重工合资的International Maritime Industries造船厂是这一扩展中的旗舰投资。将造船与钢铁、铝生产集聚，旨在实现“王国内总价值增值”（IKTVA）计划的本地含量目标。
苏代尔工业城：国防与中端技术制造
苏代尔工业城沿盖西姆公路，位于利雅得以北约150公里，按占地面积计算是MODON最大的单体开发项目之一。它最初被定位为服务中部地区的综合工业城市，此后逐渐转向沙特军事工业及相邻先进制造业的优先园区。
由PIF拥有的沙特军事工业公司（SAMI）体系将苏代尔确立为其主要生产基地。SAMI的任务是到2030年将沙特国防工业本地化率提高至50%；2024年这一比例约为19.4%。从19%提高至50%需要大量实体产能，而苏代尔正是这些产能的建设地点。与洛克希德·马丁、波音、BAE Systems、泰雷兹、纳万蒂亚等企业成立的合资项目，或已在苏代尔运营，或正在建设，业务覆盖雷达系统、弹药、装甲车辆、无人机、复合材料结构和电子设备。2024年成立的SAMI Composites LLC也位于苏代尔集群。
苏代尔还吸引了非国防制造商，原因包括接近利雅得、MODON定价下充裕的土地供应以及不断扩大的物流基础。该城被列为沙特推动电动汽车与电池本地化的优先地点之一。与此同时，PIF支持的Lucid Motors在阿卜杜拉国王经济城运营沙特组装厂，更广泛的汽车产业集群也越来越多地考虑在苏代尔建设零部件工厂。
其他值得关注的MODON工业城市
除上述重点园区外，另有几处MODON工业城市对特定行业具有重要意义。
**达曼工业城市（一期、二期和三期）**位于达曼与朱拜勒之间，容纳数千家服务石油和天然气产业的工厂，产品和服务包括钻井设备、油田服务、阀门、管道、泵、石化行业包装材料，以及日益增多的先进制造企业。尤其是达曼三期，着力提供预建工业单元，服务无法承担定制厂房资本开支的中小企业。
**利雅得工业城市（一期、二期和三期）**专注面向消费者的制造业，包括食品加工、饮料、建材、塑料转化加工、包装、制药和消费品。按占地面积，利雅得三期是其中最大的园区，规划发展技术和制药集群。邻近政府采购需求、国家工业战略的本地化清单和全国人口最密集的消费市场，使利雅得的MODON园区成为新工业投资者风险相对最低的进入点。
吉达工业城市服务西部地区的消费需求和红海出口走廊。吉达的MODON Oasis内设占地120万平方米的Aero Park One航空航天集群，以及食品工业集群：后者是全国首个专门规划的食品制造综合体，占地超过1100万平方米，目前容纳75家工厂。该食品集群具有结构性意义：它使原本分散的沙特食品加工企业汇集到全国最大集装箱港吉达伊斯兰港附近，并降低乳制品、烘焙食品、零食和饮料的进口依赖。
地区性MODON工业城市——哈伊勒、盖西姆、塔布克、焦夫、阿西尔、吉赞、奈季兰——是各地的就业支点，并承载与当地资源禀赋相关的产业，例如石灰石矿床附近的水泥业、农业地区附近的食品加工，以及矿床附近的矿业下游产业。位于西南部的吉赞与皇家委员会管理的吉赞初级和下游工业城相配套，后者设有沙特阿美吉赞炼油厂及一体化气化联合循环（IGCC）电厂。
仅在2025年上半年，MODON工业城市就新增约130万平方米可租赁工业空间；这一交付速度表明背后存在真实需求，而非投机性建设。
经济特区：ECZA的政策层
2023年4月，沙特部长会议设立经济城市与特别区管理局（ECZA），并推出四个经济特区，其优惠政策组合与MODON或皇家委员会工业城市明显不同，力度更大。这些特区专门面向国际投资者，瞄准沙特在全球争夺外国直接投资的行业，而非仅为国内工业扩张分配土地。
首批四个经济特区为：
- 阿卜杜拉国王经济城（KAEC）经济特区——位于吉达以北约100公里的红海沿岸，依托深水阿卜杜拉国王港（全球百强集装箱港）。目标行业包括汽车组装及零部件、消费品、信息通信技术、医疗科技和物流。Lucid Motors的沙特组装厂就在区内运营。
- 拉斯海尔经济特区——叠加在现有矿产和金属工业城之上。目标行业包括造船、修船、维护维修和大修（MRO）、钻井平台制造及下游金属加工。
- 吉赞经济特区——位于吉赞港，与皇家委员会的初级工业城相邻。目标行业包括食品加工、金属转化加工和物流。
- 云计算经济特区——由利雅得管理的独特“虚拟”特区，使获得许可的云服务和数据中心运营商不必在围合园区内设址，也能享受特区优惠。主要入驻者包括超大规模云服务提供商的合作伙伴，以及PIF支持的云计算和人工智能运营商。
特区优惠政策明显优于MODON以土地和许可为核心的方案：企业所得税税率为5%，最长锁定20年；从特区向境外汇出利润的预提税为0%；资本设备和投入品可享关税递延或豁免；特区内部货物增值税为0%；运营头五年适用较灵活的外国人才规定。截至2025年底，已有100多家企业签署协议，拟入驻四个经济特区。
ECZA表示，下一批特区将使园区数量从四个增加到2028年的至少八个，新园区可能侧重旅游、娱乐相关制造业和可再生能源零部件。有关规则和租户的更详细信息，参见经济特区及ECZA。
2030愿景的工业战略
要理解工业城市作为实体基础设施的作用，就必须结合驱动其需求的政策战略。关键有三份文件。
**2022年发布的国家工业战略（NIS）**提出总体目标：到2035年将非石油工业部门对GDP的贡献从2020年的880亿美元提高至3770亿美元；到2030年将工业出口增至三倍，达到1480亿美元；并在2030年前创造210万个工业岗位。NIS指定了12个优先细分行业，包括制药、医疗器械、汽车、机械设备、可再生能源零部件和工业用品。
**NIDLP**是为NIS提供资金并推动其落地的愿景实现计划。它以到2030年在工业、矿业、能源和物流领域实现约4260亿美元累计投资为目标。2024年，该计划对非石油GDP贡献约9860亿沙特里亚尔（2630亿美元），高于2023年的9490亿沙特里亚尔。
**沙特工业发展基金（SIDF）**承担融资职能。自1974年以来，SIDF累计批准逾5297笔贷款，其支持项目的投资额超过8700亿沙特里亚尔。约73%的审批流向中小企业，24%流向所谓“潜力城市”；这一专门配额旨在推动制造业产能走出利雅得、吉达和达曼。2019年，SIDF的职责从纯制造业扩展至能源、物流和矿业，与NIDLP的覆盖范围直接对齐。
NIS目标、NIDLP投资和SIDF融资相结合，为沙特工业城市带来了其他新兴市场工业园区少有的稳定需求储备。
2024至2026年近期进展
评估沙特工业地产的投资者需关注2024至2026年间的以下进展。
- 2025年MODON吸引的外国直接投资翻番，新增外国投资承诺额超过120亿沙特里亚尔，2024年为60亿沙特里亚尔。技术区投资增长最快，增幅达140%。
- 皇家委员会累计投资突破1.5万亿沙特里亚尔（4000亿美元）：截至2025年底，这笔投资落于朱拜勒和延布；这一里程碑最早在委员会2025年年度报告中公布。
- 马登十年1100亿美元资本开支计划于2025年公布，将中东规模最大的单项矿业资本计划投向拉斯海尔、北部边境磷酸盐走廊和铜矿勘探。
- 延布SAMREF与YASREF的石化整合项目在2024至2025年进入框架协议阶段，预示着自最初SAMREF炼油厂建成以来红海沿岸最大的一次单体产能扩张。
- MODON的Motamim计划于2025年底启动，旨在使MODON各园区的产业整合和产品承购对接制度化。
- 新增可租赁工业空间130万平方米：2025年上半年，MODON和皇家委员会园区合计新增这一面积，吉达入住率达到97%。
- 沙特国防工业本地化率在2024年升至19.4%（2030愿景实施前为4%），弥合目标差距所需的大部分产能位于苏代尔。
展望
沙特工业地产是该国少数几个总体目标、已投入资本、入住率数据及新增租户数量相互吻合的资产类别。MODON园区逐渐满租；皇家委员会园区正在吸收下一轮原油制化学品产能；拉斯海尔承接马登的1100亿美元计划；苏代尔随SAMI的本地化进程扩大规模；ECZA的经济特区则为面向出口的外国直接投资提供平行路径，满足其对比标准MODON方案更低税负的需求。
风险主要是结构性而非周期性的。沙特投入资本的速度快于劳动力沙特化进程，这意味着园区仍将依赖外籍劳工，MODON租户也将持续面临提高沙特公民雇员占比的政策压力。朱拜勒和延布的新增石化产能进入的是全球烯烃和聚烯烃供过于求的市场，将压缩下一批工厂的利润率。此外，特区的优惠政策组合，尤其是5%的企业所得税税率，取决于ECZA与天课、税务和海关总局（ZATCA）之间持续的政策协调；任何解释口径的变化都可能削弱账面经济效益。
尽管如此，到2030年沙特各项计划承诺的工业资本开支总额远超4000亿美元，意味着其工业城市运营机构掌握着中国和印度以外最活跃的制造业开发项目储备。对于投资者和租户，问题已不再是是否进入沙特工业地产，而是哪家运营机构、哪座城市、哪组优惠政策最符合项目经济性。对于公共部门，关键则是执行：以足够快的速度建设公用设施、港口、铁路和劳动力基础设施，使总体目标保持可信。