沙特白地税现已最高按10%征收：制度详解

每年按土地评估价值的2.5%至10%征收。沙特阿拉伯的白地税——对城市边界内未开发土地按年征收的费用——在修订后的实施细则于2025年8月22日刊登于官方公报《乌姆·古拉报》（Umm Al-Qura）后，告别了统一2.5%的税率，改为四档税率[S2] [S7]。自2026年1月1日起，按新税档向利雅得超过60,000名土地所有者发出首批账单[S4] [S12] [S16]。计费门槛为5,000平方米，按单一业主在该市持有的土地总面积计算；税率则取决于地块所在的开发优先级区域。

法律依据是M/244号皇家法令及部长会议第758号决议，后者于2025年4月29日获批，并于2025年5月12日公布[S6] [S11]。该法令修订了2015年法律，将最高税率提高至原来的四倍，并首次把空置建筑纳入征费范围。法律名称也随之改为《白地与空置房产费法》[S1]。

有两点经常被弄错。该税由市政、农村事务与住房部（MOMAH）管理，而非征收5%房地产交易税的ZATCA，也非房地产总局。所有收入均专款用于住房项目，而不是纳入一般预算[S1] [S12]。

最后核验日期：2026年7月31日。本页提供法律信息，不构成法律意见。

沙特阿拉伯的白地税是什么？

白地税是对经批准城市边界内空置且可开发土地按年征收的费用，按土地评估价值的一定比例计算，由登记所有者缴纳。其目的不是增加财政收入，而是提高囤地成本，使囤地难以为继。已开发土地以及位于指定优先区域之外的土地均不缴费。

“白地”（ard baida）是沙特对城市内闲置地块的称谓。2015年以前，持有此类土地没有成本，因此城市未开发土地几乎成了完美的保值资产。

法律依据与时间线

修订后的法律共15条；使该法得以实际执行的实施细则共16条，并取代2016年决议项下发布的所有规定[S1] [S9]。先后顺序很重要：法令于2025年5月设定上限，细则于8月建立分档标准，数日后大臣划定区域，最终于2026年元旦开始征费。2025年8月下旬以前撰写的内容，描述的只是一个尚无具体结构支撑的上限。

白地税是多少？完整税率表

**四档税率为2.5%至10%，按区域而非业主确定。**由于许多报道依据2025年以前的统一税率撰写，目前仍普遍有误。截至2026年7月31日，普华永道《全球税务摘要》中的沙特条目仍称其按年统一征收2.5%[S22]。

所有白地税档仅适用于指定城市边界内面积达到5,000平方米的未开发土地。

来源：MOMAH实施细则[S2]、毕马威[S7]、CMS[S8]、AlGhazzawi & Partners[S9]、Argaam[S13]。

有两个特点比标题税率更重要。

**税率取决于地图，而非地块持有历史。**持有同一公顷土地二十年的业主，与上个月才买入的业主，只要地块位于同一区域，适用税率就相同。已公布细则没有规定空置时间越长、费用越高：递增取决于空间位置，而非时间。

**第5档并非豁免。**优先区域地图之外的土地虽不收费，但在检验5,000平方米门槛时，其面积仍计入业主在该市的土地总面积[S13]。例如，业主在第1档区域内持有4,000平方米、在区域外持有2,000平方米，其总面积超过门槛，需对区域内的4,000平方米缴费。

计算示例：利雅得一块10,000平方米地块的实际成本

假设利雅得城市边界内有一块10,000平方米未开发土地，评估委员会按每平方米3,000沙特里亚尔估值——即3,000万沙特里亚尔（800万美元）。该价值仅为计算示例所作的假设，税率表则不是假设。

假定评估价值固定，且不复利。按比例换算：评估价值每100万沙特里亚尔，第1档每年收费100,000沙特里亚尔。

真正会改变行为的是最后一列的数字。按最高档税率，未开发持有五年，成本相当于地块价值的一半；持有十年，成本则相当于全部价值。过去，业主面对2.5%的成本拖累——明显低于利雅得近年大多数时期的土地升值率；现在，费用已超过任何合理的资本增长预期。因此，与其把修法视作一项税，不如将其理解为行为调节工具。

面积合并规则也会覆盖较小业主

5,000平方米的门槛并非按单块土地计算。它适用于单个地块，也适用于同一业主在市内持有的未开发土地总面积[S2] [S8] [S13]。例如，在利雅得不同城区持有三块各2,000平方米的土地，合计6,000平方米，三块地都会纳入收费。共同所有人按各自份额承担费用[S9] [S15]。这一规定最可能让在多块地上持有继承土地的家庭感到意外，也正因如此，登记按产权契据编号而非按地块办理[S5]。

谁需要缴纳白地税？

登记所有人缴费，不论其国籍。缴费责任跟随产权契据，而非实际占用人：“房产所有人始终是缴纳费用或罚款的首要责任方”，承租人不承担责任[S9]。对于已抵押土地，自沙特中央银行2017年5月22日第381000089830号通函发布以来，银行和金融公司负有登记义务，因为未登记会使业主面临处罚[S21]。

登记是业主的义务，而非部委的义务。业主须在各阶段公布的期限内，通过电子门户登记相关土地；此后取得白地的新业主须在产权转移后30天内登记[S7]。逾期本身即构成违规。MOMAH于2026年6月开放第二阶段登记时明确说明处罚：最高可罚应缴费用的100%，并须另行缴纳到期费用[S5]。

白地费用须在账单开出后一个日历年内缴纳[S7] [S12]；空置房产费须在六个月内缴纳[S15]。

豁免情形

• 国有房地产完全不在征收范围内[S8]。
• 低于门槛的土地，按该业主在全市合并持有的土地面积判定。
• 优先区域之外的土地适用0%税率，但面积计入门槛[S13]。
• 业主依法无法处置土地或取得开发许可，且并无自身过错的土地[S2] [S8]。
• 完成开发后停止征费；CMS记录的“围栏等类似工程”等轻微未完工事项不影响完成认定[S8]。
• **可申请延长开发期限：**根据土地性质和面积，经委员会批准，部委可给予更多开发时间[S2] [S12]。

白地税是否适用于空置建筑？

**适用——这是2025年修法最重大的变化，也是英文报道最少涉及的部分。**2015年原法只针对未开发土地。修订后的法律则将城市边界内无正当理由闲置的建筑也纳入范围[S6] [S15]。

如果房产在参考年度内连续或累计六个月及以上未使用或无人居住，即属于空置房产[S15]。这一界定的影响很大：它涵盖已竣工但未售出的住宅存量，以及已完工却被持有、未投入市场的商业建筑，而不仅仅是破败建筑。

费用按估算的公平年租赁价值的一定比例征收，最高不超过房产价值的5%；部长会议有权将上限提高至10%[S6] [S9] [S15]。共同所有人按各自份额缴费。对于因业主无法控制的原因而不能使用的建筑，细则允许例外处理[S15]。

还有两点尚未确定。空置房产适用的地理区域尚未公布——将由大臣依据空置率、价格水平、住房成本和供需指标通过决议确定；截至2026年7月31日，尚无城市被指定[S15]。此外，实际租赁价值适用比例尚未公布，目前仅有5%的上限。在这两项信息公布前，空置建筑业主无法计算其应缴金额。

时间安排值得注意。法律要求该部自2025年5月12日起一年内发布这项细则[S6]；据报道，细则于2026年5月13日获批[S15]——基本用足了法定整整一年期限。

白地税适用于哪里？区域由谁划定？

市政、农村事务与住房部大臣按城市逐一通过决议划定区域。实施细则要求MOMAH在征收、调整或暂停费用前，“定期审查任何城市内住房单元和土地的可用情况、供应量与流转量、价格及垄断行为”[S2]。区域划分是政策工具，不是固定不变的边界。

利雅得率先实施。大臣马吉德·胡盖尔于2025年8月27日公布首都的五区地图，并表示新阶段“让土地所有者和开发商把握机遇，同时支持该部扩大供应的目标”[S13]。只有官方城市边界地图内、面积达到5,000平方米的地块符合条件；登记期为公告发布后的60天，且仅限线上办理[S13] [S14]。账单自2026年1月1日起开出，首个周期发出超过60,000张[S4] [S16]。

第二阶段于2026年6月8日启动，覆盖吉达、麦加和达曼大都会区[S5]。MOMAH公告称该阶段适用于“面积达到10,000平方米或以上的已开发土地”，并给业主五天时间登记，可按产权契据编号查询费用。该面积门槛高于法定底线，看起来是该阶段专用的登记触发条件，而非修法；但部委英文公告没有解释两者如何协调，我们在此指出差异，而不擅自作出判断。市场背景可参阅沙特房地产市场和利雅得。

土地价值如何评估？如何提出异议？

由持证评估师组成的委员会评估；异议期限为60天。评估价值既不是业主自行申报的金额，也不是购买价格。由至少三名获沙特认证评估师管理局认可的评估师组成技术委员会，以多数表决确定公平价值，并设定该地块的开发期限[S12]。评估标准有明确规定：地理位置、许可用途、地形、建筑规范、公用服务设施的可用性和容量，以及当地普遍土地用途[S8]。

最后一项标准有双重影响：国家投入越多的地方，征费也越高。公用设施齐全的地块价值较高，税费也较高；市政当局尚未提供配套服务的地块，价值较低，税费也较低。

缴费通知必须列明房产位置和价值、适用税率，以及业主提出异议的权利[S9]。业主须在收到通知后60天内向主管委员会提交书面异议。委员会有60天作出决定；逾期未答复视为驳回[S9] [S12]。相关决定可上诉至行政法院。负责作出处罚的违规委员会另行组成，至少有三名成员，包括一名法律顾问和一名技术专家[S9]；其处罚不免除业主缴纳基础费用的义务。

白地税真的有效吗？

**部分有效，但发挥作用的渠道并非政策所宣称的那一个。**这项费用将资金投入住房项目，并登记了大量土地；但它降低住房成本的证据有限，政府随后采取的行动也表明，政府认为仅依靠供给侧工具的推进速度还不够快。

支持这项政策的理由确实存在。MOMAH称，第一阶段将超过20亿沙特里亚尔（5.33亿美元）的收费收入投入80多个住房项目的基础设施建设，使超过185,000个沙特家庭获得住房单元或土地，并在利雅得登记了约5亿平方米土地[S12]。大臣2019年12月早先公布的数据称，四个城市累计收取18亿沙特里亚尔（4.8亿美元）[S23]。此外，核心指标确有改善：沙特住房拥有率从2016年的47%上升至2025年底的66.24%，接近70%的目标[S19]。

反对这项政策的理由是，上述成果几乎没有一项可以归因于土地收费。住房拥有率上升主要依靠需求侧补贴推动——包括Sakani住房分配、通过房地产开发基金提供的按揭支持，以及住房计划的交付机制——而非业主在2.5%收费压力下释放土地，正如住房拥有率达到70%的差距分析所述。

利雅得房价也不支持强有力的政策效果论。首都住宅价格在2022年上涨17.7%、2023年上涨8.6%、2024年上涨8.6%、2025年上涨2.9%[S20]；2025年全年交易量则下跌约31.4%[S27]。沙特统计总局（GASTAT）全国房地产价格指数在2026年第二季度同比仅上涨1.3%，但白地税针对的住宅用地价格上涨6.3%，商业房地产价格则下跌3.2%[S26]。新税档实施后的前两个季度里，土地仍是疲弱市场中表现最强的部分。

决定性证据在于政府随后采取了什么行动。2025年9月25日，利雅得区域地图公布一个月后、首批账单发出三个月前，王储穆罕默德·本·萨勒曼下达指令，推动利雅得城市边界内住宅和商业租约五年内不得涨租；该措施经部长会议批准，并以皇家法令颁布[S17] [S18]。租金冻结在Ejar系统登记的最近一期合同金额，违规罚款最高可达十二个月租金[S17] [S18]。如果政府确信10%的土地持有费能迅速带来供应，就不会同时实施五年价格管制。两种措施相互补充，但第二项也承认第一项见效需要时间。

市场参与者将早期影响视为摩擦，而非土地释放。仲量联行（JLL）中东和北非研究主管泰穆尔·汗将局面形容为“墨西哥式僵局，业主与买家为价格讨价还价”，并预计至少需要三个月才能稳定土地价格[S16]。价格重估能否转化为竣工项目，是2027年才会有答案的问题。另见沙特按揭市场分析及沙特住房挑战条目。

这项税对外国买家和开发商意味着什么？

白地费不区分国籍，因此对新所有权制度下进入沙特的外国资本也有影响。非沙特人士依据《非沙特人士房地产所有权法》在指定区域购地后——该法自2026年1月22日起施行、于2026年6月23日起可实际操作——如果地块位于优先区域且面积达到5,000平方米，就须承担与沙特业主相同的土地持有成本。两套制度叠加后形成的成本结构，目前没有其他页面将其集中列出：

在四个主要城市，买入和退出合计成本约为7%。真正改变策略的是年度收费：最高档一年内的费用就超过总交易成本。面对每年10%的收费，囤地投资逻辑将难以成立——这正是政策意图。

由此带来两项影响。第一，外国投资者评估沙特土地时，必须核查两张彼此独立、边界互不重合的地图：房地产总局（REGA）的《地理区域文件》用于判断非沙特人士能否持有；MOMAH优先区域地图用于确定持有成本。两者重叠区域尚未公布，我们也无法确认。所有权相关内容见外国人沙特购房区域地图。

第二，这项费用会推动外国资本转向已建成物业和开发合资项目，而非原始土地；相关路径包括房地产投资指南、沙特REIT市场、外资法与MISA许可以及公司设立。

这对白地税与2030愿景意味着什么？

住房是少数接近2030愿景目标的优先事项之一，也是少数受制于国内住房所有权结构，而非资本或专业能力的领域之一。住房优先事项始终有两种杠杆：补贴购房者，或促使土地释放。2025年以前，第二种杠杆力度过弱——年费2.5%与两位数土地升值率相比，起不到威慑作用，只是四舍五入级别的成本。

2025年修法是国家首次将闲置城市土地定价至足以与持有回报抗衡的水平。它与房地产交易税及非沙特人士所有权制度并列，构成沙特土地定价策略的第三支柱；三项制度在十八个月内相继推出。

财政层面的收入规模不大，而且有意如此。白地费收入专款用于住房项目，而不进入国库[S1] [S12] [S14]，这也解释了为何由MOMAH而非ZATCA管理。一项以筹资为目的的税会由税务机关征收；这项费用的设计目的，则是最终不再有费用可收。背景资料见沙特城市化、住房计划进展和住房优先事项追踪。

风险、矛盾与待解问题

**10%税档的实际覆盖范围尚未公布。**MOMAH已发布利雅得区域地图，但没有以英文说明各档覆盖多少土地或多少业主。60,000张账单只是账单数量，并不说明有多少公顷土地适用10%。没有这项分布数据，部委之外的任何人都无法衡量政策规模。

**5,000平方米与10,000平方米的差异尚未解决。**法定门槛为5,000平方米；MOMAH于2026年6月发布的第二阶段公告则提到“面积达到10,000平方米或以上的已开发土地”[S5]。最可能的解释是特定阶段的登记触发门槛，但部委英文文本并未如此说明。

**新制度尚无收入数据。**20亿和18亿沙特里亚尔两个数字均属于修法前的计划[S12] [S23]；2026年周期尚无收入数据公布。任何将其作为10%税率收入的页面，都是误读。

**费用不会随空置时间递增。**闲置二十年的地块与上季度买入的地块适用相同税率。如果政策意图是专门惩罚囤地，这是设计上的缺口。

**空置房产费有法律，无地图。**细则已出台；区域和实际适用的租赁价值比例仍未确定。若将该费用描述为目前已对任何人产生约束，就是错误的。

**目前确实没有效果数据。**没有公开数据序列能够单独识别因该费用而释放的土地、开发的地块或竣工的住房单元。第一阶段的说法是整个计划的部委汇总数据，而非反事实分析。因此，我们陈述相关性，不断言因果关系。

**检索和日期说明。**Cavendish Maxwell的2025年住宅市场报告和《沙特公报》的相关报道在2026年7月31日阻止自动检索；交易量数据来自Cavendish Maxwell在搜索索引中的内容。Argaam将利雅得区域地图日期记为2025年8月27日[S13]，《东方报》则记为8月28日[S14]；本文采用8月27日。

下一步关注事项

• **空置房产区域决议。**首次公布的大臣指定范围，将显示收费针对的是未售住宅存量、空置商业高楼，还是两者兼有。目前未公布日期。
• **吉达、麦加和达曼的账单。**登记于2026年6月中旬截止；第二阶段账单将检验推广能否维持目前节奏。
• **GASTAT于2026年第三季度发布的房地产价格指数，预计10月下旬公布。**住宅用地价格序列才是关键指标。
• **是否公布分档明细。**说明利雅得有多少土地适用10%的税档，才能将政策报道变成可量化分析。
• **利雅得租金冻结是否延长或复制到其他城市。**若第二座城市也采取五年涨租上限，说明供给侧工具仍未见效。
• **行政法院首次审理评估上诉。**面对60,000张账单和60天异议期限，首批裁决将界定评估价值可以被质疑到什么程度。

2030愿景相关背景

• 沙特关于外国人购房的法律——白地费所叠加的所有权制度
• 沙特外国人房地产所有权区域地图——非沙特人士可以买房的区域
• 沙特税制：增值税、天课与房地产交易税——相关税制框架
• 住房拥有率达到70%的差距——尚待缩小的差距
• 2030愿景下的住房优先事项——政策组合
• 如何投资沙特房地产——投资者入场路径
• 沙特房地产开发商——土地释放后负责建设的企业
• 海合会住房市场基准——沙特与迪拜、多哈的比较

来源

• [S1] 市政、农村事务与住房部（MOMAH），《MOMAH：白地与空置房产费法有助于增加房地产供应》，部委声明，2025年。https://momah.gov.sa/en/node/14971
• [S2] 市政、农村事务与住房部（MOMAH），《白地费法实施细则：年费最高达10%》，部委声明，2025年8月24日。https://momah.gov.sa/en/node/15048
• [S3] 市政、农村事务与住房部（MOMAH），《MOMAH在Istitlaa平台发布白地税法修订版实施细则草案》，部委声明，2025年7月13日。https://momah.gov.sa/en/node/15016
• [S4] 市政、农村事务与住房部（MOMAH），《利雅得白地费首张账单将于2026年1月1日起开出》，部委声明，2025年。https://momah.gov.sa/en/node/16264
• [S5] 市政、农村事务与住房部（MOMAH），《白地：登记截止日期还有5天》，针对吉达、麦加和达曼大都会区第二阶段登记的通知，2026年6月8日。https://momah.gov.sa/en/news/white-lands-5-days-until
• [S6] King & Spalding，《沙特阿拉伯全面修订白地费法：关键变化解读》，客户简报，2025年。https://www.kslaw.com/news-and-insights/saudi-arabia-overhauls-white-land-fee-law-key-changes-explained
• [S7] 毕马威沙特阿拉伯，《税务快讯：白地税实施细则发布》，税务快讯，2025年9月。https://kpmg.com/sa/en/insights/tax-insights/tax-flash-publication-of-implementing-regulations-for-white-land-tax.html
• [S8] CMS，《沙特阿拉伯白地税：规则、税率与责任》，法律更新，2025年。https://cms.law/en/sau/legal-updates/white-land-tax-in-saudi-arabia
• [S9] AlGhazzawi & Partners，《白地税制度》，法律解读，2025年。https://www.ghazzawilawfirm.com/insights/white-land-tax-regime/
• [S10] Grant Thornton沙特阿拉伯，《1447伊历/2025年白地费实施细则发布》，咨询说明，2025年。https://www.grantthornton.sa/en/insights/articles-and-publications/issuance_of_the_implementing_regulations_for_the_white_land_fees_1447H_2025/
• [S11]《阿拉伯新闻》，《沙特阿拉伯将未开发土地税提高至10%，并扩大至空置房产》，新闻报道，2025年。https://www.arabnews.com/node/2599032/business-economy
• [S12]《阿拉伯新闻》，《沙特阿拉伯在利雅得启动白地费，以推动城市发展》，新闻报道，2026年。https://www.arabnews.com/node/2627344/business-economy
• [S13] Argaam，《沙特住房大臣划定利雅得白地费区域》，新闻报道，2025年8月27日。https://www.argaam.com/en/article/articledetail/id/1839273
• [S14]《东方报》，《沙特阿拉伯划定白地费地理区域，以规范利雅得房地产市场》，新闻报道，2025年8月28日。https://english.aawsat.com/business/5180015-saudi-arabia-launches-geographical-zones-white-land-fees-regulate-riyadh%E2%80%99s-real
• [S15]《东方报》，《沙特空置房产将面临收费，市场等待供应增加》，新闻报道，2026年5月13日。https://english.aawsat.com/business/5272819-saudi-vacant-properties-face-fees-market-awaits-supply-increase
• [S16] AGBI，《沙特阿拉伯按新税规向60,000名土地所有者开具账单》，新闻报道，2026年1月2日。https://www.agbi.com/real-estate/2026/01/saudi-arabia-bills-60000-landowners-under-new-tax-rule/
• [S17] 房地产总局（REGA），《批准旨在规范利雅得房东与租户关系的监管规定》，监管机构公告，2025年9月25日。https://rega.gov.sa/en/media-center/news/in-line-with-hrh-crown-prince-s-directive-to-take-several-measures-to-achieve-balance-in-the-real-estate-sector-in-riyadh-approval-has-been-issued-for-regulatory-provisions-aimed-at-regulating-the-relationship-between-landlords-and-tenants/
• [S18] MEED，《沙特王储宣布冻结利雅得租金》，新闻报道，2025年9月。https://www.meed.com/saudi-crown-prince-announces-riyadh-rent-freeze
• [S19] Zawya，《沙特住房拥有率升至66%，王国推进可持续城市发展》，新闻报道，2026年。https://www.zawya.com/en/economy/saudi-homeownership-rises-to-66-as-kingdom-advances-sustainable-urban-development-401160
• [S20] Global Property Guide，《2026年沙特阿拉伯住宅房地产市场分析》，市场分析，2026年。https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/saudi-arabia/price-history
• [S21] 沙特中央银行（SAMA），《在规定期限内登记受白地费法约束的土地》，第381000089830号通函，2017年5月22日。https://rulebook.sama.gov.sa/en/registration-lands-subject-white-land-fees-law-within-specified-period
• [S22] 普华永道，《沙特阿拉伯——个人——其他税种》，《全球税务摘要》，访问日期：2026年7月31日。https://taxsummaries.pwc.com/saudi-arabia/individual/other-taxes
• [S23] Argaam，《胡盖尔称沙特将18亿沙特里亚尔白地费投入住房项目》，新闻报道，2019年12月24日。https://www.argaam.com/en/article/articledetail/id/1337364
• [S24] 市政、农村事务与住房部（MOMAH），《白地税法》，M/4号皇家法令，2015年11月24日，官方文本。https://momah.gov.sa/sites/default/files/2022-02/Law%20of%20White%20Land%20Tax.pdf
• [S25] Lexis Middle East，《沙特阿拉伯第4/1437号皇家法令：批准城市地区未开发土地收费法》，法律数据库条目。https://www.lexismiddleeast.com/law/SaudiArabia/RoyalDecree_4_1437/en/index.html
• [S26]《阿拉伯新闻》，《受沙特房价带动，GASTAT第二季度房地产指数上涨1.3%》，新闻报道，2026年7月20日。https://www.arabnews.com/node/2651585/business-economy
• [S27] Cavendish Maxwell，《沙特阿拉伯2025年住宅市场表现》，市场报告，2026年。https://cavendishmaxwell.com/insights/market-reports/residential/saudi-arabia-residential-market-performance-2025