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外国人能在沙特阿拉伯买房吗？2026年法律解读

外国人可以在沙特阿拉伯买房，但仅限指定区域，并须遵守《非沙特人房地产所有权法》规定的条件。该法于2026年1月22日生效，并于2026年6月23日起具备实际操作条件。本文详解规则、流程、费用和处罚。

Donovan Vanderbilt · 更新于 2026年7月31日 · 4 分钟阅读

可以，但仅限指定区域，并须满足条件。外国人可依据《非沙特人房地产所有权法》在沙特阿拉伯购房。该法由2025年7月14日签发的M/14号皇家法令颁布，并自2026年1月22日起生效 [S1][S2]。实质性变化在于，所有权成为法律规定的权利，而非由主管部门酌情批准的许可。但该权利仅限部长会议批准的地理区域；麦加和麦地那仍仅对穆斯林开放；整个制度直到2026年6月23日内阁批准《实施条例》及配套《地理范围文件》后，才具备实际操作条件 [S12][S14][S22]。

对个人买家而言，居留身份是最重要的条件。依法居住在沙特的非沙特人可在指定区域内购房，并且可在区域外为个人自用持有一处住宅，但麦加和麦地那除外 [S8][S9][S10]。居住在国外的非沙特人则只能在指定区域内购房。

如今，外国人能否在沙特购房已有法律层面的明确答案，而非取决于酌情许可；本文聚焦法律与办理流程。配套文章逐区梳理外国人可持有房产的指定区域，本文有意不逐一列出所有区域。较早的概述可参阅外国人能否在沙特拥有房产；该百科条目依据2026年前的制度撰写，法律细节已由本文取代。

最后核实：2026年7月31日。

沙特新的房地产所有权法何时生效？

许多已发表的报道之所以令人困惑，是因为它们把某一个日期当成了唯一答案。实际存在一系列时间节点，这些日期彼此补充，并不矛盾。

日期事件状态
2025年7月8日部长会议第42号决议批准该法 [S6]已批准
2025年7月14日（伊斯兰历1447年穆哈兰姆月19日）M/14号皇家法令签发，共15条 [S2]已颁布
2025年7月25日刊载于官方公报《乌姆·库拉》[S6][S7]已公布
2025年7月28日至8月28日《实施条例》草案在Istitlaa平台公开征求意见 [S3]已征求意见
2026年1月22日（伊斯兰历1447年舍尔邦月3日）法律生效；REGA当日发布公告 [S1]已生效
2026年6月23日部长会议批准《实施条例》和《地理范围文件》[S12][S22]可操作
2026年6月24日REGA在沙特房地产平台开放申请 [S4][S15]已开放

为何有些来源称2026年1月21日，另一些称1月22日

该法第15条规定，法律在官方公报刊载180天后生效。从2025年7月25日起计算180天，日期落在2026年1月21日；包括King & Spalding在内的多家律所提示也使用了这一日期 [S10]。负责实施该法的房地产总局（REGA）则在次日宣布法律开始实施：“《非沙特国民房地产所有权制度》已正式生效……自今日（星期四，伊斯兰历1447年舍尔邦月3日，即2026年1月22日）起生效”[S1]。Latham & Watkins对该法及并行的资本市场管理局规定也采用同一日期 [S11]。180日期限于1月21日届满；法律自次日起开始生效。应采用2026年1月22日。

为何“2026年1月”和“2026年6月”都正确

两者描述的是不同事件。2026年1月22日法律已经生效，但尚未实际运作：当时既没有《实施条例》和《地理范围文件》，也没有受理申请的渠道。REGA发言人Taysir Al-Mufarrej当时称，区域文件预计于“2026年第一季度”公布，并提醒公众，关于哪些项目符合资格的流传说法并非官方信息 [S16]。第一季度过去，文件仍未公布。

这一空档于2026年6月23日星期二结束。部长会议当天批准了第42/1447号内阁决定的《实施条例》以及指定地理区域 [S22]。REGA宣布沙特房地产门户网站将开始受理申请的新闻稿以利雅得为发稿地，日期为2026年6月23日 [S4]；媒体于6月24日报道开放申请 [S15]，通讯社转载报道延续至6月25日。对买家而言，市场于2026年6月最后一周开放，比法律正式生效晚了五个月。

谁可以依据《非沙特人房地产法》持有房产

该法以买方类别和所在地所界定的权利，取代了逐案审批的部长许可。REGA的官方指引列出六类符合条件的主体：无论是否在沙特居住的非沙特自然人；无论是否在沙特经营的非沙特公司；非沙特非营利实体；在互惠基础上并经外交部批准的国际使团和组织；有非沙特股东的沙特公司；以及有非沙特权益持有人的特殊目的实体、基金和其他实体 [S2]。

可取得的权利分为两类：完整产权，以及用益权、地役权等其他物权；后者的最长期限逐区设定 [S2]。

买方指定区域内指定区域外麦加和麦地那
在沙特居住的非沙特个人可持有所有权或用益权，但受区域持有上限、允许权利类型和期限约束可为个人自用持有一处住宅仅限穆斯林，且只能在指定区域内
不在沙特居住的非沙特个人可按相同的区域条件持有所有权或用益权不允许仅限穆斯林，且只能在指定区域内
非沙特（外国）公司允许；须在MISA登记并披露最终受益所有人不允许不允许
有非沙特股东的沙特注册公司允许可用于经营和员工住房允许
上市公司、投资基金、经CMA许可的特殊目的实体允许按资本市场规则办理按CMA规则允许
非沙特非营利实体在非营利部门国家中心登记后允许不允许不允许
外交使团和国际组织基于互惠原则并经外交部批准基于互惠原则并经外交部批准不适用

来源：REGA指引 [S2]、King & Spalding [S10]、Greenberg Traurig [S12]、Latham & Watkins [S11]。

最常被误读的是公司持有房产的路径。即使一家公司由外国资本全资持有，只要在沙特注册成立，就不属于该法所称的“非沙特人”，因此可在指定区域内外为经营和员工住房购置房产，包括麦加和麦地那 [S10]。这项许可显著宽于个人所享有的权利，因此公司架构的安排先于具体房产问题。相关路径依据沙特外国投资法及MISA许可制度，由沙特投资部管理；公司还须按照《公司法》办理公司设立。

就房产类型而言，该法涵盖住宅、商业、农业和工业房地产 [S22]。但实际可购买的范围更窄，因为《地理范围文件》逐区列明允许的房地产类型、最高持有比例和最长用益期限 [S2]。

外国人可以在沙特任何地方买房吗？

不可以。地理范围是这套制度的明确边界，也是许多同类报道语焉不详之处。

产权仅可在部长会议于2026年6月23日批准的《地理范围文件》所列区域内取得。该文件并非简单的城市清单，而是按区和项目列示的目录，每个条目均规定允许的权利类型、持有上限和用益期限 [S2][S16]。利雅得的条目以总体规划片区和大型项目为主，包括阿卜杜拉国王金融区、新穆拉巴、德拉伊耶门、奇迪亚、萨勒曼国王公园和体育大道；AGBI与IMI Daily均审阅了已公布的清单，并统计出利雅得有九个指定区域 [S15][S21]。吉达的条目涵盖中心城区以及遍布全省的一系列编号开发区。麦加和麦地那各自列有少量指定区域。NEOM、埃尔奥拉、Amaala和红海开发项目则另列在清单中 [S15][S21]。

逐区完整说明见沙特房地产投资区域地图。本文讨论法律和流程，配套页面呈现地图。两者分工很重要，因为部长会议可以修改区域目录，使其持续更新；本文介绍的法律框架则相对稳定。

有一条例外适用于所有地理区域。依法居住在沙特的非沙特自然人可在指定区域以外为个人自用持有一处住宅，但麦加和麦地那除外 [S8][S9][S10][S19]。这项规定对居住在沙特的约1,570万非沙特人尤为重要，他们中的大多数人不会在大型项目区内进行交易。它使长期租房群体有可能成为普通城区的自住业主，包括利雅得、吉达及其他地区。

非穆斯林可以在麦加或麦地那买房吗？

**不可以。**REGA明确规定，麦加和麦地那指定地理区域内的房产“仅限穆斯林个人以及有非沙特股东的沙特公司”持有 [S2]。REGA在2026年6月的公告中重申，两座圣城的房产“仅限沙特公司以及来自沙特境内外的穆斯林个人”持有 [S4]。

由此产生三项后果。无论是否居住在沙特，非沙特穆斯林都可以在麦加或麦地那购房，但仅限指定区域；区域外可持有一处住宅的例外不适用于这两座城市 [S9]。外国公司不得在当地购房。有外国股东的沙特注册公司则可以购房；经CMA许可的基金管理人也可依资本市场规则接受非沙特投资者认购持有沙特房地产（包括两座城市房产）的基金 [S11]。

对于希望投资这两座城市的非穆斯林资本而言，最后一条渠道是切实可行的路径：通过证券工具间接持有，并受监管，而非直接取得产权。这也是为何沙特REIT市场比直接所有权法更适合这类投资者。

需要注意的是，一些律所摘要笼统声称非沙特个人不得在麦加或麦地那持有房产。这种解读与REGA公布的官方立场相冲突；REGA允许穆斯林个人持有。监管机构与二手摘要说法不一时，应以监管机构为准。

外国人如何在沙特买房：分步流程

所有申请均须通过REGA指定的电子平台Saudi Properties（saudiproperties.rega.gov.sa）办理。该平台与沙特中央银行支付基础设施和房地产登记系统整合 [S4][S12][S13]，不设平行纸质申请渠道。

  1. **建立沙特数字身份。**居民可直接使用居留证（iqama）号码申请，该号码已接入Absher和Nafath背后的国家身份体系；系统会自动核验资格 [S4][S15]。非居民个人须先在境外的沙特外交使团办理数字身份证，再在线申请 [S4]。公司须通过Invest Saudi平台在MISA登记，并取得国家统一编号 [S15]。
  2. **完成配套手续。**非居民个人需要沙特银行账户和与数字身份关联的沙特手机号码 [S14]。公司需要一名持有沙特身份证明的法定代表人、专用银行账户，并披露直接和间接所有人 [S12][S14]。非营利实体须在非营利部门发展国家中心登记后方可购置房产 [S12][S14]。
  3. **核对是否符合区域要求。**平台根据《地理范围文件》中目标区域的条目，核验买方类别及允许的权利、持有上限、用益期限和房产类型 [S2][S5]。非居民会在此环节确认，区域外房产对其并不开放。
  4. **确认房产已完成实物登记。**法律规定，在房地产登记簿中进行实物登记是取得所有权的前提：产权须对应已登记单元，产权登记契据和登记表须记载面积、边界、权利、限制和既往处分 [S2]。尚未完成实物登记的房产无法办结交易。
  5. **提交并跟踪申请。**产权办理路径、已批准的购房机会、资格核验、申请提交和进度跟踪均在同一门户完成 [S4]。
  6. **电子支付。**所有财务交易均须通过平台所接入的电子支付方式完成 [S14]。房地产交易税和非沙特人产权处置费均在此缴纳。
  7. **取得产权。**产权登记至房地产登记簿中的相应单元，使该权利具备可执行性，并受到法律争议处理机制的保护 [S2]。

已登记实体还须持续履行报告义务：重大变化，包括转让5%或以上的所有权，或影响实体独立性的变化，必须在15天内申报 [S12][S14]。未按规定报告本身即构成可处罚的违规。

有关买家可能使用的更广泛政府平台体系，参见沙特数字政府平台；交易操作可参阅如何在沙特购房。

总成本和费用是多少？

项目费率征收方说明
房地产交易税（RETT）交易金额的5%ZATCA依据2025年4月9日生效的RETT法，适用于沙特和非沙特买方 [S20]
非沙特人产权处置费——法定上限最高5%REGA法律本身规定的上限 [S2][S10]
非沙特人产权处置费——实际设定费率2%REGA《实施条例》适用于利雅得、吉达、麦加和麦地那的费率 [S13][S14]
四个主要城市的综合转让成本约7%—RETT 5%加产权处置费2%
零费率处置0%REGA司法命令执行；开发商在开发许可期内销售；转让给由转让方全资持有的沙特实体 [S13]
优质居留：房地产所有人类别房产价值400万SAR（107万美元）优质居留中心另行申请；房产须位于指定区域且无抵押 [S19]

从10%降至7%的说法

这是关于该主题最常见的错误说法，值得准确说明。REGA在2025年7月的问答中称，“非沙特人房地产所有权的房地产费用合计为10%，包括5%的房地产处分税，以及不超过5%的非沙特人房地产处分附加费”[S2]。King & Spalding在解读法律而非实施条例时，也将综合负担表述为“最高10%”[S10]。两者说的都是费率尚未确定前的法定上限。

2026年6月23日批准的《实施条例》将非沙特人处置房地产权利的附加费定为2%，并统一适用于利雅得、麦加、麦地那和吉达的住宅及商业用途 [S13][S14]。因此，这些城市的实际综合成本约为7%，而非10%。征求意见期间流传的草案曾提议住宅适用2.5%，农业、商业和工业房地产适用零费率 [S11]；这一安排未进入最终文本。Bird & Bird将最终规则描述为“固定（目前主要城市为2%）”，并指出另有零费率交易清单 [S13]。仍引用10%的页面说的是上限，而不是实际费率。

“目前”一词在这里很关键。2%是监管费率，REGA可在法定5%限额内调整，无须通过新的上位法。因此，买家评估持有期时应按上限而非当前费率建模。相关税制背景见沙特税制和房地产投资与REIT指南。

在沙特买房能获得居留权吗？

**不会自动获得。**依据《非沙特人房地产所有权法》持有房产，完全不赋予移民身份。两套制度彼此独立；目前在这一搜索主题排名靠前的关联内容中，最严重的错误就是将两者混为一谈。

通过房产取得居留权，只能经由优质居留计划下的房地产所有人类别申请。申请人须在指定区域持有经认证、价值至少400万SAR（约107万美元）且无抵押的住宅，并须持续持有该房产，居留许可与此条件挂钩 [S19]。优质居留计划于2024年初重组为七类，涵盖人才、投资者、企业家和房地产类别，以及收费型路径 [S19]。Fragomen的总结明确指出，依据一般外国房产所有权法购房“并不赋予居留权”[S19]。

REGA的指引确认，两套制度是并行而非合并关系，并指出该所有权法与《优质居留许可法》及海湾合作委员会关于海湾国家公民房地产所有权的法规相一致 [S2]。海湾合作委员会国家公民和优质居留持有人保留原有权利；新法则增加了第三条并行路径。完整权益见沙特优质居留条目及投资者签证指南。

处罚：最高1,000万SAR罚款及公开拍卖

一般违规先予警告，之后可处以不超过相关违规物权价值5%的罚款，最高为1,000万SAR（约267万美元）[S2][S17]。虚假陈述适用更重一级处罚：为取得所有权而提供虚假或误导性信息，可被处以最高1,000万SAR罚款，并通过公开拍卖出售房产[S2][S17]。法院下令拍卖时，违规者取得的金额为拍卖净收益或原购买价格两者中的较低者；这一机制旨在剥夺违法所得，而不只是罚款 [S10]。未纠正违规或未申报规定的所有权变更等中间等级违规，罚款为房产价值的0.1%至3% [S13]。

案件由REGA内部专门委员会裁决，同时保留司法异议途径 [S2]。施加处罚前，违规者有10至180天时间纠正问题；申诉须在60天内提交行政法院 [S17]。

这种处罚差异是有意设计的。文书差错对应较低比例罚款；隐瞒资产的实际所有人则可能导致拍卖。这与公司买方须披露最终受益所有人的要求相呼应，也说明监管重点不是外国资本本身，而是资本的实际归属是否透明。已完成交易产生的争议通过通常商事渠道处理，参见沙特仲裁与SCCA框架及沙特法律体系概述。

这项改革为何与2030愿景有关

这项改革以住房政策为外在形式，实质上也是吸引外国资本的工具；现有记录同时支持这两种解读。

REGA列出的政策目标首先是吸引外国直接投资进入房地产市场、提高该行业对GDP的贡献，其次是通过便利定居来留住全球人才 [S2]。这与2030愿景中进度最落后的目标相对应：外商直接投资流入在2025年占GDP的2.8%，低于2030年5.7%的目标，也低于3.4%的阶段性指标。REGA首席执行官Mohammad Al-Suliman将外国人购房渠道（包括2025年12月宣布的部分产权机制）描述为实现每年1,000亿美元FDI目标的助力 [S15]。

住房方面的情况则更为棘手。沙特住房自有率在2024年达到65.4%，接近70%的目标，是2030愿景表现最强的指标之一；住房优先事项则通过Sakani和房地产发展基金的国内补贴推进。外国买家从未纳入这一指标的计算——该KPI衡量的是沙特国民。因此，新法为一个政府同时希望房价仍可由本国公民负担的市场增加了需求。这一矛盾尚未解决，很可能成为未来调整区域目录的主要原因。

时间节点使这一矛盾更加突出。GASTAT房地产价格指数在2026年第二季度同比仅上涨1.3%；住宅价格上涨2.6%，农业地产上涨11.3%，商业地产下跌3.2%；住宅地块上涨6.3%，而商业板块收缩 [S18]。Knight Frank中东和北非研究主管Faisal Durrani于2026年6月表示，“地区冲突加重了导致住宅销售活动放缓的多重因素”[S15]；德拉伊耶在2026年第一季度售出38套住宅，而上年同期为170套。相比之下，红海全球公司报告住宅销售额为18亿SAR（4.8亿美元），外国买家占交易的20% [S15]。外国人获准在沙特购房之际，市场恰好走弱且分化加剧。行业概况见房地产与住房及沙特房地产投资。

风险、矛盾与未决问题

**2%是费率，不是既得权利。**该费率明显低于5%的法定上限，可通过监管规定调高。任何假设未来十年综合转让成本维持7%的模型，都预设了法律并未承诺的监管稳定性。

**麦加和麦地那的规则在专业文献中有两种表述。**REGA称穆斯林个人可在指定区域内持有房产 [S2][S4]；数家律所提示则将规则概括为完全禁止非沙特个人持有 [S10][S12]。本文遵循监管机构的说法。处于该情形的买家仍应在承诺资金前取得书面确认，因为这种分歧表明从业者对实施细节的理解并不一致。

**申请开放的确切日期在报道中并不一致。**REGA新闻稿日期为2026年6月23日 [S4]，AGBI于6月24日报道开放申请 [S15]，通讯社转载报道标注为6月25日。报道描述的都是同一周内发生的同一事件。2026年7月28日查阅时，主管部门英文新闻档案未列出6月公告，因此日期依据REGA新闻稿及媒体报道，而非监管机构自身网站上的记录。

**网上流传的区域数量无法核实。**多个房地产门户网站称指定区域约有170个，但我们能查阅到的一级或专业来源均未出现这一数字，因此本文不采用。《地理范围文件》通过门户网站的互动地图发布，而非静态清单 [S5]。

**融资问题仍无来源作答。**法律和条例均未说明非居民买家能否获得抵押贷款；沙特贷款机构对此类贷款的意愿也尚未经过大规模检验。只有现金买家参与的市场，与融资交易占主导的市场会大不相同。国内市场情况见沙特抵押贷款市场分析。

**披露的站内矛盾。**较早的外国人房产所有权百科条目描述的是2021年框架、MISA审批要求，以及对麦加和麦地那的绝对禁令。该条目早于M/14号皇家法令，在法律细节上已被本文取代，并已标记待修订。

**该法没有做到什么。**它没有设立投资移民路径，没有解除两座圣城的宗教限制，没有保证任何特定项目位于指定区域内，也没有废除5%的RETT。

接下来关注什么

  • GASTAT 2026年第三季度房地产价格指数预计于2026年10月下旬公布，是首份涵盖外国人全面开放交易完整季度的读数。应关注住宅地块系列，该系列一直是指数的主要推动因素。
  • **《地理范围文件》的任何修订。**部长会议可以增删指定区域。首次修订将显示该目录是否被用作调节住房可负担性的工具。
  • **2%的产权处置费是否调整。**REGA仍有3个百分点的法定调整空间。
  • Al-Suliman于2025年12月提到的部分产权机制[S15]——具体细节和推出日期仍未公布。
  • **首次执法行动。**截至2026年7月28日，尚无依据虚假陈述条款公开拍卖房产的报道。首个案例将显示最终受益所有人披露规则会以多大力度执行。
  • 2026年下半年房地产所有人类别的优质居留申请量，可检验房产所有权是否会转化为实际定居。

2030愿景相关背景

来源

沙特2030愿景房地产房地产所有权外国投资监管REGA房地产总局优质居留
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