沙特阿拉伯外国人房产所有权区域全图

五座城市和六个项目区域。 沙特阿拉伯内阁于2026年6月23日批准《地理区域文件》，由此公布非沙特人可持有房地产的完整地点清单：利雅得、吉达、麦加、麦地那和欧拉，以及NEOM、AMAALA、红海目的地和吉赞、拉斯海尔、阿卜杜拉国王经济城的经济特区 [S1]。若按地图上逐一划定的区域而非醒目的目的地名称计数，文件指定了100多个区域，其中吉达的55个编号开发区和欧拉的17处占了大头。

最令初次读者意外的，可能是限制名单前列的内容：麦加和麦地那向外国买家开放。2000年法律完全排除了这两座城市；2025年新法允许非沙特人进入，地图上列出麦加11个区域、麦地那10个区域。限制依据是宗教身份，而非地理位置：非沙特个人只有穆斯林才可在任一圣城取得房产，无论其居住在沙特境内还是境外 [S2]。正是这一消息，使麦加Masar目的地开发商乌姆·古拉开发与建设公司在内阁决定次日以**+10.00%**涨停收盘 [S9]。

这是一张区域地图。之所以编制此页，是因为除REGA自有门户外，英文资料中尚无完整、结构化、按城市排列的指定区域清单；而该门户是为产权证查询设计的，并非供人通读。关于法律本身——资格、流程、费用和处罚——请参阅配套解读：规范外国人在沙特购房的法律。该文回答“谁能买”和“如何买”，本页回答**“哪里可以买”**。

区域清单也不等同于项目清单。这里已有若干指定区域的项目介绍，例如奇迪亚、NEOM和阿卜杜拉国王经济城，介绍总体规划、预算和交付情况。下文仅讨论这些项目作为外国人房产所有权区域的身份。

沙特外国人房产所有权区域完整清单

下列区域均列于内阁于2026年6月23日认可的《地理区域文件》，当天会议由萨勒曼·本·阿卜杜勒阿齐兹国王主持 [S1]。Arab News、AGBI、Enterprise和IMI Daily的报道相互印证，均援引了同一内阁记录 [S1] [S3] [S4] [S5]。

该文件比原定时间晚了一个季度。REGA发言人泰西尔·穆弗雷杰在法律生效当天表示，区域将在“今年第一季度的所有权地理区域文件中”公布 [S11]。最终文件直到6月23日才出台——法律生效后有五个月时间，虽已可适用，却无从实际操作。之后，部长们将其定位为提升企业竞争力的举措，而非住房政策。商务部长马吉德·卡萨比称其为“推动企业扩大业务的强大催化剂”和“吸引全球人才的关键助力”；于2026年2月改组中获任投资部长的法赫德·本·阿卜杜勒贾利勒·赛义夫表示，该举措将加强“外国公司在沙特的布局” [S1]。两人都没有提及个人买家。

表格无法表达两个限定。类型一栏描述的是开发项目本身，而不是REGA在其中批准的房产类别。“仅适用一般资格条件”表示没有宗教限制，并不代表没有其他条件。《地理区域文件》按区域规定可取得的物权（永久产权、用益权或其他权利）、最高持有比例和最长用益期限 [S6]，各项参数并不统一。

不同来源的区域数量为何有差异

公开统计因编辑口径不同而相差一两项。Arab News将“体育大道”和“艺术区”拆开，列出利雅得十项；AGBI和Enterprise则按内阁使用的单一指定将两者合并，报道为九项 [S1] [S3] [S4]。“麦加1区和2区”及“麦地那1区和2区”也存在类似情况。结论是：利雅得九项指定涵盖十个具名地点，麦加有11个地图区域，麦地那有10个。凡涉及具体区域边界，应以门户为准，而非任何公开清单，包括本清单。

有报道但尚未确认的区域

二手报道中流传着四个名称，但Arab News、AGBI、Enterprise或IMI Daily报道的内阁记录均未能佐证。沙特房产门户对REGA地图的转录另列出麦加3区、麦加塔楼、Rou’a Al Haram Al Makki，以及吉达的ALAROUS区域 [S17]。这些名称都有一定合理性——Al Arous确为吉达滨水街区，可能只是门户对55个编号区域之一的称呼，而非单独指定——但均未获确认。它们是“有报道”，不是“有文件依据”，因此有意不列入表格。

利雅得哪些区域允许外国人持有房产？

共有九项指定，逻辑相同：每一项都是由政府主导、拥有明确主开发商的项目。名单中没有传统的利雅得街区。

奇迪亚、新穆拉巴、德拉伊耶门和萨勒曼国王公园是公共投资基金为首都宣布的四个目的地项目。阿卜杜拉国王金融区是利雅得名单中唯一全面运营的商业区——楼宇已出租，且拥有区域总部计划（RHQ）租户群，因此显然是首批适合开放外国人永久产权的候选区域。SEDRA则类别特殊：它是利雅得北部面向大众市场的住宅社区，由公共投资基金旗下住房开发商ROSHN开发，也是利雅得地图上唯一以普通家庭住房而非目的地房地产为主的区域。

体育大道和艺术区被视为一项指定。体育大道是一条长135公里的绿色廊道，从Wadi Hanifah延伸至Wadi Al Sulai，沿穆罕默德·本·萨勒曼王子路展开；项目预计于2027年完工，提供440万平方米开放空间。艺术区位于该廊道与图尔基王子路交会处，包含用于零售和住宅开发的投资地块 [S15]。从地理位置看，两者合并合理。但买家不能据此假设两处的权利完全相同；具体地块仍须通过门户确认。

萨勒曼国王国际机场和以公共交通为导向的开发地块揭示了政策思路。两者都不是住宅项目：机场指定范围覆盖航站楼周边商业地产；TOD地块则毗邻利雅得地铁站。它们都属于基础设施周边土地，政府希望私人资本资助其本身不打算出资的开发项目。

利雅得清单没有列出的内容，与列出的同样值得注意。Olaya、Al Malqa、Hittin、外交区——外籍专业人士实际居住的街区——均未获指定。希望在当前租住地购房的居民，依赖的是下文所述的单套住房例外，而非这张地图。

吉达：吉达中心和55个编号开发区

吉达在地图上的开放范围远超其他城市，但也是最难读懂的城市。除吉达中心外——这是公共投资基金支持、位于港口以南、占地570万平方米的滨水改造项目——内阁还指定了分布在吉达省的1至55号开发区 [S1] [S4]。

这些编号区域是整个制度中最难使用的部分。它们按地图多边形界定，并非以街区名称划分；也没有官方英文地名录将编号对应到街区。Enterprise依据内阁记录，只能将其称为“全省55个开发区” [S4]。就吉达而言——也仅就吉达而言——“这个地方是否开放？”无法通过任何清单回答，只能将产权证编号输入门户查询。

这种不透明似乎是有意设计的。55个独立多边形允许政府在不开放整座城市的情况下，向外国资本开放特定改造地块，并可通过行政程序调整边界。但这也最容易引发争议：若买家相信经纪人对街区的描述，而不查询产权证，可能出现马路一侧在区域内、另一侧却在区域外的情况。

外国人能否在NEOM、奇迪亚或红海项目购房？

三处都可以，且无宗教限制；超级项目是本次决定中争议最少的部分。

塔布克地区的NEOM、西北海岸的AMAALA和红海目的地均以整个项目而非子区域的形式列入指定名单 [S1]。奇迪亚位于利雅得省，因此列在利雅得名单中。这些正是改革主要面向的资产：公共投资基金拥有的目的地项目带有住宅配套，需要国际买家以商业计划假设的价格购入。

需求确实存在，但规模也有限，两方面证据都应放在同一段里。截至2026年6月的报道， 红海全球已签约住宅销售额18亿沙特里亚尔（4.8亿美元），另有20亿沙特里亚尔储备项目；外国买家约占交易的20% [S3]。同期，德拉伊耶2026年第一季度售出38套住宅，低于2025年第一季度的170套，下降77% [S3]。两个公共投资基金目的地，走势相反，却指向同一结论：真正的约束从来不是抽象意义上国际买家是否有兴趣，而是产品、价格，以及没有居留证（Iqama）者缺乏合法购房渠道。

这张地图消除了法律障碍，但不会消除另外两项约束。

麦加和麦地那向外国买家开放吗？

开放——这也是改革中报道错误最多的一项。两城都在地图上：麦加有11个地图区域，麦地那有10个 [S1] [S3]。2000年法律将两者完全排除；2025年法律允许非沙特人在两地取得房产，2026年6月的文件则列明了具体区域。

限制依据是宗教身份。法律生效当天REGA的声明明确指出，两座圣城的所有权“仅限于沙特公司和穆斯林个人，无论其居住在沙特境内还是境外” [S2]。任何非穆斯林均不得在麦加或麦地那取得房产，无论所在区域是否获指定。

仅限穆斯林持有在实践中意味着什么

有三项具体安排值得注意，单从区域名称看并不明显。

授予的权利往往是用益权，而非永久产权。 圣城常见的安排是最长99年的长期用益权，而非直接取得产权，尤其是围绕禁寺的酒店住宅高楼 [S6]。购买欧麦尔山或麦加高塔单元的买家，多数情况下取得的是有期限的权利，必须了解剩余期限。

公司持有受到双重上限约束。 拥有外国股东的沙特注册公司可以在麦加和麦地那持有房产，但该公司非沙特股东的合计持股不得超过49%，任一非沙特股东持股不得超过5% [S4]。未上市外国公司仅可为满足运营需要或安置员工而购置；获资本市场管理局许可的投资工具则受该局规定约束 [S8]。在境外注册的非沙特公司及非沙特非营利实体原则上均被排除。

上市开发商是可交易的代理标的。 由于圣城大多数区域位于上市公司旗下，市场在一天之内便作出重新定价。2026年6月24日，Tadawul房地产指数上涨4.11%；Masar目的地所有者乌姆·古拉开发与建设公司（4325）以18.48沙特里亚尔涨停，涨幅**+10.00%；本身就是麦地那指定区域的知识经济城（4310）上涨9.77%**；欧麦尔山开发公司（4250）上涨4.92%，麦加建设与发展公司（4100）上涨3.81% [S9]。内阁指定的不只是区域，也包括资产负债表。

欧拉和地图上的经济特区

欧拉1至17区已获指定。有一点经常引发混淆：欧拉在行政区划上属于麦地那地区，但圣城条件适用于麦加市和麦地那市本身，而非包含两市的地区。欧拉距麦地那市约300公里，目前报道也未显示其受到宗教限制 [S1] [S17]。不过，买家仍应在门户核实各区条件，而不应自行推断；已发布的英文摘要并未明确解释“地区”和“城市”的区别。关于目的地项目本身，请参阅欧拉投资介绍。

地图还包括三个经济特区：阿卜杜拉国王经济城（位于Rabigh）、吉赞和东部省的拉斯海尔。这三处是穆罕默德·本·萨勒曼王储于2023年4月14日依据经济城市与特区管理局框架启动的四个区域中的三个 [S14]。

第四个特区缺席，这一点很能说明问题。阿卜杜勒阿齐兹国王科技城云计算特区未列入地图，因为它是数据和计算服务的监管范围，而非拥有可开发房地产的土地地块。《地理区域文件》围绕可建设并出售的土地划定，而不是围绕政策制度划定。有关整体框架，请参阅沙特经济特区指南。

如何核实房产是否位于指定区域内？

应使用REGA门户，而不是依赖清单。两个入口用途不同。浏览地图可访问saudiproperties.rega.gov.sa/zones，交互式显示指定边界；搜索地点即可直接查看所有权状态 [S13]。核查具体房产则可访问aqar.rega.gov.sa，通过Nafath或Absher数字身份完成认证后输入产权证编号，查询该产权证的状态 [S5]。

执法机制使门户结果具有决定性，而非仅供参考。向非沙特买家转让指定区域外的房产，会在登记环节被拦截。查询不是购房前的礼貌性步骤，而是交易必须通过的关口。最严重违规的罚款最高可达1000万沙特里亚尔（270万美元）；虚假陈述则按房产价值比例分级处罚 [S6]。

申请有三种途径。持有Iqama的居民通过门户直接申请，并接受自动资格筛查。非居民必须先通过境外沙特外交使团取得数字身份。没有沙特实体的外国公司须先通过Invest Saudi向投资部登记，再提交申请 [S4]。

地图之外的唯一例外：在区域外持有一套住房

指定区域并非全部答案；对已居住在沙特的人来说，这可能是本页最实用的一条。依法居住在沙特的非沙特个人——包括优质居留持有人——可以在指定区域之外持有一套自用住宅，此外仍可在指定区域内购房 [S7]。非居民没有这项权利。

圣城区域外的权利并非同等开放：在麦加和麦地那的指定区域之外，只有优质居留持有人可取得最长99年的用益权，而非永久产权。

这使市场分成两类。利雅得一名希望在Al Malqa买家庭住宅的外籍专业人士，行使的是单套住房例外，根本不是区域内买家。希望购买红海别墅的海外投资者则属于区域内买家，且没有其他途径。两类人读同一张地图，原因却截然不同。因此，把“外国人购房”当作一个问题来讨论的报道，总会让一半读者得到错误答案。

这对沙特2030愿景为何重要

区域地图是两项目标之间的传导机制，而这两项目标至今未能相互匹配。

第一项是外国直接投资，目标为2030年达到每年1000亿美元，但流入额一直低于目标 [S3]。房地产比其他资产类别更快吸纳零售及中型国际资本，因为无需许可证、合作伙伴或行业审批——只需一份产权证。开放100多个地图区域，就把政策愿景转化成可交易的产品线。

第二项是超级项目的融资缺口。德拉伊耶、NEOM、红海目的地和奇迪亚的财务模型，都假设住宅和酒店销售可由国际买家支撑；然而直到2026年1月，非居民仍无法合法购入。区域地图让这些商业模型在算术上变得可行。但能否真正奏效是另一回事：德拉伊耶2026年第一季度仅售出38套，表明合法准入并非唯一制约因素 [S3]。

宏观背景提示审慎看待。2026年第一季度沙特房地产交易额达到1120亿沙特里亚尔（299亿美元），同比增长6.8% [S12]；但同一季度GASTAT房价指数下跌1.6%，至103.3点，住宅价格下跌3.6%，其中利雅得地区下跌4.4%、麦地那地区下跌5.0%、麦加地区下跌0.7% [S10]。沙特邀请外国资本进入一个交易量上升、住宅价格走软的市场：这对买家而言比对开发商更像一个较好的入场点，而这并非通常的改革叙事。宏观概览请参阅沙特房地产市场分析和房地产投资指南。

风险、矛盾与待解问题

区域边界由行政决定，而非法律固定。 区域由内阁指定，也可由其重新划定。已公布框架没有规定边界的固定期限，也没有说明若区域缩小，业主是否获得补偿。这是该制度中最大、尚未定价的风险；本页查阅的法律事务所提示均未讨论此事。

吉达55个编号区域没有公开地名录。 REGA和各媒体都未公布英文版编号与街区名称对照。指定区域最多的城市却无法用文字描述，这意味着经纪人误导几乎不可避免。

各区域参数没有汇总公布。 所有权上限、允许的权利类型和用益期限因区而异 [S6]，但尚无综合明细表。买家比较两个区域时必须分别查询。这是透明度缺口，而非法律缺口，且可以补上。

地图比法律晚了五个月。 法律依据为2025年7月14日第M/14号皇家法令，2025年7月25日刊宪，并于2026年1月22日生效 [S2] [S16]；但其所依赖的区域直到2026年6月23日才获指定。在这段时间内尝试交易的人无图可查。日期先后及部分律所提示为何写作1月21日，已在配套法律解读中厘清。

费用说法曾不一致，但现已可以厘清。 早期报道说非沙特人转让的处置费“最高5%” [S5]；实施细则将利雅得、麦加、麦地那和吉达四大城市的费率定为2%，并对司法处置、符合条件的开发商销售以及向全资境内实体的转让实行零税率 [S6]。5%是法定上限，并非实际适用税率；另有5%的房地产交易税仍适用。完整费用结构见配套法律解读，而非本地图。

市场吸纳能力尚未得到验证。 获指定一个季度不等于已有长期记录；红海全球公布的外国买家占比20% [S3]，是所有区域中唯一公开的外资参与比例，而且统计时间早于6月的区域指定。

接下来关注什么

• 预计2026年10月公布的2026年第三季度GASTAT房地产价格指数。 这是完全处于区域指定之后的首个季度。关注利雅得和麦加地区数据，并与第一季度分别下跌4.4%和0.7%的数据对比。
• 吉达编号区域地名录。 若REGA发布，最大可用性缺口将得到弥补；若截至2026年底仍未发布，就应将这些编号区域视为只能通过产权证查询的区域。
• 新增区域或边界调整。 达曼和东部省城市核心区是第二批指定区域的明显候选，但目前均未获指定。
• 2026年利雅得Cityscape Global展会。 这是非居民外国买家首次能够依据完整框架交易的一届，也是观察国际需求最清晰的窗口。
• 开发商披露外国买家占比。 关注德拉伊耶公司、ROSHN和NEOM是否披露与红海全球20%比例相当的2026财年数据。
• REGA执法行动。 首宗公布的最高1000万沙特里亚尔罚款，将显示区域边界执法的严格程度。

最后核验日期：2026年7月31日。核对依据包括REGA生效公告、Arab News、AGBI、Enterprise及IMI Daily报道的2026年6月23日内阁记录，以及Greenberg Traurig对实施细则的分析。

沙特2030愿景相关背景

• 规范外国人在沙特购房的法律——资格、流程、费用和处罚；本地图引用的权威解读
• 外国人可以在沙特拥有房产吗？——面向首次读者的简明答案
• 投资NEOM——最大单一指定区域背后的超级项目介绍
• 投资阿卜杜拉国王经济城——兼有经济特区激励和住宅指定的区域
• 德拉伊耶公司——其2026年第一季度销售下滑体现市场吸纳问题
• 沙特房地产开发商——在指定区域内实际开展建设的企业
• 沙特优质居留——赋予区域外购房权利的身份
• 经济特区法规——规范吉赞、拉斯海尔和KAEC的经济城市与特区管理局框架
• 沙特阿拉伯的2030愿景——房产所有权改革服务的总体计划

来源

• [S1] Arab News，《外国人房地产所有权变更获内阁批准，提升沙特竞争力》，新闻报道，2026年6月24日。https://www.arabnews.com/node/2648393/business-economy
• [S2] 房地产总局（REGA），《非沙特人房地产所有权制度于今日生效》，官方公告，2026年1月22日。https://rega.gov.sa/en/media-center/news-announcements/rega-non-saudi-property-ownership-system-enters-into-force-as-of-today/
• [S3] AGBI，《沙特阿拉伯向外国人开放房地产市场》，新闻报道，2026年6月24日。https://www.agbi.com/real-estate/2026/06/saudi-arabia-opens-up-property-market-to-foreigners/
• [S4] Enterprise，《房地产外国人所有权区域地图》，市场简报，2026年6月30日。https://enterpriseam.com/ksa/2026/06/30/mapping-the-real-estate-foreign-ownership-zones/
• [S5] IMI Daily，《沙特内阁批准利雅得、吉达及穆斯林圣城的外国人所有权区域》，新闻报道，2026年7月1日。https://www.imidaily.com/mena/saudi-cabinet-approves-foreign-ownership-zones-in-riyadh-jeddah-and-the-muslim-holy-cities/
• [S6] Greenberg Traurig，《沙特阿拉伯王国公布房地产外国人所有权法实施细则》，法律简报，2026年7月。https://www.gtlaw.com/en/insights/2026/7/the-kingdom-of-saudi-arabia-publishes-implementing-regulations-to-the-foreign-ownership-of-real-estate-law
• [S7] King & Spalding，《沙特阿拉伯房地产外国人所有权新法律框架》，法律分析，2025年。https://www.kslaw.com/news-and-insights/saudi-arabia-introduces-new-legal-framework-for-foreign-ownership-of-real-estate
• [S8] Bryan Cave Leighton Paisner，《非沙特人房地产所有权——法律现已发布》，法律分析，2025年7月。https://www.bclplaw.com/en-US/events-insights-news/real-estate-ownership-by-non-saudis-law-now-published.html
• [S9] Sahm Capital，《上涨10%涨停：内阁批准非沙特人所有权区域后，MASAR（4325）领涨沙特地产股》，市场报告，2026年6月24日。https://www.sahmcapital.com/news/content/10-limit-up-masar-4325-leads-saudi-property-rally-as-cabinet-approves-non-saudi-ownership-zones-2026-06-24
• [S10] Argaam，《2026年第一季度沙特房地产价格下跌1.6%》，GASTAT统计报告，2026年4月20日。https://www.argaam.com/en/article/articledetail/id/1897833
• [S11] Argaam，《REGA将于2026年第一季度公布非沙特人房地产所有权地理区域》，新闻报道，2026年1月22日。https://www.argaam.com/en/article/articledetail/id/1874690
• [S12] Economy Middle East，《2026年第一季度沙特房地产交易额增长6.8%，达298.5亿美元》，市场报告，2026年。https://economymiddleeast.com/news/saudi-real-estate-transactions-grow-6-8-percent-to-29-85-billion-in-q1-2026-amid-improved-financing-conditions-stronger-access-to-capital/
• [S13] 房地产总局（REGA），Saudi Properties地理区域门户，官方交互式地图服务，访问日期：2026年7月28日。https://saudiproperties.rega.gov.sa/zones
• [S14] Saudi Vision 2030，《经济特区》，官方项目页面；区域于2023年4月14日启动（网站阻止自动检索；区域清单由PwC Middle East和ECZA交叉核实）。https://www.vision2030.gov.sa/en/explore/projects/special-economic-zones
• [S15] Saudi Vision 2030，《体育大道》，官方项目页面（网站阻止自动检索；135公里、440万平方米和2027年完工时间由Global Construction Review及利雅得皇家委员会交叉核实）。https://www.vision2030.gov.sa/en/explore/projects/sports-boulevard
• [S16] Curtis, Mallet-Prevost, Colt & Mosle，《沙特阿拉伯房地产外国人所有权新法》，法律分析，2025年。https://www.curtis.com/our-firm/news/saudi-arabias-new-law-on-foreign-ownership-of-real-estate-a-major-development-in-the-saudi-real-estate-sector
• [S17] Mulk，《沙特外国人房产所有权REGA指定区域（2026）》，对REGA区域地图的房产门户转录，更新于2026年6月27日。https://mulkksa.com/law-and-regulations/designated-zones/