住房：自有率从47%升至70%

住房优先事项关键绩效指标

沙特住房优先事项的关键绩效指标是住房自有率：2016年为47%，2024年为65.4%，沙特2030愿景的目标为70%。这一指标是该计划最受关注的家庭层面指标之一，因为它将公共政策与家庭资产负债表直接联系起来。

这一成就源于结构性变化，而非表面改善。王国不只是建造了住房，还建立起一套住房体系，涵盖抵押贷款市场、社区开发商、土地供应改革、数字平台和机构融资。

基准期面临的挑战

2016年，沙特阿拉伯面对的是结构性而非周期性的住房危机。尽管土地、资本和人口需求充足，住房自有率仍停滞在约47%，无论按地区还是国际标准衡量都处于较低水平。

造成这一局面的原因彼此交织、相互强化：

• **可负担住房供应不足，**中等收入家庭能够承受的价位尤其缺乏，建筑业则以高端开发为主。
• **抵押贷款市场发展不足，**住宅抵押贷款渗透率几乎为零，住房融资主要依靠个人贷款和家庭资源。
• **土地投机性囤积，**业主将未开发地块作为对冲通胀的资产持有，又无需承担持有成本，从而限制城市土地供应。
• **人口压力，**大量年轻人口进入组建家庭的年龄阶段，使需求与可负担住房供应之间的缺口扩大。

其社会影响远不止住房本身。如果不加以干预，王国将面临家庭压力上升、组建家庭时间推迟、消费债务增加，以及一代人无法像前几代人那样拥有自有住房所引发的政治后果。

住房计划

住房计划是沙特2030愿景下的愿景实现计划（VRP）之一，旨在统筹政府对住房价值链各环节的应对措施，包括土地供应、融资、建设、基础设施、监管和消费者可及性。

Sakani：数字化入口

Sakani平台逐渐成为居民获取住房支持的主要入口。符合条件的沙特家庭可通过Sakani获得多种住房解决方案，包括补贴住宅用地、预售房购买选项、自建房支持和抵押贷款产品。该平台将原本繁琐的纸质申请和分配流程数字化，将处理时间从数月缩短至数日，并提高了透明度。

Sakani的影响规模可观。自平台启动以来，已通过该平台分配数十万套住房产品。可选方案包括自建房用地、现房和翻新后的既有住房，体现出对沙特家庭住房需求、偏好和财务状况多样性的认识。

房地产行业综合战略

2020年启动的房地产行业综合战略为住房市场发展提供了总体框架。该战略涉及土地利用规划、建筑业能力、房地产监管、市场透明度和专业房地产服务行业的发展，标志着住房政策从将住房视为社会福利问题，转向将其视为需要制度基础设施支撑的正常市场。

抵押贷款市场建设

最具结构性意义的住房改革，或许是从近乎零起步建立起一个正常运行的抵押贷款市场。我们的对标分析提供了这一成就的比较背景。

房地产开发基金

**房地产开发基金（REDF）**是抵押贷款市场发展的核心机构。通过补贴利润率计划，REDF帮助数十万原本无法按当时市场利率获得商业抵押贷款的家庭实现拥有自住房的目标。补贴按收入分档，对低收入家庭提供最多支持，并逐步减少对中等收入家庭的补助。

REDF从直接放贷机构转变为市场赋能者，通过担保和补贴撬动民营抵押贷款发放，代表着制度模式的成熟。如今，该基金借助银行体系撬动数倍于自身资本的资金，而非仅凭自身资产负债表满足需求。

二级市场基础设施

**沙特房地产再融资公司（SRC）**参照房利美和房地美等机构的模式设立，旨在建设二级抵押贷款市场。更广泛的金融部门发展计划为这套制度基础设施提供支撑。SRC从发放贷款的银行购入抵押贷款组合，为银行提供流动性，使其发放的抵押贷款规模不再受自身资产负债表所能支持的范围限制。SRC发行债券和伊斯兰债券（sukuk），在沙特资本市场创造了新的资产类别，将住房融资与机构投资者连接起来。

商业银行的应对

商业银行针对这些制度创新作出回应，大幅扩展了抵押贷款业务。抵押贷款发放量较沙特2030愿景实施前呈指数级增长，固定利率、浮动利率和符合伊斯兰金融原则的产品也显著丰富。如今，沙特阿拉伯拥有全球增长最快的抵押贷款市场之一。

ROSHN：大规模建设社区

获得PIF支持、于2019年成立的全国性社区开发商ROSHN，是住房战略在供给侧的主要执行力量。与传统沙特房地产开发商专注于独立住宅区不同，ROSHN开发综合社区，配套学校、清真寺、公园、零售设施、医疗设施和社区基础设施。

设计理念

ROSHN的设计理念强调步行便利性、绿地和社区互动，刻意区别于数十年来主导沙特郊区开发的依赖汽车、封闭式住宅区模式。这一做法认识到，住房质量不仅取决于住宅单元本身，也取决于其所在社区。

ROSHN在利雅得的旗舰项目Sedra社区已交付数千套住宅，其设计标准为沙特住房市场树立了新标杆。此后在吉达、西部地区和其他城市开发的社区，也采用类似的综合模式，并根据当地情况加以调整。

规模优势

作为获得PIF支持、拥有雄厚财力和国家使命的实体，ROSHN具备民营开发商无法比拟的能力：收购大片土地并进行总体规划、投资主干基础设施、大规模与公用事业供应商谈判，以及承担综合社区开发所需的漫长开发周期。这种能力使ROSHN能够有效打破沙特2030愿景实施前模式下限制住房开发的土地供应和基础设施瓶颈。

国家住房公司

国家住房公司通过聚焦可负担住房，并与民营开发商合作增加不同价格区间的供应，为ROSHN提供补充。国家住房公司与ROSHN协同，确保住房供给能够满足不同收入和偏好的沙特家庭需求。

土地供应改革

白地税

白地税（未开发城市土地费）于2016年推出，并逐步扩大适用范围，针对住房可负担性的一个长期结构性障碍：土地投机性囤积。通过对城市边界内的未开发土地征收年度费用，该税为土地所有者创造财务激励，促使其开发持有土地，或出售给愿意开发的主体。

该税分多个阶段扩围，每个阶段都将更多土地类别和地理区域纳入适用范围。虽然其直接产生的收入不多，但在抑制投机性囤地和增加可开发城市土地供应方面，行为影响已相当显著。

规划与许可

城市规划改革与土地税相辅相成。建筑规范修订、通过数字平台简化建筑许可、制定新的城市总体规划，以及推动市政规划职能专业化，这些举措共同增强了住房供应链响应需求信号的能力。

进展评估

已取得的进展

住房自有率从47%升至65.4%，直接改善了数十万沙特家庭的住房状况。虽然距离70%的目标已比走过的路程短，但仍需在融资、建设和土地供应等方面持续推进，才能完成剩余目标。

结构性改革的重要性或许超过这一醒目的指标。抵押贷款市场、二级市场基础设施、数字化分配平台、社区开发模式和土地供应改革，都是对住房体系的持久改善。即使沙特2030愿景下的具体计划结束，这些制度创新仍将继续支持住房融资和住房自有。

尚存挑战

可负担性压力是近期最大的风险。在利雅得，人口增长、经济活动集中和政府机构迁入推高了土地价值。首都住房市场收紧的速度快于供应扩大的速度，给中等收入家庭带来可负担性压力。

质量与数量之间的矛盾仍然存在。提高住房自有率的重点带来了以尽可能低的成本交付住房单元的压力；与此同时，建设宜居社区又需要投入设计质量、公共空间和基础设施。ROSHN的综合模式提供了质量标杆，但如何让这一标准覆盖更广泛的市场仍是一项挑战。

住房开发的区域分布需要在利雅得、吉达和东部省等需求集中的地区，与推动王国各地区均衡增长的愿望之间取得平衡。

展望与评估

住房优先事项有望按计划实现或接近实现2030年的70%目标。需求侧支持（抵押贷款补贴、Sakani住房分配）、供给侧干预（ROSHN、国家住房公司、白地税、许可改革）和制度建设（SRC、REDF现代化）共同建立了一套住房体系，其能力远胜于2016年时的体系。

长期挑战不止于2030年的目标。沙特阿拉伯人口持续增长，城市化不断加快，家庭组建率仍处于较高水平。沙特2030愿景下建立的机构和机制，需要在计划正式期限结束后继续有效运作。

住房优先事项的考验，最终并非能否在2030年前达到70%，而是是否建立起一套能够服务王国家庭数代人的住房体系。就此而言，结构性基础稳固，制度架构已经到位，剩余工作重在执行，而非重新设计。