最后核实：2026年9月1日。 在沙特，若土地属于《白地费与空置物业法》的适用范围，在官员核实应缴费用已付清之前，该土地所有权转让交易不得登记。8月25日内阁决定将公共应收款转化为交易门槛：业主不能通过出售土地、把欠款留给他人的方式解除产权负担。[S1]
这是强化执法，而非设立新的费率。现行白地费实施条例已规定：若业主在完成开发前出售土地，缴费期限即告终止，且必须在所有权转让前缴清费用。内阁决定将核验明确纳入房地产文件登记流程，并明确涵盖涉及该法适用土地、会转移所有权的处分行为。[S2]
| 机制 | 现行规则 | 市场影响 |
|---|---|---|
| 年度白地费 | 按优先级分档，以评估土地价值的10%、7.5%、5%或2.5%计收；第五档为0% | 高优先级区域的持有成本可能很高 |
| 利雅得门槛 | 在公布区域内，个人单独或合计持有超过5,000平方米 | 合并计算限制了简单拆分地块的做法 |
| 一般缴费期限 | 自缴费通知开具之日起一个日历年 | 业主可开发、缴费或准备提出异议 |
| 过往期间补缴通知 | 自通知之日起90天 | 补缴期限较短 |
| 尚未完成开发前出售 | 缴费期限终止 | 过户前费用即到期应缴 |
| 内阁核验门槛 | 核实缴费前不得登记所有权转让 | 登记系统成为征收管控环节 |
| 利雅得实施中的异议程序 | 可在60天内对账单提出异议；委员会应在60天内作出决定 | 存在正当程序渠道，但交易时间安排至关重要 |
实际问题不再只是是否评估了费用，还在于评估款未缴时土地能否转手。
白地费最高可达土地价值的10%
2025年8月实施条例将原本看似统一的政策叙事改为五档城市优先级。年度费率如下：
- 最高优先级开发区：10%；
- 高优先级区：7.5%；
- 中优先级区：5%；
- 低优先级区：2.5%；以及
- 优先区以外：零，不过这些土地仍可能计入业主的面积合计。[S2]
按最高费率计算，评估价值为2,000万沙特里亚尔（SAR）的地块每年可能产生200万SAR费用。这只是示例，并非对任何实际物业的估算。它说明征收机制为何重要：相对于闲置土地的持有收益，按年重复征收10%的费用数额可观。
费率根据各城市划定的地理区域分配，并以开发优先级为依据。主管部委须每年审查土地和住房供应、交易量、价格及垄断行为，并可实施、调整或暂停收费。因此，全国最高费率并不意味着每一块白地都按10%缴费。
计费基准为由包括持牌估价师在内的技术委员会确定的土地价值。建筑物、完整基础设施开发和特定监管障碍都会影响土地是否仍属收费范围。仅设置围栏不构成条例所称的开发。
适用范围取决于城市、阶段和地块
该计划并非全国统一的一张地理边界图。截至2026年6月，主管部委表示第一阶段已在利雅得、吉达、麦加、达曼都会区、麦地那、阿西尔都会区、塔伊夫、吉赞地区、塔布克和哈萨运行，利雅得还进入第二阶段。卡西姆和哈伊勒正在准备纳入。[S3]
该更新所述第一阶段涵盖各城市划定区域内面积至少10,000平方米的未开发地块。此后，计划将第二阶段扩展至麦加、吉达和达曼都会区的190多个住宅街区。在这些区域，收费范围扩大到特定的已开发土地，面积门槛为10,000平方米或以上，并包括同一业主在获批规划区内合计持有的土地。[S4]
利雅得2026年账单实施采用更严格的门槛：业主在公布区域内单独或合计持有的土地须超过5,000平方米，并按优先级地图划分四档收费费率。[S5]
因此，必须按具体地址核实。城市列入计划，并不意味着当地每一块未开发土地都要缴费。土地用途、面积、所有权合并计算、开发状态、实施阶段和地图上的优先级均会影响适用性。
内阁决定也提及《白地费与空置物业法》适用的土地。空置物业是指长期未使用且没有可接受理由，且其空置影响市场充分供应的建筑物。相关专项实施条例于2026年5月公布。[S6] 因此，不应将过户决定描述为仅适用于空地；不过两类资产的实际账单处理可能不同。
登记门槛堵住征收漏洞
年度费用只有在责任随业主明确、且能够征收时才有效。在整合过户限制之前，陷入困境或有战略意图的卖方可能尝试在费用尚未解决时完成出售，让主管机构在产权变更后再向前任业主追缴或核对欠费。
新的门槛改变了交易顺序：
- 确认土地属于法定制度的适用范围；
- 业主收到列明法律依据、评估金额、截止日期和异议权的账单；
- 在记录会转移所有权的处分行为之前，登记机构核查应缴费用；以及
- 只有核实款项已支付后，才继续办理登记。
主管部长将该决定表述为保护国家权益，同时维持开发活动。[S7] 经济压力十分明确：开发、缴费、缴费后出售，或提出有效异议。仅靠转移产权已无法规避结清费用。
但应准确理解“会转移所有权的处分行为”。该规定涉及法律产权转让文件的登记。本文所查阅的内阁摘要并未表示每一种经济安排——例如出售持有土地公司的股权、设立融资质押、签订管理协议或变更受益权益——都会自动被禁止。反规避及受益所有权规则可能覆盖某些结构，但需要各自的法律依据。
申诉和开发宽限必须赶在出售期限前发挥作用
账单必须披露土地、法律依据、费率、金额、缴费日期和方式、逾期后果及异议权。通知可通过计划门户、经验证的手机或电子邮件信息、国家地址或获批系统送达。[S2]
对于利雅得2026年首批账单，主管部委规定异议须在60天内提出，委员会最长须在60天内作出决定。业主可申请额外开发时间；若申请获批，缴费期限将延长，但若届时未完成开发，全部费用即须缴清。业主先行缴费、随后在法定或延长期内完成符合条件的开发时，条例规定可退还相应期间已缴费用。[S5]
过户限制使行政处理速度具有直接商业重要性。真实争议可能恰好遇上融资期限或附条件出售的交割期。实施系统需要提供实时状态证明，显示评估、已缴金额、待决异议、暂停执行或豁免情况。若没有此类证明，即使合规交易也可能因数据核对而延误。
内阁摘要未解释：提出异议是否会自动暂停过户限制；争议金额和无争议金额能否分开处理；以及卖方为按期交割而在保留异议的情况下缴费后，如何办理退款。这些问题需要官方程序指引，不应由经纪人或买方自行假设。
政策已推动土地流转，但因果关系仍未厘清
主管部委报告称，截至2026年7月，麦加地区约2,800万平方米的适用土地已开发或进入交易：1,300万平方米已完成开发，900万平方米已交易，500万平方米正在开发。这些分项合计约2,700万平方米，反映出原报告采用了四舍五入数字。[S8]
在此前实施过程中，该计划报告称利雅得、吉达、麦加和达曼都会区登记土地超过5亿平方米；超过1.07亿平方米已开发、正在开发或已进入市场；从收费收入中拨付22亿SAR用于基础设施；为80多个住房项目提供服务；并发出9,000份缴费令。[S4]
这些活动指标规模可观，但并非对白地费所带来新增住房供应的受控估算。土地交易或开发可能受到价格、规划审批、基础设施、融资或项目需求等因素推动。“进入市场”也不等于住房单元已竣工。
更有力的评估应比较费率调整前后受影响区域与未受影响区域的变化，追踪已开发地块、许可时间、配套土地供应、交易、地价和竣工单元数量。评估还应识别在没有收费的情况下原本也可能发生多少开发。
不同业主受到的市场影响各异
对于计划出售而非开发的业主，过户限制会加大流动性压力。费用成为交割条件，减少净回款，并可能迫使其提前结清。买方会要求证明不存在未清偿责任，贷款机构也会将其纳入产权尽职调查。
资本雄厚的业主可以开发、以适当架构将土地注入项目，或自行承担费用。产权分散、规划受阻或融资有限的业主可能出售、寻找开发商合作，或对评估提出异议。结果可能是土地供应增加，但若累积费用和开发成本被计入价格，也可能出现折价交易。
房价不会因此自动朝某个方向变化。将原始土地转化为住房需要基础设施、许可、施工能力、融资和买方需求。更多地块可以降低一种投入成本，但建筑成本或地段稀缺性可能抵消其作用。应根据已配套土地和竣工住房单元评判政策，而不只是看征收了多少费用。
反向论点：该决定可能主要是将既有规则正式纳入流程
2025年条例第13条第5款已经要求：业主在完成开发前出售时，须先缴费再过户。因此，内阁决定或许更适合被理解为制度整合和扩大核验范围，而非从零开始创设“缴费后过户”规则。
如果登记机构和主管部委此前已可靠执行第13条，那么新增市场影响可能有限。内阁批准仍可提高法律清晰度、一致性，并扩大对空置物业责任的覆盖。
禁止未缴费的交易并不等于没收土地或禁止出售。业主可以缴清评估费用后完成交易。只有在法定款项尚未结清时，交易才会受到阻碍。
哪些证据会推翻这一评估
如果实施指引显示限制也覆盖受益所有权转让和公司股权变更，本文所述的法律边界就需要扩大。如果指引允许在提出异议时不缴费或不提供担保即可登记，流动性压力就会减轻。如果数据表明，尽管有大量欠费，却没有交易被拒或延迟，则说明该门槛的实际约束力有限。
关键结果序列应按月追踪：适用土地面积、账单数量、评估和征收金额、异议及处理时间、过户核查、受阻登记、后续出售、开发开工、配套地块、竣工单元，以及各费率档的地价。
沙特住房改革现在有了更严格的征收机制。费用带来激励；登记门槛则使业主难以在未结清费用的情况下退出。闲置土地开始流转后能否带来可负担住房，取决于后续发展。
沙特2030愿景相关背景
来源
- [S1] 内阁决定，Amlak报道，《适用费用缴清前不得登记涉及土地的房地产交易》，2026年8月26日。 https://amlak.net.sa/en/109328/
- [S2] 《乌姆古拉公报》，《白地费实施条例》，部长决定，2025年8月22日。 https://www.uqn.gov.sa/details?p=27369
- [S3] 市政与住房部，《白地：卡西姆和哈伊勒即将启动第一阶段计划》，2026年6月8日。 https://momah.gov.sa/en/news/white-lands-first-phase-program
- [S4] 市政与住房部，《白地：麦加、吉达和达曼都会区启动第二阶段》，2026年6月12日。 https://momah.gov.sa/en/news/white-lands-second-phase-begins
- [S5] 沙特通讯社／市政与住房部，《利雅得首批白地账单将于2026年1月1日起开具》，2025年12月24日。 https://www.spa.gov.sa/N2474831
- [S6] 《乌姆古拉公报》，《空置物业实施条例》，2026年5月15日。 https://www.uqn.gov.sa/decisions-and-regulations/4000950
- [S7] Mubasher，市政与住房部长马吉德·胡盖尔关于过户核验决定的声明，2026年8月25日。 部长声明（Mubasher）
- [S8] 沙特通讯社／市政与住房部，《麦加地区2,800万平方米白地已进入开发或交易》，2026年7月8日。 https://www.spa.gov.sa/N2629937