2021年2月，沙特阿拉伯告知全球大型企业：将区域总部迁往利雅得，否则失去承接政府合同的资格。这一最后通牒曾被视为虚张声势，但事实并非如此。截至2026年1月，投资部已发放逾700张区域总部许可，比原定沙特2030愿景目标480家高出近50%。这个数字被当作政策胜利；但其措辞也经过精心选择：发出许可不等于办公室开业，办公室开业也不等于业务迁入。
约350家区域总部确实已在沙特开展运营，其中90%位于利雅得。700张许可与350家运营总部之间的差距，即50%的转化率，意味着已宣布参与的企业有一半停留在纸面上。这是合规与投入之间的距离：为保留政府合同资格而申请许可，与真正迁移决策、人才和机构资源之间的距离。
执行两年后，利雅得总部令取得了实际成果，也产生了真实摩擦；当初令其奏效的绝对性要求正悄然退让。回访显示，该计划已推动人员迁移，却尚未让企业的商业判断随之转移，并正在现实中触及强制式经济发展的边界。
空壳办公室问题
沙特政府预见了空壳办公室问题。规定要求企业在运营第一年至少雇用15名全职员工，至少三名最高管理层高管迁至利雅得，在沙特境内召开董事会会议，并保持与所申报活动相称的运营支出。未实际运营的罚款为40万沙特里亚尔，约合10.7万美元。
规定很具体，变通办法也颇有创意。据Semafor报道，至少一家华尔街大型银行曾积极寻找总部令的漏洞。最常见的做法并非规避总部令，而是重新定义“区域”。企业将中东业务拆为两个次区域：以利雅得为中心，覆盖沙特、巴林和阿曼；以迪拜为中心，覆盖阿联酋、科威特和卡塔尔。这样，利雅得办公室可作为其负责次区域的“区域总部”，满足沙特要求，同时迪拜仍是更广泛海湾业务的运营枢纽。
Visa Inc.于2026年1月公开采用这一做法，设立以利雅得为基地、覆盖沙特、巴林和阿曼的业务单元，同时保留负责阿联酋、科威特和卡塔尔的迪拜据点。这一架构符合规定，也清楚表明其目的：企业在利雅得设总部是因为沙特提出要求，而非因为利雅得是管理中东业务的最佳地点。这个区别决定总部令究竟在建设真正的商业首都，还是一套合规设施；形成的是总部之城，还是挂满公司招牌的城市。
执法要求的退让
沙特于2025年末推出豁免，显著表明总部令对政府自身的采购需求也过于僵硬。如今，若项目价值低于100万沙特里亚尔（26.7万美元），或没有区域总部许可的企业报价比持证企业的最优竞争报价至少低25%，或仅有一家投标者在技术上符合要求，政府机构便可与无证企业签约。境外项目完全豁免。豁免通过Etimad数字平台处理。
其中影响最大的是25%的价格豁免。这实际上承认总部令推高了采购成本：部分持证企业收取的溢价反映了维持利雅得驻点的开销，而合格承包商范围受限，政府机构因而为相同服务付出更高价格。
这些豁免意味着政府悄然放松了原本赋予总部令威力的绝对执行要求。原来的信息非此即彼：迁往利雅得，否则失去政府业务。现在则是：迁往利雅得，或者报价比已迁入者低25%。调整务实，也承认了总部令的僵硬要求造成政府自身不愿承担的成本。
办公空间危机
总部令刺激的利雅得办公需求，超过了市场预先准备的供给。数字反映了这一点。
截至2025年第二季度，利雅得核心地段办公空间的空置率为0.5%；甲级办公楼整体空置率为3.8%，若衡量高端地段，入住率实际上达到约98%；乙级办公楼入住率为95%。市场已趋满载。
租金随之上涨。按不同口径，甲级办公租金同比上涨23%至31%，乙级上涨16.5%至27%。2025年第二季度，核心地段租金达到每平方米每年3,630沙特里亚尔（967美元）。
2025年年中，利雅得办公存量共810万平方米；预计到2026年末新增约90万至100万平方米甲级办公空间，来自德拉伊耶门、Misk City和KAFD第三期（规模26亿美元的扩建项目）。预计到2028年，沙特全国办公存量将从970万增至1,500万平方米。利雅得新增的办公空间是迪拜的十倍。
KAFD——阿卜杜拉国王金融区——已成为跨国企业区域总部的首选地址。该区拥有逾140家商业租户，包括逾75家跨国企业总部；已出租办公面积58万平方米，每天约有2万名专业人士在园区工作。
办公市场紧张既证明总部令取得成效，也限制其继续扩张。希望合规的企业找不到空间。租金上涨增加了合规成本，最终通过更高的服务费转嫁给政府，并以沙特业务利润率下降的形式由企业承担。
人才悖论
沙特阿拉伯2025年第一季度失业率降至创纪录的2.8%，这一表面数字似乎表明劳动力市场已接近满负荷。但46%的人力资源专业人士表示，合格人才更难寻找；64.29%的民营部门机构称，缺少具备所需技能的求职者是最大的招聘难题。
这个悖论源于结构性问题。总部令把企业带到了利雅得，却没有同步带来其运营所需的人才。科技岗位空缺与合格本地人才之间存在20%的缺口；人工智能工程师、云架构师和数据分析师尤其短缺。光辉国际预测，到2030年熟练工人缺口将达66.3万人，对应2,067.7亿美元未实现收入。
沙特化要求进一步加重难题。2026年劳动法规定，区域总部也须达到25%的沙特籍员工比例，即每三名外籍员工对应一名沙特籍员工。律师事务所须有70%的沙特籍律师；会计师事务所须有40%的沙特籍员工，到2030年提高至70%。这些要求旨在确保总部令创造沙特就业，而不仅是促成外籍人员迁入；但对于沙特籍人才储备不足的企业，配额也形成约束。
曾吸引外国人才赴利雅得的薪资溢价正在消退。总部令实施初期，在阿联酋年薪6万美元的项目经理会收到沙特10万美元的聘用邀约，溢价可达40%或更高，有时甚至达到原薪资的两倍。这种溢价正接近尾声。2025年前九个月，沙特项目授标额几乎减半，降低了对外国人才的需求，也压低了吸引他们所需的溢价。导致The Line暂停及Mukaab项目停摆的财政收紧，也令总部令原本意在吸引的顾问、工程师和管理人员面临更紧的就业市场。
住房危机
外籍专业人员涌入，造成严重到需要紧急干预的住房危机。自2022年以来，利雅得封闭式住宅社区的租金上涨逾30%。由于这类社区的租金已难以负担，外籍人员越来越多地搬到社区之外；过去，这类社区一直是沙特外国专业人士的常见住所。
2025年9月25日，沙特王储穆罕默德·本·萨勒曼下令利雅得实行五年租金冻结。这项非常规干预显示了问题的严重程度。自2025年12月起，房东须在租约到期前365天通知租户。租金冻结针对的是租金迅速上涨这一症状，却未处理根源：总部令将数以千计的专业人员家庭带到一座住房存量并非为其准备的城市。
住房干预是总部令次生效应最显眼的例子。政府通过总部令创造需求，却未通过住房建设按比例增加供给。供给缺口引发价格上涨；价格上涨造成政治问题；政治问题促成王室命令；命令导致价格冻结。随着时间推移，冻结又会削弱住房投资，因为房东无法获得相应回报，继而压低供给，酿成下一轮短缺。这一循环说明，在供给需要投资才能增加的市场中，以强制手段创造需求会产生什么后果。
双枢纽现实
现有证据显示，利雅得总部令并未让利雅得取代迪拜成为海湾地区的商业首都，而是形成了两座城市各司其职的双枢纽格局。
迪拜保有自身优势：逾40个自由区、迪拜国际金融中心（DIFC）和阿布扎比全球市场（ADGM）的普通法法院、9%的企业税率、更快的企业设立流程，以及拥有成熟国际学校、医疗和社交设施的外籍人员生态。沙特则拥有更大的国内市场（3,600万人，对阿联酋的1,000万人）、庞大的政府开支，以及面向区域总部持证企业的30年0%企业税率优惠（沙特标准企业税率为20%）。
竞争并非零和。企业需要两个市场。总部令确保它们必须在沙特设实体驻点，却没有确保它们必须舍弃阿联酋。结果就是Visa模式：两地并存、分区运营、分别符合两地规定。许多原本被要求“迁往”利雅得的企业，实际上是“扩展”到了利雅得：增加一个驻点，却没有撤出迪拜。
利雅得的成本优势确实存在，但正在收窄。餐馆价格比迪拜低约38%；交通成本也较低，汽油每升2.23沙特里亚尔，迪拜则为2.74迪拉姆。自2025年1月运营的利雅得地铁，提供了迪拜已有15年的基础设施。电影院、音乐会和餐馆等娱乐业的发展，使利雅得比总部令公布时的2021年更宜居。然而，57%的在沙特工作的员工表示经历过职业倦怠，外籍人员将当地社交生活形容为“比人们预期的更安静、节奏更慢，也往往更孤独”。与此同时，2026年预算存在440亿美元赤字。0%个人所得税是有力激励；它能否弥补许多外籍人员认为受限的生活方式，各家各户会有不同答案。
质量问题
总部令的最终检验，并非企业是否来到利雅得。它们确实来了，700张许可可以证明。真正的问题是，它们是否在利雅得开展实际业务，还是只做合规表演。
证据并不一致。KAFD每天2万名专业人士上班，代表真实的经济活动。逾75家跨国企业总部在利雅得作出决策、签署合同、管理沙特业务，代表实质性的机构集聚。麦肯锡、波士顿咨询、贝恩、德勤和普华永道等咨询公司，也都因沙特业务收入需要而在利雅得建立了相当规模的驻点。
但700张许可与350家实际运营总部之间的差距、拆分区域的变通办法、执法豁免，以及防范空壳办公室的规定，都表明该计划在纸面上的推进快于实际运营。总部令迫使企业合规，合规却不等于长期投入。企业因为不得不设立而开办的利雅得办公室，与企业认为值得设立而开办的办公室，性质不同。若不能先证明利雅得除了合同义务外还具备人才、基础设施、生活质量及营商环境等优势，使总部即便没有被排除在采购之外的威胁也值得保留，总部令就无法促成后者。
总部令已经带来了总部。它是否也催生“总部经济”——企业因利雅得的优势足以抵消成本而主动将决策权放在这里的生态——将取决于执行要求进一步放松、豁免扩大时会发生什么，以及企业是否认为迁入后的利雅得值得留下。
700张许可、350家运营机构、50%的转化率；王储下令冻结租金；失业率创历史新低之际出现人才危机；双枢纽模式则让沙特得到了它要求的总部，同时让迪拜保留了它原本拥有的业务。
本文依据沙特投资部区域总部许可数据；Semafor关于漏洞、Visa区域拆分及华尔街银行合规策略的报道；AGBI关于防范空壳办公室规定的报道；Middle East Briefing与Arab News关于25%采购豁免的报道；JLL《KSA Office Market Dynamics Q2 2025》；Arab News与Arabian Business关于利雅得租金上涨及办公供给的报道；KAFD租户与运营数据；Jobskey Search、Qureos和Arab News关于沙特人才市场的资料；光辉国际对熟练工人短缺的预测；Economy Middle East与Al Arabiya关于王储租金冻结令的报道；美国国务院《2025年投资环境声明》；Gallup沙特职场数据；以及The Middle East Insider和Compare the City的比较分析。Vision2030.AI保持编辑独立，与沙特投资部、KAFD、沙特公共投资基金（PIF）及任何沙特2030愿景官方机构均无隶属关系。