O Programa Habitacional é o principal programa de moradia da Visão 2030 saudita para 2026. Ele articula Sakani, hipotecas subsidiadas, comunidades ROSHN, reformas da oferta e a meta nacional de 70% de propriedade de moradias até 2030. Poucos programas da Visão 2030 tiveram impacto tão visível e concreto na vida cotidiana dos cidadãos sauditas: lançado para enfrentar uma taxa de propriedade de apenas 47% em 2016, o programa elevou a taxa nacional para mais de 65,4%, superou sua meta intermediária para 2025 e remodelou o setor habitacional.
O desafio habitacional
Em 2016, o desafio habitacional saudita era estrutural e multifacetado. Uma população jovem e em rápido crescimento chegava à idade de formar novos domicílios, mas a oferta de moradias era insuficiente tanto em volume quanto em acessibilidade financeira. O mercado de hipotecas ainda era incipiente, com baixa penetração e pouca variedade de produtos. Terrenos frequentemente ficavam retidos por especuladores, criando escassez artificial em áreas urbanas valorizadas. O ambiente regulatório e de licenciamento para empreendimentos residenciais era burocrático. Havia pouco financiamento público para famílias de renda média que ganhavam demais para habitação social, mas de menos para comprar imóveis a preços de mercado.
O Programa Habitacional foi concebido para enfrentar simultaneamente cada uma dessas barreiras estruturais, reconhecendo que uma abordagem fragmentada seria insuficiente.
Arquitetura estratégica
O programa opera por meio de três mecanismos complementares: intervenções do lado da oferta para aumentar a quantidade e a diversidade do estoque habitacional; medidas do lado da demanda para tornar financeiramente acessível a aquisição da moradia; e reformas regulatórias para criar um mercado habitacional mais eficiente e transparente.
Transformação da oferta
ROSHN
Talvez a inovação institucional mais destacada do Programa Habitacional seja a ROSHN, empresa de desenvolvimento imobiliário criada como subsidiária integral do Fundo de Investimento Público (Public Investment Fund, PIF) (PIF). A ROSHN está desenvolvendo grandes comunidades residenciais planejadas em todo o Reino, com projetos em Riad, Jidá e na Província Oriental.
As comunidades ROSHN foram concebidas como bairros integrados, com moradia, comércio, educação, saúde, parques e equipamentos comunitários — não apenas fileiras de casas. O modelo de desenvolvimento enfatiza padrões de construção de qualidade, princípios de projeto sustentável, planejamento de uso misto que reduz a dependência do automóvel, instalações comunitárias que promovem coesão social e capacidade de entrega em escala, com milhares de unidades por ano.
A primeira comunidade da ROSHN, SEDRA, em Riad, entregou milhares de unidades residenciais e estabeleceu uma referência de qualidade no mercado habitacional saudita. Projetos posteriores em todo o Reino estão ampliando ainda mais o modelo.
Ecossistema de incorporadoras privadas
Além da ROSHN, o Programa Habitacional estimulou um ecossistema mais amplo de incorporadoras privadas por meio de reformas regulatórias que simplificam aprovações de projetos e licenças de construção; programas de incentivo que reduzem custos de desenvolvimento; regulação de vendas na planta que oferece proteção jurídica a compradores e incorporadoras; e o programa Wafi, que regula vendas na planta para assegurar a conclusão dos projetos e proteger os compradores.
O programa também apoiou o desenvolvimento do setor de tecnologia imobiliária (proptech), com plataformas que aumentam a transparência do mercado e melhoram a busca por imóveis e os processos de transação.
Intervenções do lado da demanda
Fundo de Desenvolvimento Habitacional
O Fundo de Desenvolvimento Habitacional é a principal entidade governamental responsável por oferecer financiamento habitacional subsidiado a famílias sauditas. O Fundo oferece diferentes produtos, adaptados a vários níveis de renda e situações familiares, incluindo taxas de lucro subsidiadas em hipotecas, que reduzem as parcelas mensais de famílias elegíveis; programas de apoio à entrada, que enfrentam a barreira do capital inicial; financiamento para construção de famílias em terrenos próprios; e crédito para reformas de imóveis existentes.
O Fundo trabalha com bancos comerciais e financeiras, que concedem e administram as hipotecas, enquanto o Fundo fornece o subsídio. Esse modelo aproveita a eficiência do setor privado e direciona os recursos públicos às famílias que precisam de apoio.
Desenvolvimento do mercado hipotecário
A expansão do mercado hipotecário foi essencial para o êxito do Programa Habitacional. Antes da Visão 2030, a penetração das hipotecas na Arábia Saudita era muito baixa pelos padrões internacionais. O Programa de Desenvolvimento do Setor Financeiro (FSDP) e o Programa Habitacional trabalharam juntos para ampliar a disponibilidade de hipotecas por meio de reformas regulatórias, incluindo a Lei de Financiamento Imobiliário, a Lei de Registro de Hipotecas Imobiliárias e a Lei de Arrendamento Financeiro. Produtos hipotecários e práticas de análise de crédito foram padronizados e aprimorados; o desenvolvimento do mercado secundário de hipotecas, por meio da Saudi Real Estate Refinance Company (SRC), trouxe liquidez; e novos participantes do setor financeiro ampliaram a concorrência e a inovação de produtos.
O resultado foi um rápido crescimento na concessão de hipotecas, com o estoque de hipotecas residenciais em aberto multiplicando-se várias vezes desde 2016.
Reforma regulatória
Taxa sobre terrenos ociosos
Uma das intervenções regulatórias mais importantes do Programa Habitacional foi a taxa sobre terrenos brancos (terrenos ociosos) — cobrada sobre terrenos urbanos não desenvolvidos para desencorajar a retenção especulativa e incentivar a construção. Administrada pelo Ministério dos Assuntos Municipais e Rurais, a taxa levou áreas urbanas significativas ao desenvolvimento, aumentando a oferta de moradias e moderando a inflação dos preços da terra.
Plataforma Sakani
A plataforma Sakani é a porta de entrada digital do Programa Habitacional. Em um portal unificado, famílias sauditas podem explorar opções de moradia, solicitar subsídios e financiamento, consultar imóveis disponíveis e acompanhar o andamento dos pedidos. Desde seu lançamento, a plataforma processou milhões de solicitações e simplificou o processo de conectar famílias a soluções habitacionais adequadas.
Código de obras e padrões de qualidade
O programa também promoveu melhorias na qualidade da construção por meio de códigos de obras atualizados, regimes de inspeção e sistemas de classificação de incorporadoras que dão transparência à qualidade das construções e ao histórico dos empreendedores.
Impacto e indicadores
O principal resultado do Programa Habitacional — elevar a taxa de propriedade de moradias de 47% para mais de 65,4% — representa uma das expansões mais rápidas da propriedade residencial em uma grande economia na história recente. Por trás desse número estão centenas de milhares de famílias sauditas que passaram a ter casa própria, com apoio de financiamento subsidiado, nova oferta habitacional e um mercado mais eficiente.
Outros indicadores relevantes incluem o crescimento expressivo da concessão anual de hipotecas residenciais, a entrega de dezenas de milhares de novas unidades por ano, a ampliação da base de beneficiários do Fundo de Desenvolvimento Habitacional e a melhora dos índices de acessibilidade habitacional nas principais cidades.
Desafios
Apesar dos resultados, o Programa Habitacional ainda enfrenta desafios. A pressão sobre a acessibilidade financeira persiste nas grandes cidades, especialmente em Riad, onde o rápido crescimento populacional e a atividade econômica impulsionam a demanda. A inflação dos custos de construção, causada por disrupções nas cadeias globais de suprimentos e pela demanda local, pressiona a viabilidade econômica das entregas. Garantir a qualidade das moradias diante da rápida expansão da oferta exige atenção regulatória contínua. Atender às necessidades diversas dos diferentes tipos de domicílio — incluindo pessoas que vivem sozinhas, famílias multigeracionais e idosos — requer a contínua diversificação dos produtos.
Perspectivas
A agenda futura do Programa Habitacional se concentra em alcançar a meta de 70% de propriedade de moradias até 2030; ampliar a oferta em cidades secundárias e novas áreas de desenvolvimento, como NEOM e a costa do Mar Vermelho; aprofundar o mercado hipotecário, inclusive com prazos mais longos e estruturas inovadoras; promover construções sustentáveis, com eficiência energética e padrões de construção verde; e desenvolver o mercado de aluguel como complemento à casa própria, reconhecendo que nem todas as famílias buscarão ou deverão buscar a propriedade.
O Programa Habitacional demonstra que os objetivos sociais da Visão 2030 podem ser alcançados em escala quando intervenções do lado da oferta, da demanda e regulatórias são coordenadas em um único marco de programa. O avanço da propriedade residencial não é apenas uma estatística: representa uma melhora fundamental na qualidade de vida e na segurança financeira de milhões de cidadãos sauditas.