Indicador-chave da prioridade habitacional
O indicador-chave da prioridade habitacional saudita é a taxa de casa própria: 47% em 2016, 65,4% em 2024 e meta de 70% na Visão 2030. É uma das medidas da Visão 2030 mais visíveis no âmbito das famílias, pois liga diretamente as políticas públicas ao patrimônio familiar.
A conquista é estrutural, não cosmética. O Reino não se limitou a construir moradias: criou um sistema habitacional que abrange mercado hipotecário, incorporadoras comunitárias, reformas da oferta de terrenos, plataformas digitais e financiamento institucional.
O desafio de partida
Em 2016, a Arábia Saudita enfrentava uma crise habitacional estrutural, não cíclica. Apesar da abundância de terras, capital e demanda demográfica, a taxa de casa própria havia estagnado em aproximadamente 47% — baixa tanto para os padrões regionais quanto internacionais.
As causas eram interligadas e se reforçavam mutuamente:
- Oferta insuficiente a preços acessíveis para famílias de renda média, em um setor da construção voltado a empreendimentos de alto padrão
- Mercado hipotecário pouco desenvolvido, com penetração de hipotecas residenciais quase nula e financiamento habitacional dominado por empréstimos pessoais e recursos familiares
- Retenção especulativa de terrenos, que restringia a oferta de áreas urbanas quando proprietários mantinham lotes não desenvolvidos como proteção contra a inflação, sem custos de manutenção
- Pressão demográfica, decorrente do grande número de jovens que chegavam à idade de formar família e ampliavam a diferença entre a demanda e a oferta acessível
As consequências sociais iam muito além da moradia. Sem intervenção, o Reino enfrentava maior pressão sobre as famílias, adiamento da formação familiar, aumento do endividamento dos consumidores e consequências políticas para uma geração incapaz de alcançar a casa própria que as anteriores consideravam garantida.
Programa Habitacional
O Programa Habitacional — um dos programas de implementação da Visão 2030 — foi criado para coordenar a resposta do governo em toda a cadeia de valor da habitação: oferta de terrenos, financiamento, construção, infraestrutura, regulação e acesso dos consumidores.
Sakani: porta de entrada digital
A plataforma Sakani tornou-se a porta de entrada para o apoio habitacional. Por meio dela, famílias sauditas elegíveis podem acessar diversas soluções, incluindo lotes residenciais subsidiados, opções de compra de imóveis na planta, apoio à construção própria e produtos de financiamento hipotecário. A plataforma digitalizou um processo de solicitação e alocação antes burocrático e baseado em papel, reduziu os prazos de processamento de meses para dias e aumentou a transparência.
O impacto do Sakani é expressivo. Desde seu lançamento, centenas de milhares de produtos habitacionais foram alocados por meio da plataforma. A variedade de opções — de terrenos para construção própria a unidades prontas e imóveis existentes reformados — reflete o reconhecimento de que as famílias sauditas têm necessidades habitacionais, preferências e condições financeiras diversas.
Estratégia abrangente para o setor imobiliário
Lançada em 2020, a Estratégia Abrangente para o Setor Imobiliário oferece uma estrutura geral para desenvolver o mercado habitacional. Trata de planejamento do uso do solo, capacidade do setor da construção, regulação imobiliária, transparência de mercado e desenvolvimento de um setor profissional de serviços imobiliários. A estratégia marcou a mudança da habitação, antes tratada como problema de assistência social, para um mercado funcional que requer infraestrutura institucional.
Criação do mercado hipotecário
Talvez a reforma habitacional de maior importância estrutural tenha sido criar, praticamente do zero, um mercado hipotecário funcional. Nossa análise comparativa oferece contexto para esse avanço.
Fundo de Desenvolvimento Imobiliário
O Fundo de Desenvolvimento Imobiliário (REDF) tem sido a instituição de referência no desenvolvimento do mercado hipotecário. Por meio de programas subsidiados de taxa de lucro, o REDF tornou a casa própria acessível a centenas de milhares de famílias que não se qualificariam para hipotecas comerciais às taxas de mercado vigentes. O subsídio varia segundo a faixa de renda: direciona o maior apoio às famílias de baixa renda e reduz gradualmente a assistência às de renda média.
A evolução do REDF, de credor direto a viabilizador de mercado, representa o amadurecimento do modelo institucional. O fundo oferece garantias e subsídios que mobilizam a concessão privada de hipotecas e agora catalisa múltiplos de seu próprio capital por meio do sistema bancário, em vez de tentar atender à demanda apenas com seu balanço.
Infraestrutura do mercado secundário
Criada com base em modelos como os da Freddie Mac e da Fannie Mae, a Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) foi estabelecida para criar um mercado hipotecário secundário. O programa mais amplo de desenvolvimento do setor financeiro sustenta essa infraestrutura institucional. Ao comprar carteiras hipotecárias dos bancos que originam os empréstimos, a SRC fornece liquidez para que os credores concedam mais hipotecas do que seus próprios balanços permitiriam. As emissões de títulos e sukuk da SRC criaram uma nova classe de ativos nos mercados de capitais sauditas e conectaram o financiamento habitacional a investidores institucionais.
Resposta dos bancos comerciais
Os bancos comerciais responderam a essas inovações institucionais ampliando fortemente suas operações hipotecárias. O volume de originação de hipotecas cresceu exponencialmente em comparação aos níveis anteriores à Visão, e a variedade de produtos — taxa fixa, variável e estruturas compatíveis com as finanças islâmicas — se diversificou de forma significativa. A Arábia Saudita agora abriga um dos mercados hipotecários de crescimento mais rápido do mundo.
| Indicador | 2016 | 2024 | Meta para 2030 |
|---|---|---|---|
| Taxa de casa própria | 47% | 65,4% | 70% |
| Penetração do mercado hipotecário | Quase nula | Significativa | Maduro |
| Beneficiários do REDF | Limitados | Centenas de milhares | Expansão contínua |
| Meta intermediária de casa própria | — | 64% (superada) | 70% |
ROSHN: construção de comunidades em escala
A ROSHN, incorporadora comunitária nacional apoiada pelo PIF e criada em 2019, é o motor de oferta da estratégia habitacional. Ao contrário das incorporadoras sauditas tradicionais, focadas em condomínios residenciais isolados, a ROSHN desenvolve comunidades integradas com escolas, mesquitas, parques, comércio, unidades de saúde e infraestrutura comunitária.
Filosofia de projeto
A filosofia de projeto da ROSHN privilegia caminhabilidade, áreas verdes e interação comunitária — uma ruptura deliberada com o modelo de condomínios murados e dependentes do carro que dominou o desenvolvimento suburbano saudita por décadas. A abordagem reconhece que a qualidade habitacional não é determinada apenas pela unidade em si, mas também pela comunidade em que ela se encontra.
A comunidade Sedra, em Riade, principal projeto da ROSHN, entregou milhares de unidades residenciais com padrões de projeto que estabeleceram novas referências para o mercado habitacional saudita. Comunidades posteriores em Jeddah, na Região Ocidental e em outras cidades seguem um modelo integrado semelhante, adaptado ao contexto local.
Vantagem de escala
Como entidade apoiada pelo PIF, com recursos financeiros expressivos e mandato nacional, a ROSHN tem capacidades que incorporadoras privadas não conseguem igualar: adquirir e planejar grandes áreas de terreno, investir em infraestrutura básica, negociar com concessionárias em escala e absorver os longos prazos exigidos pelo desenvolvimento de comunidades integradas. Essa capacidade torna a ROSHN um instrumento eficaz para superar os gargalos de oferta de terrenos e infraestrutura que limitavam o desenvolvimento habitacional antes da Visão 2030.
National Housing Company
A National Housing Company complementa a ROSHN ao se concentrar em segmentos de habitação acessível e trabalhar com incorporadoras privadas para ampliar a oferta em diferentes faixas de preço. Juntas, as duas entidades asseguram que a resposta da oferta habitacional considere a diversidade de renda e preferências das famílias sauditas.
Reformas da oferta de terrenos
Taxa sobre terrenos ociosos
A taxa sobre terrenos ociosos (white land tax, ou cobrança sobre terrenos urbanos não desenvolvidos), introduzida em 2016 e ampliada progressivamente, enfrenta uma das barreiras estruturais mais persistentes à acessibilidade habitacional: a retenção especulativa de terrenos. Ao cobrar anualmente por terrenos não desenvolvidos dentro dos limites urbanos, a taxa cria um incentivo financeiro para que os proprietários desenvolvam suas áreas ou as vendam a incorporadoras que o farão.
A taxa foi ampliada em várias etapas, e cada uma incluiu novas categorias de terrenos e áreas geográficas. Embora a receita direta gerada seja modesta, o efeito comportamental — desestimular a retenção especulativa e aumentar a oferta de terrenos urbanos disponíveis para desenvolvimento — tem sido significativo.
Planejamento e licenciamento
Reformas de planejamento urbano complementaram a taxa sobre terrenos. A revisão dos códigos de construção, a simplificação das licenças por meio de plataformas digitais, o desenvolvimento de novos planos diretores e a profissionalização das funções municipais de planejamento aumentaram, em conjunto, a capacidade da cadeia de oferta habitacional de responder aos sinais de demanda.
Avaliação do progresso
Avanços alcançados
A alta de 47% para 65,4% na taxa de casa própria representa uma conquista que melhorou diretamente a situação habitacional de centenas de milhares de famílias sauditas. A distância restante até 70% — menor do que o caminho já percorrido — exige continuidade na execução das medidas de financiamento, construção e oferta de terrenos.
As reformas estruturais talvez sejam ainda mais importantes do que o indicador principal. O mercado hipotecário, a infraestrutura do mercado secundário, a plataforma digital de alocação, o modelo de desenvolvimento comunitário e as reformas da oferta de terrenos são melhorias permanentes do sistema habitacional. Mesmo depois do encerramento de programas específicos da Visão 2030, essas inovações institucionais continuarão a apoiar o financiamento habitacional e a casa própria.
Desafios restantes
Pressões de acessibilidade em Riade — onde o crescimento populacional, a concentração econômica e a transferência de órgãos governamentais elevaram o valor dos terrenos — representam o maior risco no curto prazo. A restrição no mercado habitacional da capital aumentou mais rápido do que a oferta conseguiu crescer, pressionando o acesso à moradia para famílias de renda média.
Persistem tensões entre qualidade e quantidade. A ênfase em elevar a taxa de casa própria pressiona a entrega de unidades ao menor custo possível, enquanto a ambição de construir comunidades vibrantes exige investimento em qualidade de projeto, espaços públicos e infraestrutura. O modelo integrado da ROSHN estabelece uma referência de qualidade, mas estendê-la ao restante do mercado continua sendo um desafio.
A distribuição regional do desenvolvimento habitacional precisa equilibrar a concentração da demanda em Riade, Jeddah e na Província Oriental com o objetivo de apoiar um crescimento equilibrado entre as regiões do Reino.
Perspectivas e avaliação
A prioridade habitacional está no caminho para alcançar ou chegar perto da meta de 70% até 2030. A combinação de apoio à demanda — subsídios hipotecários e alocações do Sakani —, intervenção na oferta — ROSHN, National Housing Company, taxa sobre terrenos ociosos e reforma de licenciamento — e desenvolvimento institucional — SRC e modernização do REDF — criou um sistema habitacional fundamentalmente mais capaz do que o existente em 2016.
O desafio de longo prazo vai além da meta de 2030. A população saudita continua crescendo, a urbanização se acelera e a formação de domicílios permanece elevada. As instituições e os mecanismos criados no âmbito da Visão 2030 precisarão manter sua eficácia muito além do horizonte formal do programa.
O teste da prioridade habitacional não é, em última análise, alcançar 70% até 2030, mas construir um sistema habitacional capaz de atender às famílias do Reino por gerações. Sob esse critério, as bases estruturais são sólidas, a arquitetura institucional está estabelecida e o trabalho restante é de execução, não de concepção.