O mercado hipotecário saudita se expandiu com um modelo de financiamento habitacional do REDF que conecta hipotecas subsidiadas, o programa Sakani, balanços bancários e a meta de propriedade da Visão 2030. O saldo de empréstimos hipotecários cresceu de aproximadamente SAR 175 bilhões em 2019 para mais de SAR 700 bilhões no fim de 2025, impulsionado por um amplo programa público de subsídios do Fundo de Desenvolvimento Imobiliário, reforma regulatória e construção residencial em grande escala.
Estrutura do programa REDF
O Fundo de Desenvolvimento Imobiliário, criado como fundo público de desenvolvimento sob o Ministério da Habitação (hoje Ministério dos Assuntos Municipais, Rurais e da Habitação), é o principal mecanismo de concessão de subsídios ao financiamento habitacional. O fundo oferece financiamento abaixo das taxas de mercado a famílias sauditas elegíveis, por meio de empréstimos diretos ou, mais frequentemente, de subsídios à taxa de lucro de hipotecas concedidas por bancos.
O programa Sakani, administrado pelo Ministério e pelo REDF, oferece a compradores elegíveis de seu primeiro imóvel financiamento subsidiado, concessões de terrenos ou unidades habitacionais concluídas. O apoio do REDF reduz o custo efetivo do financiamento para abaixo das taxas de mercado; o subsídio é calibrado de acordo com a renda e o tamanho da família.
A escala do programa é extraordinária. Até 2025, mais de 800.000 famílias sauditas haviam recebido soluções habitacionais pelo Sakani e programas associados, uma transformação fundamental no acesso à moradia. Distribuições mensais a 30.000 a 50.000 famílias foram mantidas por vários anos, criando demanda contínua pela originação de hipotecas.
A estrutura de subsídio do REDF reduz a taxa de lucro paga pelo mutuário. Os bancos concedem hipotecas às taxas de mercado, e o REDF faz pagamentos mensais que cobrem a diferença entre a taxa de mercado e a taxa subsidiada oferecida ao cliente. Esse mecanismo canaliza o crédito hipotecário pelo sistema bancário e administra o custo fiscal dos subsídios.
Crédito hipotecário bancário
Os bancos sauditas destinaram capacidade significativa de seus balanços às hipotecas. Os empréstimos habitacionais passaram a representar aproximadamente 25% do crédito bancário total. Al Rajhi Bank, SNB, Riyad Bank e SABB lideram o mercado, cada um com carteiras superiores a SAR 100 bilhões.
Os produtos hipotecários são estruturados como financiamento islâmico, sobretudo por musharakah decrescente (parceria com participação em redução) ou ijarah muntahia bittamlik (arrendamento com opção de aquisição). Na musharakah decrescente, banco e mutuário compram o imóvel em conjunto e, por pagamentos programados durante o prazo do financiamento, o mutuário adquire gradualmente a participação do banco.
Os prazos típicos variam de 20 a 25 anos. A relação entre empréstimo e valor do imóvel tem limite de 90% para compradores de primeira moradia nos programas do REDF e de 70% a 85% para compras sem subsídio. A SAMA regula a relação entre dívida e renda: o serviço mensal total da dívida não pode exceder 65% da renda bruta mensal, e o serviço hipotecário tem limite de 55%.
Há produtos de taxa fixa e variável, embora a maioria das hipotecas em carteira tenha taxas fixas nos primeiros três a cinco anos e depois passe a taxas variáveis. Essa estrutura cria desafios de gestão do risco de juros à medida que a carteira amadurece e se aproximam os períodos de reajuste.
Resposta da oferta habitacional
O forte aumento da demanda por hipotecas catalisou uma construção residencial intensa. A ROSHN, incorporadora de propriedade do Fundo de Investimento Público (Public Investment Fund, PIF) e atuante no setor de imóveis, tornou-se a maior desenvolvedora de comunidades residenciais do Reino, com empreendimentos planejados em Riade, Jidá e na Província Oriental. Suas comunidades oferecem infraestrutura, áreas verdes e serviços integrados e têm como público famílias sauditas de renda média.
A Companhia Nacional de Habitação (NHC), outra incorporadora ligada ao governo, concentra-se na oferta de moradias acessíveis. Seus empreendimentos oferecem casas concluídas em faixas de preço ao alcance de beneficiários do REDF, com projetos e especificações padronizados para otimizar custos.
Incorporadoras privadas ampliaram a atividade de construção em resposta à demanda. Comunidades planejadas, edifícios de apartamentos e empreendimentos de uso misto se multiplicaram nas grandes cidades, com concorrência em localização, qualidade de projeto e serviços comunitários.
As vendas na planta, em que o comprador adquire o imóvel antes da conclusão da obra, tornaram-se uma característica importante do mercado. A SAMA introduziu regras que exigem contas de garantia, cronogramas de pagamento vinculados ao avanço da construção e garantias financeiras da incorporadora para proteger os depósitos dos compradores.
Dinâmica e preços do mercado
Os preços residenciais valorizaram-se significativamente nos principais mercados. Os preços residenciais em Riade subiram aproximadamente 30% a 40% entre 2020 e 2025, impulsionados pela demanda de moradores e investidores. A valorização em Jidá e na Província Oriental foi mais moderada, mas permaneceu positiva em todas as principais áreas urbanas.
A acessibilidade se tornou um problema à medida que os preços avançaram mais rápido que a renda. O custo médio de uma unidade residencial em Riade chegou a aproximadamente SAR 1,2 milhão em 2025, exigindo condições de financiamento que pressionam o orçamento dos mutuários apesar do apoio do REDF. O governo respondeu aumentando os subsídios, ampliando os programas de concessão de terrenos e incentivando maior densidade para moderar o custo por unidade.
O mercado de aluguel também se tornou mais restrito, em linha com a dinâmica analisada no comparativo habitacional do GCC. Os rendimentos de aluguel aumentaram quando a demanda dos investidores absorveu a oferta disponível e o crescimento populacional das grandes cidades superou a expansão da oferta de moradias. Isso reforçou a justificativa econômica para a casa própria e alimentou a demanda por hipotecas.
Desenvolvimento do mercado hipotecário secundário
A Companhia Saudita de Refinanciamento Imobiliário (SRC), criada como empresa do portfólio do PIF, foi estabelecida para desenvolver um mercado hipotecário secundário. A SRC compra carteiras hipotecárias dos bancos originadores e fornece liquidez para que mantenham a concessão de crédito. A companhia financia as compras com emissões de sukuk garantidos pelos ativos hipotecários adquiridos.
A atividade da SRC cresceu de forma constante: as compras acumuladas de carteiras superaram SAR 25 bilhões até 2025. A classificação de crédito da companhia, apoiada pela propriedade do PIF e pelo respaldo do governo, facilita o acesso aos mercados de capitais e canaliza capital institucional ao financiamento habitacional.
O desenvolvimento de sukuk lastreados em hipotecas é um objetivo de mais longo prazo. A securitização de carteiras por instrumentos do mercado de capitais ampliaria a capacidade de financiamento dos bancos e criaria novos produtos para investidores institucionais. Avanços regulatórios e de infraestrutura de mercado estão preparando as condições para viabilizar essa securitização em escala.
Marco regulatório
A regulação hipotecária da SAMA evoluiu de um marco incipiente para uma arquitetura abrangente. A Lei de Financiamento Imobiliário, a Lei de Hipotecas Imobiliárias Registradas e a Lei de Controle das Empresas Financeiras formam a base jurídica para concessão de hipotecas, constituição de garantias e procedimentos de execução hipotecária.
As medidas de proteção ao consumidor incluem avaliações obrigatórias de capacidade de pagamento, divulgação transparente dos custos, limites a multas por quitação antecipada e condições contratuais padronizadas. A SAMA publica informações comparativas sobre custos hipotecários para que os mutuários possam comparar ofertas de diferentes credores.
Os procedimentos de execução hipotecária, historicamente limitados por fatores culturais e jurídicos, foram reforçados por tribunais especializados em execução e processos simplificados. Embora as taxas de execução permaneçam muito baixas, mecanismos de execução confiáveis apoiam a disciplina de crédito e a qualidade dos ativos.
Medidas macroprudenciais — como limites entre empréstimo e valor do imóvel, tetos para a relação dívida-renda e calibração de ponderações de risco para exposições hipotecárias — dão à SAMA instrumentos para gerir a acumulação de risco sistêmico no financiamento habitacional.
Qualidade do crédito e avaliação de riscos
A qualidade dos ativos hipotecários permaneceu forte durante o período de crescimento, com taxas de inadimplência inferiores a 1,5% nas hipotecas subsidiadas e de aproximadamente 2,0% nos empréstimos sem subsídio. O apoio à renda pelo REDF, padrões prudentes de subscrição e um ambiente favorável de emprego sustentaram o desempenho do crédito.
Ainda assim, o amadurecimento da carteira é limitado. A maioria das hipotecas em aberto foi concedida nos últimos cinco anos, de modo que a carteira ainda não atravessou um ciclo econômico completo. Testes de estresse conduzidos pela SAMA e por bancos individuais indicam perdas administráveis em cenários adversos, embora o desempenho real durante uma desaceleração ainda não tenha sido comprovado.
O risco de concentração bancária merece acompanhamento. Como as hipotecas representam aproximadamente 25% do crédito total dos bancos e se concentram em uma única classe de ativos e região, uma deterioração significativa do mercado imobiliário residencial saudita poderia afetar materialmente a qualidade dos ativos e a rentabilidade bancária.
Desafios e considerações
A sustentabilidade dos gastos com subsídios do REDF é uma questão fiscal. O custo anual dos subsídios cresceu junto com a carteira hipotecária e representa uma dotação orçamentária expressiva. Está em análise a transição de subsídios diretos para formas de apoio mais direcionadas, como participação compartilhada no capital próprio e estruturas de pagamento vinculadas à renda.
O custo dos terrenos é a maior parcela do custo habitacional nos grandes centros urbanos. Apesar de grandes alocações públicas por meio do imposto sobre terrenos ociosos e de transferências diretas, a escassez de terrenos urbanos em Riade e Jidá continua elevando os custos. A ampliação dos perímetros urbanos, o investimento em transporte e o incentivo a construções mais densas são respostas estruturais em andamento.
A sensibilidade às taxas de juros representa um risco sistêmico. Quando expirarem os períodos de taxa fixa e os mutuários migrarem para taxas variáveis, as prestações mensais serão reajustadas. A magnitude do aumento dependerá das taxas vigentes e poderá afetar o fluxo de caixa dos mutuários e o desempenho do crédito.
Perspectivas
Espera-se que o mercado hipotecário saudita continue crescendo até 2030, embora em ritmo mais lento que a expansão extraordinária de 2020 a 2025. A dívida hipotecária em aberto deve alcançar SAR 1 trilhão em 2030, impulsionada pela continuidade das concessões do REDF, pelo crescimento populacional e pela urbanização.
A taxa de propriedade residencial deve atingir em 2030 a meta de 70% da Visão 2030, embora isso exija esforço contínuo para ampliar a oferta, administrar a acessibilidade e facilitar o acesso ao financiamento. O amadurecimento do mercado virá acompanhado do desenvolvimento de mecanismos secundários, produtos de refinanciamento e instrumentos de liberação de capital próprio característicos de sistemas de financiamento habitacional mais desenvolvidos.
A transformação do mercado hipotecário saudita é uma das realizações mais tangíveis e impactantes da primeira década da Visão 2030: mudou fundamentalmente a forma como as famílias sauditas acessam a casa própria e remodelou o panorama residencial do Reino.