Mercado imobiliário e habitação

Este guia sobre o mercado imobiliário e a habitação na Arábia Saudita acompanha como a Visão 2030 está remodelando a propriedade de moradia, a expansão do crédito hipotecário, as comunidades da ROSHN, os imóveis comerciais e a carteira de construção por trás de megaprojetos como a NEOM e Diriyah Gate. Foi elaborado para investidores, incorporadores e analistas que acompanham um setor no qual crescimento demográfico, reforma social e execução de megaprojetos se encontram.

Panorama do setor

Uma transformação habitacional nacional

O setor imobiliário e habitacional está na interseção entre o contrato social da Arábia Saudita com seus cidadãos e o maior programa de construção da história do Reino. A Visão 2030 estabeleceu a propriedade de moradia como um objetivo social central, com a meta de elevar a taxa de propriedade de moradia entre as famílias sauditas a 70% até 2030, ante aproximadamente 47% em 2016. Em 2024, essa taxa havia chegado a 65,4%, um dos resultados de maior sucesso e mais claramente quantificáveis de toda a iniciativa Visão 2030 e uma transformação nas condições habitacionais de milhões de famílias sauditas.

A Estratégia Abrangente para o Setor Imobiliário, lançada em 2020, oferece o marco geral para o desenvolvimento do setor. Ela abrange habitação residencial, imóveis comerciais, reforma regulatória, mecanismos de financiamento e capacidade institucional. O Ministério de Assuntos Municipais, Rurais e Habitação coordena a política habitacional, enquanto várias entidades públicas participam do ecossistema, entre elas a Saudi Real Estate Refinance Company (SRC), a Autoridade Geral do Setor Imobiliário e o Fundo de Desenvolvimento Habitacional.

O programa habitacional

O Programa Habitacional, um dos principais Programas de Realização da Visão 2030, combinou intervenções do lado da demanda e da oferta para acelerar o acesso à casa própria. Do lado da demanda, o desenvolvimento do mercado hipotecário foi transformador: as reformas regulatórias da SAMA introduziram produtos hipotecários padronizados; a SRC oferece liquidez no mercado secundário, seguindo o modelo de entidades como a Freddie Mac, nos Estados Unidos; e o Fundo de Desenvolvimento Habitacional concede financiamento subsidiado e ajuda para a entrada a famílias sauditas elegíveis.

O resultado foi uma forte expansão na concessão de hipotecas. Bancos sauditas, liderados pelo Al Rajhi Bank, SNB, Riyad Bank e SABB, formaram grandes carteiras hipotecárias em um mercado que mal existia uma década atrás. A penetração do crédito hipotecário como parcela do PIB aumentou expressivamente, e a infraestrutura do mercado secundário permite que os bancos reciclem capital para manter a concessão de crédito.

Do lado da oferta, o governo liberou terrenos estatais para empreendimentos residenciais, simplificou os processos de licenciamento de construção, regulamentou as vendas na planta para proteger compradores e criou incorporadoras institucionais capazes de entregar moradias em escala.

ROSHN: incorporadora nacional de comunidades

A ROSHN, subsidiária do PIF criada como incorporadora nacional de comunidades do Reino, é a intervenção institucional mais importante na oferta habitacional. Em vez de apenas construir unidades residenciais, a ROSHN desenvolve comunidades integradas com moradias, comércio, parques, escolas, unidades de saúde e mesquitas — toda a infraestrutura de bairro necessária para transformar um empreendimento residencial em uma comunidade habitável.

A ROSHN lançou comunidades em várias cidades sauditas, incluindo Riade, Jeddah e a Província Oriental. Sua abordagem dá ênfase à qualidade do projeto, à sustentabilidade e a serviços comunitários que diferenciam seus empreendimentos do desenvolvimento residencial fragmentado e, muitas vezes, de menor qualidade de períodos anteriores da construção habitacional saudita.

O mandato da ROSHN é amplo: a empresa recebeu grandes reservas de terrenos em todo o Reino e deve entregar dezenas de milhares de unidades residenciais nos próximos anos. Como subsidiária do PIF, tem acesso a capital paciente e pode absorver os custos iniciais de infraestrutura que impedem incorporadoras menores de desenvolver comunidades integradas.

Construção de megaprojetos

A carteira de megaprojetos representa a maior concentração de atividade de construção do mundo. NEOM, Red Sea Global, Qiddiya, Diriyah, o New Murabba em Riade, o King Salman Park e o Jeddah Central exigem obras em escala que pressionam a capacidade global de empreiteiras, cadeias de fornecimento de materiais e disponibilidade de mão de obra qualificada.

A construção tornou-se um dos principais motores da atividade econômica e do emprego. Empreiteiras internacionais, empresas de engenharia e fornecedores de materiais de construção disputam contratos em todo o Reino. A força de trabalho do setor cresceu substancialmente, atraindo profissionais do Sul e Sudeste Asiático, do Oriente Médio e de outras regiões.

A demanda por materiais — concreto, aço, vidro, alumínio, revestimentos, equipamentos mecânicos e elétricos e produtos de acabamento — criou oportunidades para a manufatura doméstica e pressões sobre as importações. O governo incentivou a produção nacional de materiais de construção por meio de programas de estímulo industrial, embora importações continuem essenciais para produtos especializados e para o enorme volume de materiais necessário.

Imóveis comerciais

O setor de imóveis comerciais está sendo remodelado por várias forças. A ascensão de Riade como cidade-sede regional — impulsionada pela exigência do governo de que empresas com contratos públicos sauditas estabeleçam sedes regionais no Reino — gerou uma demanda expressiva por escritórios de padrão A. O King Abdullah Financial District (KAFD) e outros empreendimentos comerciais de Riade absorvem grande parte dessa demanda, embora vacância e aluguéis variem entre submercados.

O varejo imobiliário evolui à medida que o comportamento dos consumidores muda. Os shopping centers tradicionais continuam importantes, mas destinos de compras integrados ao entretenimento, centros de estilo de vida e instalações de distribuição de última milha para o comércio eletrônico estão alterando a composição da demanda. A abertura do setor de entretenimento criou procura por complexos de cinema, espaços de lazer e centros gastronômicos que eram pouco comuns antes de 2016.

Os imóveis de hospitalidade — hotéis, apartamentos com serviços e resorts — estão se expandindo rapidamente para apoiar as metas de turismo. A carteira de hotéis em megaprojetos, destinos urbanos e cidades de turismo religioso prevê dezenas de milhares de quartos em desenvolvimento.

Imóveis industriais e logísticos

Os imóveis industriais e logísticos estão emergindo como uma classe de ativos distinta e cada vez mais institucional. A procura por armazéns e centros de distribuição é impulsionada pelo crescimento do comércio eletrônico, pela expansão da manufatura e pela criação de centros regionais de distribuição. As cidades industriais da MODON oferecem imóveis industriais desenvolvidos pelo governo, mas incorporadoras privadas estão cada vez mais ativas em parques logísticos e armazéns modernos.

Armazéns refrigerados, imóveis para centros de dados e instalações industriais especializadas são segmentos de nicho com fundamentos sólidos de demanda e oferta existente limitada.

Marco regulatório

O marco regulatório imobiliário foi amplamente modernizado. A Autoridade Geral do Setor Imobiliário supervisiona a regulamentação, o licenciamento e a resolução de disputas. Entre as principais reformas estão a plataforma eletrônica Ejar, que digitaliza contratos de locação e protege os direitos de locadores e inquilinos; a regulamentação de vendas na planta, que estabelece exigências de contas vinculadas e mecanismos de proteção ao comprador; e a criação de padrões de avaliação imobiliária.

A modernização do registro de terrenos, incluindo o sistema digital Mulkiya, está melhorando a segurança da titularidade e a transparência das transações — ambas condições para um mercado imobiliário maduro e atrativo ao investimento institucional. A regulamentação dos fundos de investimento imobiliário (REITs) permitiu a listagem de veículos de investimento imobiliário na Tadawul, dando a investidores institucionais e de varejo exposição líquida ao mercado saudita.

Panorama dos investimentos

O setor oferece oportunidades de investimento em empreendimentos residenciais, escritórios comerciais, varejo, hospitalidade, imóveis industriais e projetos de uso misto. Historicamente, a propriedade imobiliária por estrangeiros na Arábia Saudita sofreu restrições, embora as regras tenham sido liberalizadas gradualmente e zonas econômicas especiais ofereçam propriedade estrangeira integral.

O financiamento imobiliário passou a estar disponível tanto em bancos domésticos quanto em credores internacionais. O surgimento de fundos imobiliários privados, joint ventures específicas para projetos e estruturas de REIT ampliou as opções de capital disponíveis para investimentos no setor.

Riscos e desafios

O setor enfrenta vários riscos. Pode haver excesso de oferta em segmentos específicos — em particular escritórios em locais secundários ou unidades residenciais em áreas com fundamentos de demanda frágeis — se o desenvolvimento superar a absorção. A escalada dos custos de construção, impulsionada pela escassez de mão de obra, pela inflação dos materiais e por limites de capacidade das empreiteiras, afeta a economia dos projetos em todo o setor.

A qualidade do crédito hipotecário exige acompanhamento contínuo enquanto a carteira, que cresceu rapidamente, amadurece. Juros mais altos aumentam os custos de financiamento para incorporadores e compradores, podendo desacelerar o volume de transações e a valorização dos imóveis.

A concentração da atividade de construção em um período relativamente curto cria riscos de execução para projetos individuais e riscos sistêmicos para a cadeia de suprimentos do setor. A escassez de mão de obra, principalmente em ofícios qualificados, continua sendo uma restrição persistente.

Perspectivas

O mercado imobiliário saudita atravessa seu período mais transformador. O programa habitacional gerou impacto social mensurável com o aumento do acesso à casa própria. A construção de megaprojetos está criando ativos em escala sem precedentes. Os mercados de imóveis comerciais, varejo, hospitalidade e indústria estão ganhando profundidade e sofisticação. Para incorporadores, investidores, construtoras e prestadores de serviços profissionais, o setor oferece níveis extraordinários de atividade, sustentados por demanda demográfica, investimento público e reforma institucional. A trajetória rumo à meta de 70% de propriedade de moradia, embora desafiadora, mostrou-se alcançável; o ecossistema imobiliário mais amplo que está sendo construído ao redor dela definirá a paisagem física do Reino por décadas.