Investimento imobiliário na Arábia Saudita

Panorama do investimento imobiliário saudita

O investimento imobiliário saudita abrange o desenvolvimento direto de imóveis, REITs listados na Tadawul, empreendimentos habitacionais da ROSHN e ativos de megaprojetos. O setor é um dos maiores do Oriente Médio, com valor total de mercado estimado em mais de SAR 4 trilhões (aproximadamente US$ 1,1 trilhão), e deve crescer à medida que o programa habitacional da Visão 2030, a carteira de projetos comerciais e os destinos turísticos entreguem novos imóveis.

O mercado residencial é impulsionado pela meta do Ministério da Habitação de elevar a taxa de propriedade de imóveis entre sauditas de aproximadamente 47% (no lançamento da Visão 2030) para 70% até 2030. O programa catalisou o desenvolvimento de comunidades residenciais integradas, projetos de moradia acessível e a expansão do financiamento hipotecário. Nosso guia de investimento imobiliário apresenta caminhos detalhados para entrar nesse mercado. A ROSHN, incorporadora nacional de comunidades apoiada pelo Fundo de Investimento Público (Public Investment Fund, PIF), sozinha tem uma carteira superior a 400 mil unidades habitacionais em várias cidades sauditas.

O mercado imobiliário comercial está sendo remodelado pelo Programa de Sedes Regionais (RHQ), que exige que empresas internacionais com contratos com o governo saudita estabeleçam uma sede regional em Riade até 2024. Isso gerou uma demanda sem precedentes por escritórios de padrão A, com aluguéis de escritórios em Riade subindo de 30% a 50% desde o anúncio do programa.

O mercado de REITs na Tadawul cresceu e reúne cerca de SAR 50 bilhões em capitalização de mercado em 18 fundos listados. Isso oferece exposição imobiliária de padrão institucional a segmentos de escritórios, varejo, hotelaria e indústria.

Tese de investimento

A tese de investimento imobiliário saudita se apoia em um desequilíbrio estrutural entre oferta e demanda nos segmentos residencial, comercial e de hotelaria, impulsionado pelo crescimento demográfico, pela urbanização e por programas de desenvolvimento sem precedentes, catalisados pelo governo.

A demanda residencial é demográfica e orientada por políticas públicas. A população saudita, de aproximadamente 35 milhões, cresce entre 1,5% e 2% ao ano, e a população nacional é notavelmente jovem: 50% têm menos de 30 anos. O programa de propriedade de imóveis gera demanda sustentada por 100 mil a 150 mil novas unidades habitacionais por ano, apoiada pela expansão do financiamento hipotecário e por subsídios governamentais.

O mercado de escritórios comerciais enfrenta um choque estrutural de demanda. O Programa de Sedes Regionais atraiu mais de 500 empresas internacionais para estabelecer sedes regionais em Riade, criando demanda estimada de 1 a 2 milhões de metros quadrados adicionais de escritórios de padrão A entre 2024 e 2028. A vacância nos principais distritos de escritórios de Riade caiu abaixo de 3%, e os prazos de desenvolvimento limitam a nova oferta.

Os megaprojetos imobiliários criam classes de ativos inteiramente novas. NEOM, Mar Vermelho, Qiddiya, Diriyah Gate e New Murabba desenvolvem imóveis residenciais, hoteleiros e comerciais em escala e padrão sem precedentes na região, com orçamentos combinados de desenvolvimento imobiliário superiores a US$ 200 bilhões.

Principais oportunidades

Marco regulatório

A Autoridade Geral do Mercado Imobiliário (REGA, agora Regulador do Setor Imobiliário) supervisiona o setor, incluindo licenciamento de incorporadoras, regulação de vendas na planta, exigências de contas de garantia e licenciamento de corretoras. O Ministério de Assuntos Municipais, Rurais e de Habitação administra o planejamento do uso do solo, as licenças de construção e o programa habitacional nacional.

A propriedade imobiliária por estrangeiros é regida pela Lei de Propriedade Imobiliária por Estrangeiros, que permite a cidadãos não sauditas possuir imóveis para fins residenciais e comerciais na maioria das áreas, com restrições em Meca, Medina e determinadas zonas de fronteira. Cidadãos do Conselho de Cooperação do Golfo têm direitos de propriedade mais amplos. Empresas estrangeiras podem possuir imóveis para fins comerciais por meio de entidades licenciadas pela MISA.

A regulamentação de vendas na planta (programa Wafi) exige que incorporadoras registrem os projetos, mantenham contas de garantia e cumpram marcos de construção antes de liberar os recursos dos compradores. Essa regulação reforçou a proteção dos compradores e a transparência do mercado.

A regulação dos REITs é administrada pela CMA segundo padrões amplamente alinhados a marcos internacionais para REITs, incluindo distribuição mínima de 90% do lucro líquido, limites de alavancagem e regras de diversificação de ativos.

A plataforma eletrônica Ejar exige o registro de todos os contratos de locação residencial e comercial, melhorando a disponibilidade de dados do mercado e a resolução de disputas entre locadores e inquilinos.

Estratégias de entrada

Desenvolvimento direto: incorporadoras estrangeiras podem entrar por meio de entidades licenciadas pela MISA, adquirindo terrenos (ou direitos de arrendamento de longo prazo) e desenvolvendo projetos residenciais, comerciais ou de uso misto. Vendas na planta exigem licença da REGA e registro no Wafi.

Joint ventures com incorporadoras sauditas: incorporadoras sauditas estabelecidas — como Dar Al Arkan, Jabal Omar, Taiba Holding e empresas regionais — buscam parceiros internacionais para projeto, gestão de construção e capacidade de marketing. Estruturas de joint venture permitem acesso a terrenos e orientação regulatória.

Investimento em REITs: o mercado de REITs listados na Tadawul oferece exposição imobiliária líquida e de padrão institucional. Investidores internacionais podem acessá-lo por meio do registro QFI. Entre os principais REITs estão Riyad REIT, Al Rajhi REIT e Jadwa REIT.

Gestão de fundos imobiliários: o marco de licenciamento de fundos da CMA permite criar fundos imobiliários privados e públicos voltados a setores, regiões ou estratégias de desenvolvimento específicos. Gestores internacionais podem firmar parcerias com entidades locais licenciadas ou obter sua própria autorização da CMA.

Funções de empreiteiras e fornecedores de megaprojetos: empresas de arquitetura, engenharia, gestão da construção, acabamentos internos e gestão de instalações podem acessar o mercado por meio de relações de fornecimento com incorporadoras de megaprojetos.

Principais participantes e parceiros

Autoridade Geral do Mercado Imobiliário (REGA) — regulador setorial responsável pelo licenciamento de incorporadoras, vendas na planta e regulação de corretoras.

Ministério de Assuntos Municipais, Rurais e de Habitação — responsável pelo planejamento do uso do solo, licenças de construção e programa habitacional nacional, incluindo a plataforma Sakani.

ROSHN — incorporadora nacional de comunidades apoiada pelo PIF, com carteira de mais de 400 mil unidades residenciais em Riade, Jeddah e outras cidades.

PIF — investidor e incorporador imobiliário direto por meio da ROSHN, NEOM, Mar Vermelho, Diriyah Gate, New Murabba e outros veículos.

Dar Al Arkan — maior incorporadora residencial listada do Reino em receita.

Jabal Omar Development — incorporadora de um grande projeto de uso misto adjacente à Grande Mesquita em Meca.

Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) — provedora de liquidez hipotecária apoiada pelo PIF, que facilita a expansão do mercado de crédito imobiliário residencial.

Principais participantes internacionais — CBRE, JLL, Knight Frank e Savills (consultoria); Emaar e Aldar (incorporadoras do GCC com exposição à Arábia Saudita); e várias empresas internacionais de arquitetura e construção.

Fatores de risco

• Risco de excesso de oferta — a carteira de desenvolvimento sem precedentes pode superar a absorção em determinados segmentos e regiões.
• Maturação do mercado hipotecário — a rápida expansão dos empréstimos hipotecários aumenta o risco de crédito se os valores dos imóveis caírem ou a inadimplência dos mutuários crescer.
• Sensibilidade aos juros — as taxas hipotecárias acompanham as taxas em dólar por causa da paridade do rial saudita, e juros mais altos reduzem a capacidade de compra.
• Risco de execução dos megaprojetos — a escala e a ambição dos empreendimentos podem gerar atrasos, estouros de custos ou demanda abaixo do esperado.
• Evolução regulatória — a regulação imobiliária está sendo progressivamente reforçada e pode impor custos adicionais de conformidade.
• Limitações de transparência do mercado — embora esteja melhorando, a disponibilidade de dados imobiliários na Arábia Saudita continua inferior à de mercados maduros.
• Atividade especulativa — a valorização rápida em certos segmentos, especialmente escritórios em Riade, pode atrair capital especulativo e ampliar riscos cíclicos.
• Inflação dos custos de construção — a concentração de megaprojetos elevou os custos de materiais de construção e mão de obra em todo o Reino.

Perspectivas

O mercado imobiliário saudita entra em 2026–2028 em uma fase de crescimento sustentado, impulsionada pela demanda residencial, pela escassez de escritórios comerciais e pela entrega gradual do estoque dos megaprojetos. Os fundamentos estruturais — crescimento demográfico, avanço do programa de propriedade de imóveis e choque de demanda por escritórios ligado ao RHQ — sustentam a valorização contínua de ativos bem localizados.

Riade continua sendo o epicentro do crescimento imobiliário comercial, com novos empreendimentos como King Salman Park District, New Murabba e Diriyah Gate ampliando significativamente o estoque de uso misto, mas ainda com dificuldade para acompanhar a demanda. Jeddah e a Província Oriental oferecem oportunidades de valor como mercados comerciais secundários.

O setor residencial se beneficia da expansão contínua do crédito hipotecário e da carteira de desenvolvimento comunitário da ROSHN, embora surjam restrições de acessibilidade em áreas nobres. A perspectiva de sustentabilidade fiscal examina as condições econômicas mais amplas que sustentam o crescimento do mercado imobiliário. O mercado de REITs oferece a exposição de investimento mais acessível, e novas listagens devem diversificar o universo investível.

Investidores com capacidade de desenvolvimento, experiência em gestão de fundos ou experiência em gestão de construção estão bem posicionados. O perfil de risco de curto prazo do setor é moderado, e o principal risco está na execução, não na demanda.