Investimento em hotéis e hotelaria

Visão geral do mercado

A Arábia Saudita está em meio ao maior programa de desenvolvimento hoteleiro da história moderna, impulsionado pela meta da Visão 2030 de atrair 150 milhões de visitas anuais até 2030, conforme analisado em nossa avaliação da meta de 100 milhões de turistas, e por desenvolver o turismo para que represente dez por cento do PIB. Atualmente, o Reino opera aproximadamente 340.000 quartos de hotel classificados, concentrados nas cidades sagradas de Makkah e Madinah e nos centros comerciais de Riade e Jeddah. Para atingir as metas de visitantes de 2030, estima-se que sejam necessárias de 500.000 a 550.000 quartos de hotel adicionais, o que representa um dos maiores fluxos de investimento em hotelaria de um único país no mundo.

O mercado hoteleiro saudita tem características estruturais distintas das de mercados comparáveis devido ao segmento de turismo religioso. Os peregrinos do Hajj e da Umrah formam o maior segmento individual de demanda, gerando ocupação ao longo de todo o ano em Makkah e Madinah, com sazonalidade acentuada durante os meses do Hajj e do Ramadã. A demanda por turismo religioso é excepcionalmente resiliente, pois decorre de uma obrigação religiosa e não de decisões discricionárias de gastos. A ampliação progressiva, pelo governo saudita, da emissão de vistos de Umrah aumentou de forma expressiva o número de visitantes.

O turismo de lazer é o segmento de demanda que mais cresce, impulsionado pelo desenvolvimento de destinos construídos especificamente para o turismo, como o Red Sea International (agora incorporado à Red Sea Global), a AMAALA, AlUla, Diriyah, Sindalah, da NEOM, e os empreendimentos à beira-mar de Jeddah. Esses megadestinos estão criando mercados turísticos inteiramente novos em locais sem infraestrutura hoteleira anterior.

O turismo de negócios e MICE (reuniões, incentivos, conferências e exposições) está se expandindo à medida que Riade se posiciona como o principal destino de negócios do Oriente Médio. A Autoridade de Exposições e Convenções de Riade desenvolve instalações para conferências de padrão mundial, e a cidade recebe um calendário cada vez mais amplo de eventos internacionais.

Tese de investimento

A tese de investimento em hotelaria na Arábia Saudita se apoia em um desequilíbrio fundamental entre oferta e demanda que persistirá pelo menos até 2030, programas de desenvolvimento apoiados pelo governo que reduzem o risco para investidores e a criação de mercados turísticos inteiramente novos, com características monopolistas.

A lacuna de oferta é expressiva. A análise atual da carteira de desenvolvimento sugere que aproximadamente 150.000 a 200.000 quartos de hotel estão em fases ativas de desenvolvimento, deixando uma lacuna de 300.000 a 350.000 quartos de hotel entre a oferta atual somada à carteira de projetos comprometidos e a meta de 2030. Mesmo considerando uma execução otimista dos projetos comprometidos, a escassez estrutural sustentará indicadores de desempenho hoteleiro — diárias médias, ocupação e receita por quarto disponível — bem acima dos níveis observados em mercados hoteleiros com excesso de oferta.

O Fundo de Desenvolvimento do Turismo (TDF), criado com capital de SAR 15 bilhões, oferece financiamento, reforço de crédito e apoio a coinvestimentos em projetos de desenvolvimento hoteleiro. A participação do TDF reduz o risco do incorporador e melhora a capacidade de financiamento bancário dos projetos, facilitando o acesso a crédito comercial.

Os contratos de gestão hoteleira na Arábia Saudita geralmente seguem o modelo do Oriente Médio, com taxas-base de dois a três por cento da receita bruta e taxas de incentivo de oito a dez por cento do lucro operacional bruto. À medida que o mercado fica mais competitivo, tornam-se mais sofisticados os pagamentos de incentivo à assinatura (key money), as garantias de desempenho e as estruturas que priorizam o retorno do proprietário.

Principais oportunidades

Marco regulatório

O desenvolvimento hoteleiro na Arábia Saudita está sujeito à supervisão regulatória do Ministério do Turismo, responsável por administrar os padrões de classificação de hotéis, as licenças para operadores e os regulamentos de estabelecimentos turísticos. O Ministério adotou critérios internacionais de classificação hoteleira, incorporando requisitos específicos da Arábia Saudita.

Operadores hoteleiros e investidores estrangeiros acessam o mercado por meio de licenças de investimento do MISA. Empresas de gestão hoteleira, gestores de ativos e incorporadoras podem obter licença na categoria de serviços de hotelaria. O ambiente regulatório foi bastante liberalizado desde 2019, com a introdução de vistos de turismo, licenças para entretenimento e a flexibilização progressiva de normas sociais que historicamente restringiam as operações de hotelaria.

As licenças de construção de hotéis são emitidas pela autoridade municipal competente (Amana), e projetos em áreas de importância histórica exigem aprovações adicionais da defesa civil, dos órgãos de conformidade ambiental e das autoridades de patrimônio. O processo de licenciamento de obras foi simplificado, mas continua sendo um fator relevante para o cronograma dos projetos de desenvolvimento.

Os operadores hoteleiros devem cumprir requisitos de saudização específicos do setor, com percentuais mínimos de contratação de cidadãos sauditas para cargos de atendimento ao público e de gestão. O Ministério do Turismo oferece programas de formação e qualificação por meio da Iniciativa de Desenvolvimento do Capital Humano em Turismo para apoiar o desenvolvimento da força de trabalho.

Economia do desenvolvimento

Os custos de desenvolvimento hoteleiro na Arábia Saudita variam significativamente conforme a localização, o padrão e o conceito. O desenvolvimento de hotéis cinco estrelas em áreas urbanas nobres costuma custar de SAR 2,5 milhões a SAR 4 milhões por quarto de hotel (de USD 670.000 a USD 1,07 milhão), incluindo terreno, construção, acabamento e custos de pré-abertura. O desenvolvimento de resorts de luxo em destinos como a costa do Red Sea pode ultrapassar SAR 5 milhões por quarto de hotel devido aos requisitos de infraestrutura em locais remotos.

Os custos de desenvolvimento de hotéis de categoria intermediária e de serviços selecionados variam de SAR 800.000 a SAR 1,5 milhão por quarto de hotel. Essa faixa permite alocar capital com mais eficiência e tem menor complexidade operacional. Ela representa a maior lacuna de oferta em relação à demanda projetada, pois a carteira de desenvolvimento está concentrada de forma desproporcional em propriedades de luxo e de alto padrão.

As margens operacionais de hotéis sauditas com bom desempenho costumam variar de trinta a quarenta e cinco por cento no nível de lucro operacional bruto, e é possível atingir taxas de ocupação de sessenta e cinco a oitenta por cento em localidades consolidadas. Historicamente, os hotéis de Makkah alcançam a maior receita por quarto disponível do Reino devido à concentração da demanda nos períodos de pico do Hajj e da Umrah.

Estratégias de entrada

Desenvolvimento hoteleiro direto: Investidores internacionais em hotelaria desenvolvem hotéis em terrenos próprios ou arrendados e contratam operadores hoteleiros globais por meio de acordos de gestão. O Fundo de Desenvolvimento do Turismo oferece apoio a coinvestimentos e financiamento para projetos qualificados.

Aquisição de hotéis: A compra de ativos hoteleiros existentes — propriedades individuais ou carteiras — gera receita imediata e presença no mercado. A atividade de transações aumentou à medida que alguns incorporadores buscam reciclar capital.

Plataformas de gestão e franquia: Operadores hoteleiros internacionais entram no mercado por meio de acordos de gestão ou licenças de franquia com proprietários sauditas. O ritmo de desenvolvimento do mercado gera forte demanda por marcas hoteleiras estabelecidas.

Residências de marca: A demanda crescente por produtos residenciais vinculados a marcas hoteleiras cria uma categoria híbrida de investimento, que combina retornos do desenvolvimento imobiliário com o prêmio associado à marca de hotelaria.

Principais agentes e parceiros

Ministério do Turismo — Autoridade reguladora do turismo e da hotelaria, responsável pela classificação de hotéis, concessão de licenças e política de desenvolvimento turístico.

Fundo de Desenvolvimento do Turismo (TDF) — Fundo apoiado pelo governo que oferece financiamento, coinvestimento e reforço de crédito para projetos de desenvolvimento hoteleiro.

Red Sea Global — Incorporadora dos destinos turísticos de luxo Red Sea e AMAALA, com extensos programas de desenvolvimento hoteleiro que envolvem operadores internacionais de luxo.

ROSHN — Incorporadora imobiliária de propriedade do Fundo de Investimento Público (Public Investment Fund, PIF), com empreendimentos de uso misto que incluem componentes de hotéis e hotelaria.

Dur Hospitality — Maior empresa de hotelaria listada da Arábia Saudita, com uma carteira de hotéis próprios e administrados.

Marriott, Hilton, Accor, IHG — Principais grupos hoteleiros internacionais, com as maiores carteiras de desenvolvimento comprometidas na Arábia Saudita.

Fatores de risco

• Execução da construção — a escala de projetos hoteleiros simultâneos gera concorrência por empreiteiros, materiais e mão de obra qualificada
• Concretização da demanda — atingir 150 milhões de visitas anuais exige marketing contínuo, conclusão de infraestrutura e facilitação de vistos
• Concentração sazonal — a sazonalidade do Hajj e da Umrah gera volatilidade na ocupação e exige planejamento financeiro cuidadoso
• Inflação dos custos operacionais — os requisitos de saudização e a inflação salarial geral elevam os custos operacionais dos hotéis
• Pressão da oferta concorrente — a entrega concentrada de hotéis em submercados específicos pode reduzir temporariamente os indicadores de desempenho
• Maturação dos destinos — novos destinos turísticos precisam de tempo para desenvolver reconhecimento de marca e demanda
• Condições do mercado de capitais — a alta das taxas de juros eleva os custos de financiamento do desenvolvimento e afeta a avaliação dos ativos

Perspectivas

O investimento em hotelaria na Arábia Saudita representa uma das oportunidades mais atraentes de desenvolvimento hoteleiro de um único país no mundo até 2030 e além. A escassez estrutural de oferta, o apoio financeiro do governo e a criação de destinos turísticos de padrão mundial oferecem uma base sólida para investimentos hoteleiros de todos os segmentos, do econômico ao ultra luxo.

As oportunidades mais imediatas estão no desenvolvimento de hotéis de categoria intermediária e de serviços selecionados em Riade, Jeddah e no corredor Makkah–Madinah, onde a demanda está consolidada e as lacunas de oferta são mais agudas. O desenvolvimento de resorts de luxo no Red Sea, na AMAALA e em AlUla oferece retornos mais altos por quarto de hotel, mas envolve maiores riscos de execução e de maturação da demanda.

Investidores hoteleiros internacionais devem se posicionar agora, pois os locais mais atraentes, as relações com operadores e as parcerias de desenvolvimento estão sendo garantidos pelos primeiros participantes, com capital comprometido e experiência no mercado saudita.