Indicadores-chave do desafio habitacional saudita
Os indicadores habitacionais da Arábia Saudita acompanham acessibilidade, oferta, acesso a hipotecas e progresso rumo à meta de 70% de propriedade da Visão 2030. No lançamento do programa, cerca de 47% dos sauditas eram proprietários de suas moradias, bem abaixo de economias comparáveis e refletindo décadas de oferta insuficiente, fragmentação regulatória e acesso limitado ao financiamento habitacional. A Visão 2030 estabeleceu a ambiciosa meta de elevar a propriedade entre famílias sauditas a 70% até 2030, o que exigiu intervenções simultâneas na oferta, na demanda e no marco regulatório do mercado imobiliário.
Programa Habitacional
O Programa Habitacional, um dos 13 Programas de Realização da Visão, coordena a resposta do Reino ao desafio. Supervisionado pelo Ministério de Assuntos Municipais e Rurais e Habitação, atua em quatro dimensões principais: ampliar a oferta de moradias acessíveis, expandir o acesso a financiamento hipotecário, reformar as regras de uso do solo e melhorar o ambiente institucional para o desenvolvimento imobiliário privado.
As medidas do lado da oferta incluem construção direta de moradias pelo governo, parcerias com incorporadoras privadas, destinação de terrenos estatais ao desenvolvimento residencial e cobrança de taxas sobre terrenos urbanos não desenvolvidos (Imposto sobre Terrenos Ociosos), para desestimular a retenção especulativa e incentivar a construção. Implantado em fases a partir de 2016, o imposto é uma das intervenções regulatórias mais significativas no mercado imobiliário saudita; incide sobre grandes áreas vazias dentro dos limites urbanos mantidas como ativos especulativos.
Roshn e empreendimentos apoiados pelo PIF
A Roshn, incorporadora de comunidades integralmente pertencente ao Fundo de Investimento Público, tornou-se o agente institucional mais proeminente da carteira de oferta habitacional. Criada em 2019, desenvolve comunidades residenciais integradas nas principais cidades sauditas, com projetos de planejamento urbano em Riad (Sedra), Jidá (Alarous) e na Província Oriental. Seus empreendimentos oferecem moradias acessíveis e de padrão intermediário, com escolas, comércio, parques e serviços de saúde integrados.
A carteira da Roshn abrange dezenas de milhares de unidades habitacionais em várias fases e faz dela uma das maiores incorporadoras residenciais do Oriente Médio. Seu mandato vai além da entrega de unidades e inclui o desenho das comunidades, com ênfase em caminhabilidade, espaços públicos e infraestrutura social, diferenciando seus projetos do modelo de desenvolvimento lote a lote que historicamente caracterizou a construção residencial saudita.
Transformação do mercado hipotecário
A reforma hipotecária transformou o lado da demanda por moradia. Antes da Visão 2030, o mercado saudita era incipiente, e o financiamento imobiliário representava uma pequena fração dos empréstimos bancários. Reformas como a Lei de Financiamento Imobiliário, a Lei de Hipotecas Imobiliárias Registradas e a Lei das Empresas Financeiras criaram o marco jurídico para o crédito moderno. Criada em 2017 como subsidiária do PIF, a Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) oferece liquidez a credores hipotecários por meio de operações no mercado secundário.
A concessão de hipotecas cresceu drasticamente, sustentada pelos programas de crédito subsidiado do Fundo de Desenvolvimento Imobiliário (REDF) e pela plataforma Sakani do Ministério da Habitação. A plataforma conecta famílias sauditas elegíveis a soluções como terrenos para autoconstrução e empréstimos para obras, imóveis prontos e compras na planta. Os subsídios do REDF apoiam a taxa de lucro e reduzem as parcelas mensais de mutuários elegíveis, estendendo a acessibilidade a famílias que não se qualificariam para condições inteiramente comerciais.
Reforma fundiária e regulatória
A regulação fundiária foi um gargalo importante. Historicamente, as áreas urbanas sauditas enfrentavam registros de propriedade pouco claros, reivindicações sobrepostas e padrões ineficientes de desenvolvimento lote a lote. A criação da Autoridade Geral do Imobiliário e reformas subsequentes melhoraram o registro de terrenos, introduziram normas de desenvolvimento padronizadas e permitiram vendas na planta protegidas por contas de garantia, reduzindo riscos para compradores e incentivando incorporadoras.
A modernização dos códigos de construção e a introdução de padrões de qualidade uniformes trataram de preocupações antigas com a qualidade das moradias. O programa Wafi regula as vendas na planta e o avanço da construção, exigindo inspeções por etapas antes que incorporadoras acessem pagamentos de compradores mantidos em contas de garantia.
Avanços e desafios remanescentes
As taxas de propriedade de moradia sauditas melhoraram substancialmente desde 2016; dados oficiais indicavam mais de 60% em meados da década de 2020. É uma das melhorias mais rápidas nas taxas nacionais de propriedade registradas no mundo e reflete o efeito conjunto da expansão da oferta, do crescimento do crédito hipotecário e dos subsídios.
Ainda persistem desafios. A acessibilidade preocupa famílias de baixa renda, sobretudo em Riad, onde os terrenos encareceram fortemente devido ao crescimento populacional e à atividade econômica. A sustentabilidade dos subsídios do REDF em um contexto fiscal voltado à eficiência dos gastos continua sendo uma questão de política pública. Diferenças geográficas na oferta e na qualidade das moradias entre grandes cidades e centros urbanos secundários exigem investimentos contínuos. A capacidade da construção de entregar no ritmo das metas nacionais foi testada por escassez de mão de obra e inflação dos custos de materiais.
O desafio habitacional continua entre os indicadores de entrega mais observados da Visão 2030, dado seu efeito direto sobre o bem-estar das famílias, a estabilidade financeira e o contrato social entre o Estado e os cidadãos.