O setor imobiliário da Arábia Saudita vive um boom histórico. A meta da Visão 2030 de alcançar 70% de propriedade da moradia, ante 47% em 2016, combinada à construção de megaprojetos e ao crescimento populacional, impulsiona a demanda por imóveis residenciais, comerciais, hoteleiros e industriais. O setor responde por aproximadamente 7% do PIB e deve crescer substancialmente até o fim da década.
Vetores do mercado
O crescimento populacional, a urbanização e o perfil demográfico jovem sustentam a demanda por moradias. Riade, por si só, pretende passar de aproximadamente 7,5 milhões para 15 milhões de habitantes até 2030, enquanto o Reino incentiva a transferência de sedes regionais de empresas. Megaprojetos (NEOM, The Red Sea, Qiddiya, Diriyah Gate e Jeddah Central) estão criando mercados imobiliários inteiramente novos. O programa de expansão do Hajj e da Umrah impulsiona o mercado hoteleiro nas cidades sagradas.
Vias de investimento
Desenvolvimento residencial. A ROSHN, incorporadora habitacional nacional apoiada pelo PIF, lidera projetos comunitários de grande escala. Incorporadoras privadas podem participar por meio de joint ventures, aquisição de terrenos e parcerias de desenvolvimento. A Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) ampliou a disponibilidade de hipotecas e expandiu o mercado comprador.
Imóveis comerciais e escritórios. A transferência de sedes regionais para Riade, impulsionada pela política governamental que exige sedes regionais de empresas que fazem negócios com o Estado, cria demanda expressiva por escritórios. Imóveis de padrão A em Riade, Jidá e na Província Oriental têm aluguéis crescentes.
REITs. A Capital Market Authority licenciou diversos REITs no Tadawul, oferecendo exposição líquida ao mercado imobiliário. Os REITs sauditas abrangem ativos de varejo, comerciais, logísticos, de saúde e hotelaria. Investidores estrangeiros podem comprar cotas por meio de contas de Investidor Estrangeiro Qualificado.
Imóveis para hotelaria. A expansão do turismo cria demanda por hotéis e apartamentos com serviços em todo o Reino. Residências de marca, vilas em resorts e hospedagem com serviços perto de megaprojetos oferecem retornos premium.
Imóveis industriais e logísticos. O desenvolvimento de armazéns e instalações logísticas é um segmento de alto crescimento, impulsionado pelo comércio eletrônico e pela expansão industrial. Parques logísticos planejados perto dos principais centros urbanos e portos são procurados.
Lotes em megaprojetos. NEOM, Red Sea Global e Diriyah Gate oferecem venda de lotes e parcerias de desenvolvimento para hotéis, comunidades residenciais e empreendimentos de uso misto em seus projetos urbanísticos.
Marco regulatório
A propriedade estrangeira de imóveis era historicamente restrita. Hoje, estrangeiros de fora do Conselho de Cooperação do Golfo podem ter imóveis em áreas designadas, e as regras continuam sendo liberalizadas. A Real Estate General Authority (REGA) supervisiona a regulação do mercado, o licenciamento de corretores e as proteções para vendas na planta. O Ministério da Justiça cuida do registro de imóveis por meio de um sistema digital de cadastro fundiário.
O MISA emite a licença de investimento estrangeiro para empresas de desenvolvimento imobiliário. A CMA regula REITs e fundos imobiliários. O Banco Central Saudita supervisiona o crédito hipotecário.
Financiamento
A Saudi Real Estate Refinance Company impulsionou o mercado hipotecário ao oferecer liquidez aos credores. O crédito hipotecário cresceu de praticamente zero em 2016 para mais de SAR 500 bilhões em empréstimos habitacionais em aberto. Investidores estrangeiros normalmente recorrem a estruturas de dívida ou participação acionária no nível do projeto. O Saudi Industrial Development Fund apoia projetos de imóveis industriais.
Impostos e custos de transação
O imposto sobre transações imobiliárias (RETT) é cobrado à alíquota de 5% sobre vendas de imóveis, substituindo o antigo IVA de 15% sobre imóveis. Investidores corporativos estrangeiros pagam 20% de imposto de renda sobre rendimentos de fonte saudita. A renda de aluguel de entidades estrangeiras está sujeita ao imposto corporativo padrão. Não há imposto predial na Arábia Saudita, embora o imposto sobre terrenos não edificados se aplique a terrenos urbanos não desenvolvidos em zonas designadas para desestimular a especulação.
Riscos
Ciclos imobiliários podem gerar excesso de oferta em determinados segmentos. Os cronogramas de entrega de megaprojetos envolvem risco de execução. Mudanças regulatórias que afetem propriedade estrangeira, política de vistos ou tributação podem impactar os retornos. As avaliações imobiliárias em áreas emergentes como NEOM não contam com referências comparáveis consolidadas. O risco cambial é mitigado pela paridade do rial com o dólar dos EUA.
Como começar
Procure o MISA para obter licença de investimento para atividades de desenvolvimento. Trabalhe com corretores imobiliários licenciados pela REGA. Para investir em REITs, abra uma conta em uma corretora licenciada pela CMA. Para oportunidades em megaprojetos, entre em contato diretamente com a empresa de desenvolvimento pertinente.
Veja nossa Análise do Mercado Imobiliário e o Perfil do Projeto ROSHN.