As cidades industriais sauditas são zonas de manufatura e logística que sustentam a diversificação industrial do Reino no âmbito da Visão 2030: Jubail, Yanbu, Ras Al-Khair, Sudair e as principais cidades MODON ao redor de Riad, Dammam e Jidá. A rede reúne complexos de indústria pesada, parques industriais da MODON e zonas econômicas especiais mais recentes, oferecendo aos investidores um mapa da concentração da capacidade produtiva saudita. Dois operadores administram o sistema central. A Comissão Real de Jubail e Yanbu administra os megacomplexos de indústria pesada que ancoram petroquímica, refino e processamento de minerais. A Autoridade Saudita para Cidades Industriais e Zonas de Tecnologia (MODON) administra uma carteira mais ampla de 37 cidades em todas as regiões, com cerca de 9.557 fábricas, contratos de serviços e operadores logísticos que empregam mais de meio milhão de trabalhadores. Sobre essa estrutura atua a Autoridade de Cidades Econômicas e Zonas Especiais (ECZA), responsável pelas quatro Zonas Econômicas Especiais lançadas em 2023, com um conjunto distinto de incentivos para atrair investimento estrangeiro direto em manufatura avançada, computação em nuvem e logística.
Em conjunto, essas zonas abrigam a capacidade produtiva por trás do Programa Nacional de Desenvolvimento Industrial e Logística (NIDLP), que contribuiu com SAR 986 bilhões (US$ 263 bilhões) para o PIB não petrolífero em 2024 e tem como meta elevar a participação da manufatura no PIB para cerca de 20% até 2030. Elas também são o principal canal pelo qual o Fundo de Investimento Público (PIF), a Saudi Aramco, a SABIC e a Ma’aden realizam investimentos industriais de capital no Reino. Este guia classifica as cidades sauditas com maior dependência da indústria, explica a hierarquia dos operadores e destaca os projetos que impulsionam a próxima onda de capacidade até 2030.
MODON: o principal operador
A MODON, Autoridade Saudita para Cidades Industriais e Zonas de Tecnologia, foi criada em 2001 para consolidar o mosaico de parques industriais regionais antes administrados pelo Ministério da Indústria. Hoje opera 37 cidades industriais e desenvolve outras. Seu mandato é restrito, mas intensivo em capital: entregar terrenos industriais servidos, estradas, água, tratamento de efluentes, eletricidade, telecomunicações e um balcão único de licenciamento; depois, permitir que operadores privados construam fábricas nos lotes.
Os números de 2025 mostram por que a MODON é o eixo estrutural da manufatura saudita. O investimento acumulado total nas cidades da MODON chegou a aproximadamente SAR 30 bilhões (US$ 8 bilhões), montante atraído somente em 2025, com alta anual de 25%. O novo investimento estrangeiro direto dobrou, superando SAR 12 bilhões (US$ 3,2 bilhões). O número de instalações — fábricas, unidades industriais prontas, operadores logísticos e contratos de serviços — subiu para 9.557; só as unidades industriais prontas somaram 2.244. O emprego nos locais da MODON é estimado em cerca de 517 mil trabalhadores, dos quais aproximadamente 200 mil são sauditas; os demais são expatriados.
A composição do investimento em 2025 mudou de forma reveladora. Os investimentos industriais subiram 16%, para SAR 22 bilhões. Os investimentos em tecnologia nas zonas tecnológicas da MODON avançaram 140%, para mais de SAR 7 bilhões. Os investimentos em logística cresceram 35%, para SAR 553 milhões, e os serviços nas cidades acrescentaram SAR 748 milhões. A implicação é clara: a MODON deixou de ser apenas uma reserva de terrenos para materiais de construção e processadores de alimentos de baixa margem. Cada vez mais, é a anfitriã de manufatura avançada, centros de dados próximos a cargas industriais e infraestrutura logística terceirizada que conecta a rede.
A estratégia geográfica da MODON acompanha a demanda. As três cidades industriais de Riad (Riad I, II e III, sendo a terceira ainda em expansão ao sul da capital) ficam próximas ao maior mercado consumidor do Reino. As cidades industriais de Dammam se agrupam perto do ecossistema petroquímico e energético da Província Oriental. As cidades industriais de Jidá atendem ao corredor comercial do Mar Vermelho e à demanda por alimentos e bens de consumo da região ocidental, impulsionada pelo Hajj e pela Umrah. Cidades menores da MODON em Hail, Qassim, Tabuk, Asir, Najran, Jazan e Al-Jouf ancoram o emprego regional e evitam que a atividade industrial se concentre inteiramente no centro e no leste.
No fim de 2025, a MODON lançou o Motamim, programa para aprofundar a integração entre indústrias primárias (petroquímica e metais) e empresas manufatureiras a jusante. O Motamim formaliza a conexão entre compradores e fornecedores, incentiva a co-localização de fornecedores ao redor de produtores-âncora e vincula a alocação de terrenos da MODON à integração industrial demonstrável, e não à mera extração de renda.
Jubail Industrial City: a capital petroquímica
Jubail Industrial City, no Golfo Arábico, cerca de 100 quilômetros ao norte de Dammam, é o maior parque industrial do gênero no mundo. Abrange mais de mil quilômetros quadrados e estima-se que, sozinha, responda por cerca de 7% do PIB saudita. A cidade foi concebida em meados da década de 1970 como um dos dois projetos emblemáticos da Comissão Real de Jubail e Yanbu e vem se expandindo continuamente desde então.
O investimento industrial acumulado nas cidades de Jubail e Yanbu administradas pela Comissão Real superou SAR 1,5 trilhão (US$ 400 bilhões) até o fim de 2025. Jubail responde pela parcela maior. A SABIC, gigante química controlada pelo PIF e adquirida pela Saudi Aramco em 2020, opera 13 de suas 16 unidades de produção sauditas dentro de Jubail Industrial City, incluindo joint ventures nas áreas de Yanbu e Jubail com ExxonMobil, Mitsubishi, Sumitomo e Shell. O complexo produz etileno, polietileno, polipropileno, MEG, metanol, amônia, ureia e uma longa lista de derivados em escala mundial.
A presença da Aramco a jusante em Jubail também é expressiva. A Saudi Aramco-Total Refining and Petrochemical Company (SATORP) opera uma refinaria de 460 mil barris por dia e está trabalhando com a TotalEnergies em uma grande expansão petroquímica anunciada em 2022, que integrará capacidade de 1,65 milhão de toneladas de etileno por ano. O complexo de Jubail também abriga as joint ventures Saudi Kayan, Petro Rabigh e Sadara (algumas por meio de Yanbu e Rabigh, mas com operações técnicas e comerciais sediadas em Jubail).
O que diferencia estruturalmente Jubail de outros locais industriais sauditas é a profundidade da integração. Redes de dutos transportam etano, propano e nafta diretamente das unidades de gás da Aramco para as unidades de craqueamento, sem necessidade de caminhões. Vapor, eletricidade, hidrogênio e gases industriais são compartilhados entre as fábricas por corredores de serviços dedicados. O Porto Industrial Rei Fahd, integrado à cidade, movimenta exportações a granel de produtos químicos e petróleo em escala impossível de replicar em um parque industrial menor. Jubail também abriga mais de 350 mil residentes, tornando-se uma das poucas cidades industriais planejadas do mundo que alcançaram a escala de uma cidade média autossuficiente.
Yanbu Industrial City: o polo do Mar Vermelho
Yanbu Industrial City, no litoral do Mar Vermelho, cerca de 350 quilômetros a noroeste de Jidá, é a contraparte ocidental de Jubail. Abrange aproximadamente 606 quilômetros quadrados e funciona como terminal ocidental do Oleoduto Leste-Oeste, que transporta petróleo bruto e líquidos de gás natural da Aramco da Província Oriental através do Reino. A geografia do oleoduto é o principal ativo estratégico da cidade: oferece à Arábia Saudita uma rota de exportação pelo Mar Vermelho que contorna o Estreito de Ormuz e permite que os complexos de refino e petroquímica de Yanbu obtenham matérias-primas do mesmo sistema de produção que abastece Jubail.
Yanbu abriga três grandes refinarias: a Refinaria de Yanbu, integralmente pertencente à Saudi Aramco; a joint venture SAMREF com a ExxonMobil, com cerca de 400 mil barris por dia; e a YASREF, joint venture entre Aramco e Sinopec, com aproximadamente 430 mil barris por dia. No fim de 2024, ExxonMobil, Aramco e SAMREF assinaram um acordo-quadro para avaliar uma grande modernização da refinaria SAMREF e sua expansão para um complexo petroquímico integrado, acompanhando a tendência global de converter petróleo bruto em produtos químicos. Sinopec e Aramco também anunciaram uma expansão petroquímica paralela na YASREF (o chamado projeto “Yasref+”) para integrar craqueamento a vapor e produtos químicos a jusante à estrutura de refino existente.
Entre os ocupantes petroquímicos de Yanbu estão a Yanbu National Petrochemical Company (Yansab), a Saudi Yanbu Petrochemical Company (Yanpet) e fábricas de polímeros e intermediários afiliadas à SABIC. A cidade também tem uma zona de processamento de minerais ligada à cadeia de valor da bauxita ao alumínio da Ma’aden e um polo crescente de pequenas e médias empresas de transformação de plásticos e produtos químicos especializados. Como a maior parte da produção de Yanbu é exportada pelo Porto Industrial Rei Fahd (Yanbu), a cidade é particularmente sensível aos ciclos globais das commodities; ao mesmo tempo, por isso, tem servido historicamente como campo de teste para projetos sauditas pioneiros de craqueamento, refino e complexos integrados.
Ras Al-Khair: cidade de minerais e metais
Ras Al-Khair Industrial City, cerca de 90 quilômetros ao norte de Jubail, no Golfo Arábico, é o polo de minerais e metais planejado pela Arábia Saudita. A Comissão Real a designou e desenvolveu no fim dos anos 2000 para abrigar as cadeias integradas de alumínio e fosfato ancoradas pela Ma’aden, a empresa de mineração saudita.
O complexo de alumínio de Ras Al-Khair é o maior local de produção de alumínio totalmente integrado do mundo. Reúne, em um só endereço industrial, refinaria de bauxita, refinaria de alumina, fundição primária, laminador e transformação a jusante. A capacidade de produção indicada varia de 850 mil a 1,15 milhão de toneladas de alumínio primário por ano. O complexo de fosfato também é integrado: rocha fosfática é transportada por trem por cerca de 1.400 quilômetros desde a mina de Al-Jalamid, no norte do Reino, até Ras Al-Khair, pela ferrovia de carga dedicada da Ma’aden; depois, é convertida em fosfato diamônico (DAP) e fertilizantes fosfatados de amônio para exportação à Índia, ao Brasil e a outros mercados agrícolas. A Ma’aden também opera uma refinaria de ouro no local.
Em 2025, a Ma’aden anunciou planos para investir aproximadamente US$ 110 bilhões na década seguinte, em oito megaprojetos, com o objetivo explícito de triplicar seus negócios de fosfato e ouro e dobrar os de alumínio. Ras Al-Khair absorverá uma parcela substancial desses gastos. A Comissão Real também lançou a Zona Econômica Especial de Ras Al-Khair, sob a ECZA, acrescentando incentivos fiscais e alfandegários à cidade mineral existente para atrair empresas internacionais de construção e reparo naval e fabricação de metais a jusante. O estaleiro da International Maritime Industries, joint venture entre Aramco, Bahri, Lamprell e Hyundai Heavy Industries, é o investimento-âncora dessa expansão. A co-localização da construção naval com a produção de aço e alumínio atende às metas de conteúdo local do programa In-Kingdom Total Value Add (IKTVA).
Sudair Industrial City: defesa e manufatura de tecnologia intermediária
Sudair Industrial City, cerca de 150 quilômetros ao norte de Riad, na rodovia de Qassim, é um dos maiores empreendimentos individuais da MODON em área. Inicialmente proposta como cidade industrial de uso misto para a região central, foi gradualmente reposicionada como zona prioritária saudita para indústrias militares e manufatura avançada relacionada.
O ecossistema da Saudi Arabian Military Industries (SAMI), pertencente ao PIF, estabeleceu Sudair como seu principal local de produção. O mandato da SAMI é elevar a localização nacional da indústria de defesa saudita a 50% até 2030; em 2024, a localização havia chegado a aproximadamente 19,4%. Para passar de 19% a 50%, é necessária grande capacidade física, que está sendo construída em Sudair. Joint ventures com Lockheed Martin, Boeing, BAE Systems, Thales, Navantia e outras empresas já operam ou estão em construção em Sudair, abrangendo sistemas de radar, munições, veículos blindados, drones, estruturas compostas e eletrônica. A SAMI Composites LLC, lançada em 2024, integra o polo de Sudair.
Sudair também abriga fabricantes não ligados à defesa, atraídos pela proximidade de Riad, pela disponibilidade de terrenos a preços da MODON e por uma base logística crescente. A cidade foi designada como um dos locais prioritários da iniciativa saudita de localização de veículos elétricos e baterias. A Lucid Motors, apoiada pelo PIF, opera sua unidade saudita de montagem na King Abdullah Economic City, enquanto o polo automotivo mais amplo considera cada vez mais Sudair para fábricas de componentes.
Outras cidades MODON importantes
Além dos principais polos, várias cidades da MODON são relevantes para setores específicos.
Cidades Industriais de Dammam (1, 2 e 3) ficam entre Dammam e Jubail e abrigam milhares de fábricas que atendem à economia de serviços de petróleo e gás: equipamentos de perfuração, serviços para campos petrolíferos, válvulas, tubos, bombas, embalagens para a indústria petroquímica e um número crescente de empresas de manufatura avançada. Dammam 3, em particular, tem se concentrado em unidades industriais prontas para pequenas e médias empresas que não podem justificar o investimento de capital em uma fábrica sob medida.
Cidades Industriais de Riad (1, 2 e 3) são especializadas em manufatura voltada ao consumidor: processamento de alimentos, bebidas, materiais de construção, transformação de plásticos, embalagens, produtos farmacêuticos e bens de consumo. Riad 3 é a maior das três em área e foi destinada a polos de tecnologia e farmacêutica. A proximidade de compras governamentais, das listas de localização da Estratégia Industrial Nacional e do mercado consumidor mais denso do Reino torna as cidades MODON de Riad o ponto de entrada de menor risco para novos investidores industriais.
Cidades Industriais de Jidá atendem à demanda dos consumidores da região ocidental e ao corredor de exportação do Mar Vermelho. O Oásis MODON de Jidá abriga o polo aeroespacial Aero Park One, com 1,2 milhão de metros quadrados, além do Polo da Indústria de Alimentos, o primeiro complexo saudita de manufatura de alimentos construído para esse fim, com mais de 11 milhões de metros quadrados e atualmente 75 fábricas. Esse polo é estruturalmente importante: reúne processadores sauditas de alimentos antes fragmentados perto do Porto Islâmico de Jidá, o maior porto de contêineres do país, e reduz a dependência de importações de laticínios, produtos de panificação, salgadinhos e bebidas.
Cidades regionais da MODON — Hail, Qassim, Tabuk, Al-Jouf, Asir, Jazan e Najran — funcionam como âncoras regionais de emprego e abrigam indústrias ligadas às bases de recursos locais (cimento próximo a jazidas de calcário, processamento de alimentos próximo à agricultura e mineração a jusante perto das jazidas). Jazan, no sudoeste, está articulada à Cidade de Jazan para Indústrias Primárias e a Jusante, da Comissão Real, onde ficam a refinaria de Jazan da Aramco e uma usina integrada de gaseificação e ciclo combinado (IGCC).
No total, as cidades industriais da MODON acrescentaram cerca de 1,3 milhão de metros quadrados de área industrial locável somente no primeiro semestre de 2025 — ritmo que aponta para demanda real, não para construção especulativa.
Zonas Econômicas Especiais (SEZ): a camada ECZA
Em abril de 2023, o Conselho de Ministros saudita criou a Autoridade de Cidades Econômicas e Zonas Especiais (ECZA) e lançou quatro Zonas Econômicas Especiais com um conjunto de incentivos distinto e mais agressivo que o oferecido pela MODON ou pelas cidades da Comissão Real. As SEZs são direcionadas especificamente a investidores internacionais e a setores nos quais a Arábia Saudita compete globalmente por IED, em vez de apenas alocar terrenos para expansão industrial doméstica.
As quatro zonas lançadas são:
- SEZ da King Abdullah Economic City (KAEC) — no litoral do Mar Vermelho, cerca de 100 quilômetros ao norte de Jidá, ancorada pelo Porto King Abdullah de águas profundas, entre os cem maiores portos de contêineres do mundo. Setores-alvo: montagem e componentes automotivos, bens de consumo, TIC, tecnologia médica e logística. A fábrica saudita da Lucid Motors opera dentro da zona.
- SEZ de Ras Al-Khair — sobreposta à cidade existente de minerais e metais. Setores-alvo: construção naval, reparos de navios, manutenção, reparo e revisão (MRO), fabricação de plataformas e metais a jusante.
- SEZ de Jazan — no porto de Jazan e adjacente à cidade de indústrias primárias da Comissão Real. Setores-alvo: processamento de alimentos, transformação de metais e logística.
- SEZ de Computação em Nuvem — zona “virtual” singular administrada por Riad, que permite a provedores licenciados de nuvem e centros de dados obter benefícios de SEZ sem estarem fisicamente dentro de uma zona cercada. Entre as empresas-âncora estão parceiros de hiperescaladores e operadores de nuvem e IA apoiados pelo PIF.
O pacote de incentivos das SEZs é muito mais atraente que a oferta de terrenos e licenças da MODON: alíquota de imposto de renda corporativo de 5% fixada por até 20 anos, retenção na fonte de 0% sobre a repatriação de lucros da SEZ para jurisdições estrangeiras, diferimentos ou isenções de tarifas alfandegárias sobre equipamentos de capital e insumos, IVA de 0% sobre bens dentro da SEZ e regras flexíveis para contratação de talentos estrangeiros nos cinco primeiros anos de operação. Até o fim de 2025, mais de 100 empresas haviam assinado acordos para se estabelecer nas quatro SEZs.
A ECZA indicou que a próxima etapa ampliará a rede de quatro para pelo menos oito SEZs até 2028, provavelmente com novas zonas voltadas ao turismo, à manufatura de entretenimento e a componentes de energia renovável. Para uma cobertura mais detalhada das regras e empresas instaladas, consulte Zonas Econômicas Especiais e ECZA.
Estratégia industrial da Visão 2030
As cidades industriais só fazem sentido como infraestrutura física quando analisadas em relação à estratégia pública que gera demanda por elas. Três documentos são centrais.
A Estratégia Industrial Nacional (NIS), publicada em 2022, estabeleceu a ambição principal: elevar a contribuição do setor industrial não petrolífero ao PIB de US$ 88 bilhões em 2020 para US$ 377 bilhões em 2035, triplicar as exportações industriais para US$ 148 bilhões até 2030 e criar 2,1 milhões de empregos industriais até 2030. A NIS designou 12 subsetores prioritários, incluindo produtos farmacêuticos, dispositivos médicos, automóveis, máquinas e equipamentos, componentes de energia renovável e insumos industriais.
O NIDLP é o Programa de Realização da Visão que financia e operacionaliza a NIS. O NIDLP tem como meta aproximadamente US$ 426 bilhões em investimento acumulado até 2030 em indústria, mineração, energia e logística. Em 2024, contribuiu com cerca de SAR 986 bilhões (US$ 263 bilhões) para o PIB não petrolífero, ante SAR 949 bilhões em 2023.
O Fundo Saudita de Desenvolvimento Industrial (SIDF) é o braço de financiamento. Desde 1974, o SIDF aprovou cumulativamente mais de 5.297 empréstimos, e os investimentos em projetos apoiados superam SAR 870 bilhões. Cerca de 73% das aprovações foram para pequenas e médias empresas e 24% para as chamadas “cidades promissoras” — reserva deliberada para levar capacidade de manufatura para fora de Riad, Jidá e Dammam. Em 2019, o mandato do SIDF foi ampliado para incluir energia, logística e mineração, além da manufatura propriamente dita, alinhando-o diretamente ao escopo do NIDLP.
O efeito combinado das metas da NIS, do investimento do NIDLP e do financiamento do SIDF é que as cidades industriais sauditas têm uma carteira de demanda praticamente garantida, difícil de igualar em outros parques industriais de mercados emergentes.
Desenvolvimentos recentes, 2024–2026
Alguns acontecimentos específicos definem o período de 2024 a 2026 para investidores que avaliam imóveis industriais sauditas.
- O IED na MODON dobrou em 2025, com novos compromissos de investimento estrangeiro superiores a SAR 12 bilhões, ante SAR 6 bilhões em 2024. O investimento em zonas tecnológicas cresceu mais rápido, com alta de 140%.
- O investimento acumulado da Comissão Real ultrapassou SAR 1,5 trilhão (US$ 400 bilhões) em Jubail e Yanbu até o fim de 2025, marco anunciado pela primeira vez no relatório anual da Comissão de 2025.
- O plano de investimentos de US$ 110 bilhões da Ma’aden para dez anos foi apresentado em 2025, direcionando o maior programa individual de capital de mineração do Oriente Médio para Ras Al-Khair, o corredor de fosfato da Fronteira Norte e a exploração de cobre.
- As integrações petroquímicas da SAMREF e YASREF em Yanbu chegaram à fase de acordo-quadro em 2024–2025, sinalizando o maior acréscimo individual de capacidade no Mar Vermelho desde a construção da refinaria SAMREF original.
- O programa Motamim da MODON foi lançado no fim de 2025 para formalizar a integração industrial e a conexão entre compradores e fornecedores nas cidades MODON.
- Foram acrescentados 1,3 milhão de metros quadrados de área industrial locável no primeiro semestre de 2025 em locais da MODON e da Comissão Real, com ocupação de 97% em Jidá.
- A localização da defesa saudita chegou a 19,4% em 2024 (ante 4% antes da Visão 2030), com a maior parte da capacidade para fechar a lacuna instalada em Sudair.
Perspectivas
O mercado imobiliário industrial saudita é uma das poucas classes de ativos do Reino em que metas anunciadas, capital aplicado, dados de ocupação e entrada de empresas estão alinhados. As cidades da MODON estão se preenchendo; as cidades da Comissão Real absorvem a próxima onda de capacidade de conversão de petróleo em produtos químicos; Ras Al-Khair recebe o programa de US$ 110 bilhões da Ma’aden; Sudair cresce com base na curva de localização da SAMI; e as Zonas Econômicas Especiais da ECZA oferecem uma via paralela para IED voltado à exportação que exige uma estrutura tributária mais baixa que a oferta padrão da MODON.
Os riscos são estruturais, não cíclicos. O Reino está comprometendo capital mais rapidamente do que consegue saudizar sua força de trabalho, o que significa dependência contínua de mão de obra expatriada e pressão política persistente sobre os ocupantes da MODON para aumentar a participação de sauditas no quadro de funcionários. Os acréscimos de capacidade petroquímica em Jubail e Yanbu chegam em um contexto global de excesso de oferta de olefinas e poliolefinas, o que comprimirá as margens das próximas gerações de fábricas. E o conjunto de incentivos das SEZs — especialmente a alíquota do imposto corporativo de 5% — depende de alinhamento político contínuo entre a ECZA e a Autoridade de Zakat, Impostos e Alfândega (ZATCA); qualquer mudança de interpretação pode reduzir a vantagem econômica anunciada.
Ainda assim, a escala dos investimentos industriais comprometidos na Arábia Saudita até 2030 — muito acima de US$ 400 bilhões somando todos os programas — significa que os operadores das cidades industriais detêm a carteira de desenvolvimento de manufatura mais ativa fora da China e da Índia. Para investidores e ocupantes, a questão já não é se devem estar no mercado imobiliário industrial saudita, mas qual operador, cidade e conjunto de incentivos melhor se ajustam à economia do projeto. Para o setor público, o desafio é a execução: construir infraestrutura de serviços públicos, portos, ferrovias e formação profissional com rapidez suficiente para manter a credibilidade das metas anunciadas.
Para mais detalhes, consulte a autoridade MODON, a estrutura regulatória da ECZA e a cobertura contínua da Reuters e da AGBI sobre anúncios de projetos individuais.