Visão geral
O setor imobiliário é o maior setor não petrolífero do CCG em capital aplicado. A construção e o desenvolvimento imobiliário funcionam como veículos centrais para o investimento em diversificação econômica. Os mercados de propriedades do Golfo vão do mercado de investimento globalmente integrado e líquido de Dubai aos empreendimentos emergentes na Arábia Saudita, que criam ambientes urbanos inteiramente novos em escala sem precedentes. A importância do setor vai além da contribuição econômica direta: o desenvolvimento imobiliário gera empregos na construção, nos materiais, nos serviços profissionais e nos serviços financeiros, criando atividade econômica abrangente.
O setor imobiliário saudita passa por uma transformação sem paralelo histórico em escala. Megaprojetos como NEOM, o empreendimento do Mar Vermelho, Qiddiya, Diriyah Gate e o New Murabba em Riade representam, em conjunto, mais de quinhentos bilhões de dólares em investimentos apenas no desenvolvimento imobiliário. Essa enorme carteira, somada à expansão habitacional e ao crescimento imobiliário comercial impulsionado pelo Programa de Sedes Regionais, criou o maior mercado ativo de desenvolvimento imobiliário do mundo.
Matriz comparativa
| Indicador | Arábia Saudita | Emirados Árabes Unidos | Catar | Omã | Bahrein | Kuwait |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Carteira de construção (US$ bi) | $1.300+ | $400+ | $80+ | $50+ | $20+ | $60+ |
| Estoque de escritórios (mi m², principais cidades) | ~7 | ~10 | ~4 | ~1,5 | ~1 | ~2 |
| Taxa de vacância de escritórios | ~15% | ~12% | ~20% | ~18% | ~16% | ~22% |
| Aluguel de escritório de primeira linha (US$/m²/ano) | ~$350 | ~$550 | ~$400 | ~$200 | ~$250 | ~$300 |
| Mercado de REITs | Emergente | Estabelecido | Nenhum | Nenhum | Nenhum | Nenhum |
| Propriedade estrangeira | Zonas em expansão | Zonas de freehold | Zonas de freehold | Limitada | Zonas de freehold | Restrita |
| Padrões de construção sustentável | MOSTADAM | Estidama, LEED | GSAS | Nenhum | Nenhum | Nenhum |
| Emprego na construção | 2,5 milhões+ | 1,5 milhão+ | 500.000+ | 200.000+ | 100.000+ | 200.000+ |
Análise
O setor imobiliário saudita é definido pela escala de sua carteira de desenvolvimento, superior a US$ 1,3 trilhão e muito acima da soma de todos os demais mercados do CCG. O Reino constrói simultaneamente cidades inteiramente novas em NEOM, destinos de resorts de luxo no Mar Vermelho, uma cidade de esportes e entretenimento em Qiddiya, um distrito patrimonial e cultural em Diriyah e o maior centro urbano do mundo em New Murabba, em Riade. Essa concentração de atividades de desenvolvimento tornou a Arábia Saudita o maior mercado mundial de serviços de construção, gerando demanda extraordinária por empreiteiras, materiais e serviços profissionais.
O mercado imobiliário de Dubai continua sendo o mais sofisticado comercialmente no CCG, com preços transparentes, marcos jurídicos estabelecidos para propriedade estrangeira e um mercado secundário líquido que atrai investidores globais. Os dados abertos de transações do Dubai Land Department, junto com um mercado de REITs e empresas imobiliárias de capital aberto, oferecem transparência sem paralelo na região. O desafio de Dubai é administrar a volatilidade cíclica: historicamente, o mercado teve ciclos acentuados de expansão e retração, impulsionados por fluxos de investimento especulativo.
A dinâmica dos mercados de escritórios no CCG apresenta divergências interessantes. O mercado de Riade se apertou significativamente devido à demanda de multinacionais impulsionada pelo Programa de Sedes Regionais, com aumento expressivo dos aluguéis de primeira linha desde 2021. O mercado de Dubai se beneficia de fontes de demanda diversificadas, como serviços financeiros, tecnologia e empresas de comércio. O mercado do Catar enfrenta excesso de oferta após o boom de construção da Copa do Mundo, com vacância elevada em Lusail e West Bay. A alta vacância de escritórios no Kuwait reflete tanto o excesso de oferta quanto o dinamismo comercial limitado do mercado local.
O mercado emergente de REITs sauditas, impulsionado por listagens na Tadawul, é um avanço estrutural que aprofundará os mercados de capitais imobiliários do Reino e dará a investidores institucionais acesso líquido à exposição a imóveis sauditas. O mercado de REITs mais estabelecido dos Emirados serve de referência para o desenvolvimento de produtos e a educação de investidores necessários para ampliar o setor saudita.
Posição da Arábia Saudita
O setor imobiliário saudita é o maior do CCG em carteira de desenvolvimento e cresce também em atividade de mercado. O desafio do Reino é garantir que a enorme oferta planejada seja absorvida por demanda efetiva, sem criar excesso de oferta que reduza valores e retornos dos investidores. A integração do desenvolvimento imobiliário à diversificação econômica mais ampla — por meio de destinos turísticos, sedes corporativas e comunidades residenciais — cria vetores de demanda que o desenvolvimento puramente especulativo não geraria.
Perspectivas
Até 2030, os mercados imobiliários do CCG terão oportunidades extraordinárias e riscos significativos. A conclusão dos megaprojetos sauditas acrescentará oferta substancial nos segmentos residencial, comercial, hoteleiro e varejista. A absorção do mercado dependerá do êxito da transformação econômica subjacente em gerar demanda por esses espaços. O mercado maduro dos Emirados oferece uma referência para administrar ciclos de oferta e demanda, enquanto os mercados emergentes de Omã e Bahrein oferecem oportunidades de investimento de nicho em menor escala.