Comparação da habitação no CCG: propriedade e acessibilidade
A habitação é um elemento fundamental do contrato social em todos os países do CCG, e os programas governamentais de incentivo à propriedade residencial são um pilar central do bem-estar dos cidadãos. Os programas de visão estratégica do Golfo elevaram a política habitacional de uma função de serviço social a uma prioridade econômica estratégica: a construção de moradias impulsiona a atividade econômica, a propriedade contribui para a estabilidade social e o desenvolvimento do setor imobiliário cria oportunidades de investimento que apoiam objetivos mais amplos de diversificação.
A transformação habitacional saudita está entre os resultados mais visíveis da Visão 2030. A propriedade residencial entre cidadãos sauditas subiu de 47% em 2016 para mais de 63% em 2025, impulsionada pelo desenvolvimento do mercado hipotecário, por reformas regulatórias e por uma grande expansão da oferta por meio do Ministério da Habitação e da National Housing Company. Esse avanço remodelou o mercado imobiliário do Reino e criou um dos mercados imobiliários mais dinâmicos do CCG.
Matriz de comparação
| Indicador | Arábia Saudita | Emirados Árabes Unidos | Catar | Omã | Bahrein | Kuwait |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taxa de propriedade residencial entre cidadãos | Cerca de 63% | Cerca de 30% (estimativa de 80% entre cidadãos) | Cerca de 90% (cidadãos) | Cerca de 80% (cidadãos) | Cerca de 55% (cidadãos) | Cerca de 70% (cidadãos) |
| Meta de propriedade residencial (2030) | 70% | Não se aplica | Não se aplica | Não se aplica | Não se aplica | Não se aplica |
| Preço médio de imóvel residencial (US$) | Cerca de 250.000 | Cerca de 450.000 | Cerca de 350.000 | Cerca de 200.000 | Cerca de 180.000 | Cerca de 350.000 |
| Tamanho do mercado hipotecário (US$ bilhões) | Cerca de 140 | Cerca de 60 | Cerca de 15 | Cerca de 8 | Cerca de 5 | Cerca de 12 |
| Carteira de oferta habitacional | Mais de 600.000 unidades | Mais de 200.000 unidades | Mais de 50.000 unidades | Mais de 30.000 unidades | Mais de 20.000 unidades | Mais de 40.000 unidades |
| Relação entre preço e renda | 6,5 | 10,0 | 5,0 | 5,5 | 5,0 | 7,0 |
| Mercado de fundos imobiliários residenciais (REITs) | Em desenvolvimento | Consolidado | Limitado | Nenhum | Nenhum | Limitado |
Análise
A transformação do setor habitacional saudita foi impulsionada por um programa abrangente de reformas que combina a liberalização do mercado hipotecário, a modernização regulatória — incluindo a criação da Real Estate General Authority e o programa Wafi para regular vendas na planta — e a intervenção direta na oferta por meio de parcerias entre o Ministério da Habitação e incorporadoras privadas. O mercado hipotecário do Reino cresceu de praticamente zero em 2016 para mais de US$ 140 bilhões, criando o maior mercado de financiamento residencial do CCG e mudando fundamentalmente a forma como os sauditas compram imóveis.
O mercado imobiliário dos Emirados Árabes Unidos é o mais sofisticado do CCG em estrutura de mercado, participação de investidores e diversidade de produtos, mas a dinâmica da propriedade residencial difere fundamentalmente da saudita, devido à população majoritariamente expatriada dos Emirados. Expatriados podem ser proprietários em áreas designadas de propriedade plena, o que cria um mercado de investimento dinâmico e atrai capital global. Para os cidadãos emiradenses, programas habitacionais governamentais em Abu Dhabi e nos demais emirados oferecem apoio generoso; estima-se que a propriedade residencial entre cidadãos seja de aproximadamente 80%.
A taxa de propriedade residencial entre cidadãos do Catar está entre as mais altas do CCG, apoiada por generosos programas governamentais que concedem terrenos e empréstimos sem juros a cidadãos catarianos. A população nacional reduzida em relação à oferta habitacional mantém baixa a pressão sobre a acessibilidade para os cidadãos, embora a população expatriada enfrente um mercado de aluguel mais restrito. O Kuwait também mantém alta propriedade residencial entre cidadãos por meio da alocação habitacional pública, mas a longa lista de espera do sistema, com mais de 100.000 solicitações, gera pressão social e sensibilidade política significativas.
O mercado habitacional do Bahrein reflete sua escala menor e suas restrições fiscais: os programas de apoio à propriedade operam com orçamentos mais apertados que os de países mais ricos do CCG. A proximidade com a Arábia Saudita e a ligação rodoviária entre os países criam uma dinâmica imobiliária transfronteiriça: compradores sauditas atuam no mercado do Bahrein, e residentes bareinitas se deslocam para trabalhar na Província Oriental saudita. A habitação em Omã é relativamente acessível segundo os padrões do CCG. Programas governamentais apoiam a propriedade residencial entre cidadãos, enquanto cresce o mercado de aluguel para expatriados em Mascate e Duqm.
A posição da Arábia Saudita
Os avanços habitacionais sauditas no âmbito da Visão 2030 estão entre os resultados mais concretos do programa. O aumento da propriedade residencial entre cidadãos de 47% para 63% em menos de uma década representa uma melhora fundamental no bem-estar e na participação econômica dos cidadãos. O desenvolvimento de um mercado hipotecário funcional criou uma nova classe de ativos financeiros, aprofundou o setor bancário e estabeleceu as bases para um mercado de fundos imobiliários residenciais que ampliará ainda mais o acesso a investimentos.
O desafio agora é manter esse ritmo e, ao mesmo tempo, administrar a acessibilidade à medida que o mercado amadurece. A alta dos preços dos terrenos nos principais centros urbanos, sobretudo em Riad, e a transição da habitação subsidiada pelo governo para moradias a preços de mercado podem pressionar a capacidade de compra das famílias de renda média. Equilibrar a expansão contínua da propriedade com a sustentabilidade do mercado exige calibragem cuidadosa das políticas.
Perspectivas
Urbanização, crescimento populacional e mudanças nas preferências das gerações mais jovens — que podem preferir a flexibilidade do aluguel à propriedade tradicional — moldarão os mercados habitacionais do CCG. A carteira saudita de oferta habitacional continua sendo a maior do CCG, impulsionada por componentes residenciais de megaprojetos e pela expansão urbana contínua. O surgimento de fundos imobiliários residenciais e de mercados institucionais de aluguel, com listagem na Tadawul, representa uma evolução estrutural do setor imobiliário do CCG, que criará novos canais de investimento e diversificará a oferta para além das tradicionais casas e apartamentos ocupados pelos proprietários.