Em fevereiro de 2021, a Arábia Saudita disse às maiores empresas do mundo: transfiram suas sedes regionais para Riade ou percam acesso a contratos do governo. O ultimato foi tratado como encenação. Não era. Até janeiro de 2026, o Ministério do Investimento havia emitido mais de 700 licenças de sede regional (RHQ, na sigla em inglês), superando em quase 50% a meta original de 480 da Visão 2030. O número foi apresentado como um triunfo da política. A escolha precisa das palavras também era importante: licenças emitidas não são o mesmo que escritórios abertos, e escritórios abertos não são o mesmo que operações transferidas.
Aproximadamente 350 RHQs começaram de fato a operar no Reino. Noventa por cento estão em Riade. A diferença entre 700 licenças e 350 sedes em operação — uma taxa de conversão de 50% — descreve um programa em que metade dos participantes anunciados existe no papel, mas não na prática. Essa distância separa conformidade e compromisso, uma licença protocolada para manter acesso a contratos do governo e uma transferência genuína de poder decisório, profissionais e peso institucional.
Após dois anos de fiscalização, o mandato de Riade produziu resultados concretos, atritos concretos e um recuo discreto em relação ao absolutismo que lhe dava força. O balanço revela um programa que conseguiu deslocar pessoas, mas ainda não conseguiu deslocar convicções — e que está descobrindo, em tempo real, os limites do desenvolvimento econômico coercitivo.
O problema dos escritórios de fachada
O governo saudita antecipou o problema dos escritórios de fachada. As regras exigem pelo menos 15 funcionários em tempo integral durante o primeiro ano de operação, a transferência de pelo menos três executivos de alto escalão para Riade, reuniões de conselho realizadas no Reino e despesas operacionais proporcionais às atividades declaradas. A multa por não operar é de 400 mil riais — aproximadamente US$ 107 mil.
As regras são específicas. As formas de contorná-las são criativas. Segundo uma reportagem da Semafor, pelo menos um grande banco de Wall Street estaria procurando ativamente brechas no mandato. A estratégia mais comum não é fugir da exigência, mas redefinir o significado de “regional”. As empresas dividem suas operações no Oriente Médio em duas sub-regiões: uma centrada em Riade, que abrange Arábia Saudita, Bahrein e Omã; e outra centrada em Dubai, que abrange Emirados Árabes Unidos, Kuwait e Catar. A estrutura atende à exigência saudita — o escritório de Riade é a “sede regional” de sua sub-região — e, ao mesmo tempo, preserva Dubai como centro operacional do Golfo mais amplo.
A Visa Inc. adotou publicamente essa estratégia em janeiro de 2026, dividindo suas operações no Oriente Médio para criar uma unidade sediada em Riade, responsável pela Arábia Saudita, pelo Bahrein e por Omã, enquanto manteve Dubai para Emirados Árabes Unidos, Kuwait e Catar. A estrutura está em conformidade. Também deixa claro seu propósito: a empresa estabeleceu uma sede em Riade porque a Arábia Saudita exigiu, não porque Riade seja o local ideal para administrar um negócio no Oriente Médio. Essa distinção importa porque define se o mandato está construindo uma verdadeira capital empresarial ou uma infraestrutura de conformidade — uma cidade de sedes ou uma cidade de placas na porta.
O recuo na fiscalização
Em um sinal significativo de que o mandato se mostrava rígido demais para as próprias necessidades de compras do governo, a Arábia Saudita introduziu exceções no fim de 2025. As entidades governamentais agora podem contratar empresas sem licença de RHQ se o valor do projeto for inferior a 1 milhão de riais (US$ 267 mil), se a proposta da empresa sem RHQ for pelo menos 25% mais barata que a da concorrente mais bem classificada com licença de RHQ ou se apenas uma proposta tecnicamente adequada tiver sido apresentada. Projetos fora do Reino estão totalmente isentos. As exceções são processadas pela plataforma digital Etimad.
A exceção de preço de 25% é a mais significativa. Ela reconhece, ainda que implicitamente, que o mandato estava elevando os custos de contratação pública: em alguns casos, empresas com licenças de RHQ cobravam um prêmio que refletia o custo de manter presença em Riade, e entidades governamentais pagavam mais pelos mesmos serviços porque o mandato restringia o grupo de contratados elegíveis.
As exceções representam um recuo discreto em relação à aplicação absoluta que dava força ao mandato. A mensagem original era binária: mudem-se para Riade ou percam negócios com o governo. A mensagem revisada é: mudem-se para Riade ou sejam 25% mais baratos do que uma empresa que o fez. A revisão é pragmática. Também é uma concessão de que a rigidez do mandato criava custos que o próprio governo não estava disposto a absorver.
A crise de espaços para escritórios
O mandato gerou uma demanda por escritórios em Riade que o mercado não estava preparado para atender. Os números mostram o resultado.
A vacância de escritórios de primeira linha em Riade era de 0,5% no segundo trimestre de 2025. A vacância geral de imóveis de categoria A era de 3,8%, o equivalente a uma ocupação de 98% quando se consideram localizações premium. A ocupação de imóveis de categoria B era de 95%. O mercado está lotado.
Os aluguéis reagiram. Os aluguéis de escritórios de categoria A subiram de 23% a 31% em um ano, conforme diferentes métricas. Os de categoria B aumentaram de 16,5% a 27%. No segundo trimestre de 2025, os aluguéis de primeira linha chegaram a 3.630 riais (US$ 967) por metro quadrado ao ano.
O estoque total de escritórios de Riade era de 8,1 milhões de metros quadrados em meados de 2025, com cerca de 900 mil a 1 milhão de metros quadrados de novos espaços de categoria A previstos até o fim de 2026 — provenientes de Diriyah Gate, Misk City e da fase 3 do KAFD, uma expansão de US$ 2,6 bilhões. A projeção é que o estoque de escritórios em toda a Arábia Saudita passe de 9,7 milhões para 15 milhões de metros quadrados até 2028. Riade está adicionando dez vezes mais espaço de escritórios do que Dubai.
O KAFD — Distrito Financeiro Rei Abdullah — tornou-se o endereço padrão das sedes regionais multinacionais. O distrito abriga mais de 140 locatários comerciais, incluindo mais de 75 sedes multinacionais, tem 580 mil metros quadrados de escritórios alugados e recebe diariamente cerca de 20 mil profissionais em seu campus.
A escassez no mercado de escritórios é, ao mesmo tempo, evidência do sucesso do mandato e um limite para sua expansão. As empresas que querem cumprir as exigências não encontram espaço. O aumento dos aluguéis eleva o custo de conformidade — um custo repassado ao governo na forma de honorários de serviço mais altos e às empresas na forma de margens menores nas operações sauditas.
O paradoxo do talento
A Arábia Saudita atingiu uma taxa recorde de desemprego de 2,8% no primeiro trimestre de 2025 — um indicador que sugere um mercado de trabalho no limite da capacidade. Por trás da manchete, 46% dos profissionais de recursos humanos relatam maior dificuldade para encontrar talentos qualificados, e 64,29% das organizações do setor privado citam a falta de candidatos qualificados como seu maior desafio de recrutamento.
O paradoxo é estrutural. O mandato levou empresas a Riade. Não levou os profissionais de que essas empresas precisam para operar. Existe uma escassez de 20% entre as vagas em tecnologia e os profissionais locais qualificados. Engenheiros de IA, arquitetos de nuvem e analistas de dados estão em falta crítica. A Korn Ferry projeta uma carência de 663 mil profissionais qualificados até 2030, equivalente a US$ 206,77 bilhões em receitas não realizadas.
As exigências de saudização agravam o desafio. A lei trabalhista de 2026 determina uma taxa de saudização de 25% até para RHQs — um cidadão saudita para cada três expatriados. Escritórios de advocacia precisam ter 70% de advogados sauditas. Empresas de contabilidade devem empregar 40% de cidadãos sauditas, parcela que chegará a 70% até 2030. Os requisitos foram concebidos para garantir que o mandato gere empregos para sauditas, e não apenas transferências de expatriados. Também restringem empresas cuja formação de mão de obra saudita não basta para atender às cotas.
O prêmio salarial que atraía profissionais estrangeiros para Riade está desaparecendo. Na fase inicial do mandato, gerentes de projeto que ganhavam US$ 60 mil nos Emirados recebiam ofertas de US$ 100 mil na Arábia Saudita — prêmios de 40% ou mais, às vezes o dobro dos salários anteriores. Esses prêmios estão acabando. Os contratos de projetos sauditas quase caíram pela metade nos primeiros nove meses de 2025, reduzindo a demanda por profissionais estrangeiros e os prêmios necessários para atraí-los. O aperto fiscal que suspendeu The Line e o Mukaab também restringiu o mercado de trabalho para consultores, engenheiros e gestores que o mandato pretendia atrair.
A crise habitacional
A entrada de profissionais expatriados criou uma crise habitacional grave o bastante para exigir uma intervenção emergencial. Os aluguéis em condomínios residenciais de Riade subiram mais de 30% desde 2022. Cada vez mais expatriados passaram a morar fora dos condomínios fechados — que historicamente eram a opção padrão de moradia para profissionais estrangeiros na Arábia Saudita — porque os aluguéis se tornaram inacessíveis.
Em 25 de setembro de 2025, o príncipe herdeiro Mohammed bin Salman ordenou um congelamento de aluguéis por cinco anos em Riade — uma intervenção extraordinária que sinalizou a gravidade do problema. A partir de dezembro de 2025, os locadores devem dar aos inquilinos aviso de 365 dias antes do vencimento do contrato. O congelamento trata o sintoma — a alta rápida dos aluguéis — sem enfrentar a causa: um mandato que levou milhares de famílias profissionais a uma cidade cujo estoque habitacional não foi construído para recebê-las.
A intervenção habitacional é o exemplo mais visível dos efeitos secundários do mandato. O governo criou demanda, por meio do mandato de sedes, sem criar oferta proporcional, por meio da construção de moradias. A diferença entre oferta e demanda gerou inflação de preços. A inflação de preços se tornou um problema político. O problema político levou a um decreto real. O decreto levou a um congelamento de preços. Com o tempo, o congelamento reduzirá o investimento em moradia — porque os locadores não poderão obter retorno —, o que reduzirá a oferta e criará a próxima escassez. Esse ciclo é consequência do uso da coerção para criar demanda em mercados que precisam de investimento para criar oferta.
A realidade dos dois polos
As evidências sugerem que o mandato de Riade não substituiu Dubai como capital empresarial do Golfo. Criou um modelo de dois polos, em que as duas cidades cumprem funções distintas.
Dubai mantém suas vantagens: mais de 40 zonas francas, tribunais de direito consuetudinário no DIFC e no ADGM, alíquota de imposto corporativo de 9%, abertura mais rápida de empresas e um ecossistema expatriado maduro, com escolas internacionais, serviços de saúde e infraestrutura social consolidados. A Arábia Saudita oferece um mercado doméstico maior — 36 milhões de pessoas, contra 10 milhões nos Emirados —, grandes gastos do governo e isenção de imposto corporativo por 30 anos para detentores de RHQ sobre rendimentos regionais, em comparação com a alíquota corporativa saudita padrão de 20%.
A dinâmica competitiva não é de soma zero. As empresas precisam dos dois mercados. O mandato exigiu que tivessem presença física na Arábia Saudita. Não exigiu que escolhessem o país em vez dos Emirados. O resultado é o modelo da Visa: presença dupla, regiões divididas e conformidade em ambas as jurisdições. Em muitos casos, as empresas que deveriam ter se “mudado” para Riade se “expandiram” para lá — acrescentaram presença sem retirar suas operações de Dubai.
As vantagens de custo de Riade são reais, mas estão diminuindo. Os preços de restaurantes são aproximadamente 38% menores do que em Dubai. O transporte custa menos — a gasolina sai a 2,23 riais por litro, contra 2,74 dirhams em Dubai. O metrô de Riade, em operação desde janeiro de 2025, oferece uma infraestrutura que Dubai tem há 15 anos. A transformação do entretenimento — cinemas, concertos e restaurantes — tornou Riade mais habitável do que era em 2021, quando o mandato foi anunciado. Mas 57% dos empregados na Arábia Saudita relatam esgotamento, e expatriados descrevem a vida social como “mais tranquila, mais lenta e muitas vezes mais solitária do que as pessoas esperam”. Enquanto isso, o orçamento de 2026 prevê um déficit de US$ 44 bilhões. O imposto de renda de 0% é um forte incentivo. Cada família decide se ele compensa um estilo de vida que muitos expatriados consideram restritivo.
A questão da qualidade
O teste definitivo do mandato não é saber se as empresas chegaram a Riade. Elas chegaram — 700 licenças confirmam isso. O teste é saber se as empresas que vieram fazem trabalho real em Riade ou encenam conformidade.
As evidências são variadas. Os 20 mil profissionais que trabalham diariamente no KAFD representam atividade econômica real. Mais de 75 sedes multinacionais que tomam decisões, assinam contratos e administram operações sauditas a partir de Riade representam peso institucional concreto. Consultorias — McKinsey, BCG, Bain, Deloitte e PwC — estabeleceram presenças expressivas em Riade porque suas receitas sauditas exigem isso.
Mas a diferença entre 700 licenças e 350 sedes em operação, a divisão regional como forma de contornar as regras, as exceções à fiscalização e as normas contra escritórios de fachada apontam para um programa que avançou mais depressa no papel do que na prática. O mandato impôs conformidade. Conformidade não é compromisso. Uma empresa que abre um escritório em Riade porque é obrigada não é o mesmo que uma empresa que o abre porque faz sentido. O mandato não pode produzir a segunda situação sem antes demonstrar que Riade oferece mais do que uma obrigação contratual — que oferece talentos, infraestrutura, qualidade de vida e um ambiente empresarial que tornam a sede válida mesmo sem a ameaça de exclusão de contratos públicos.
O mandato produziu sedes. A questão de saber se produziu uma economia de sedes — um ecossistema no qual empresas instalam o poder decisório em Riade porque as vantagens da cidade justificam o custo — dependerá do que acontecer quando a fiscalização voltar a enfraquecer, as exceções aumentarem e as empresas descobrirem se vale a pena permanecer na Riade para onde se mudaram.
Setecentas licenças. Trezentas e cinquenta operações. Conversão de 50%. Congelamento de aluguéis ordenado pelo príncipe herdeiro. Uma crise de talentos em meio ao desemprego mais baixo já registrado. E um modelo de dois polos que dá à Arábia Saudita o que ela exigiu — uma sede —, enquanto dá a Dubai o que a cidade já tinha: os negócios.
Esta análise se baseia em dados de licenças de RHQ do Ministério do Investimento; reportagens da Semafor sobre brechas, a divisão regional da Visa e estratégias de conformidade de bancos de Wall Street; reportagens da AGBI sobre regras contra escritórios de fachada; reportagens da Middle East Briefing e do Arab News sobre a exceção de 25% nas compras públicas; JLL KSA Office Market Dynamics Q2 2025; reportagens do Arab News e da Arabian Business sobre aumento dos aluguéis e oferta de escritórios em Riade; dados de ocupação e operação do KAFD; Jobskey Search, Qureos e Arab News sobre o mercado de talentos saudita; projeções da Korn Ferry sobre a escassez de profissionais qualificados; reportagens da Economy Middle East e da Al Arabiya sobre o congelamento de aluguéis ordenado pelo príncipe herdeiro; Declaração de Clima de Investimento de 2025 do Departamento de Estado dos EUA; dados da Gallup sobre locais de trabalho na Arábia Saudita; e análises comparativas da The Middle East Insider e da Compare the City. A Vision2030.AI é editorialmente independente e não tem vínculo com o Ministério do Investimento, o KAFD, o PIF ou qualquer entidade oficial da Visão 2030.