KPI’s van het woningvraagstuk in Saoedi-Arabië
De KPI’s van het Saoedische woningvraagstuk volgen betaalbaarheid, aanbod, toegang tot hypotheken en voortgang richting het Vision 2030-doel van 70 procent eigenwoningbezit. Bij de start van het programma lag het eigenwoningbezit onder Saoediërs op ongeveer 47 procent, ruim onder het niveau in vergelijkbare economieën en een weerspiegeling van decennia van onderaanbod, versnipperde regelgeving en beperkte toegang tot woningfinanciering. Vision 2030 stelde het ambitieuze doel om het eigenwoningbezit onder Saoedische gezinnen te verhogen naar 70 procent in 2030, een doel dat gelijktijdige interventie aan de aanbodzijde, de vraagzijde en het regulatoire kader voor de vastgoedmarkt vereiste.
Het Housing Program
Het Housing Program, een van de dertien realisatieprogramma’s van Vision 2030, coördineert de reactie van het Koninkrijk op het woningvraagstuk. Onder toezicht van het Ministerie van Gemeentelijke en Plattelandszaken en Huisvesting werkt het programma langs vier hoofdlijnen: uitbreiding van het aanbod van betaalbare woningen, betere toegang tot hypotheekfinanciering, hervorming van grondgebruiksregels en verbetering van de institutionele omgeving voor private vastgoedontwikkeling.
De aanbodinterventies van het programma omvatten directe overheidsbouw van woningen, partnerschappen met private ontwikkelaars, toewijzing van staatsgrond voor woningontwikkeling en heffingen op onbebouwde stedelijke grond, de White Land Tax, om speculatief grondbezit te ontmoedigen en ontwikkeling te stimuleren. De White Land Tax, gefaseerd ingevoerd vanaf 2016, is een van de belangrijkste regulatoire ingrepen in de Saoedische vastgoedmarkt en richt zich op grote stukken lege grond binnen stadsgrenzen die als speculatief bezit werden aangehouden.
Roshn en door PIF gesteunde ontwikkeling
Roshn, een gemeenschapsontwikkelaar die volledig eigendom is van het Public Investment Fund, is de meest zichtbare institutionele actor in de pijplijn voor woningaanbod geworden. Roshn werd opgericht in 2019 en ontwikkelt geïntegreerde woonwijken in de grote steden van Saoedi-Arabië, met masterplanned projecten in Riyad (Sedra), Jeddah (Alarous) en de Oostelijke Provincie. De projecten van Roshn zijn ontworpen om betaalbare woningen en woningen in het middensegment te leveren, met geïntegreerde voorzieningen zoals scholen, winkels, parken en zorgfaciliteiten.
De schaal van de ontwikkelpijplijn van Roshn loopt op tot tienduizenden woningen over meerdere fasen, waardoor het bedrijf een van de grootste woningontwikkelaars in het Midden-Oosten is. Het mandaat van het bedrijf reikt verder dan woninglevering naar gemeenschapsontwerp, met nadruk op beloopbaarheid, publieke ruimte en sociale infrastructuur. Dat onderscheidt de projecten van het perceel-voor-perceelmodel dat de Saoedische woningbouw historisch heeft gekenmerkt.
Transformatie van de hypotheekmarkt
De vraagzijde van de woningvergelijking is veranderd door hervorming van de hypotheekmarkt. Voor Vision 2030 stond de Saoedische hypotheekmarkt nog in de kinderschoenen en vormde woningfinanciering slechts een klein deel van de kredietverlening door banken. Regulatoire hervormingen, waaronder de Real Estate Finance Law, de Registered Real Estate Mortgage Law en de Finance Companies Law, creëerden een juridisch kader voor moderne hypotheekverlening. Tegelijkertijd biedt de Saudi Real Estate Refinance Company (SRC), in 2017 opgericht als PIF-dochter, liquiditeit aan hypotheekverstrekkers via activiteiten op de secundaire markt.
De hypotheekproductie is sterk gegroeid, gesteund door gesubsidieerde kredietprogramma’s die worden beheerd via het Real Estate Development Fund (REDF) en het Sakani-platform van het Ministerie van Huisvesting. Dat platform koppelt in aanmerking komende Saoedische gezinnen aan woonoplossingen, van zelfbouwgrond en bouwleningen tot gereedstaande woningen en aankopen op plan. REDF-subsidies bestaan uit steun op de winstvoet, waardoor de maandelijkse lasten voor kwalificerende kredietnemers dalen en betaalbaarheid wordt uitgebreid naar huishoudens die niet voor volledig commerciële hypotheekvoorwaarden in aanmerking zouden komen.
Grond- en reguleringshervorming
Grondregulering was een cruciaal knelpunt. Saoedische stedelijke gebieden hadden historisch te maken met onduidelijke eigendomsregistraties, overlappende claims en inefficiënte patronen van perceel-voor-perceelontwikkeling. De oprichting van de Real Estate General Authority en latere regulatoire hervormingen hebben grondregistratie verbeterd, gestandaardiseerde ontwikkelingsregels ingevoerd en verkoop op plan mogelijk gemaakt via een door derdenrekeningen beschermd kader dat kopersrisico verlaagt en ontwikkelaarsactiviteit stimuleert.
Modernisering van bouwvoorschriften en de invoering van gestandaardiseerde kwaliteitseisen voor bouw hebben langlopende zorgen over woningkwaliteit aangepakt. Het Wafi-programma reguleert verkoop op plan en bouwvoortgang, en verplicht ontwikkelaars om mijlpaalgebonden inspecties te behalen voordat zij kunnen putten uit kopersbetalingen die op derdenrekeningen worden aangehouden.
Voortgang en resterende uitdagingen
De Saoedische eigenwoningpercentages zijn sinds 2016 aanzienlijk verbeterd, waarbij officiële cijfers wijzen op niveaus boven 60 procent halverwege de jaren 2020. Dat is een van de snelste verbeteringen in nationale eigenwoningpercentages wereldwijd en weerspiegelt het gecombineerde effect van aanboduitbreiding, groei van de hypotheekmarkt en subsidieprogramma’s.
Toch blijven er uitdagingen. Betaalbaarheid blijft een zorg voor huishoudens met lagere inkomens, vooral in Riyad, waar grondprijzen sterk zijn gestegen door bevolkingsgroei en economische activiteit. De houdbaarheid van REDF-subsidies in een begrotingsomgeving die gericht is op uitgavenefficiëntie blijft een beleidsvraag. Geografische verschillen in woningaanbod en kwaliteit tussen grote steden en secundaire stedelijke gebieden vragen om aanhoudende investeringen. De capaciteit van de bouwsector om te leveren in het tempo dat nationale doelen vereisen, is op de proef gesteld door arbeidstekorten en inflatie van materiaalkosten.
Het woningvraagstuk blijft een van de scherpst gevolgde uitvoeringsindicatoren binnen Vision 2030, vanwege de directe impact op het welzijn van huishoudens, financiële stabiliteit en het bredere sociale contract tussen staat en burgers.