De Saoedische vastgoedsector beleeft een historische hausse. Het doel van Vision 2030 om woningbezit naar 70 procent te brengen, tegenover 47 procent in 2016, gecombineerd met de bouw van megaprojecten en bevolkingsgroei, stuwt de vraag in residentieel, commercieel, hotel- en industrieel vastgoed. De sector draagt ongeveer 7 procent bij aan het bbp en zal naar verwachting tot het einde van het decennium aanzienlijk groeien.
Marktdrijvers
Bevolkingsgroei, verstedelijking en een jonge demografie ondersteunen de woningvraag. Riyad alleen wil groeien van ongeveer 7,5 miljoen inwoners naar 15 miljoen in 2030, terwijl het Koninkrijk de verplaatsing van regionale hoofdkantoren stimuleert. Megaprojecten zoals NEOM, The Red Sea, Qiddiya, Diriyah Gate en Jeddah Central creëren volledig nieuwe vastgoedmarkten. Het uitbreidingsprogramma voor Hajj en Umrah stimuleert hotelvastgoed in de heilige steden.
Investeringsroutes
Woningontwikkeling. ROSHN, een door PIF gesteunde nationale woningontwikkelaar, leidt grootschalige gemeenschapsontwikkeling. Private ontwikkelaars kunnen deelnemen via samenwerkingsverbanden, grondaankoop en ontwikkelingspartnerschappen. De Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) heeft de beschikbaarheid van hypotheken verdiept en daarmee de kopersmarkt verbreed.
Commercieel en kantoorvastgoed. Verplaatsing van regionale hoofdkantoren naar Riyad, gedreven door overheidsbeleid dat regionale hoofdkantoren eist voor bedrijven die zaken doen met de staat, creëert aanzienlijke kantoorvraag. Klasse A-kantoorruimte in Riyad, Jeddah en de Eastern Province realiseert stijgende huren.
REIT’s. De Capital Market Authority heeft talrijke REIT’s op Tadawul vergund, waardoor liquide vastgoedblootstelling ontstaat. Saoedische REIT’s bestrijken winkelvastgoed, commercieel vastgoed, logistiek, gezondheidszorg en hotelvastgoed. Buitenlandse investeerders kunnen REIT-deelnemingsrechten kopen via rekeningen voor gekwalificeerde buitenlandse investeerders.
Hotelvastgoed. De toeristische expansie creëert vraag naar hotels en serviceappartementen in het hele Koninkrijk. Merkresidenties, resortvilla’s en serviceaccommodatie bij megaprojecten bieden premiumrendementen.
Industrieel en logistiek vastgoed. Ontwikkeling van magazijnen en logistieke faciliteiten is een sterk groeiend segment, gedreven door e-commerce en industriële expansie. Speciaal gebouwde logistieke parken nabij grote stedelijke centra en havens zijn in trek.
Percelen binnen megaprojecten. NEOM, Red Sea Global en Diriyah Gate bieden perceelverkopen en ontwikkelingspartnerschappen voor hotels, woonwijken en activa met gemengd gebruik binnen hun masterplannen.
Reguleringskader
Buitenlandse eigendom van vastgoed was historisch beperkt. Niet-GCC-buitenlanders kunnen nu vastgoed bezitten in aangewezen gebieden, en de regels blijven liberaliseren. De Real Estate General Authority (REGA) houdt toezicht op marktregulering, makelaarsvergunningen en bescherming bij verkoop van nog te bouwen vastgoed. Het Ministerie van Justitie verzorgt vastgoedregistratie via een digitaal kadaster.
MISA verstrekt de buitenlandse-investeringsvergunning voor vastgoedontwikkelaars. De CMA reguleert REIT’s en vastgoedfondsen. De Saudi Central Bank houdt toezicht op hypotheekverstrekking.
Financiering
De Saudi Real Estate Refinance Company heeft de hypotheekmarkt versneld door liquiditeit aan kredietverstrekkers te bieden. Hypotheekverstrekking is gegroeid van vrijwel nul in 2016 naar meer dan 500 miljard SAR aan uitstaande woningleningen. Buitenlandse investeerders financieren doorgaans via projectschuld of aandelenstructuren. Het Saudi Industrial Development Fund ondersteunt industriële-vastgoedprojecten.
Belastingen en transactiekosten
De vastgoedtransactiebelasting (Real Estate Transaction Tax, RETT) wordt geheven tegen 5 procent op vastgoedverkopen en vervangt de voormalige 15 procent btw op vastgoed. Buitenlandse vennootschappelijke investeerders betalen 20 procent inkomstenbelasting op inkomen uit Saoedische bron. Huurinkomsten vallen voor buitenlandse entiteiten onder de standaard vennootschapsbelasting. Er is geen vastgoedbelasting in Saoedi-Arabië, al geldt een belasting op braakliggende stedelijke grond in aangewezen zones om speculatie te ontmoedigen.
Risico’s
Vastgoedcycli kunnen in bepaalde segmenten overaanbod creëren. Leveringstijdlijnen van megaprojecten brengen uitvoeringsrisico mee. Reguleringswijzigingen rond buitenlandse eigendom, visumbeleid of belasting kunnen rendementen beïnvloeden. Vastgoedwaarderingen in opkomende gebieden zoals NEOM missen gevestigde vergelijkingspunten. Valutarisico wordt beperkt door de koppeling van de riyal aan de Amerikaanse dollar.
Aan de slag
Benader MISA voor een investeringsvergunning voor ontwikkelingsactiviteiten. Werk met vergunde vastgoedmakelaars die door REGA worden gereguleerd. Open voor REIT-investeringen een effectenrekening bij een door de CMA vergunde instelling. Benader voor megaprojectkansen rechtstreeks de relevante ontwikkelingsmaatschappij.
Zie ook onze analyse van de vastgoedmarkt en het projectprofiel van ROSHN.