住宅プログラムは、2026年に向けたサウジビジョン2030の中核的な住宅プログラムであり、サカニ（Sakani）、補助付き住宅ローン、ROSHNのコミュニティ、供給改革、そして2030年までに持ち家率70%という国家目標を結びつける。ビジョン2030のプログラムの中でも、これほど目に見え、サウジ国民の日常生活に実感を伴う影響をもたらしたものは少ない。2016年にわずか47%であった持ち家率への対応として立ち上げられ、プログラムは全国の持ち家率を65.4%超へと引き上げ、2025年の中間目標を上回り、住宅セクターを作り変えた。
住宅の課題
2016年当時のサウジアラビアの住宅課題は、構造的かつ多面的であった。若く急成長する人口が世帯形成期を迎えていたが、住宅供給は量・手頃さの両面で不十分であった。住宅ローン市場は初期段階にあり、普及率は低く、商品の多様性も限られていた。土地はしばしば投機家に保有され、都市の一等地に人為的な希少性を生んでいた。住宅開発の規制・許認可の環境は煩雑であった。社会住宅には収入が多すぎ、市場価格の住宅には収入が足りない中所得層向けの、政府支援による融資は限られていた。
住宅プログラムは、これらの構造的障壁のそれぞれに同時に対処するよう設計された。断片的な取り組みでは不十分だという認識に基づくものである。
戦略的枠組み
プログラムは、三つの補完的な仕組みを通じて機能する。すなわち、住宅ストックの量と多様性を高める供給側の施策、持ち家取得を金銭的に手の届くものにする需要側の施策、そしてより効率的で透明な住宅市場を生み出す規制改革である。
供給側の変革
ROSHN
住宅プログラムの最も顕著な制度的革新は、おそらくROSHNである。これは公共投資基金（PIF）の完全子会社として設立された不動産開発会社である。ROSHNは、リヤド、ジッダ、東部州でのプロジェクトを擁し、王国全土で大規模なマスタープラン型の住宅コミュニティを開発している。
ROSHNのコミュニティは、単なる住宅の列ではなく、住宅、小売、教育、医療、公園、コミュニティ施設を備えた統合型の街区を実現するよう設計されている。開発モデルは、質の高い建設基準、持続可能な設計原則、車依存を減らす複合用途計画、社会的結束を育むコミュニティ施設、そして年間数千戸を生み出せる拡張可能な供給を重視する。
ROSHNの最初のコミュニティであるリヤドのSEDRAは、数千戸の住宅を供給し、サウジ住宅市場における品質のベンチマークを築いた。王国全土の後続プロジェクトが、このモデルをさらに拡大している。
民間開発業者のエコシステム
ROSHNのほかにも、住宅プログラムは、より広範な民間開発業者のエコシステムを刺激してきた。プロジェクト承認と建設許認可を効率化する規制改革、開発コストを引き下げる優遇プログラム、買い手と開発業者に法的保護を与える建設前販売（オフプラン）規制、そしてプロジェクトの完工と買い手保護を確保するためオフプラン販売を規制するワフィ（Wafi）プログラムを通じてである。
プログラムはまた、市場の透明性、物件検索、取引プロセスを改善するプラットフォームを擁する不動産技術（プロップテック）部門の発展も支えてきた。
需要側の施策
住宅開発基金
住宅開発基金は、サウジ世帯に補助付き住宅金融を提供する主たる政府機関である。基金は、さまざまな所得水準と家庭の事情に応じた商品群を提供する。適格世帯の月々の返済を軽くする補助付き住宅ローンの利益率、頭金という前払い資本の障壁に対処する頭金支援プログラム、自己所有地に建てる世帯向けの建設融資、そして既存物件を改善する世帯向けのリノベーション融資である。
基金は、住宅ローンを組成・管理する商業銀行や金融会社と連携し、基金が補助部分を担う。このモデルは、民間部門の効率性を活用しつつ、公的資源が支援を必要とする世帯に的を絞って向けられることを確保する。
住宅ローン市場の発展
住宅ローン市場のより広範な発展は、住宅プログラムの成功に不可欠であった。ビジョン2030以前、サウジアラビアの住宅ローン普及率は国際基準で見て極めて低かった。FSDPと住宅プログラムは連携し、不動産金融法、登録不動産抵当法、ファイナンス・リース法を含む規制改革を通じて住宅ローンの利用可能性を広げてきた。標準化された住宅ローン商品と引受慣行が改善し、サウジ不動産リファイナンス会社（SRC）を通じた二次住宅ローン市場の整備が流動性を供給し、金融部門への新規参入が競争と商品革新を高めた。
その結果、住宅ローンの組成は急速に伸び、住宅ローン残高は2016年以来数倍に拡大した。
規制改革
遊休地手数料
住宅プログラムの最も効果的な規制介入の一つが、白地（遊休地）税である。これは、投機的な保有を抑え開発を促すために、未開発の都市用地に課される手数料である。地方・農村自治省が所管するこの手数料は、相当規模の都市用地を開発へと呼び込み、住宅供給を増やし、地価の上昇を抑えてきた。
サカニ・プラットフォーム
サカニ・プラットフォームは、住宅プログラムのデジタルな玄関口として機能する。サウジ世帯が住宅の選択肢を調べ、補助や融資を申請し、利用可能な物件を閲覧し、申請状況を追跡できる統合ポータルである。プラットフォームは立ち上げ以来、数百万件の申請を処理し、世帯を適切な住宅ソリューションと結びつけるプロセスを効率化してきた。
建築基準と品質基準
プログラムはまた、更新された建築基準、検査体制、そして建設品質と開発業者の実績に関する透明性を提供する開発業者格付け制度を通じて、建設品質の改善も推進してきた。
影響と指標
住宅プログラムの目玉となる成果、すなわち持ち家率を47%から65.4%超へ引き上げたことは、近年の主要経済圏における持ち家拡大の中でも最も速いものの一つである。この数字の背後には、補助付き融資、新規住宅供給、より効率的な市場に支えられて自らの家に移り住んだ数十万のサウジ世帯がいる。
注目すべきその他の指標には、年間の住宅ローン組成の大幅な伸び、年間数万戸の新規住宅の供給、住宅開発基金の受益者基盤の拡大、そして主要都市における住宅の手頃さ比率の改善がある。
課題
その成功にもかかわらず、住宅プログラムは継続的な課題に直面する。とりわけ、急速な人口増加と経済活動が需要を押し上げるリヤドなど主要都市では、手頃さの圧力が残る。世界的な供給網の混乱と国内需要に押された建設費の高騰は、供給の採算を圧迫している。急拡大する供給基盤全体で住宅の品質を確保するには、絶え間ない規制上の注意が必要である。単身世帯、多世代世帯、高齢の市民を含む多様な世帯類型のニーズに応えるには、継続的な商品の多様化が求められる。
今後の展望
住宅プログラムの今後の課題は、2030年までの持ち家率70%目標の達成、NEOMや紅海沿岸といった二次都市・新規開発地域での住宅供給の拡大、より長期の返済期間の商品や革新的な仕組みを含む住宅ローン市場の深化、エネルギー効率やグリーンビルディング基準を含む持続可能な住宅建設の推進、そして、すべての世帯が持ち家を追求するわけでも追求すべきでもないという認識に立った、持ち家取得を補完する賃貸市場の育成を軸とする。
住宅プログラムは、供給側・需要側・規制の施策が単一のプログラム枠組みの中で調整されれば、ビジョン2030の社会目標が大規模に達成できることを示している。持ち家取得の成果は単なる統計ではなく、数百万のサウジ市民の生活の質と経済的安全の根本的な改善を表している。