住宅：持ち家率47%から70%へ

住宅の優先課題のKPI

サウジアラビアの住宅の優先課題のKPIは、持ち家率である。2016年の47%から**2024年には65.4%**へ、そしてビジョン2030の目標は70%である。このKPIは、公共政策を家計のバランスシートに直接結びつけるため、同プログラムのなかでも最も目に見えやすい世帯レベルの指標の一つである。

この達成は、うわべだけのものではなく構造的なものである。王国は単に住宅を建てただけではない。住宅ローン市場、コミュニティ開発事業者、土地供給の改革、デジタルプラットフォーム、そして制度的な融資を包含する住宅システムを作り上げたのである。

出発点の課題

2016年、サウジアラビアは循環的というより構造的な住宅危機に直面していた。豊富な土地、資本、そして人口による需要があるにもかかわらず、持ち家率は約47%で停滞しており、これは地域的にも国際的にも低い水準であった。

その原因は相互に結びつき、互いを強め合うものであった。

• 供給の不足――中所得世帯が手の届く価格帯での供給が乏しく、建設セクターは高級開発に偏っていた
• 未発達な住宅ローン市場――住宅ローンの普及はごくわずかで、住宅資金は個人向けローンや家族の資力に支配されていた
• 投機的な土地の抱え込み――保有費用がかからないため、所有者が未開発の区画をインフレ対策として保有し、都市の土地供給を制約していた
• 人口による圧力――若い人口が大量に世帯形成期に入り、需要と手頃な供給との差が広がっていた

その社会的な含意は、住宅の枠をはるかに越えて広がっていた。介入がなければ、王国は、高まる家計のストレス、遅れる家族形成、増加する消費者債務、そして前の世代が当然のものとしてきた持ち家を実現できない世代がもたらす政治的な帰結に直面していた。

住宅プログラム

住宅プログラム――ビジョン2030の専門的なビジョン実現プログラム（VRP）の一つ――は、土地供給、融資、建設、インフラ、規制、そして消費者のアクセスという住宅のバリューチェーン全体にわたる政府の対応を統率するために設立された。

サカニ：デジタルの入り口

**サカニ（Sakani）**のプラットフォームは、住宅支援の消費者向けの入り口として登場した。サカニを通じて、受給資格を持つサウジの家族は、補助対象の宅地、未完成物件の購入の選択肢、自己建設の支援、そして住宅ローンの融資商品を含む多様な住宅の解決策にアクセスする。同プラットフォームは、煩雑で紙に基づいていた申請・割り当ての手続きをデジタル化し、処理時間を数か月から数日へと短縮し、透明性を高めた。

サカニの影響の規模は大きい。開始以来、数十万件の住宅商品が同プラットフォームを通じて割り当てられてきた。自己建設用の区画から完成住戸、改修済みの既存物件に至る選択肢の幅は、サウジの家族が多様な住宅の必要、選好、そして経済的な事情を抱えているという理解を反映している。

不動産セクター包括戦略

2020年に立ち上げられた不動産セクター包括戦略は、住宅市場の発展のための全体的な枠組みを提供する。同戦略は、土地利用計画、建設業の能力、不動産の規制、市場の透明性、そして専門的な不動産サービス部門の育成に取り組む。これは、社会福祉の問題としての住宅から、制度的な基盤を必要とする機能する市場としての住宅への転換を画するものであった。

住宅ローン市場の創設

構造的に最も重要な住宅改革は、おそらく、機能する住宅ローン市場を事実上ゼロから創設したことであろう。当サイトのベンチマーク分析は、この達成に比較の文脈を提供する。

不動産開発基金

**不動産開発基金（REDF）**は、住宅ローン市場の発展のための中核機関として機能してきた。利益率を補助するプログラムを通じて、REDFは、市場実勢の金利では商業的な住宅ローンの審査を通らなかったであろう数十万の家族にとって、持ち家を手の届くものにしてきた。補助の構造は所得段階別であり、低所得世帯へ最も手厚い支援を振り向ける一方、中所得層への支援は逓減させている。

REDFが直接の貸し手から、市場を後押しする存在――民間部門の住宅ローンの組成を梃子にする保証と補助を提供する――へと進化したことは、制度モデルの成熟を表している。同基金は、いまや自らのバランスシートだけで需要に応えようとするのではなく、銀行システムを通じて自己資本の何倍もの資金を呼び水として動かしている。

流通市場の基盤

フレディマックやファニーメイといった事業体をモデルとした**サウジ不動産リファイナンス会社（SRC）**は、住宅ローンの流通市場を創設するために設立された。より広範な金融部門開発プログラムが、この制度的な基盤を支えている。組成銀行から住宅ローンのポートフォリオを買い取ることで、SRCは、貸し手が自らのバランスシートだけで支えられる以上の住宅ローンを組成できるようにする流動性を供給する。SRCの債券とスクーク（イスラム債）の発行は、サウジの資本市場に新たな資産クラスを生み出し、住宅金融を機関投資家へと結びつけてきた。

商業銀行の対応

商業銀行は、こうした制度的な革新に対し、住宅ローン業務を劇的に拡大することで応じてきた。住宅ローンの組成額はビジョン以前の水準から飛躍的に伸び、固定金利、変動金利、そしてイスラム金融に準拠した仕組みという商品の幅も大きく多様化した。サウジアラビアは、いまや世界でも最も急速に成長する住宅ローン市場の一つを抱えている。

ロシュン：大規模なコミュニティの構築

2019年に設立されたPIF傘下の国家的なコミュニティ開発事業者である**ロシュン（ROSHN）**は、住宅戦略の供給側のエンジンである。独立した住宅コンパウンドに焦点を当てる従来のサウジの不動産開発事業者とは異なり、ロシュンは、学校、モスク、公園、商業施設、医療施設、そして地域インフラを備えた統合型のコミュニティを開発する。

設計思想

ロシュンの設計思想は、歩きやすさ、緑地、そして地域社会の交流を重視する。これは、数十年にわたってサウジの郊外開発を支配してきた、自動車に依存した壁で囲まれたコンパウンドのモデルからの意図的な決別である。このアプローチは、住宅の質が住戸そのものだけでなく、それが位置するコミュニティによっても測られることを認識している。

ロシュンの旗艦プロジェクトであるリヤドの**セドラ（Sedra）**コミュニティは、サウジの住宅市場に新たなベンチマークを打ち立てた設計基準のもと、数千戸の住戸を供給してきた。それに続くジッダ、西部地域、そして他の都市のコミュニティも、地域の文脈に合わせて調整された同様の統合型モデルに従っている。

規模の優位

相当な財源と国家的な使命を備えたPIF傘下の事業体として、ロシュンは民間の開発事業者には及ばない能力を有している。すなわち、大規模な土地区画を取得してマスタープランを策定する能力、幹線インフラへ投資する能力、公益事業者と大規模に交渉する能力、そして統合型のコミュニティ開発が要する長い開発期間を吸収する能力である。この能力は、ビジョン以前のモデルの下で住宅開発を制約していた土地供給とインフラのボトルネックを打破する有効な手段として、ロシュンを位置づけている。

国家住宅会社

国家住宅会社は、手頃な価格の住宅の領域に焦点を当て、民間の開発事業者と協働して価格帯全体にわたる供給を増やすことで、ロシュンを補完している。ロシュンとともに、同社は、住宅供給の対応がサウジの世帯の所得と選好の全域に応えるものとなるようにしている。

土地供給の改革

空地税

2016年に導入され段階的に拡大されてきた空地税（未開発都市土地への課徴金）は、住宅の手頃さに対する最も根強い構造的な障壁の一つ、すなわち投機的な土地の抱え込みに対処する。都市の境界内の未開発地に年次の課徴金を課すことで、この税は、土地所有者が保有地を開発するか、開発する意思のある事業者へ売却するかの金銭的な誘因を生み出す。

この税は複数の段階を経て拡大され、各段階で追加の土地区分と地理的な地域が対象に加えられてきた。生み出される直接的な歳入は控えめであるものの、その行動面での効果――投機的な抱え込みを抑え、開発可能な都市の土地の供給を増やすこと――は大きなものであった。

計画と許可

都市計画の改革は、土地税を補完してきた。建築基準の改定、デジタルプラットフォームを通じた建築許可の簡素化、新たな都市マスタープランの策定、そして自治体の計画機能の専門化は、総体として、需要の兆候に応える住宅供給網の能力を高めてきた。

進捗の評価

達成されたこと

持ち家率の47%から65.4%への上昇は、数十万のサウジの家族の住宅事情を直接的に改善してきた達成を表している。70%までの残りの距離は、すでに越えてきた道のりよりは小さいものの、融資、建設、そして土地供給の各側面にわたる継続的な実行を要する。

構造改革は、総合（ヘッドライン）指標よりも、むしろ重要だといえる。住宅ローン市場、流通市場の基盤、デジタルの割り当てプラットフォーム、コミュニティ開発のモデル、そして土地供給の改革は、住宅システムの恒久的な改善を表している。ビジョン2030の個別のプログラムが終了した後も、これらの制度的な革新は、住宅金融と持ち家を支え続けるだろう。

残された課題

手頃さへの圧力――人口の増加、経済の集中、そして政府機関の移転が地価を押し上げてきたリヤドにおける圧力――は、最も重大な短期的なリスクを成している。首都の住宅市場は供給の拡大よりも速く逼迫しており、中所得世帯に手頃さの面での負担を生んでいる。

質と量の緊張も根強く残る。持ち家率を高めることへの重点は、可能なかぎり低い費用で住戸を供給する圧力を生む一方、活気あるコミュニティを築くという願望は、設計の質、公共空間、そしてインフラへの投資を要する。ロシュンの統合型モデルは質のベンチマークを提供するが、この基準をより広い市場全体へ広げることは依然として課題である。

住宅開発の地域的な分布は、リヤド、ジッダ、東部州への需要の集中と、王国の各地域にわたる均衡ある成長を支えたいという願望との均衡を取らなければならない。

展望と評価

住宅の優先課題は、2030年までに70%の目標を達成するか、それに近づく軌道にある。需要側の支援（住宅ローンの補助、サカニの割り当て）、供給側の介入（ロシュン、国家住宅会社、空地税、許可制度の改革）、そして制度の発展（SRC、REDFの近代化）の組み合わせは、2016年に存在したものより根本的に有能な住宅システムを作り上げてきた。

長期的な課題は、2030年の目標の先にまで及ぶ。サウジアラビアの人口は増え続け、都市化は加速を続け、世帯形成率は高いままである。ビジョン2030の下で構築された制度と仕組みは、同プログラムの正式な地平をはるかに越えて、その有効性を維持する必要があるだろう。

住宅の優先課題の試練は、究極的には2030年までに70%へ到達するかどうかではない。それは、王国の家族に何世代にもわたって応えうる住宅システムを築いたかどうかである。その尺度において、構造的な基盤は健全であり、制度の構造は整っており、残された仕事は設計ではなく実行である。