サウジアラビアの住宅問題に関するKPI
サウジアラビアの住宅問題に関するKPIは、手頃さ、供給、住宅ローンへのアクセス、そしてビジョン2030の持ち家率70%目標に向けた進捗を追跡する。プログラム開始時、サウジ人の持ち家率は約47%にとどまり、これは同程度の経済の水準を大きく下回り、数十年にわたる供給不足、規制の分断、住宅金融へのアクセスの限定を反映していた。ビジョン2030は、2030年までにサウジ人世帯の持ち家率を70%へ引き上げるという野心的な目標を掲げ、これは供給側、需要側、そして不動産市場を律する規制の枠組みへの同時介入を必要としてきた。
住宅プログラム
13あるビジョン実現プログラムの一つである住宅プログラムは、住宅問題への王国の対応を調整する。地方自治・農村問題・住宅省が統括する同プログラムは、四つの主要な次元にわたって展開する。すなわち、手頃な住宅戸数の供給拡大、住宅ローン金融へのアクセス拡大、土地利用規制の改革、そして民間部門の不動産開発に向けた制度環境の改善である。
同プログラムの供給側の介入には、政府による住宅の直接建設、民間デベロッパーとの提携、住宅開発向けの国有地の割当、そして投機的な土地保有を抑え開発を促すための未開発の都市用地への課税（空き地税）が含まれる。2016年から段階的に実施された空き地税は、サウジの不動産市場における最も重要な規制介入の一つであり、投機的資産として保有されてきた市域内の広大な空き地を対象としている。
ロシュンとPIF主導の開発
公共投資基金（PIF）が完全所有するコミュニティ・デベロッパーであるロシュンは、住宅供給のパイプラインにおいて最も著名な機関投資家的存在となった。2019年に設立されたロシュンは、リヤド（セドラ）、ジッダ（アラルース）、東部州で計画的に整備されたプロジェクトを擁し、サウジアラビアの主要都市全域で統合的な住宅コミュニティを開発している。ロシュンの開発は、学校、小売、公園、医療施設といった統合的なコミュニティ設備を備えた、手頃かつ中価格帯の住宅を提供するよう設計されている。
ロシュンの開発パイプラインの規模は複数フェーズにわたって数万戸に及び、同社を中東最大級の住宅デベロッパーの一つとしている。同社の使命は戸数の供給にとどまらずコミュニティ設計にも及び、歩きやすさ、公共空間、社会インフラを重視する点が、サウジの住宅建設を歴史的に特徴づけてきた区画ごとの開発モデルと一線を画すものとしている。
住宅ローン市場の変革
住宅方程式の需要側は、住宅ローン市場の改革によって一変した。ビジョン2030以前、サウジの住宅ローン市場は揺籃期にあり、住宅金融は銀行部門の融資のごく一部を占めるにすぎなかった。不動産金融法、登録不動産抵当法、金融会社法を含む規制改革が現代的な住宅ローン融資の法的枠組みを整備し、2017年にPIFの子会社として設立されたサウジ不動産再融資会社（SRC）が、流通市場での取引を通じて住宅ローン貸し手に流動性を供給している。
住宅ローンの新規実行は、不動産開発基金（REDF）と住宅省のサカニ・プラットフォームを通じて運営される補助付き融資プログラムに支えられ、劇的に拡大した。サカニは、自己建設用の土地・建設ローンから完成住宅、青田買いに至るまでの住宅ソリューションと、資格あるサウジ人世帯を結びつける。REDFの補助は、対象となる借り手の月々の返済を軽減する利潤率支援の形をとり、完全な商業条件の住宅ローンでは資格を得られない世帯にまで実質的に手頃さを広げている。
土地・規制改革
土地規制は重大なボトルネックであった。サウジアラビアの都市部は歴史的に、不明確な所有記録、重複する権利主張、非効率な区画ごとの開発パターンに悩まされてきた。不動産総合庁の設立とその後の規制改革は、土地登記を改善し、標準化された開発規制を導入し、買い手のリスクを軽減しデベロッパーの活動を促すエスクロー保護の枠組みを通じた青田売りを可能にした。
建築基準の近代化と標準化された建設品質要件の導入は、住宅の質に関する長年の懸念に対処してきた。ワーフィー（Wafi）プログラムは青田売りと建設の進捗を規制し、デベロッパーがエスクローに預けられた買い手の支払いを引き出す前に、節目ごとの検査を満たすことを求めている。
進捗と残された課題
サウジ人の持ち家率は2016年以降大幅に改善し、公式統計は2020年代半ばまでに60%を超える水準を示している。これは世界的に記録された国民持ち家率の改善の中でも最速級であり、供給拡大、住宅ローン市場の成長、補助プログラムの複合的な効果を反映している。
もっとも、課題は残る。手頃さは、とりわけ人口増と経済活動を受けて地価が急騰したリヤドにおいて、低所得世帯にとって依然として懸念事項である。支出効率を重視する財政環境の下でのREDF補助の持続可能性は、継続的な政策上の問いである。主要都市と二次都市圏との間の住宅供給・品質の地理的格差は、継続的な投資を要する。国家目標が求めるペースで供給する建設部門の能力は、労働力不足と資材費の高騰によって試されてきた。
住宅問題は、世帯の福祉、金融の安定、そして国家と市民との間のより広い社会契約に直接影響することから、ビジョン2030の中でも最も注視される達成指標の一つであり続けている。