2025年のサウジアラビアの不動産市場は、ビジョン2030の需要が形づくる物語である。すなわち、メガプロジェクトの建設、人口増加、リヤドの拡大、持ち家取得プログラム、そして企業の地域統括拠点(RHQ)の要件が、市場を突き動かしている。市場は住宅、商業、ホスピタリティ、小売、工業、物流の各セグメントにまたがり、それぞれが固有の需要要因、利回り特性、投資リスクを持つ。
住宅市場
住宅セクターは最大のセグメントであり、ビジョン2030が掲げる持ち家率70%の目標に牽引されている。ROSHN（ロシュン）による大規模なコミュニティ開発は、リヤド、ジッダ、東部州にまたがって数千戸を供給している。サウジ不動産リファイナンス会社(SRC)は住宅ローンの供給を深化させ、より幅広い購入者層のアクセスを可能にした。
リヤドの住宅価格は、とりわけメガプロジェクト開発区域に近い北部・西部の地区で大きく上昇した。ジッダと東部州でも価格は上昇しているが、その伸びはより緩やかである。手頃な価格の住宅は依然として政策上の優先事項であり、政府プログラムが低所得層の購入者を支援している。
商業・オフィス
リヤドのオフィス市場は大きく逼迫している。政府の統括拠点移転政策が、サウジ政府と取引を行う企業に対し、首都に地域統括拠点を置くことを義務づけているためである。グレードAオフィスの入居率は上昇し、プライム地区では賃料が伸びている。新規オフィス開発は進行中だが、需要の急増と供給の実現との間には時間差がある。
ホスピタリティ
ホテル開発のパイプラインは世界最大級であり、観光目標とメガプロジェクトのホテル部分に牽引されている。観光客の到来が増えるにつれ、ホテルの資産価値と業績指標は改善している。ホスピタリティ不動産のセグメントは、バジェットクラスから超高級まで、多様なポジショニングの投資機会を提供する。
小売
小売不動産は、消費者行動が体験型小売へと移り、電子商取引が市場シェアを拡大するなかで進化している。次世代の小売デスティネーションは、エンターテインメント、飲食、ライフスタイル体験を統合している。モールの業績は立地とフォーマットによって差があり、プレミアムなデスティネーションが汎用的な小売スペースを上回っている。
工業・物流
相対的な伸びで最も急成長しているセグメントであり、電子商取引のフルフィルメント需要、メガプロジェクトのサプライチェーンの必要性、製造業の拡大に牽引されている。現代的な物流倉庫スペースは、主要都市圏や交通拠点に近い立地で賃料の上昇を実現している。
規制の進展
不動産総合庁(REGA)は、プレオフプラン販売の保護、仲介業者の免許制、不動産登録の改善などを含め、市場規制を強化してきた。空地税(未開発の都市区画に課される税)は投機的な土地の囲い込みを抑え、開発を促す。外国人所有に関する規制は引き続き自由化が進んでいる。
REIT
タダウルに上場するサウジのREITは、流動性のある不動産投資のエクスポージャーを提供する。REIT市場は小売、商業、物流、ホスピタリティ、ヘルスケアの各資産を包含する。外国投資家は適格外国投資家(QFI)口座を通じてREITにアクセスできる。
市場リスク
特定のセグメント、とりわけメガプロジェクトの引き渡し時期が延びた場合には、供給過剰のリスクが存在する。複数のメガプロジェクトが同時に需要を生むことによる建設コストのインフレは、デベロッパーの利益率に影響する。外国人所有、課税、ゾーニングに影響する規制の変更は、資産評価を左右しうる。金利の動き(リヤルのドルペッグにより米金利に連動する)は、住宅ローンの負担能力と不動産利回りに影響する。
見通し
2025年のサウジアラビアの不動産市場は、主要セグメント、とりわけリヤドの住宅とグレードAオフィスにおいて、構造的に供給が制約されている。需要の構造的な要因——人口増加、持ち家取得プログラム、企業の移転、観光開発——は、いずれも複数年にわたるトレンドである。市場は魅力的な機会を提供するが、セグメントと立地の慎重な選択を要する。