Program Perumahan merupakan program utama perumahan Visi 2030 Arab Saudi untuk 2026. Program ini menghubungkan Sakani, hipotek bersubsidi, komunitas ROSHN, reformasi pasokan, dan sasaran nasional kepemilikan rumah sebesar 70% pada 2030. Hanya sedikit program Visi 2030 yang memberikan dampak begitu nyata dan terlihat dalam kehidupan sehari-hari warga Saudi: sejak diluncurkan untuk menangani tingkat kepemilikan rumah yang hanya 47% pada 2016, program ini telah meningkatkan angka nasional menjadi lebih dari 65,4%, melampaui target antara 2025, dan mengubah sektor perumahan.
Tantangan Perumahan
Pada 2016, tantangan perumahan Arab Saudi bersifat struktural dan memiliki banyak dimensi. Populasi muda yang tumbuh pesat memasuki usia membentuk rumah tangga, tetapi pasokan hunian tidak memadai dari sisi jumlah maupun keterjangkauan. Pasar hipotek masih baru, dengan penetrasi rendah dan ragam produk terbatas. Spekulan kerap menahan lahan, sehingga menciptakan kelangkaan buatan di lokasi perkotaan utama. Lingkungan regulasi dan perizinan untuk pembangunan perumahan berbelit-belit. Pembiayaan yang didukung pemerintah bagi keluarga kelas menengah juga terbatas, khususnya bagi mereka yang berpenghasilan terlalu tinggi untuk memperoleh perumahan sosial, tetapi terlalu rendah untuk membeli rumah dengan harga pasar.
Program Perumahan dirancang untuk menangani seluruh hambatan struktural ini secara bersamaan karena pendekatan sepotong-sepotong dinilai tidak akan memadai.
Arsitektur Strategis
Program ini beroperasi melalui tiga mekanisme yang saling melengkapi: intervensi sisi pasokan untuk menambah jumlah dan keragaman stok hunian; intervensi sisi permintaan agar kepemilikan rumah terjangkau secara finansial; serta reformasi regulasi untuk membentuk pasar perumahan yang lebih efisien dan transparan.
Transformasi dari Sisi Pasokan
ROSHN
Salah satu inovasi kelembagaan paling menonjol dalam Program Perumahan adalah ROSHN, perusahaan pengembangan real estat yang dibentuk sebagai anak perusahaan yang sepenuhnya dimiliki oleh Dana Investasi Publik (PIF). ROSHN mengembangkan komunitas hunian berskala besar dengan rencana induk di berbagai wilayah Kerajaan, termasuk Riyadh, Jeddah, dan Provinsi Timur.
Komunitas ROSHN dirancang sebagai kawasan terpadu yang memadukan hunian, ritel, pendidikan, layanan kesehatan, taman, dan fasilitas komunitas, bukan sekadar deretan rumah. Model pengembangannya menekankan standar konstruksi bermutu, prinsip desain berkelanjutan, tata ruang serbaguna yang mengurangi ketergantungan pada mobil, fasilitas komunitas yang memperkuat kohesi sosial, dan kemampuan meningkatkan skala pembangunan hingga ribuan unit per tahun.
Komunitas pertama ROSHN, SEDRA di Riyadh, telah menyediakan ribuan unit hunian dan menjadi tolok ukur mutu di pasar perumahan Saudi. Proyek berikutnya di berbagai wilayah Kerajaan memperluas penerapan model tersebut.
Ekosistem Pengembang Swasta
Di luar ROSHN, Program Perumahan telah mendorong terbentuknya ekosistem pengembang swasta yang lebih luas melalui reformasi regulasi untuk menyederhanakan persetujuan proyek dan izin konstruksi; program insentif yang menekan biaya pembangunan; regulasi penjualan properti yang belum selesai dibangun, yang memberikan perlindungan hukum bagi pembeli dan pengembang; serta program Wafi, yang mengatur penjualan tersebut untuk memastikan penyelesaian proyek dan perlindungan pembeli.
Program ini juga mendukung pengembangan sektor teknologi real estat (proptech), dengan platform yang meningkatkan transparansi pasar, pencarian properti, dan proses transaksi.
Intervensi dari Sisi Permintaan
Dana Pengembangan Perumahan
Dana Pengembangan Perumahan merupakan lembaga pemerintah utama yang bertanggung jawab menyediakan pembiayaan perumahan bersubsidi bagi keluarga Saudi. Dana ini menawarkan beragam produk yang disesuaikan dengan tingkat pendapatan dan kondisi keluarga, termasuk subsidi tingkat keuntungan hipotek untuk mengurangi cicilan bulanan keluarga yang memenuhi syarat; program bantuan uang muka untuk mengatasi kendala kebutuhan modal awal; pembiayaan konstruksi bagi keluarga yang membangun di atas lahannya sendiri; serta pembiayaan renovasi bagi keluarga yang memperbaiki properti yang sudah dimiliki.
Dana ini bekerja sama dengan bank komersial dan perusahaan pembiayaan. Mereka menyalurkan dan melayani hipotek, sedangkan Dana menyediakan komponen subsidinya. Model ini memanfaatkan efisiensi sektor swasta sekaligus memastikan sumber daya publik diarahkan kepada keluarga yang membutuhkan dukungan.
Pengembangan Pasar Hipotek
Pengembangan pasar hipotek secara lebih luas sangat penting bagi keberhasilan Program Perumahan. Sebelum Visi 2030, penetrasi hipotek di Arab Saudi sangat rendah menurut standar internasional. Program Pengembangan Sektor Keuangan (FSDP) dan Program Perumahan bekerja sama untuk memperluas ketersediaan hipotek melalui reformasi regulasi, termasuk Undang-Undang Pembiayaan Real Estat, Undang-Undang Hipotek Real Estat Terdaftar, dan Undang-Undang Sewa Pembiayaan. Produk dan praktik penilaian kredit hipotek menjadi lebih terstandar; pengembangan pasar hipotek sekunder melalui Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) menyediakan likuiditas; sementara pendatang baru di sektor pembiayaan meningkatkan persaingan dan inovasi produk.
Hasilnya adalah pertumbuhan pesat penyaluran hipotek, dengan nilai pokok hipotek perumahan yang masih terutang meningkat berlipat-lipat sejak 2016.
Reformasi Regulasi
Pungutan atas Lahan Kosong
Salah satu intervensi regulasi Program Perumahan yang paling berdampak adalah pajak lahan putih (lahan kosong), yakni pungutan atas lahan perkotaan yang belum dikembangkan untuk mencegah penimbunan spekulatif dan mendorong pembangunan. Pungutan yang dikelola Kementerian Urusan Kota dan Pedesaan ini telah mendorong pengembangan lahan perkotaan yang luas, meningkatkan pasokan perumahan, dan meredam inflasi harga lahan.
Platform Sakani
Platform Sakani menjadi gerbang digital Program Perumahan. Melalui portal terpadu ini, keluarga Saudi dapat menjajaki pilihan hunian, mengajukan subsidi dan pembiayaan, melihat properti yang tersedia, serta memantau status permohonan. Sejak diluncurkan, platform ini telah memproses jutaan permohonan dan menyederhanakan proses pencocokan keluarga dengan solusi perumahan yang sesuai.
Standar Kode Bangunan dan Mutu
Program ini juga mendorong peningkatan mutu konstruksi melalui pembaruan kode bangunan, rezim inspeksi, dan sistem pemeringkatan pengembang yang memberikan informasi transparan mengenai mutu konstruksi dan rekam jejak pengembang.
Dampak dan Metrik
Capaian utama Program Perumahan—menaikkan tingkat kepemilikan rumah dari 47% menjadi lebih dari 65,4%—merupakan salah satu peningkatan kepemilikan rumah tercepat di antara perekonomian besar dalam sejarah baru-baru ini. Di balik angka ini terdapat ratusan ribu keluarga Saudi yang kini menempati rumah milik sendiri, dengan dukungan pembiayaan bersubsidi, pasokan hunian baru, dan pasar yang lebih efisien.
Metrik penting lainnya mencakup pertumbuhan besar penyaluran hipotek perumahan tahunan; pembangunan puluhan ribu unit hunian baru setiap tahun; perluasan basis penerima manfaat Dana Pengembangan Perumahan; serta peningkatan rasio keterjangkauan perumahan di kota-kota besar.
Tantangan
Terlepas dari keberhasilannya, Program Perumahan masih menghadapi sejumlah tantangan. Tekanan keterjangkauan tetap berlangsung di kota-kota besar, khususnya Riyadh, tempat pertumbuhan penduduk dan kegiatan ekonomi mendorong permintaan. Inflasi biaya konstruksi, yang dipicu gangguan rantai pasok global dan permintaan lokal, menekan keekonomian pelaksanaan proyek. Menjaga mutu hunian di tengah ekspansi pasokan yang pesat memerlukan perhatian regulasi berkelanjutan. Pemenuhan kebutuhan beragam jenis rumah tangga—termasuk rumah tangga dengan satu orang, keluarga multigenerasi, dan warga lanjut usia—menuntut diversifikasi produk lebih lanjut.
Prospek ke Depan
Agenda Program Perumahan ke depan berfokus pada pencapaian target kepemilikan rumah sebesar 70% pada 2030; perluasan pasokan di kota sekunder dan kawasan pembangunan baru seperti NEOM dan pesisir Laut Merah; pendalaman pasar hipotek, termasuk melalui produk berjangka lebih panjang dan struktur inovatif; pengembangan konstruksi hunian berkelanjutan, termasuk efisiensi energi dan standar bangunan hijau; serta pengembangan pasar sewa sebagai pelengkap kepemilikan rumah, mengingat tidak semua rumah tangga akan atau seharusnya mengejar kepemilikan.
Program Perumahan menunjukkan bahwa sasaran sosial Visi 2030 dapat dicapai dalam skala besar ketika intervensi sisi pasokan, sisi permintaan, dan regulasi dikoordinasikan dalam satu kerangka program. Capaian kepemilikan rumah bukan sekadar statistik, melainkan peningkatan mendasar dalam kualitas hidup dan keamanan finansial jutaan warga Saudi.