Perumahan: Dari 47% ke 70% Kepemilikan Rumah

KPI Prioritas Perumahan

KPI utama prioritas perumahan Arab Saudi adalah tingkat kepemilikan rumah: 47% pada 2016, 65.4% pada 2024, dan target Visi 2030 sebesar 70%. KPI ini menjadi salah satu indikator tingkat rumah tangga yang paling terlihat dalam program karena menghubungkan kebijakan publik secara langsung dengan neraca keuangan keluarga.

Capaian tersebut bersifat struktural, bukan sekadar kosmetik. Kerajaan tidak hanya membangun rumah, tetapi juga membentuk sistem perumahan yang mencakup pasar hipotek, pengembang komunitas, reformasi pasokan lahan, platform digital, dan pembiayaan kelembagaan.

Tantangan pada Tahun Dasar

Pada 2016, Arab Saudi menghadapi krisis perumahan yang bersifat struktural, bukan siklus. Meskipun memiliki lahan, modal, dan permintaan demografis yang berlimpah, tingkat kepemilikan rumah stagnan di sekitar 47%—rendah menurut standar regional maupun internasional.

Penyebabnya saling terkait dan saling memperkuat:

• Pasokan yang tidak memadai pada tingkat harga yang terjangkau bagi keluarga berpendapatan menengah, sementara sektor konstruksi berorientasi pada pembangunan segmen atas
• Pasar hipotek yang belum berkembang, dengan penetrasi hipotek perumahan yang nyaris tidak ada dan pembiayaan perumahan didominasi pinjaman pribadi serta sumber daya keluarga
• Penimbunan lahan spekulatif yang membatasi pasokan lahan perkotaan, karena pemilik menahan bidang tanah yang belum dikembangkan sebagai lindung nilai inflasi tanpa menanggung biaya kepemilikan
• Tekanan demografis dari banyaknya penduduk muda yang memasuki usia membentuk rumah tangga, sehingga memperlebar kesenjangan antara permintaan dan pasokan yang terjangkau

Implikasi sosialnya jauh melampaui perumahan. Tanpa intervensi, Kerajaan menghadapi peningkatan tekanan rumah tangga, tertundanya pembentukan keluarga, bertambahnya utang konsumen, dan konsekuensi politik berupa satu generasi yang tidak mampu memiliki rumah seperti yang dahulu dianggap lumrah oleh generasi sebelumnya.

Program Perumahan

Program Perumahan—salah satu Program Realisasi Visi khusus dalam Visi 2030—dibentuk untuk mengoordinasikan respons pemerintah di seluruh rantai nilai perumahan: pasokan lahan, pembiayaan, konstruksi, infrastruktur, regulasi, dan akses konsumen.

Sakani: Gerbang Digital

Platform Sakani menjadi gerbang digital bagi konsumen untuk mengakses dukungan perumahan. Melalui Sakani, keluarga Saudi yang memenuhi syarat dapat mengakses beragam solusi perumahan, termasuk bidang tanah hunian bersubsidi, opsi pembelian properti yang masih dalam pembangunan, dukungan pembangunan mandiri, dan produk pembiayaan hipotek. Platform tersebut mendigitalkan proses permohonan dan alokasi yang sebelumnya rumit serta berbasis dokumen kertas, memangkas waktu pemrosesan dari berbulan-bulan menjadi beberapa hari dan meningkatkan transparansi.

Dampak Sakani berskala besar. Sejak diluncurkan, ratusan ribu produk perumahan telah dialokasikan melalui platform ini. Ragam pilihannya—mulai dari lahan untuk pembangunan mandiri dan unit siap huni hingga properti lama yang telah direnovasi—mencerminkan pemahaman bahwa keluarga Saudi memiliki kebutuhan, preferensi, dan kondisi keuangan yang beragam.

Strategi Komprehensif untuk Sektor Real Estat

Strategi Komprehensif untuk Sektor Real Estat, yang diluncurkan pada 2020, menyediakan kerangka menyeluruh bagi pengembangan pasar perumahan. Strategi ini mencakup perencanaan penggunaan lahan, kapasitas industri konstruksi, regulasi real estat, transparansi pasar, dan pengembangan sektor jasa real estat profesional. Strategi tersebut menandai peralihan dari pandangan bahwa perumahan semata-mata merupakan persoalan kesejahteraan sosial menjadi pemahaman bahwa perumahan adalah pasar yang berfungsi dan membutuhkan infrastruktur kelembagaan.

Pembentukan Pasar Hipotek

Salah satu reformasi perumahan yang paling penting secara struktural adalah pembentukan pasar hipotek yang berfungsi, nyaris dari awal. Analisis pembanding kami memberikan konteks komparatif atas capaian ini.

Dana Pengembangan Real Estat

Dana Pengembangan Real Estat (REDF) berperan sebagai lembaga jangkar dalam pengembangan pasar hipotek. Melalui program subsidi tingkat keuntungan, REDF membuat kepemilikan rumah terjangkau bagi ratusan ribu keluarga yang tidak akan memenuhi syarat untuk memperoleh hipotek komersial dengan tingkat pasar yang berlaku. Besaran subsidi disesuaikan menurut kelompok pendapatan: dukungan terbesar diarahkan kepada rumah tangga berpendapatan rendah dan dikurangi secara bertahap bagi kelompok berpendapatan menengah.

Perubahan peran REDF dari pemberi pinjaman langsung menjadi penggerak pasar—dengan memberikan jaminan dan subsidi yang memanfaatkan penyaluran hipotek oleh sektor swasta—menandai kematangan model kelembagaannya. Kini, dana tersebut mendorong pembiayaan yang nilainya beberapa kali lipat dari modalnya sendiri melalui sistem perbankan, alih-alih berupaya memenuhi permintaan hanya dengan mengandalkan neracanya.

Infrastruktur Pasar Sekunder

Saudi Real Estate Refinance Company (SRC), yang dimodelkan berdasarkan entitas seperti Freddie Mac dan Fannie Mae, dibentuk untuk menciptakan pasar hipotek sekunder. Program pengembangan sektor keuangan yang lebih luas menopang infrastruktur kelembagaan ini. Dengan membeli portofolio hipotek dari bank pemberi pinjaman, SRC menyediakan likuiditas yang memungkinkan pemberi pinjaman menyalurkan hipotek dalam jumlah melebihi kapasitas neraca mereka sendiri. Penerbitan obligasi dan sukuk oleh SRC menciptakan kelas aset baru di pasar modal Saudi serta menghubungkan pembiayaan perumahan dengan investor institusional.

Respons Bank Komersial

Bank komersial merespons inovasi kelembagaan ini dengan memperluas operasi hipotek secara drastis. Volume penyaluran hipotek tumbuh pesat dibandingkan tingkat sebelumnya, dan ragam produk—suku bunga tetap, suku bunga mengambang, serta struktur yang sesuai dengan pembiayaan Islam—terdiversifikasi secara signifikan. Arab Saudi kini menjadi salah satu pasar hipotek dengan pertumbuhan tercepat di dunia.

ROSHN: Membangun Komunitas dalam Skala Besar

ROSHN, pengembang komunitas nasional yang didukung PIF dan didirikan pada 2019, menjadi mesin dari sisi pasokan dalam strategi perumahan. Tidak seperti pengembang real estat Arab Saudi tradisional yang berfokus pada kompleks hunian tunggal, ROSHN mengembangkan komunitas terpadu yang dilengkapi sekolah, masjid, taman, toko, fasilitas kesehatan, dan infrastruktur komunitas.

Filosofi Desain

Filosofi desain ROSHN menekankan kemudahan berjalan kaki, ruang hijau, dan interaksi komunitas—berbeda secara sengaja dari model kawasan berpagar yang bergantung pada mobil dan mendominasi pembangunan pinggiran kota Saudi selama beberapa dekade. Pendekatan ini mengakui bahwa mutu hunian tidak hanya diukur dari unit rumah itu sendiri, tetapi juga dari komunitas tempat rumah tersebut berada.

Komunitas Sedra di Riyadh, proyek unggulan ROSHN, telah menyediakan ribuan unit hunian dengan standar desain yang menetapkan tolok ukur baru bagi pasar perumahan Saudi. Komunitas berikutnya di Jeddah, Wilayah Barat, dan kota-kota lain menerapkan model terpadu serupa yang disesuaikan dengan konteks setempat.

Keunggulan Skala

Sebagai entitas yang didukung PIF dengan sumber daya keuangan signifikan dan mandat nasional, ROSHN memiliki kemampuan yang tidak dapat ditandingi pengembang swasta: mengakuisisi lahan luas dan menyusun rencana induk pengembangannya, berinvestasi dalam infrastruktur utama, bernegosiasi dengan penyedia utilitas dalam skala besar, serta menanggung jangka waktu panjang yang diperlukan untuk membangun komunitas terpadu. Kapasitas ini menjadikan ROSHN instrumen yang efektif untuk mengatasi hambatan pasokan lahan dan infrastruktur yang membatasi pembangunan perumahan dalam model sebelumnya.

National Housing Company

National Housing Company melengkapi ROSHN dengan berfokus pada segmen perumahan terjangkau dan bekerja sama dengan pengembang swasta untuk meningkatkan pasokan di seluruh rentang harga. Bersama ROSHN, perusahaan ini memastikan bahwa respons pasokan perumahan mencakup beragam tingkat pendapatan dan preferensi rumah tangga Saudi.

Reformasi Pasokan Lahan

Pajak Lahan Kosong

Pajak lahan kosong (Pungutan atas Lahan Perkotaan yang Belum Dikembangkan), yang diperkenalkan pada 2016 dan diperluas secara bertahap, mengatasi salah satu hambatan struktural paling persisten terhadap keterjangkauan perumahan: penimbunan lahan spekulatif. Dengan mengenakan pungutan tahunan atas lahan yang belum dikembangkan di dalam batas perkotaan, pajak ini memberi insentif finansial kepada pemilik lahan untuk mengembangkan asetnya atau menjualnya kepada pengembang yang akan melakukannya.

Pajak tersebut diperluas dalam beberapa tahap, dan pada tiap tahap kategori lahan serta wilayah geografis tambahan dimasukkan ke dalam cakupannya. Meski penerimaan langsung yang dihasilkan relatif kecil, dampak perilakunya—mengurangi penimbunan spekulatif dan meningkatkan pasokan lahan perkotaan yang dapat dikembangkan—cukup besar.

Perencanaan dan Perizinan

Reformasi perencanaan kota melengkapi pajak lahan. Perubahan kode bangunan, penyederhanaan izin konstruksi melalui platform digital, penyusunan rencana induk perkotaan baru, dan profesionalisasi fungsi perencanaan pemerintah kota secara bersama-sama meningkatkan kapasitas rantai pasok perumahan untuk merespons sinyal permintaan.

Penilaian Kemajuan

Capaian

Peningkatan kepemilikan rumah dari 47% menjadi 65.4% merupakan capaian yang secara langsung memperbaiki kondisi perumahan ratusan ribu keluarga Saudi. Jarak yang tersisa menuju 70%—meskipun lebih kecil daripada kemajuan yang telah dicapai—tetap membutuhkan pelaksanaan berkelanjutan pada aspek pembiayaan, konstruksi, dan pasokan lahan.

Reformasi struktural bisa dibilang lebih penting daripada metrik utama tersebut. Pasar hipotek, infrastruktur pasar sekunder, platform alokasi digital, model pengembangan komunitas, dan reformasi pasokan lahan merupakan perbaikan permanen bagi sistem perumahan. Bahkan setelah program Visi 2030 tertentu berakhir, inovasi kelembagaan ini akan terus mendukung pembiayaan perumahan dan kepemilikan rumah.

Tantangan yang Tersisa

Tekanan keterjangkauan di Riyadh—tempat pertumbuhan penduduk, konsentrasi ekonomi, dan relokasi lembaga pemerintah telah mendorong kenaikan nilai lahan—merupakan risiko jangka pendek paling signifikan. Pasar perumahan ibu kota mengetat lebih cepat daripada pertumbuhan pasokan, sehingga menimbulkan tekanan keterjangkauan bagi keluarga berpendapatan menengah.

Ketegangan antara mutu dan kuantitas masih berlangsung. Penekanan pada peningkatan tingkat kepemilikan menimbulkan tekanan untuk membangun unit dengan biaya serendah mungkin, sementara ambisi menciptakan komunitas yang hidup membutuhkan investasi dalam mutu desain, ruang publik, dan infrastruktur. Model terpadu ROSHN menjadi tolok ukur mutu, tetapi memastikan standar tersebut meluas ke seluruh pasar masih menjadi tantangan.

Distribusi pembangunan perumahan antardaerah perlu menyeimbangkan konsentrasi permintaan di Riyadh, Jeddah, dan Provinsi Timur dengan keinginan untuk mendukung pertumbuhan yang seimbang di berbagai wilayah Kerajaan.

Prospek dan Penilaian

Prioritas perumahan berada di jalur untuk mencapai atau mendekati target 70% pada 2030. Kombinasi dukungan sisi permintaan (subsidi hipotek dan alokasi Sakani), intervensi sisi pasokan (ROSHN, National Housing Company, pajak lahan kosong, dan reformasi perizinan), serta pengembangan kelembagaan (SRC dan modernisasi REDF) telah membentuk sistem perumahan yang jauh lebih kapabel daripada sistem pada 2016.

Tantangan jangka panjang melampaui target 2030. Populasi Arab Saudi terus bertambah, urbanisasi terus meningkat, dan laju pembentukan rumah tangga tetap tinggi. Lembaga dan mekanisme yang dibangun di bawah Visi 2030 perlu mempertahankan efektivitasnya jauh setelah batas waktu formal program.

Pada akhirnya, tolok ukur keberhasilan prioritas perumahan bukan sekadar apakah target 70% tercapai pada 2030, melainkan apakah sistem perumahan yang dibangun mampu melayani keluarga Kerajaan selama beberapa generasi. Dari ukuran tersebut, fondasi strukturalnya kokoh, arsitektur kelembagaannya telah tersedia, dan pekerjaan yang tersisa adalah pelaksanaan, bukan perancangan.