Penilaian Prioritas: Perumahan dan Kepemilikan Rumah

Penilaian perumahan dan kepemilikan rumah Arab Saudi memantau tingkat kepemilikan 65,4 persen, reformasi pasar hipotek, pembangunan ROSHN, penerima manfaat Sakani, dan sisa langkah menuju target 70 persen dalam KPI Visi 2030.

Nilai Keseluruhan: A-

Untuk analisis strategis lengkap, lihat prioritas perumahan. Cakupan terkait: Program Perumahan, ROSHN, sektor keuangan.

Dasbor KPI

Penilaian Kemajuan

Perumahan dan kepemilikan rumah menjadi kisah keberhasilan yang tidak banyak disorot, tetapi berdampak besar dalam Visi 2030. Nilai A- mencerminkan kenaikan tingkat kepemilikan rumah yang hampir dua kali lipat, dari 47 persen menjadi 65,4 persen, melampaui tonggak antara 64 persen dan menempatkan target 70 persen pada 2030 dalam jangkauan yang jelas. Pencapaian ini merupakan salah satu perluasan kepemilikan rumah tercepat di antara ekonomi-ekonomi besar dalam beberapa dekade terakhir, didorong arsitektur kebijakan menyeluruh yang mencakup reformasi hipotek, pengembangan sisi pasokan, dan subsidi sisi permintaan.

Transformasi pasar hipotek bersifat struktural dan berkelanjutan. Penetrasi hipotek meningkat dari 2 persen menjadi 12,8 persen PDB, didukung Real Estate Refinance Company, pengenalan kerangka regulasi untuk sekuritisasi berbasis hipotek, dan standar pinjaman yang dipandu SAMA. Program perumahan Sakani telah melayani 392.000 keluarga penerima manfaat melalui kombinasi produk hipotek bersubsidi, hibah tanah untuk membangun sendiri, dan alokasi rumah siap huni. ROSHN, pengembang komunitas nasional yang didukung PIF, berkembang menjadi pengembang perumahan terpadu terbesar di Kerajaan dengan membangun ribuan unit di Riyadh, Jeddah, dan Provinsi Timur.

Metrik keterjangkauan membaik secara signifikan: rasio harga rumah terhadap pendapatan turun dari 10x menjadi 6,2x, mencerminkan perluasan pasokan sekaligus kebijakan penetapan harga yang terarah. Penjualan sebelum pembangunan meningkat dari 5 persen menjadi 33 persen pasar, menandakan kepercayaan pembeli yang makin tinggi terhadap kemampuan pengembang menyerahkan unit dan perlindungan regulasi melalui program penjualan sebelum pembangunan Wafi. Sisa langkah menuju kepemilikan rumah 70 persen memerlukan penyerahan sekitar 175.000 unit rumah tambahan dan dukungan pasar hipotek yang berkelanjutan.

Pencapaian Utama

• Tingkat kepemilikan rumah meningkat dari 47% menjadi 65,4%, melampaui target antara 64%
• Penetrasi hipotek naik dari 2% menjadi 12,8% PDB, membentuk pasar pembiayaan perumahan yang berfungsi
• Sebanyak 425.000 unit rumah diserahkan di segmen bersubsidi dan pasar
• Sebanyak 392.000 keluarga dilayani program Sakani melalui beragam jenis produk
• Pengembangan komunitas ROSHN beroperasi di Riyadh, Jeddah, dan Provinsi Timur
• Real Estate Refinance Company dibentuk untuk memungkinkan pengembangan pasar sekunder hipotek
• Regulasi penjualan sebelum pembangunan Wafi meningkatkan perlindungan pembeli dan akuntabilitas pengembang
• Rasio harga rumah terhadap pendapatan membaik dari 10x menjadi 6,2x, sehingga keterjangkauan meningkat
• National Housing Company membangun unit terjangkau dengan harga di bawah harga pasar
• Platform perumahan digital menyederhanakan proses pengajuan, persetujuan, dan alokasi
• Modernisasi aturan bangunan meningkatkan mutu konstruksi dan efisiensi energi
• Pajak tanah kosong mendorong pengembangan lahan perkotaan yang belum dimanfaatkan dan menambah pasokan

Risiko dan Tantangan

• Kenaikan terakhir dari 65,4% ke 70% kepemilikan rumah mengharuskan pemerintah menjangkau demografi yang lebih sulit dilayani
• Inflasi biaya konstruksi memengaruhi keekonomian unit perumahan terjangkau
• Ketidakseimbangan pasokan dan permintaan antarwilayah menimbulkan risiko kelebihan pasokan di sejumlah kota sekunder
• Keberlanjutan utang hipotek terpengaruh kenaikan suku bunga dari tingkat terendah dalam sejarah
• Mutu sejumlah pengembangan perumahan yang dibangun dengan cepat menjadi perhatian
• Infrastruktur di kawasan komunitas baru tertinggal, termasuk sekolah, layanan kesehatan, dan transportasi
• Spekulasi harga tanah di kawasan metropolitan Riyadh dan Jeddah menekan keterjangkauan
• Kapasitas pemeliharaan dan pengelolaan komunitas perlu mengimbangi pengembangan baru berskala besar
• Pertumbuhan pendapatan rumah tangga harus sejalan dengan kewajiban hipotek agar risiko gagal bayar tidak meningkat
• Permintaan perumahan ekspatriat menimbulkan distorsi di pusat-pusat lapangan kerja utama

Prospek

Sektor perumahan berada pada posisi yang baik untuk mencapai atau mendekati target kepemilikan rumah 70 persen pada 2030. Kesenjangan tersisa sebesar 4,6 poin persentase memerlukan penyerahan unit yang berlanjut pada laju saat ini, dukungan pasar hipotek yang berkelanjutan, dan program terarah bagi kelompok yang lebih sulit dilayani, termasuk rumah tangga berpendapatan rendah, rumah tangga yang dikepalai perempuan, dan penduduk di luar kawasan metropolitan.

Risiko utama bersifat makroekonomi, bukan terkait program: suku bunga yang meningkat menambah biaya hipotek bagi peminjam baru dan dapat memperlambat tingkat penyerapan. Namun, Saudi Real Estate Refinance Company dan mekanisme subsidi Sakani menjadi penyangga siklis. Warisan program perumahan lebih luas daripada metrik kepemilikan. Arab Saudi telah membentuk pasar hipotek yang berfungsi, industri pengembangan perumahan profesional, dan kerangka regulasi properti yang secara bersama-sama menjadi infrastruktur kelembagaan permanen. Nilai layak naik menjadi A jika target 70 persen tercapai dan tingkat gagal bayar hipotek tetap di bawah 2 persen.