Pasar Perkantoran Riyadh Termasuk yang Terketat di Dunia: Berapa Harga Sewanya pada 2026?

SAR2,430-2,483 per meter persegi per tahun — sekitar $648 hingga $662 — dengan okupansi Grade A 98 persen. Itulah gambaran sewa kantor Riyadh pada kuartal kedua 2026 berdasarkan pengukuran triwulanan Savills atas empat subpasar kota tersebut [S1]. Pada segmen pasar dengan cakupan paling sempit, yakni ruang premium di menara-menara dengan lokasi terbaik, harga sewanya pernah dikutip jauh lebih tinggi: JLL mencatat harga sewa premium SAR3,630 ($968) per meter persegi dan SAR4,000 ($1,067) di King Abdullah Financial District. Namun, angka tersebut berasal dari kuartal kedua 2025, dan belum ada konsultan yang menerbitkan angka sewa premium sebanding sejak itu [S4].

Kesenjangan antara angka yang dikutip dan angka yang masih aktual itulah alasan halaman ini dibuat. Lima konsultan internasional mengukur pasar Riyadh; semuanya menerbitkan laporan dalam PDF berakses terbatas dan hanya merilis satu atau dua kalimat kepada pers. Sebagian besar hasil pencarian gratis untuk harga sewa kantor Riyadh pada 2026 berupa ringkasan yang sudah tertinggal satu kuartal dan hanya memuat satu metrik; beberapa bahkan mengedarkan kembali angka JLL pertengahan 2025 dengan tanggal seolah-olah berasal dari 2026.

Ada satu fakta yang mengubah cara membaca semua angka itu, tetapi tidak muncul di hampir semua ringkasan pasar. Sejak 25 September 2025, sewa properti komersial di kawasan perkotaan Riyadh dibekukan melalui perintah kerajaan selama lima tahun [S7]. Pasar ini penuh secara fisik dan dibatasi secara hukum; keduanya kini berada dalam ketegangan.

Ringkasnya. Okupansi Grade A 98 persen (Savills, Q2 2026). Kekosongan semua kelas sekitar 3.2 persen (JLL, Q1 2026). Harga sewa premium SAR2,483 per meter persegi di subpasar terkuat, naik 6 persen secara tahunan dan 2 persen secara kuartalan (Savills, Q2 2026). Pasokan Grade A mulai akhir 2026: lebih dari 570,000 meter persegi (Savills, Q2 2026), direvisi turun dari lebih dari 700,000 satu kuartal sebelumnya. Sewa komersial dibekukan di seluruh kota hingga September 2030.

Terakhir diverifikasi: 31 Juli 2026.

Berapa Biaya Sewa Ruang Kantor di Riyadh?

Untuk ruang premium, tarifnya SAR2,430-2,483 per meter persegi per tahun berdasarkan data kuartal kedua 2026 [S1]. Savills membagi Riyadh menjadi empat zona dan menerbitkan angka sewa premium untuk setiap zona. Batas zona tidak dipublikasikan, tetapi peta yang menandai aset acuan cukup untuk menunjukkan lokasinya.

Sumber: Savills, Riyadh Office Market Report, Q2 2026 [S1]. Harga sewa belum mencakup biaya layanan, fit-out, dan PPN.

Hal paling mencolok dari tabel itu adalah rentangnya yang sempit. Selisih sebesar lima puluh tiga riyal memisahkan subpasar terkuat dan terlemah dari tiga harga Savills. Riyadh belum memiliki hierarki harga seperti pasar kantor matang, ketika kawasan pusat bisnis memiliki premi besar dibandingkan distrik sekunder. Yang terjadi adalah kelangkaan, dan kelangkaan meratakan perbedaan harga karena penyewa mengambil ruang yang tersedia.

Konsultan lain menghitung harga pasar secara berbeda, dan rentangnya cukup lebar hingga berpengaruh. Knight Frank menempatkan sewa Grade A Riyadh pada SAR2,750 ($733) per meter persegi di kuartal ketiga 2025, naik 15.1 persen secara tahunan, sementara Grade B naik 16.5 persen [S5] — setelah angka SAR2,700 ($720) pada akhir Maret 2025 (kenaikan tahunan 23 persen) dan SAR2,604 ($694) selama dua belas bulan hingga kuartal ketiga 2024 (kenaikan 31 persen) [S12].

Mengapa angka konsultan berbeda hingga 46 persen

Angka sewa premium JLL sebesar SAR3,630 lebih tinggi 46 persen daripada SAR2,483 milik Savills. Keduanya tidak mengukur hal yang sama, tetapi hal itu tidak dijelaskan di halaman yang pertama kali ditemukan pencari informasi. Kategori “premium” JLL merujuk pada tingkat teratas: menara-menara terbaik, yang jumlahnya sedikit di Riyadh, dengan angka King Abdullah Financial District sebesar SAR4,000 sebagai batas tertinggi. Angka zona Savills adalah rata-rata sewa premium dari keranjang bangunan yang lebih luas. Angka Knight Frank merupakan rata-rata Grade A di seluruh kota. Jika diurutkan dari keranjang tersempit ke terluas, angkanya menjadi SAR4,000, SAR3,630, SAR2,750, SAR2,483 — tepat seperti yang diperkirakan. Artinya, keempatnya dapat benar secara bersamaan.

Untuk calon penyewa, patokan praktisnya: anggarkan SAR2,400-2,900 per meter persegi untuk ruang Grade A yang bagus di gedung berlokasi strategis, dan SAR3,600-4,000 atau lebih untuk alamat prestisius di King Abdullah Financial District. Kedua rentang belum mencakup biaya layanan, fit-out, dan PPN 15 persen.

Berapa Tingkat Kekosongan Kantor di Riyadh?

Sekitar 2 persen untuk Grade A dan kira-kira 3.2 persen untuk semua kelas — tetapi jawabannya sangat bergantung pada kuartal dan kelas yang digunakan. Angka yang paling sering dikutip justru yang paling lama.

Sumber: Savills [S1] [S2]; CBRE [S6]; JLL melalui Argaam dan Arab News [S3] [S4].

Angka kekosongan ruang premium 0.5 persen adalah angka yang paling sering beredar. Angka itu benar, berasal dari JLL, dan menggambarkan kuartal kedua 2025. Sejumlah halaman properti komersial kini menyajikannya sebagai angka kuartal pertama 2026. Padahal bukan. Data kantor Saudi terbaru yang diterbitkan JLL menunjukkan kekosongan semua kelas sekitar 3.2 persen dan tidak mencantumkan ulang angka ruang premium [S3].

Ada satu detail lain dari seri JLL yang berlawanan dengan intuisi dan patut dicatat: kekosongan Grade B (2.9 persen) lebih rendah daripada Grade A (3.8 persen) [S4]. Kelangkaan Grade A telah mendorong penyewa turun kelas — tanda pasar telah melewati titik ketika kualitas masih menjadi pilihan.

Tinjauan CBRE untuk kuartal pertama 2026 menggambarkan “kelangkaan struktural ruang Grade A” yang mempertahankan okupansi pada angka kuat 98 persen, dan mengaitkan permintaan dengan lebih dari 780 perusahaan internasional yang saat itu beroperasi di bawah program kantor pusat regional [S6]. Savills mencatat okupansi 98.5 persen pada kuartal pertama dan 98 persen pada kuartal kedua — pelonggaran setengah poin dalam batas variasi pengukuran, tetapi merupakan pergerakan pertama yang tidak negatif dalam seri tersebut.

Apakah Riyadh Pasar Kantor Paling Ketat di Dunia?

Tidak. Abu Dhabi lebih ketat pada kedua ukuran; untuk ukuran semua kelas, kota itu juga lebih ketat pada kuartal yang sama menurut konsultan yang sama.

Sumber: data JLL UEA melalui The Arabian Post [S9] dan Real Asset Insight [S10]; data JLL Saudi [S3] [S4]; BNP Paribas Real Estate [S11]; CBRE US Office Market Report Q1 2026 [S13].

Perbedaannya jelas. JLL mencatat kekosongan ruang premium Abu Dhabi 0.1 persen dan kekosongan seluruh kota 1.4 persen pada kuartal pertama 2026, sementara sewa premiumnya naik 11.7 persen secara tahunan [S9]. Kekosongan ruang premium Dubai sebesar 0.7 persen, setelah mengetat menjadi 0.3 persen dalam pengukuran JLL pada akhir 2025 sebelum pasokan baru melonggarkannya, sedangkan kekosongan seluruh kotanya 7.3 persen [S9] [S10]. Untuk ruang premium, Riyadh berada di antara dua ibu kota UEA itu; untuk ukuran seluruh kota, angkanya lebih tinggi daripada keduanya.

Halaman ini awalnya dibuat dengan anggapan Riyadh memiliki pasar kantor paling ketat di dunia. Anggapan itu tidak benar; buktinya cukup jelas sehingga klaim tersebut dihapus dari judul, bukan sekadar diberi kualifikasi di dalam teks. Kesimpulan yang tetap terverifikasi lebih terbatas, tetapi tetap luar biasa: Riyadh, Abu Dhabi, dan Dubai berada dalam kelompok pasar kantor dengan tingkat keketatan yang tidak tertandingi pasar Barat. Kekosongan ruang premium Midtown Manhattan sebesar 2.9 persen merupakan yang terendah di antara subpasar Amerika Serikat dan sekitar enam kali angka ruang premium Riyadh; pasar kantor AS secara keseluruhan berada pada 18.6 persen [S13]. London Central, dengan angka 8.4 persen, sedang mengalami tahun yang baik menurut standarnya sendiri, tetapi tingkat kekosongannya masih lebih dari dua kali Riyadh [S11].

Dua catatan perlu disertakan bersama tabel. Angka kekosongan ruang premium Riyadh lebih tua setahun daripada angka lainnya, sehingga melemahkan pemeringkatan yang presisi. Selain itu, setiap konsultan mendefinisikan “ruang premium” berdasarkan stok lokal masing-masing, jadi keranjang yang mendasari angka 0.1 persen Abu Dhabi dan 0.5 persen Riyadh tidak berukuran identik. Kesimpulan arahnya — Riyadh bukan yang pertama — tetap berlaku.

Pembekuan Sewa Mengubah Makna Angka Sewa Riyadh

Pada 25 September 2025, perintah kerajaan menetapkan harga sewa properti residensial dan komersial di kawasan perkotaan Riyadh selama lima tahun [S7] [S8]. Hampir semua ringkasan pasar sewa kantor Riyadh yang terbit sejak itu mengabaikannya, demikian pula hampir semua perbandingan biaya rumah tangga — perbandingan pendapatan bersih model kami untuk kedua kota mencantumkan kebijakan tersebut dalam konteks residensial. Savills menjadi pengecualian: kedua laporan triwulanannya pada 2026 menyebut kebijakan itu dan menilainya turut menstabilkan harga [S1] [S2].

Mekanismenya lebih penting daripada tajuk utamanya. Menurut kerangka yang diuraikan King & Spalding, harga sewa ditetapkan berdasarkan status properti pada tanggal tersebut: ruang yang sudah disewakan menggunakan nilai sewa yang berlaku saat itu; ruang yang pernah disewakan tetapi sedang kosong menggunakan nilai kontrak terakhir yang terdaftar di platform Ejar; dan ruang yang belum pernah disewakan menggunakan nilai yang pertama kali disepakati pemilik dan penyewa [S7].

Kontrak sewa di seluruh Kerajaan kini diperpanjang otomatis, kecuali salah satu pihak menyampaikan pemberitahuan enam puluh hari sebelum masa kontrak berakhir. Di Riyadh, pemilik hanya boleh menolak perpanjangan atas dasar yang terbatas: penyewa wanprestasi, terdapat cacat keselamatan struktur yang tersertifikasi, atau pemilik akan menempati properti itu sendiri sebagai tempat tinggal. Klausul kenaikan harga dalam kontrak yang berlaku pada 25 September 2025 tetap dapat diberlakukan; kontrak baru tidak boleh memuat klausul kenaikan selama masa pembekuan. Pelanggaran dapat dikenai denda hingga senilai sewa dua belas bulan, selain kewajiban memperbaiki pelanggaran dan memberikan kompensasi [S7].

Ada tiga konsekuensi bagi siapa pun yang membaca angka sewa Riyadh.

Angka sewa kantor Riyadh yang dipublikasikan kini adalah harga sewa untuk kontrak baru, bukan harga pasar. Angka SAR2,483 yang dikutip adalah harga yang dibayar penyewa baru untuk ruang yang baru saja ditetapkan harganya. Angka itu tidak menggambarkan sewa yang dibayarkan untuk 98 persen stok yang telah terisi, yang sebagian besar dibekukan pada tingkat 2025. Kesenjangan itu melebar setiap kuartal selama pembekuan berlangsung.

Pertumbuhan sewa kini sebagian mencerminkan perubahan komposisi. Savills melaporkan kenaikan sewa premium 6 persen secara tahunan pada kedua kuartal 2026. Namun, karena kenaikan sewa di bangunan yang sudah ada dibatasi, kenaikan terkonsentrasi pada stok baru yang selesai dibangun dan belum pernah disewakan. Indeks itu semakin mengukur pasokan baru, bukan kenaikan harga di seluruh pasar.

Penyewa memperoleh kepastian biaya; pemilik kehilangan kendali atas harga. Savills berpendapat kebijakan itu “meningkatkan transparansi harga dan memperbaiki kepastian biaya bagi penyewa, sehingga mendukung keputusan sewa jangka panjang” [S1]. Itu benar. Benar juga bahwa pembekuan menghapus mekanisme utama pasar untuk membagi ruang yang langka. Jika harga tidak bisa menyeimbangkan pasar yang terisi 98 persen, maka ketersediaanlah yang melakukannya.

Berapa Banyak Ruang Kantor Baru yang Akan Hadir di Riyadh?

Lebih dari 570,000 meter persegi ruang Grade A dijadwalkan mulai tersedia pada akhir 2026 menurut penghitungan Savills pada kuartal kedua 2026 — turun dari lebih dari 700,000 meter persegi yang diterbitkan tim yang sama tiga bulan sebelumnya [S1] [S2]. Kedua laporan menyebut tiga proyek acuan yang sama persis, sehingga perubahan cakupan proyek tampaknya bukan penjelasan yang paling mungkin.

Jadwal proyek yang disebutkan lebih tipis daripada kesan yang ditimbulkan retorika proyek giga.

Baris terakhir itu adalah temuannya. Qiddiya, ROSHN dan koridor Sports Boulevard kerap dicantumkan sebagai proyek pengembangan komersial Riyadh, tetapi tidak satu pun dari lima laporan konsultan yang ditinjau menetapkan luas sewa bruto kantor untuk proyek tersebut dalam jadwal penyelesaian bertanggal. New Murabba mencakup 1.4 juta meter persegi ruang kantor dalam materi peluncuran PIF — lebih dari dua kali seluruh jalur pasokan Grade A jangka dekat versi Savills — tetapi belum memiliki tanggal penyelesaian yang dipublikasikan. Angka 1.6 juta meter persegi dalam masterplan Diriyah Gate berjangka hingga 2030, bukan 2026.

Kesenjangan antara luas kantor dalam masterplan — sekitar 3 juta meter persegi di New Murabba dan Diriyah saja — dan pasokan Grade A yang dijadwalkan selesai sebesar 570,000 meter persegi merupakan angka paling penting yang belum direkonsiliasi di sektor properti komersial Riyadh.

Apakah Kantor Diperlukan untuk Memperoleh Lisensi RHQ?

Ya. Program Regional Headquarters, yang dijalankan bersama oleh Ministry of Investment dan Royal Commission for Riyadh City, mensyaratkan badan usaha berizin dengan kantor fisik di Kerajaan, sedikitnya lima belas pegawai penuh waktu dalam tahun pertama termasuk eksekutif senior, serta pelaksanaan fungsi regional yang ditetapkan. Insentifnya berupa pembebasan pajak penghasilan badan dan pajak pemotongan selama tiga puluh tahun atas kegiatan badan kantor pusat yang memenuhi syarat.

Persyaratan itulah mesin permintaan di balik setiap angka pada halaman ini. Lebih dari 700 perusahaan global telah mendirikan kantor pusat regional di Riyadh pada awal 2026, melampaui target Visi 2030 sebanyak 500 [S1]; hitungan CBRE untuk kuartal pertama mencatat lebih dari 780 perusahaan [S6]. Savills menyebut Wipro, Baker Hughes, dan Siemens Energy sebagai pendatang baru-baru ini, serta Vega IT sebagai peserta pada kuartal pertama [S1] [S2].

Profil permintaan yang dicatat Savills tampak lebih didorong kewajiban daripada pertumbuhan organik. Pada kuartal kedua 2026, calon penyewa asing menyumbang sekitar 90 persen dari seluruh minat sewa yang masuk; pada kuartal pertama, 80 persen minat sewa yang masuk secara khusus berasal dari perusahaan AS [S1] [S2]. Kebutuhan ruang terkonsentrasi pada rentang 500-1,000 meter persegi, yang mencakup 45.5 persen dari seluruh minat sewa yang masuk. Sebagian besar minat menyangkut ruang di bawah 1,000 meter persegi — ciri kantor regional berskala kepatuhan, bukan pusat operasi. Berdasarkan sektor, TMT memimpin dengan 54.5 persen, diikuti perbankan, jasa keuangan, dan asuransi dengan 27.3 persen [S1].

Untuk latar politik mandat tersebut — syarat kontrak pemerintah, pengecualian pengadaan 2026 yang melonggarkannya, serta pertanyaan apakah penerima lisensi benar-benar mempekerjakan sedikitnya lima belas orang — lihat mandat Riyadh yang ditinjau kembali dan ulasan awal tentang mandat RHQ. Kedua halaman itu membahas kebijakannya; halaman ini membahas pasar properti yang dihasilkannya.

Dua sumber permintaan lain menopang kisah kantor pusat tersebut. Konsolidasi badan pemerintah menyerap ruang seiring kementerian berpindah ke akomodasi yang dibangun khusus, sementara pertumbuhan sektor keuangan terkonsentrasi di King Abdullah Financial District, yang melaporkan dua puluh kantor pusat regional dan lebih dari 140 penyewa komersial pada Mei 2026. Metro Riyadh mulai mengubah daya tarik subpasar, menguntungkan distrik yang berdekatan dengan stasiun.

Berapa Biaya Sebenarnya untuk Menempati Kantor di Riyadh?

Biaya sewa hanya sekitar setengah dari jawabannya, dan komponen lainnya tidak pernah diterbitkan di satu tempat.

Fit-out. Global Office Fit-Out Costs Guide 2026 dari JLL, diterbitkan pada April 2026 berdasarkan data kuartal pertama, menempatkan Riyadh di antara lima belas pasar fit-out termahal di dunia dan tiga peringkat di atas Dubai — kota Timur Tengah dengan peringkat tertinggi dalam indeksnya, lebih mahal daripada Dublin, Paris, Madrid, Singapura, Tokyo, dan Hong Kong [S14]. Tolok ukur fit-out korporat berkualitas menengah di Eropa, Timur Tengah, dan Afrika sebesar $2,300 per meter persegi, dibandingkan rata-rata global $2,150 dan rentang global dari $1,550 di Asia Pasifik hingga $3,200 di Amerika Utara. Tata letak menentukan perbedaannya: untuk EMEA, biayanya $2,150 bagi tata letak terbuka dan fleksibel, $2,300 untuk variasi ruang tinggi, dan $2,400 untuk tata letak terstruktur. Biaya naik 2-6 persen di berbagai kawasan pada tahun hingga kuartal pertama 2026, diukur dalam mata uang lokal [S14].

Baca angka tersebut bersama harga sewanya. Fit-out spesifikasi menengah dengan tolok ukur EMEA menghabiskan sekitar tiga setengah kali harga sewa premium tahunan per meter persegi — itulah sebabnya hal yang tidak dicakup panduan tersebut sama pentingnya dengan hal yang dicakup. Panduan itu mencakup pekerjaan konstruksi, sistem mekanikal dan elektrikal, furnitur dan perlengkapan, keamanan, TI, audio-visual, biaya persiapan, dan honor profesional. Namun, panduan tidak mencakup pekerjaan Kategori A, kontribusi pemilik bangunan, pekerjaan tidak biasa, pajak, izin, dan insentif lokal [S14].

Biaya layanan. Tidak satu pun dari lima laporan konsultan yang ditinjau menerbitkan seri biaya layanan kantor Riyadh, dan semua angka sewa di sini tidak mencakup biaya tersebut. Ketiadaan itu sendiri merupakan temuan: Riyadh tidak memiliki tolok ukur biaya layanan yang setara dengan yang tersedia di London atau Dubai, sehingga membandingkan dua gedung Riyadh berdasarkan harga sewa premium saja bukanlah perbandingan yang valid. Angka yang beredar di situs pialang tidak dapat dilacak ke laporan konsultan bernama dan tidak dicantumkan di sini.

Ketentuan sewa. Fakta yang berlaku kini bersifat hukum, bukan komersial. Kontrak sewa di seluruh Kerajaan diperpanjang otomatis kecuali salah satu pihak menyampaikan pemberitahuan enam puluh hari; di Riyadh, dasar pemilik untuk menolak perpanjangan sangat terbatas [S7]. Karena itu, sewa kantor Riyadh lebih menyerupai penyewaan berkelanjutan dengan harga dibatasi selama masa pembekuan. Anggarkan PPN 15 persen atas sewa dan biaya layanan; untuk gambaran lebih luas, lihat ulasan perpajakan Arab Saudi.

Apakah Kantor di Riyadh Lebih Mahal daripada di Dubai?

Tidak untuk harga sewa. Ya untuk fit-out. JLL mencatat harga sewa premium Dubai sebesar AED359 per kaki persegi — sekitar AED3,864 ($1,043) per meter persegi — pada akhir 2025, naik 17.3 persen secara tahunan [S10]. Harga sewa premium di subpasar Riyadh terkuat adalah SAR2,483, atau sekitar $662, pada kuartal kedua 2026 [S1]. Bahkan angka sewa premium Riyadh versi JLL yang jauh lebih tinggi, SAR3,630 ($968) dari pertengahan 2025, masih di bawah Dubai.

Pertumbuhan Dubai juga lebih cepat dari basis yang lebih tinggi itu: sewa Grade A naik 19 persen dan Grade B 23.4 persen secara tahunan pada kuartal pertama 2026, dibandingkan 6 persen di Riyadh [S9] [S1]. Persediaan Dubai sebanyak 101.1 juta kaki persegi — sekitar 9.4 juta meter persegi — melampaui persediaan Riyadh yang sebesar 8.1 juta di semua kelas [S9] [S4].

Perbandingannya berbalik pada belanja modal. Riyadh berada di atas Dubai dalam indeks biaya kota fit-out JLL, sehingga pembangunan dengan spesifikasi yang sama lebih mahal di sana [S14]. Sewa Dubai lebih mahal; biaya untuk mulai menempati kantor lebih tinggi di Riyadh — dan keunggulan harga sewa Riyadh kini dilindungi pembekuan yang tidak berlaku di Dubai. Untuk gambaran lebih luas, lihat perbandingan Arab Saudi dan UEA.

Mengapa Hal Ini Penting bagi Visi 2030

Pasar kantor adalah hal yang paling mendekati audit waktu nyata atas apakah strategi kantor pusat Visi 2030 menghasilkan aktivitas fisik, bukan sekadar administrasi.

Para pengkritik program RHQ berpendapat jumlah lisensi hanya mengukur pendaftaran, bukan relokasi — perusahaan dapat memegang lisensi dan memasang papan nama. Data okupansi menjadi sanggahannya. Pasar tidak mungkin mempertahankan okupansi Grade A 98 persen selama lima kuartal berturut-turut hanya dengan papan nama, dan temuan Savills bahwa 63 persen transaksi pada kuartal kedua berasal dari pendatang baru di pasar menunjukkan hal serupa [S1]. Ada pihak yang benar-benar menempati ruang.

Namun, distribusi ukuran permintaan memperumit keberhasilan tersebut. Konsentrasi pada ukuran 500-1,000 meter persegi dan nyaris tidak adanya kebutuhan di atas 4,000 meter persegi menggambarkan kantor berskala kepatuhan, bukan kantor pusat operasional [S1]. Riyadh berhasil menarik badan usahanya; belum jelas apakah kegiatan operasionalnya ikut berpindah.

Hitungan pasokan menjadi kendalanya. Untuk menambah kapasitas kantor yang tersirat dalam masterplan — sekitar tiga juta meter persegi di New Murabba dan Diriyah saja — sementara pembekuan sewa menahan imbal hasil stok yang ada, modal harus berasal dari pengembang yang bersedia menerima imbal hasil lebih rendah atau dari negara. Pertanyaan neraca inilah yang melingkupi setiap proyek giga, dan itulah sebabnya revisi jalur pasokan dari 700,000 menjadi 570,000 meter persegi dalam satu kuartal patut diperhatikan, bukan sekadar menjadi catatan kaki.

Risiko, Kontradiksi, dan Pertanyaan Terbuka

Apakah permintaan kantor Riyadh masih terus naik tanpa hambatan? Jawaban jujurnya: sinyal permintaan dan sinyal modal telah menyimpang, sedangkan data kantor belum mencerminkan sinyal yang kedua.

Sinyal modal tidak samar. NEOM menganggarkan SAR60 miliar ($16 miliar) antara 2026 dan 2030 untuk membayar kontraktor agar menghentikan pekerjaan — anggaran untuk itu bahkan lebih besar daripada anggaran pembangunannya, sebagaimana diuraikan dalam analisis biaya pembatalan kontrak NEOM. Nilai kontrak konstruksi yang diterbitkan di seluruh Kerajaan turun dari $71 miliar pada 2024 menjadi kurang dari $30 miliar pada 2025, sementara porsi PIF turun dari 38 persen menjadi 14 persen di pasar yang menyusut hingga tiga perlima. Laporan kuartal pertama Savills sendiri menyebut “penyesuaian ulang jadwal pada proyek giga terpilih” [S2] — istilah konsultan untuk mengatakan proyek mengalami keterlambatan.

Sinyal permintaan belum melemah: okupansi bertahan pada 98 persen dan jumlah pendatang baru melampaui perpanjangan kontrak. Namun, dua indikator ke depan bergerak ke arah yang salah. Savills memperkirakan pertumbuhan PDB riil Saudi melambat menjadi 2.6 persen pada 2026, dengan pertumbuhan nonmigas 3.6 persen [S2], serta mengutip proyeksi Oxford Economics bahwa ekonomi Riyadh tumbuh 8.4 persen, turun dari 12-13 persen per tahun selama tiga tahun sebelumnya [S1]. Riyadh tetap tumbuh cepat, tetapi kecepatannya turun sepertiga.

Revisi jalur pasokan tidak dijelaskan. Savills memangkas jalur pasokan Grade A akhir 2026 sekitar 130,000 meter persegi — kira-kira 19 persen — antara laporan kuartal pertamanya dan kuartal kedua, tetapi menyebut tiga proyek acuan yang sama pada keduanya [S1] [S2]. Kemungkinannya: perusahaan itu mengubah basis penghitungan, atau seperlima dari pasokan jangka dekat bergeser ke luar periode tersebut. Kedua laporan tidak menjelaskan yang mana.

Seri zona Savills sendiri mengandung diskontinuitas. Laporan kuartal pertama mencatat Zona A sebesar SAR2,896 per meter persegi; laporan kuartal kedua mencatat SAR2,483, tetapi menyatakan bahwa harga sewa premium naik 2 persen secara kuartalan [S1] [S2]. Penurunan 14 persen dan kenaikan 2 persen tidak mungkin menggambarkan keranjang yang sama. Penjelasan yang paling mungkin adalah perubahan komposisi zona. Kami menggunakan angka kuartal kedua sebagai yang paling baru dan menandai inkonsistensinya, bukan meratakannya.

Tidak ada lagi yang menerbitkan angka kekosongan ruang premium Riyadh. Angka 0.5 persen yang dikutip semua pihak berasal dari kuartal kedua 2025; rilis JLL untuk kuartal pertama 2026 hanya memberikan kekosongan semua kelas [S3]. Klaim apa pun pada 2026 tentang segmen pasar tertinggi merupakan ekstrapolasi.

Data Cushman & Wakefield tidak dapat ditemukan. Tidak ada laporan publik perusahaan itu mengenai kantor Riyadh untuk 2025 atau 2026 yang berhasil ditemukan. Data Riyadh terbaru Knight Frank yang dipublikasikan mencakup kuartal ketiga 2025; laporan JLL dan CBRE mencakup kuartal pertama 2026. Savills satu-satunya perusahaan dengan data kantor Riyadh kuartal kedua 2026 yang tersedia untuk umum — gambaran terbaru bertumpu pada metodologi satu konsultan.

Tabel tolok ukur GCC milik situs ini sendiri bertentangan dengan halaman ini. Perbandingan properti GCC mencantumkan tingkat kekosongan kantor Saudi sekitar 15 persen, angka yang tidak sejalan dengan okupansi Grade A 98 persen. Data pada tabel tersebut mendahului data terkini.

Hal yang Perlu Dipantau

Laporan Riyadh Q3 2026 Savills (diperkirakan terbit Oktober 2026). Periksa dua hal: apakah jalur pasokan Grade A tetap 570,000 meter persegi, dan apakah angka sewa Zona A selaras dengan salah satu kuartal sebelumnya.

KSA Office Market Dynamics Q2 2026 dari JLL. Belum diterbitkan per 31 Juli 2026. Cari angka kekosongan ruang premium yang diperbarui — angka pertama sejak kuartal kedua 2025.

Penyelesaian proyek pada akhir 2026 di Diriyah Gate, Prime Business Resort, dan Misk. Ketiga proyek ini mencakup seluruh jalur pasokan Grade A jangka dekat. Jika penyelesaiannya mundur melewati kuartal keempat 2026, okupansi pasar akan tetap 98 persen hingga 2027.

Apakah pembekuan sewa akan diperluas ke luar Riyadh [S7]. Perluasan ke Jeddah akan menandakan kebijakan itu dianggap berhasil, bukan sekadar tindakan darurat.

25 September 2030. Pembekuan berakhir dan setiap sewa yang dibekukan pada nilai 2025 akan disesuaikan dengan kondisi pasar saat itu. Jika pasokan belum tersedia, penyesuaian harganya akan tajam.

Kepemilikan asing atas aset komersial Riyadh. Savills memperkirakan rezim baru akan meningkatkan likuiditas dan partisipasi institusi [S1]. Riyadh memiliki sembilan zona yang ditetapkan berdasarkan kerangka Juni 2026 — lihat peta zona kepemilikan properti asing dan undang-undangnya. Apakah modal internasional akan membeli kantor Riyadh dengan harga sewa yang dibekukan menjadi ujian kebijakan tersebut.

Konteks Visi 2030 Terkait

• Mandat Riyadh yang ditinjau kembali — politik program RHQ, pengecualian pengadaan, dan persoalan kepatuhan
• Dapatkah warga asing membeli properti di Arab Saudi? Penjelasan undang-undang 2026 — kerangka kepemilikan yang mendasari investasi kantor institusional
• Peta zona kepemilikan properti asing di Arab Saudi — sembilan zona yang ditetapkan di Riyadh
• Ulasan risiko pusat keuangan KAFD — bukti penyewa di alamat kantor utama Riyadh
• NEOM menganggarkan $16 miliar hanya untuk membatalkan kontrak — pengetatan modal di balik revisi jalur pasokan
• Profil investasi Riyadh — cakupan peluang kota yang lebih luas
• Pasar REIT Saudi — jalur tercatat menuju properti komersial Saudi
• Panduan memasuki pasar — perizinan, struktur usaha, dan keputusan RHQ

Sumber

• [S1] Savills, Riyadh Office Market Report — Market in Minutes, Real Estate KSA, Q2 2026, laporan riset, 2026. https://pdf.euro.savills.co.uk/uae/dubai/mim---riyadh-q2-2026-vs2-lr.pdf
• [S2] Savills, Riyadh Office Market Report — Market in Minutes, Real Estate KSA, Q1 2026, laporan riset, 2026. https://pdf.euro.savills.co.uk/uae/dubai/mim---riyadh-q1-2026.pdf
• [S3] Argaam, Saudi Property Market Shows Strength in Q1 2026: JLL, laporan berita, 29 Mei 2026. https://www.argaam.com/en/article/articledetail/id/1908894
• [S4] Arab News, Saudi Office Rents Surge on Tight Supply and Rising Demand: JLL, laporan berita, 3 September 2025. https://www.arabnews.com/node/2614010/business-economy
• [S5] Arab News, Riyadh Drives GCC Office Market Boom With Soaring Grade-A Rents: Knight Frank, laporan berita, 3 Desember 2025. https://www.arabnews.com/node/2624864/business-economy/business-economy
• [S6] CBRE, Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2026, laporan pasar, 2026. https://www.cbre.com/insights/figures/saudi-arabia-real-estate-market-review-q1-2026
• [S7] King & Spalding, Saudi Arabia Introduces Rent Controls and Automatic Lease Renewal, peringatan klien, 2025. https://www.kslaw.com/news-and-insights/saudi-arabia-introduces-rent-controls-and-automatic-lease-renewal
• [S8] Al Arabiya English, Saudi Arabia Announces Five-Year Rent Freeze in Riyadh: Key Rules Explained, laporan berita, 25 September 2025. https://english.alarabiya.net/News/saudi-arabia/2025/09/25/saudi-arabia-announces-fiveyear-rent-freeze-in-riyadh-key-rules-explained-
• [S9] The Arabian Post, UAE Offices Sustain Rental Surge, laporan berita yang mengutip data JLL Q1 2026, 27 Mei 2026. https://thearabianpost.com/uae-offices-sustain-rental-surge/
• [S10] Real Asset Insight, JLL: Dubai Office Squeeze Intensifies as Vacancy Drops to 0.3%, laporan berita, 21 November 2025. https://realassetinsight.com/2025/11/21/jll-dubai-office-squeeze-intensifies-as-vacancy-drops-to-0-3/
• [S11] BNP Paribas Real Estate, Central London Office Market Update Q1 2026, laporan pasar, 2026. https://www.realestate.bnpparibas.co.uk/insights/central-london-office-market-update-q1-2026
• [S12] Knight Frank, Saudi Offices and Hospitality See Record Double-Digit Growth, siaran pers, Juni 2025. https://www.knightfrank.ae/newsroom/article/2025/6/saudi-offices--hospitality-see-record-double-digit-growth
• [S13] CBRE, Q1 2026 U.S. Office Market Report, laporan pasar, 2026. https://www.cbre.com/insights/figures/q1-2026-us-office-market-report
• [S14] JLL, Global Office Fit-Out Costs Guide 2026, panduan riset, April 2026 (data Q1 2026). https://www.jll.com/content/dam/jllcom/en/global/documents/reports/research-reports/26-guides-global-office-fit-out-cost-guide-2026.pdf
• [S15] JLL, KSA Office Market Dynamics, Q1 2026, laporan pasar, 2026. https://www.jll.com/en-sa/insights/market-dynamics/ksa-office
• [S16] Knight Frank Saudi Arabia, Research, pustaka laporan, diakses 31 Juli 2026. https://www.knightfrank.com.sa/en/research