Investasi Properti Arab Saudi

Gambaran Investasi Properti Arab Saudi

Investasi properti di Arab Saudi mencakup pengembangan properti langsung, REIT yang tercatat di Tadawul, perumahan ROSHN, dan aset proyek raksasa. Sektor ini termasuk yang terbesar di Timur Tengah, dengan nilai total pasar diperkirakan melampaui SAR 4 triliun (sekitar USD 1.1 triliun), dan ditargetkan tumbuh seiring tersedianya stok baru melalui program perumahan Visi 2030, proyek pengembangan komersial, dan destinasi baru.

Pasar perumahan didorong oleh target Kementerian Perumahan untuk menaikkan tingkat kepemilikan rumah warga Saudi dari sekitar 47 persen (saat Visi 2030 diluncurkan) menjadi 70 persen pada 2030. Program ini mendorong pembangunan kawasan hunian terpadu, skema perumahan terjangkau, dan perluasan pembiayaan hipotek. Panduan investasi properti kami menguraikan jalur masuk ke pasar ini. ROSHN, pengembang kawasan hunian nasional yang didukung PIF, memiliki pipeline lebih dari 400,000 unit rumah di sejumlah kota Saudi.

Pasar properti komersial sedang dibentuk ulang oleh program Kantor Pusat Regional (RHQ), yang mewajibkan perusahaan internasional dengan kontrak pemerintah Saudi mendirikan kantor pusat regional di Riyadh pada 2024. Kebijakan ini memicu permintaan ruang kantor Grade A yang belum pernah terjadi sebelumnya; sewa kantor di Riyadh naik 30-50 persen sejak program diumumkan.

Pasar REIT di Tadawul telah tumbuh hingga kapitalisasi pasar gabungan sekitar SAR 50 miliar pada 18 REIT tercatat. Instrumen ini memberi akses berstandar institusional ke properti Saudi pada segmen perkantoran, ritel, perhotelan, dan industri.

Tesis Investasi

Tesis investasi properti Saudi bertumpu pada ketimpangan struktural antara pasokan dan permintaan di segmen perumahan, komersial, dan perhotelan. Pendorongnya meliputi pertumbuhan demografis, urbanisasi, dan program pembangunan berskala besar yang dipacu pemerintah.

Permintaan perumahan didorong oleh demografi dan kebijakan. Populasi Arab Saudi sekitar 35 juta jiwa tumbuh 1.5-2 persen per tahun, dan penduduk warga negaranya relatif muda (50 persen berusia di bawah 30 tahun). Program kepemilikan rumah menciptakan permintaan berkelanjutan untuk 100,000-150,000 unit hunian baru per tahun, ditopang perluasan pembiayaan hipotek dan program subsidi pemerintah.

Pasar kantor komersial mengalami lonjakan permintaan struktural. Program RHQ telah menarik lebih dari 500 perusahaan internasional untuk membuka kantor pusat regional di Riyadh, sehingga menciptakan kebutuhan sekitar 1-2 juta meter persegi ruang kantor Grade A tambahan selama 2024-2028. Tingkat kekosongan di kawasan perkantoran utama Riyadh turun di bawah 3 persen, sementara pasokan baru dibatasi oleh lamanya waktu pengembangan.

Properti proyek raksasa menciptakan kelas aset yang sepenuhnya baru. NEOM, The Red Sea, Qiddiya, Diriyah Gate, dan New Murabba mengembangkan properti hunian, perhotelan, dan komersial dengan skala serta spesifikasi yang belum pernah ada di kawasan ini. Anggaran pengembangan properti gabungannya melampaui USD 200 miliar.

Peluang Utama

Kerangka Regulasi

Otoritas Umum Real Estat (REGA, kini Regulator Sektor Real Estat) mengawasi sektor ini, termasuk perizinan pengembang, pengaturan penjualan sebelum pembangunan selesai, kewajiban rekening penampungan, dan perizinan pialang. Kementerian Urusan Kota, Pedesaan, dan Perumahan mengelola tata guna lahan, izin bangunan, dan program perumahan nasional.

Kepemilikan properti oleh pihak asing diatur oleh Undang-Undang Kepemilikan Properti oleh Warga Asing. Aturan ini mengizinkan warga negara non-Saudi memiliki properti untuk tujuan hunian dan komersial di sebagian besar wilayah, dengan pembatasan di Makkah, Madinah, dan sejumlah zona perbatasan. Warga negara GCC memiliki hak kepemilikan yang lebih luas. Perusahaan asing dapat memiliki properti untuk kepentingan bisnis melalui entitas berizin MISA.

Peraturan penjualan sebelum pembangunan selesai (program Wafi) mewajibkan pengembang mendaftarkan proyek, membuka rekening penampungan, dan memenuhi persyaratan tahapan konstruksi sebelum dana pembeli dapat dicairkan. Aturan ini meningkatkan perlindungan pembeli dan transparansi pasar.

Regulasi REIT dikelola oleh CMA dengan standar yang secara umum selaras dengan kerangka REIT internasional, termasuk kewajiban distribusi minimum (90 persen dari laba bersih), batas leverage, dan aturan diversifikasi aset.

Platform penyewaan elektronik Ejar mewajibkan pendaftaran semua kontrak sewa hunian dan komersial. Kebijakan ini meningkatkan ketersediaan data pasar dan membantu penyelesaian sengketa penyewa-pemilik.

Strategi Memasuki Pasar

Pengembangan Langsung: Pengembang asing dapat masuk melalui entitas berizin MISA, membeli lahan (atau hak sewa jangka panjang), lalu membangun proyek hunian, komersial, atau serbaguna. Penjualan sebelum pembangunan selesai memerlukan izin REGA dan pendaftaran Wafi.

Usaha Patungan dengan Pengembang Saudi: Pengembang mapan di Saudi, termasuk Dar Al Arkan, Jabal Omar, Taiba Holding, dan pengembang regional, mencari mitra internasional untuk kemampuan desain, manajemen konstruksi, dan pemasaran. Struktur usaha patungan memberi akses ke lahan dan membantu navigasi regulasi.

Investasi REIT: Pasar REIT di Tadawul menawarkan eksposur properti yang likuid dan berstandar institusional. Investor internasional dapat mengaksesnya melalui pendaftaran QFI. REIT utama mencakup Riyad REIT, Al Rajhi REIT, dan Jadwa REIT.

Pengelolaan Dana Properti: Kerangka perizinan dana CMA memungkinkan pembentukan dana properti privat dan publik yang menyasar sektor, wilayah, atau strategi pengembangan tertentu. Pengelola dana internasional dapat bermitra dengan entitas lokal berizin atau memperoleh otorisasi CMA sendiri.

Kontraktor dan Pemasok Proyek Raksasa: Perusahaan arsitektur, rekayasa, manajemen konstruksi, penyelesaian interior, dan manajemen fasilitas dapat mengakses pasar melalui hubungan pengadaan dengan pengembang proyek raksasa.

Pemain dan Mitra Utama

Otoritas Umum Real Estat (REGA) — Regulator sektor yang mengelola perizinan pengembang, penjualan sebelum pembangunan selesai, dan aturan pialang.

Kementerian Urusan Kota, Pedesaan, dan Perumahan — Mengelola tata guna lahan, izin bangunan, dan program perumahan nasional, termasuk platform Sakani.

ROSHN — Pengembang kawasan hunian nasional yang didukung PIF, dengan pipeline lebih dari 400,000 unit hunian di Riyadh, Jeddah, dan kota-kota lain.

Dana Investasi Publik (PIF) — Investor dan pengembang properti langsung melalui ROSHN, NEOM, The Red Sea, Diriyah Gate, New Murabba, dan entitas lainnya.

Dar Al Arkan — Pengembang hunian tercatat terbesar di Kerajaan berdasarkan pendapatan.

Jabal Omar Development — Pengembang proyek serbaguna berskala besar yang berdekatan dengan Masjidil Haram di Makkah.

Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) — Penyedia likuiditas pasar hipotek yang didukung PIF dan mendorong pertumbuhan pasar hipotek perumahan.

Pemain Internasional Utama — CBRE, JLL, Knight Frank, Savills (konsultan); Emaar, Aldar (pengembang GCC dengan eksposur di Saudi); serta berbagai perusahaan arsitektur dan konstruksi internasional.

Faktor Risiko

• Risiko kelebihan pasokan — pipeline pembangunan yang belum pernah terjadi sebelumnya dapat melampaui daya serap di segmen dan wilayah tertentu
• Pematangan pasar hipotek — pertumbuhan pesat kredit hipotek menimbulkan risiko kredit jika nilai properti turun atau tekanan pada peminjam meningkat
• Sensitivitas terhadap suku bunga — suku bunga hipotek mengikuti suku bunga dolar AS melalui patokan SAR terhadap dolar; suku bunga yang lebih tinggi membatasi keterjangkauan bagi pembeli
• Risiko penyelesaian proyek raksasa — skala dan ambisi proyek besar dapat menghadapi keterlambatan konstruksi, pembengkakan biaya, atau kekurangan permintaan
• Perkembangan regulasi — regulasi properti terus diperketat, sehingga berpotensi menambah biaya kepatuhan
• Keterbatasan transparansi pasar — meski terus membaik, data pasar properti Arab Saudi belum selengkap data di pasar yang lebih matang
• Aktivitas spekulatif — kenaikan harga cepat di segmen tertentu (khususnya kantor Riyadh) dapat menarik modal spekulatif dan memperbesar risiko siklus
• Inflasi biaya konstruksi — konsentrasi proyek berskala besar telah menaikkan biaya material dan tenaga kerja konstruksi di seluruh Kerajaan

Prospek

Properti Saudi memasuki 2026-2028 dalam fase pertumbuhan berkelanjutan, didorong permintaan perumahan, kelangkaan ruang kantor komersial, dan penambahan stok proyek raksasa secara bertahap. Faktor strukturalnya — pertumbuhan demografis, momentum program kepemilikan rumah, dan lonjakan permintaan kantor akibat RHQ — mendukung kenaikan harga berkelanjutan pada aset yang berlokasi baik.

Riyadh tetap menjadi pusat pertumbuhan properti komersial. Pengembangan baru seperti King Salman Park District, New Murabba, dan Diriyah Gate menambah stok properti serbaguna secara signifikan, tetapi pasokan masih sulit mengejar permintaan. Jeddah dan Provinsi Timur menawarkan peluang bernilai di pasar komersial sekunder.

Sektor perumahan diuntungkan oleh perluasan hipotek dan pipeline pengembangan kawasan ROSHN, meski keterjangkauan mulai menjadi kendala di lokasi utama. Prospek keberlanjutan fiskal membahas kondisi ekonomi lebih luas yang menopang pertumbuhan pasar properti. Pasar REIT menawarkan eksposur investasi yang paling mudah diakses, dan pencatatan baru diperkirakan memperluas ragam aset yang dapat diinvestasikan.

Investor yang memiliki kemampuan pengembangan, keahlian pengelolaan dana, atau pengalaman manajemen konstruksi berada pada posisi yang baik. Profil risiko jangka pendek sektor ini tergolong sedang, dengan risiko utama terkait pelaksanaan, bukan permintaan.