Indikator Kinerja Utama Tantangan Perumahan Arab Saudi
Indikator kinerja utama perumahan Arab Saudi melacak keterjangkauan, pasokan, akses KPR, dan kemajuan menuju target Vision 2030 berupa kepemilikan rumah sebesar 70 persen. Saat program dimulai, tingkat kepemilikan rumah di Saudi sekitar empat puluh tujuh persen, jauh di bawah tingkat di negara-negara dengan kondisi ekonomi sebanding. Angka tersebut mencerminkan kekurangan pasokan selama puluhan tahun, fragmentasi regulasi, dan terbatasnya akses ke pembiayaan perumahan. Vision 2030 menetapkan target ambisius untuk meningkatkan kepemilikan rumah di kalangan keluarga Saudi menjadi tujuh puluh persen pada 2030. Untuk mencapai sasaran ini, diperlukan intervensi serentak pada sisi pasokan, sisi permintaan, dan kerangka regulasi yang mengatur pasar properti.
Program Perumahan
Program Perumahan, salah satu dari tiga belas Program Realisasi Visi, mengoordinasikan upaya Kerajaan dalam mengatasi tantangan perumahan. Di bawah pengawasan Kementerian Urusan Kota dan Pedesaan serta Perumahan, program ini mencakup empat dimensi utama: meningkatkan pasokan rumah terjangkau, memperluas akses pembiayaan KPR, mereformasi peraturan penggunaan lahan, dan memperbaiki lingkungan kelembagaan bagi pengembangan properti oleh sektor swasta.
Intervensi sisi pasokan program ini mencakup pembangunan rumah secara langsung oleh pemerintah, kemitraan dengan pengembang swasta, alokasi tanah milik negara untuk pengembangan perumahan, serta pungutan atas tanah perkotaan yang belum dikembangkan (Pajak Tanah Kosong). Pajak Tanah Kosong, yang diterapkan bertahap mulai 2016, merupakan salah satu intervensi regulasi paling signifikan di pasar properti Saudi. Pajak ini menyasar lahan kosong yang luas di dalam batas kota dan selama ini dimiliki sebagai aset spekulatif.
Roshn dan Pengembangan yang Didukung PIF
Roshn, pengembang komunitas yang sepenuhnya dimiliki oleh Public Investment Fund, telah menjadi pelaku kelembagaan paling menonjol dalam jalur pasokan perumahan. Didirikan pada 2019, Roshn mengembangkan komunitas hunian terpadu di berbagai kota besar Arab Saudi, dengan proyek yang direncanakan secara menyeluruh di Riyadh (Sedra), Jeddah (Alarous), dan Provinsi Timur. Pengembangan Roshn dirancang untuk menawarkan rumah terjangkau dan kelas menengah, dengan amenitas komunitas terpadu seperti sekolah, ritel, taman, dan fasilitas kesehatan.
Skala jalur pengembangan Roshn mencapai puluhan ribu unit rumah dalam beberapa tahap, menjadikannya salah satu pengembang hunian terbesar di Timur Tengah. Mandat perusahaan ini tidak terbatas pada penyerahan unit, tetapi juga mencakup perancangan komunitas dengan penekanan pada kemudahan berjalan kaki, ruang publik, dan infrastruktur sosial. Hal ini membedakan proyek-proyeknya dari model pembangunan rumah kavling demi kavling yang secara historis menjadi ciri konstruksi hunian Saudi.
Transformasi Pasar KPR
Reformasi pasar KPR telah mengubah sisi permintaan dalam persamaan perumahan. Sebelum Vision 2030, pasar KPR Saudi masih berada pada tahap awal, dengan pembiayaan rumah hanya mencakup sebagian kecil dari penyaluran pinjaman sektor perbankan. Reformasi regulasi, termasuk Undang-Undang Pembiayaan Properti, Undang-Undang Hipotek Properti Terdaftar, dan Undang-Undang Perusahaan Pembiayaan, menciptakan kerangka hukum bagi penyaluran KPR modern. Sementara itu, Saudi Real Estate Refinance Company (SRC), yang didirikan pada 2017 sebagai anak perusahaan PIF, menyediakan likuiditas bagi pemberi pinjaman KPR melalui operasi pasar sekunder.
Penyaluran KPR meningkat pesat, didukung program pinjaman bersubsidi yang dikelola Real Estate Development Fund (REDF) dan platform Sakani milik Kementerian Perumahan. Platform ini mencocokkan keluarga Saudi yang memenuhi syarat dengan solusi perumahan, mulai dari tanah dan pinjaman konstruksi untuk pembangunan mandiri hingga rumah siap huni dan pembelian unit yang masih dalam tahap pembangunan. Subsidi REDF berupa bantuan atas tingkat imbal hasil pembiayaan yang menurunkan cicilan bulanan bagi peminjam yang memenuhi syarat. Bantuan ini membuat pembiayaan rumah terjangkau bagi rumah tangga yang tidak memenuhi syarat untuk memperoleh KPR dengan persyaratan komersial penuh.
Reformasi Lahan dan Regulasi
Regulasi lahan telah menjadi hambatan utama. Secara historis, kawasan perkotaan Arab Saudi menghadapi catatan kepemilikan yang tidak jelas, klaim yang tumpang tindih, dan pola pembangunan yang tidak efisien dari satu bidang tanah ke bidang tanah lainnya. Pembentukan Real Estate General Authority dan reformasi regulasi berikutnya telah memperbaiki pendaftaran tanah, memperkenalkan peraturan pembangunan yang terstandardisasi, serta memungkinkan penjualan sebelum pembangunan selesai dengan kerangka rekening escrow yang mengurangi risiko pembeli dan mendorong aktivitas pengembang.
Modernisasi kode bangunan dan penerapan persyaratan mutu konstruksi yang terstandardisasi telah mengatasi kekhawatiran lama tentang mutu perumahan. Program Wafi mengatur penjualan sebelum pembangunan selesai dan kemajuan konstruksi. Pengembang wajib melewati inspeksi berbasis tonggak capaian sebelum dapat menarik pembayaran pembeli yang disimpan dalam rekening escrow.
Kemajuan dan Tantangan yang Tersisa
Tingkat kepemilikan rumah di Saudi telah meningkat secara substansial sejak 2016, dengan angka resmi menunjukkan tingkat di atas enam puluh persen pada pertengahan 2020-an. Ini merupakan salah satu peningkatan tingkat kepemilikan rumah nasional tercepat yang tercatat di dunia dan mencerminkan dampak gabungan dari perluasan pasokan, pertumbuhan pasar KPR, dan program subsidi.
Namun, sejumlah tantangan masih ada. Keterjangkauan tetap menjadi persoalan bagi rumah tangga berpendapatan rendah, terutama di Riyadh, tempat harga tanah naik tajam sebagai respons terhadap pertumbuhan penduduk dan aktivitas ekonomi. Keberlanjutan subsidi REDF di tengah kebijakan fiskal yang berfokus pada efisiensi belanja tetap menjadi pertanyaan kebijakan. Kesenjangan geografis dalam pasokan dan mutu perumahan antara kota-kota besar dan kawasan perkotaan sekunder memerlukan investasi berkelanjutan. Kapasitas sektor konstruksi untuk memenuhi laju yang dibutuhkan oleh target nasional telah diuji oleh kekurangan tenaga kerja dan inflasi biaya bahan bangunan.
Tantangan perumahan tetap menjadi salah satu indikator pelaksanaan Vision 2030 yang paling diawasi karena dampaknya langsung terhadap kesejahteraan rumah tangga, stabilitas keuangan, dan kontrak sosial yang lebih luas antara negara dan warga negaranya.