Sektor properti Arab Saudi sedang mengalami lonjakan bersejarah. Sasaran Visi 2030 untuk mencapai kepemilikan rumah sebesar 70 persen, naik dari 47 persen pada 2016, bersama pembangunan proyek giga dan pertumbuhan penduduk, mendorong permintaan di segmen properti hunian, komersial, perhotelan, dan industri. Sektor ini menyumbang sekitar 7 persen terhadap PDB dan diproyeksikan tumbuh pesat hingga akhir dekade ini.
Pendorong Pasar
Pertumbuhan penduduk, urbanisasi, dan profil demografis yang muda menopang permintaan hunian. Riyadh sendiri menargetkan pertumbuhan jumlah penduduk dari sekitar 7,5 juta menjadi 15 juta pada 2030, seiring Kerajaan memberikan insentif bagi relokasi kantor pusat perusahaan. Proyek giga (NEOM, The Red Sea, Qiddiya, Diriyah Gate, dan Jeddah Central) menciptakan pasar properti yang sepenuhnya baru. Program perluasan Haji dan Umrah mendorong permintaan properti perhotelan di kota-kota suci.
Jalur Investasi
Pengembangan Hunian. ROSHN, pengembang perumahan nasional yang didukung PIF, memimpin pengembangan komunitas berskala besar. Pengembang swasta dapat berpartisipasi melalui usaha patungan, akuisisi lahan, dan kemitraan pengembangan. Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) telah memperluas ketersediaan hipotek, sehingga memperbesar pasar pembeli.
Properti Komersial dan Perkantoran. Relokasi kantor pusat perusahaan ke Riyadh, yang didorong kebijakan pemerintah yang mewajibkan perusahaan yang berbisnis dengan negara untuk memiliki kantor pusat regional, menciptakan permintaan ruang kantor yang besar. Tarif sewa ruang kantor kelas A di Riyadh, Jeddah, dan Provinsi Timur terus meningkat.
REIT. Otoritas Pasar Modal telah memberikan lisensi kepada sejumlah REIT di Tadawul, sehingga menyediakan eksposur properti yang likuid. REIT Saudi mencakup aset ritel, komersial, logistik, layanan kesehatan, dan perhotelan. Investor asing dapat membeli unit REIT melalui rekening investor asing berkualifikasi.
Properti Perhotelan. Ekspansi pariwisata menciptakan permintaan untuk pengembangan hotel dan apartemen berlayanan di seluruh Kerajaan. Hunian bermerek, vila resor, dan akomodasi berlayanan di dekat proyek giga menawarkan potensi imbal hasil premium.
Properti Industri dan Logistik. Pengembangan gudang dan fasilitas logistik merupakan segmen dengan pertumbuhan tinggi, didorong oleh e-commerce dan ekspansi industri. Taman logistik yang dibangun khusus di dekat pusat-pusat kota besar dan pelabuhan banyak diminati.
Lahan Proyek Giga. NEOM, Red Sea Global, dan Diriyah Gate menawarkan penjualan lahan serta kemitraan pengembangan hotel, komunitas hunian, dan aset multiguna di dalam pengembangan terpadu yang direncanakan secara menyeluruh.
Kerangka Regulasi
Kepemilikan properti oleh warga asing secara historis dibatasi. Kini, warga asing non-GCC dapat memiliki properti di area yang ditetapkan, dan regulasi terus diliberalisasi. Otoritas Umum Real Estat (REGA) mengawasi regulasi pasar, perizinan pialang, dan perlindungan penjualan properti yang masih dalam pembangunan. Kementerian Kehakiman menangani pendaftaran properti melalui sistem digital pencatatan tanah.
MISA menerbitkan lisensi investasi asing bagi perusahaan pengembang properti. CMA mengatur REIT dan dana real estat. Bank Sentral Saudi mengawasi penyaluran pinjaman hipotek.
Pembiayaan
Saudi Real Estate Refinance Company telah mendorong perkembangan pasar hipotek dengan menyediakan likuiditas bagi pemberi pinjaman. Penyaluran hipotek tumbuh dari tingkat yang nyaris nol pada 2016 menjadi lebih dari SAR 500 miliar dalam bentuk pinjaman perumahan yang masih berjalan. Investor asing biasanya menggunakan struktur utang atau ekuitas pada tingkat proyek. Dana Pengembangan Industri Saudi mendukung proyek properti industri.
Pajak dan Biaya Transaksi
Pajak Transaksi Properti (RETT) sebesar 5 persen dikenakan atas penjualan properti, menggantikan PPN 15 persen yang sebelumnya berlaku untuk properti. Investor korporat asing membayar pajak penghasilan sebesar 20 persen atas pendapatan yang bersumber dari Saudi. Entitas asing dikenai pajak badan standar atas pendapatan sewa. Arab Saudi tidak mengenakan pajak properti, tetapi pajak tanah kosong berlaku atas lahan perkotaan yang belum dikembangkan di zona tertentu untuk mencegah spekulasi.
Risiko
Siklus properti dapat menyebabkan kelebihan pasokan di segmen tertentu. Jadwal penyelesaian proyek giga membawa risiko eksekusi. Perubahan regulasi terkait kepemilikan asing, kebijakan visa, atau perpajakan dapat memengaruhi imbal hasil. Valuasi properti di area berkembang seperti NEOM belum memiliki pembanding yang mapan. Risiko mata uang dimitigasi oleh patokan nilai tukar riyal terhadap dolar AS.
Memulai
Hubungi MISA untuk memperoleh lisensi investasi bagi kegiatan pengembangan. Bekerjalah dengan pialang properti berlisensi yang diawasi REGA. Untuk investasi REIT, buka rekening pialang pada perusahaan berlisensi CMA. Untuk peluang proyek giga, hubungi langsung perusahaan pengembang terkait.
Lihat Analisis Pasar Properti dan Profil Proyek ROSHN.