Pada Februari 2021, Arab Saudi menyampaikan kepada perusahaan-perusahaan terbesar dunia: pindahkan kantor pusat regional Anda ke Riyadh atau kehilangan akses ke kontrak pemerintah. Ultimatum itu dianggap gertakan. Ternyata bukan. Pada Januari 2026, Kementerian Investasi telah menerbitkan lebih dari 700 izin Kantor Pusat Regional (RHQ)—melampaui target awal Visi 2030 sebanyak 480 hampir 50 persen. Angka itu dipresentasikan sebagai keberhasilan kebijakan. Namun, ketepatan rumusannya juga menunjukkan pemilihan metrik yang cermat: izin yang diterbitkan tidak sama dengan kantor yang dibuka, dan kantor yang dibuka tidak sama dengan operasi yang direlokasi.
Sekitar 350 RHQ benar-benar mulai beroperasi di Kerajaan. Sembilan puluh persen berada di Riyadh. Selisih antara 700 izin dan 350 kantor pusat yang beroperasi—tingkat konversi 50 persen—menggambarkan program yang separuh pesertanya hanya ada di atas kertas. Selisih itu adalah jarak antara kepatuhan dan komitmen, antara pengajuan izin demi mempertahankan akses ke kontrak pemerintah dan relokasi nyata atas pengambilan keputusan, talenta, serta bobot kelembagaan.
Dua tahun setelah penegakan dimulai, mandat Riyadh menghasilkan capaian nyata dan gesekan nyata, sekaligus mundur diam-diam dari sikap mutlak yang membuatnya efektif. Tinjauan lanjutan ini memperlihatkan program yang berhasil memindahkan orang, tetapi belum berhasil memindahkan pola pikir—dan yang kini menemukan, secara langsung, batas-batas pembangunan ekonomi koersif.
Persoalan Kantor Cangkang
Pemerintah Saudi telah mengantisipasi persoalan kantor cangkang. Peraturan mensyaratkan sedikitnya 15 karyawan penuh waktu pada tahun operasional pertama, sekurang-kurangnya tiga eksekutif C-suite pindah ke Riyadh, rapat dewan diadakan di Kerajaan, dan belanja operasional sebanding dengan kegiatan yang dinyatakan. Denda jika tidak beroperasi adalah 400.000 riyal—sekitar $107.000.
Peraturannya spesifik. Cara memanfaatkan celahnya pun kreatif. Menurut Semafor, setidaknya satu bank besar Wall Street dilaporkan aktif mencari celah dalam mandat tersebut. Strategi yang paling umum bukan menghindari mandat, melainkan mendefinisikan ulang arti “regional”. Perusahaan membagi operasi Timur Tengah menjadi dua subwilayah: satu berpusat di Riyadh, mencakup Arab Saudi, Bahrain, dan Oman; satu lagi berpusat di Dubai, mencakup UEA, Kuwait, dan Qatar. Struktur ini memenuhi persyaratan Saudi—kantor Riyadh menjadi “kantor pusat regional” untuk subwilayahnya—sekaligus mempertahankan Dubai sebagai pusat operasional bagi kawasan Teluk yang lebih luas.
Visa Inc. menjalankan strategi ini secara terbuka pada Januari 2026 dengan memisahkan operasi Timur Tengahnya: unit berbasis Riyadh mencakup Arab Saudi, Bahrain, dan Oman, sementara unit Dubai tetap menangani UEA, Kuwait, dan Qatar. Strukturnya patuh. Tujuannya juga jelas: perusahaan mendirikan kantor pusat di Riyadh karena Arab Saudi mewajibkannya, bukan karena Riyadh merupakan lokasi optimal untuk mengelola bisnis Timur Tengah. Perbedaan ini penting karena menentukan apakah mandat tersebut membangun ibu kota bisnis yang sesungguhnya atau infrastruktur kepatuhan—kota yang menjadi pusat kegiatan bisnis atau kota yang hanya dipenuhi alamat kantor formalitas.
Pelonggaran Penegakan
Sebagai sinyal penting bahwa mandat tersebut terlalu kaku bagi kebutuhan pengadaan pemerintah sendiri, Arab Saudi memperkenalkan pengecualian pada akhir 2025. Entitas pemerintah kini dapat berkontrak dengan perusahaan tanpa izin RHQ jika nilai proyek di bawah 1 juta riyal ($267.000), jika penawaran perusahaan tanpa RHQ setidaknya 25 persen lebih murah daripada pesaing pemegang RHQ dengan penawaran terbaik berikutnya, atau jika hanya ada satu penawaran yang memenuhi persyaratan teknis. Proyek di luar Kerajaan sepenuhnya dikecualikan. Pengecualian diproses melalui platform digital Etimad.
Pengecualian harga 25 persen adalah yang paling berdampak. Secara tersirat, ini mengakui bahwa mandat menaikkan biaya pengadaan: dalam beberapa kasus, perusahaan berizin RHQ mengenakan premi yang mencerminkan biaya mempertahankan kehadiran di Riyadh, sehingga entitas pemerintah membayar lebih untuk layanan yang sama karena mandat membatasi jumlah kontraktor yang memenuhi syarat.
Pengecualian itu menandai mundurnya penegakan mutlak yang dahulu memberi mandat tersebut daya paksa. Pesan awalnya bersifat biner: pindah ke Riyadh atau kehilangan bisnis pemerintah. Pesan yang direvisi berbunyi: pindah ke Riyadh, atau ajukan harga 25 persen lebih murah daripada pesaing pemegang RHQ. Revisi ini pragmatis. Namun, revisi itu juga merupakan pengakuan bahwa kekakuan mandat menimbulkan biaya yang tidak bersedia ditanggung pemerintah sendiri.
Krisis Ruang Kantor
Mandat ini menciptakan permintaan ruang kantor di Riyadh yang tidak siap dipenuhi pasar. Dampaknya terlihat dalam angka.
Kekosongan kantor utama Riyadh: 0,5 persen pada kuartal kedua 2025. Tingkat keseluruhan gedung Grade A: kekosongan 3,8 persen, yang berarti tingkat keterisian efektif 98 persen jika lokasi premium dihitung. Keterisian Grade B: 95 persen. Pasar sudah penuh.
Sewa merespons kondisi itu. Berdasarkan berbagai ukuran, sewa kantor Grade A naik 23 hingga 31 persen secara tahunan. Sewa Grade B meningkat 16,5 hingga 27 persen. Sewa utama mencapai 3.630 riyal ($967) per meter persegi per tahun pada kuartal kedua 2025.
Total stok kantor Riyadh mencapai 8,1 juta meter persegi pada pertengahan 2025, dengan sekitar 900.000 hingga 1 juta meter persegi ruang Grade A baru yang diperkirakan tersedia pada akhir 2026—dari Diriyah Gate, Misk City, dan KAFD Tahap 3 (ekspansi senilai $2,6 miliar). Stok kantor di seluruh Arab Saudi diproyeksikan tumbuh dari 9,7 juta menjadi 15 juta meter persegi pada 2028. Riyadh menambah ruang kantor sepuluh kali lipat dibanding Dubai.
KAFD—King Abdullah Financial District—menjadi alamat utama RHQ multinasional. Distrik ini menampung lebih dari 140 penyewa komersial, termasuk lebih dari 75 kantor pusat multinasional, dengan 580.000 meter persegi ruang kantor yang telah disewa dan sekitar 20.000 profesional bekerja di dalam kampusnya setiap hari.
Pasar kantor yang ketat sekaligus menjadi bukti keberhasilan mandat dan kendala bagi perluasannya. Perusahaan yang ingin patuh tidak dapat menemukan ruang. Kenaikan sewa menambah biaya kepatuhan—biaya yang pada akhirnya diteruskan kepada pemerintah dalam bentuk tarif layanan lebih tinggi dan kepada perusahaan dalam bentuk margin yang lebih rendah pada operasi Saudi.
Paradoks Talenta
Arab Saudi mencapai tingkat pengangguran terendah sepanjang sejarah sebesar 2,8 persen pada kuartal pertama 2025—angka utama yang menyiratkan pasar tenaga kerja beroperasi pada kapasitas penuh. Di balik angka tersebut, 46 persen profesional SDM melaporkan bahwa mencari talenta berkualifikasi semakin sulit, dan 64,29 persen organisasi sektor swasta menyebut kurangnya pelamar terampil sebagai tantangan perekrutan terbesar.
Paradoks ini bersifat struktural. Mandat membawa perusahaan ke Riyadh, tetapi tidak membawa talenta yang mereka perlukan untuk beroperasi. Terdapat kekurangan 20 persen antara lowongan pekerjaan teknologi dan talenta lokal berkualifikasi. Insinyur AI, arsitek komputasi awan, dan analis data sangat langka. Korn Ferry memproyeksikan kekurangan 663.000 pekerja terampil pada 2030, setara dengan pendapatan yang tidak terealisasi sebesar $206,77 miliar.
Persyaratan Saudisasi memperberat tantangan. Undang-undang ketenagakerjaan 2026 menetapkan tingkat Saudisasi 25 persen bahkan untuk RHQ—satu warga negara Saudi untuk setiap tiga ekspatriat. Firma hukum harus mencapai 70 persen pengacara Saudi. Firma akuntansi wajib memiliki 40 persen warga Saudi, meningkat menjadi 70 persen pada 2030. Persyaratan ini dirancang agar mandat menghasilkan pekerjaan bagi warga Saudi, bukan sekadar relokasi ekspatriat. Namun, persyaratan tersebut juga membatasi perusahaan yang jalur pasokan tenaga kerja Saudinya belum cukup untuk memenuhi kuota.
Premi gaji yang dahulu menarik talenta asing ke Riyadh kini menyusut. Pada tahap awal mandat, manajer proyek yang memperoleh $60.000 di UEA mendapat tawaran $100.000 di Arab Saudi—premi 40 persen atau lebih, terkadang dua kali lipat dari gaji sebelumnya. Premi itu mulai berakhir. Nilai proyek Saudi yang diberikan hampir terpangkas separuh dalam sembilan bulan pertama 2025, mengurangi permintaan atas talenta asing serta premi yang diperlukan untuk menariknya. Pengetatan fiskal yang menangguhkan The Line dan Mukaab juga memperketat pasar tenaga kerja bagi konsultan, insinyur, dan manajer yang hendak ditarik oleh mandat tersebut.
Krisis Hunian
Masuknya para profesional ekspatriat menimbulkan krisis hunian yang cukup parah hingga memerlukan intervensi darurat. Sewa di kompleks hunian Riyadh meningkat lebih dari 30 persen sejak 2022. Ekspatriat semakin banyak pindah ke luar kompleks berpagar—yang secara historis menjadi hunian baku bagi tenaga profesional asing di Arab Saudi—karena sewanya sudah tak terjangkau.
Pada 25 September 2025, Putra Mahkota Mohammed bin Salman memerintahkan pembekuan sewa selama lima tahun di Riyadh—intervensi luar biasa yang menunjukkan parahnya masalah. Mulai Desember 2025, pemilik properti harus memberi penyewa pemberitahuan 365 hari sebelum masa sewa berakhir. Pembekuan ini menangani gejalanya—kenaikan sewa yang cepat—tanpa mengatasi penyebabnya: mandat yang membawa ribuan rumah tangga profesional ke kota yang stok huniannya tidak dibangun untuk mereka.
Intervensi hunian merupakan contoh paling kentara dari dampak sekunder mandat. Pemerintah menciptakan permintaan (melalui mandat kantor pusat) tanpa menciptakan pasokan hunian secara sebanding (melalui pembangunan rumah). Kesenjangan pasokan menimbulkan inflasi harga. Inflasi harga menjadi masalah politik. Masalah politik menghasilkan dekret kerajaan. Dekret menghasilkan pembekuan sewa. Seiring waktu, pembekuan sewa akan mengurangi investasi hunian (karena pemilik tidak dapat memperoleh imbal hasil)—yang mengurangi pasokan—dan kemudian memunculkan kekurangan berikutnya. Siklus ini merupakan konsekuensi penggunaan paksaan untuk menciptakan permintaan di pasar yang membutuhkan investasi agar pasokan terbentuk.
Realitas Dua Pusat
Bukti menunjukkan bahwa mandat Riyadh tidak menggantikan Dubai sebagai ibu kota bisnis kawasan Teluk. Mandat itu menciptakan model dua pusat, dengan masing-masing kota menjalankan fungsi berbeda.
Dubai mempertahankan keunggulannya: lebih dari 40 zona bebas, pengadilan common law di DIFC dan ADGM, tarif pajak perusahaan 9 persen, pendirian perusahaan yang lebih cepat, serta ekosistem ekspatriat matang dengan sekolah internasional, layanan kesehatan, dan infrastruktur sosial yang mapan. Arab Saudi menawarkan pasar domestik yang lebih besar (36 juta penduduk dibandingkan 10 juta di UEA), belanja pemerintah yang sangat besar, dan pembebasan pajak perusahaan nol persen selama 30 tahun bagi pemegang RHQ (dibandingkan tarif pajak perusahaan Saudi standar 20 persen).
Dinamika persaingannya bukan permainan jumlah nol. Perusahaan membutuhkan kedua pasar. Mandat mewajibkan mereka memiliki kehadiran fisik di Arab Saudi, tetapi tidak memastikan mereka akan memilih Arab Saudi daripada UEA. Hasilnya adalah model Visa: kehadiran ganda, pembagian wilayah, dan kepatuhan di kedua yurisdiksi. Dalam banyak kasus, perusahaan yang seharusnya “pindah” ke Riyadh justru “berekspansi” ke Riyadh—menambah kehadiran tanpa mengurangi kegiatan di Dubai.
Keunggulan biaya Riyadh nyata, tetapi menyempit. Harga restoran sekitar 38 persen lebih rendah daripada di Dubai. Biaya transportasi juga lebih rendah (bensin 2,23 riyal per liter dibandingkan 2,74 dirham di Dubai). Metro Riyadh, yang beroperasi sejak Januari 2025, menyediakan infrastruktur yang telah dimiliki Dubai selama 15 tahun. Transformasi hiburan—bioskop, konser, restoran—membuat Riyadh lebih layak huni dibandingkan 2021, saat mandat diumumkan. Namun, 57 persen karyawan di Arab Saudi melaporkan mengalami kelelahan kerja, dan ekspatriat menggambarkan kehidupan sosialnya sebagai “lebih tenang, lebih lambat, dan sering kali lebih sepi daripada perkiraan orang”. Sementara itu, anggaran 2026 mengalami defisit $44 miliar. Pajak penghasilan 0 persen merupakan insentif kuat. Apakah insentif ini mengimbangi gaya hidup yang dianggap membatasi oleh banyak ekspatriat merupakan pertanyaan yang dijawab berbeda oleh setiap rumah tangga.
Pertanyaan Mutu
Ujian akhir mandat bukan apakah perusahaan datang ke Riyadh. Mereka memang datang—700 izin membuktikannya. Ujiannya ialah apakah perusahaan yang datang melakukan pekerjaan nyata di Riyadh atau sekadar menjalankan sandiwara kepatuhan.
Buktinya beragam. 20.000 profesional yang bekerja di KAFD setiap hari mencerminkan kegiatan ekonomi nyata. Lebih dari 75 kantor pusat multinasional yang mengambil keputusan, menandatangani kontrak, dan mengelola operasi Saudi dari Riyadh merupakan bobot kelembagaan yang nyata. Firma konsultasi—McKinsey, BCG, Bain, Deloitte, PwC—semuanya membangun kehadiran yang substansial di Riyadh karena pendapatan mereka di Arab Saudi menuntutnya.
Namun, kesenjangan antara 700 izin dan 350 kantor pusat operasional, cara mengakali aturan dengan membagi wilayah, pengecualian penegakan, dan peraturan kantor cangkang semuanya menunjukkan bahwa program ini bergerak lebih cepat di atas kertas daripada dalam praktik. Mandat memaksakan kepatuhan. Kepatuhan tidak sama dengan komitmen. Perusahaan yang membuka kantor Riyadh karena terpaksa tidak sama dengan perusahaan yang membukanya karena memang seharusnya. Mandat tidak dapat menciptakan kondisi kedua tanpa terlebih dahulu menunjukkan bahwa Riyadh menawarkan lebih dari kewajiban kontraktual—yakni talenta, infrastruktur, kualitas hidup, dan lingkungan bisnis yang membuat keberadaan kantor pusat layak dipertahankan bahkan tanpa ancaman dikeluarkan dari pengadaan.
Mandat ini menghasilkan kantor pusat. Apakah mandat juga menghasilkan ekonomi kantor pusat—ekosistem tempat perusahaan menempatkan pengambilan keputusan di Riyadh karena keunggulan kota itu sepadan dengan biayanya—akan ditentukan oleh apa yang terjadi ketika penegakan semakin dilonggarkan, pengecualian meluas, dan perusahaan mengetahui apakah Riyadh yang mereka datangi layak ditinggali.
Tujuh ratus izin. Tiga ratus lima puluh operasi. Tingkat konversi 50 persen. Pembekuan sewa yang diperintahkan Putra Mahkota. Krisis talenta di tengah pengangguran terendah sepanjang sejarah. Dan model dua pusat yang memberikan kepada Arab Saudi apa yang dimintanya—kantor pusat—sekaligus memberikan kepada Dubai apa yang telah dimilikinya: bisnis.
Analisis ini menggunakan data izin RHQ Kementerian Investasi; laporan Semafor tentang celah aturan, pembagian wilayah Visa, dan strategi kepatuhan bank Wall Street; laporan AGBI tentang aturan anti-kantor-cangkang; laporan Middle East Briefing dan Arab News tentang pengecualian pengadaan 25%; JLL KSA Office Market Dynamics Q2 2025; laporan Arab News dan Arabian Business tentang kenaikan sewa serta pasokan kantor Riyadh; data penyewaan dan operasi KAFD; Jobskey Search, Qureos, dan Arab News tentang kondisi pasar talenta Saudi; proyeksi kekurangan pekerja terampil Korn Ferry; laporan Economy Middle East dan Al Arabiya tentang pembekuan sewa oleh Putra Mahkota; US State Department 2025 Investment Climate Statement; data tempat kerja Gallup Saudi Arabia; serta analisis perbandingan dari The Middle East Insider dan Compare the City. Vision2030.AI independen secara editorial dan tidak berafiliasi dengan Kementerian Investasi, KAFD, PIF, atau entitas Visi 2030 resmi mana pun.