Arab Saudi Blokir Pengalihan Tanah sebelum Biaya Lahan Putih Dilunasi

Verifikasi terakhir: 1 September 2026. Arab Saudi tidak akan mendaftarkan transaksi pengalihan kepemilikan atas lahan yang tercakup dalam Undang-Undang Biaya Lahan Putih dan Properti Kosong sebelum pejabat memastikan bahwa biaya terutang telah dibayar. Keputusan Kabinet pada 25 Agustus mengubah piutang negara menjadi prasyarat transaksi: pemilik tidak dapat mengalihkan hak atas tanah lalu meninggalkan utangnya kepada pihak lain. [S1]

Ini merupakan penegakan yang lebih kuat, bukan tarif pajak baru. Peraturan lahan putih yang berlaku sudah menyatakan bahwa jika pemilik ingin menjual sebelum pembangunan selesai, masa pembayaran berakhir dan biaya harus dilunasi sebelum kepemilikan berpindah. Keputusan Kabinet menjadikan verifikasi bagian dari proses pendokumentasian properti dan secara tegas mencakup tindakan pengalihan kepemilikan atas lahan yang tunduk pada undang-undang tersebut. [S2]

Pertanyaan praktisnya kini bukan hanya apakah biaya telah ditetapkan, melainkan apakah lahan dapat dialihkan ketika tagihannya belum dibayar.

Biaya kini dapat mencapai 10% nilai lahan per tahun

Peraturan pelaksanaan Agustus 2025 menggantikan narasi kebijakan yang tampak menetapkan tarif tetap dengan lima pita prioritas perkotaan. Tarif tahunannya adalah:

• 10 persen di pita pembangunan dengan prioritas tertinggi;
• 7,5 persen di pita prioritas tinggi;
• 5 persen di pita prioritas menengah;
• 2,5 persen di pita prioritas rendah; dan
• nol di luar area prioritas, meskipun lahan tersebut tetap dapat diperhitungkan dalam luas agregat milik seseorang. [S2]

Pada tarif tertinggi, bidang yang ditaksir bernilai SAR20 juta dapat menimbulkan biaya tahunan SAR2 juta. Ini ilustrasi, bukan taksiran untuk properti tertentu. Contoh itu menunjukkan pentingnya mekanisme penagihan: pungutan berulang sebesar 10 persen nilainya besar dibandingkan imbal hasil dari lahan yang dibiarkan menganggur.

Tarif ditetapkan menurut zona geografis untuk setiap kota berdasarkan prioritas pembangunan. Kementerian diwajibkan meninjau pasokan lahan dan unit, volume transaksi, harga, serta praktik monopoli setiap tahun; kementerian dapat menerapkan, mengubah, atau menangguhkan pungutan. Karena itu, batas maksimum nasional tidak berarti setiap bidang lahan putih dikenai tarif 10 persen.

Dasar penaksiran adalah nilai lahan yang ditetapkan komite teknis, termasuk penilai berlisensi. Keberadaan bangunan, pembangunan infrastruktur secara menyeluruh, dan hambatan regulasi tertentu memengaruhi apakah lahan tetap dikenai biaya. Pemagaran saja tidak dianggap sebagai pembangunan menurut peraturan.

Cakupan bergantung pada kota, tahap, dan bidang lahan

Program ini bukan satu poligon nasional yang berlaku seragam. Per Juni 2026, kementerian menyatakan bahwa tahap pertama berlaku di Riyadh, Jeddah, Makkah, kawasan metropolitan Dammam, Madinah, kawasan metropolitan Asir, Taif, wilayah Jazan, Tabuk, dan Al-Ahsa; Riyadh juga memasuki tahap kedua. Qassim dan Hail sedang dipersiapkan untuk ikut serta. [S3]

Tahap pertama yang dijelaskan dalam pembaruan tersebut mencakup bidang yang belum dikembangkan dengan luas sedikitnya 10.000 m² di dalam area yang ditetapkan untuk setiap kota. Setelah itu, sistem memperluas tahap kedua di Makkah, Jeddah, dan kawasan metropolitan Dammam ke lebih dari 190 lingkungan perumahan. Di wilayah tersebut, pungutan mencakup kepemilikan tertentu yang telah dikembangkan seluas 10.000 m² atau lebih, termasuk kepemilikan agregat oleh satu pemilik dalam rencana yang disetujui. [S4]

Pelaksanaan tagihan Riyadh pada 2026 menggunakan ambang yang lebih ketat, yaitu 5.000 m² untuk lahan milik seseorang secara perorangan atau agregat di zona yang diumumkan, dan menetapkan empat tarif pungutan berdasarkan peta prioritas. [S5]

Lapisan-lapisan aturan ini membuat verifikasi per alamat menjadi penting. Masuknya suatu kota dalam daftar program tidak berarti setiap bidang yang belum dikembangkan di kota tersebut dikenai biaya. Penggunaan, luas, agregasi kepemilikan, status pembangunan, tahap program, dan prioritas yang tercantum pada peta semuanya berpengaruh.

Keputusan Kabinet juga merujuk pada lahan yang tunduk pada Undang-Undang Biaya Lahan Putih dan Properti Kosong. Properti kosong adalah bangunan yang dibiarkan tidak terpakai dalam waktu lama tanpa alasan yang dapat diterima, ketika kekosongan itu memengaruhi kecukupan pasokan pasar. Peraturan pelaksanaan khusus untuk properti kosong diterbitkan pada Mei 2026. [S6] Karena itu, keputusan pengalihan tersebut tidak boleh digambarkan hanya mencakup bidang tanah kosong, meskipun penagihan operasional untuk kedua jenis aset dapat berbeda.

Gerbang registrasi menutup celah penagihan

Biaya tahunan hanya efektif jika kewajiban tetap melekat pada pemilik dan dapat ditagih. Sebelum ada pemblokiran pengalihan yang terintegrasi, penjual yang terdesak atau bertindak strategis mungkin mencoba menyelesaikan penjualan sementara biaya belum dibereskan, sehingga instansi harus menagih pemilik sebelumnya atau menyelaraskan kewajiban setelah hak atas tanah berpindah.

Gerbang baru mengubah urutan transaksi:

1. lahan ditetapkan termasuk dalam rezim undang-undang;
2. pemilik menerima tagihan yang mencantumkan dasar hukum, nilai taksiran, tenggat pembayaran, dan hak untuk mengajukan keberatan;
3. sebelum tindakan pengalihan kepemilikan didokumentasikan, registrasi memeriksa apakah masih ada biaya terutang; dan
4. registrasi dilanjutkan hanya setelah pembayaran diverifikasi.

Menteri membingkai keputusan tersebut sebagai upaya melindungi hak negara sekaligus mempertahankan kegiatan pembangunan. [S7] Tekanan ekonominya jelas: bangun, bayar, jual setelah melunasi, atau ajukan keberatan yang sah. Pengalihan hak semata tidak lagi menghindarkan pemilik dari pelunasan.

Namun, istilah “tindakan pengalihan kepemilikan” perlu dibaca secara cermat. Ketentuan itu menyangkut pendokumentasian pengalihan hak hukum atas tanah. Ringkasan keputusan Kabinet yang ditinjau di sini tidak menyatakan bahwa setiap pengaturan ekonomi—seperti penjualan saham pada perusahaan pemilik tanah, gadai pembiayaan, perjanjian pengelolaan, atau perubahan kepentingan manfaat—otomatis diblokir. Aturan anti-penghindaran dan kepemilikan manfaat mungkin mencakup struktur tertentu, tetapi masing-masing memerlukan dasar hukum tersendiri.

Banding dan keringanan untuk pembangunan harus berfungsi sebelum tenggat penjualan

Tagihan harus mencantumkan lahan yang dimaksud, dasar hukum, tarif, jumlah, tanggal pembayaran, metode pembayaran, konsekuensi keterlambatan, serta hak untuk mengajukan keberatan. Pemberitahuan dapat dikirim melalui portal program, nomor ponsel atau alamat surel terverifikasi, alamat nasional, atau sistem yang disetujui. [S2]

Untuk tagihan pertama di Riyadh pada 2026, kementerian menetapkan waktu 60 hari untuk mengajukan keberatan dan batas maksimum 60 hari bagi komite untuk memutusnya. Pemilik dapat meminta tambahan waktu pembangunan; jika disetujui, masa pembayaran diperpanjang, tetapi seluruh biaya menjadi jatuh tempo jika pembangunan tidak selesai. Jika pemilik membayar lalu menyelesaikan pembangunan yang memenuhi syarat dalam jangka waktu menurut undang-undang atau masa perpanjangan, peraturan mengatur pengembalian jumlah yang dibayar untuk periode tersebut. [S5]

Pemblokiran pengalihan membuat kecepatan administrasi penting secara komersial. Sengketa yang sungguh-sungguh dapat terjadi bersamaan dengan tenggat pembiayaan atau penjualan bersyarat. Sistem pelaksanaan memerlukan sertifikat status waktu nyata yang menunjukkan penaksiran, jumlah yang telah dibayar, keberatan yang masih diproses, penangguhan, atau pengecualian. Tanpa sertifikat itu, transaksi yang patuh sekalipun dapat tertunda akibat rekonsiliasi data.

Ringkasan Kabinet tidak menjelaskan apakah pengajuan keberatan otomatis menangguhkan pemblokiran pengalihan, apakah jumlah yang disengketakan dapat dipisahkan dari jumlah yang tidak disengketakan, atau bagaimana pengembalian dana dilakukan setelah penjual membayar sambil mengajukan keberatan demi memenuhi tanggal penyelesaian. Pertanyaan tersebut memerlukan panduan prosedural resmi, bukan asumsi broker atau pembeli.

Kebijakan telah menggerakkan lahan, tetapi hubungan sebab-akibat belum terbukti

Kementerian melaporkan bahwa sekitar 28 juta meter persegi lahan yang tercakup di wilayah Makkah telah dikembangkan atau masuk ke perdagangan per Juli 2026: 13 juta meter persegi selesai dikembangkan, sembilan juta diperdagangkan, dan lima juta sedang dikembangkan. Komponen tersebut berjumlah sekitar 27 juta, mencerminkan pembulatan dalam pelaporan. [S8]

Dalam pelaksanaan sebelumnya, program melaporkan lebih dari 500 juta meter persegi terdaftar di Riyadh, Jeddah, Makkah, dan kawasan metropolitan Dammam; lebih dari 107 juta meter persegi telah dikembangkan, sedang dikembangkan, atau dibawa ke pasar; SAR2,2 miliar dari penerimaan biaya telah disalurkan untuk infrastruktur; layanan diberikan kepada lebih dari 80 proyek perumahan; serta 9.000 perintah pembayaran diterbitkan. [S4]

Angka-angka ini menunjukkan aktivitas yang cukup besar. Namun, angka tersebut bukan taksiran terkendali tentang tambahan pasokan perumahan yang disebabkan oleh pungutan. Lahan dapat diperdagangkan atau dikembangkan karena harga, persetujuan tata ruang, infrastruktur, pembiayaan, atau permintaan proyek. “Masuk ke pasar” juga tidak sama dengan unit rumah yang selesai dibangun.

Evaluasi yang lebih kuat akan membandingkan zona yang dikenai dan tidak dikenai biaya sebelum dan sesudah perubahan tarif, dengan melacak bidang yang dikembangkan, waktu memperoleh izin, pasokan kavling siap layanan, transaksi, harga lahan, dan unit yang selesai. Evaluasi itu juga perlu mengidentifikasi berapa banyak pembangunan yang kemungkinan tetap berlangsung tanpa biaya tersebut.

Dampak pasar akan berbeda menurut pemilik

Pemblokiran pengalihan meningkatkan tekanan likuiditas bagi pemilik yang berencana menjual alih-alih membangun. Biaya menjadi syarat penyelesaian transaksi, mengurangi hasil bersih dan berpotensi memaksa pelunasan lebih dini. Pembeli akan meminta bukti bahwa tidak ada kewajiban tersisa, sementara pemberi pinjaman akan memasukkannya ke dalam uji tuntas hak atas tanah.

Pemilik dengan modal kuat dapat membangun, menyertakan lahan ke dalam proyek yang terstruktur dengan baik, atau menanggung pungutan. Pemilik dengan hak yang terpecah, hambatan perencanaan, atau pembiayaan terbatas dapat menjual, mencari mitra pengembang, atau menggugat penaksiran. Hasilnya dapat berupa lebih banyak pasokan lahan, tetapi juga transaksi dengan harga diskon ketika akumulasi biaya dan ongkos pembangunan diperhitungkan ke dalam harga.

Tidak ada dampak otomatis terhadap harga rumah. Pengubahan lahan mentah menjadi perumahan memerlukan infrastruktur, izin, kapasitas konstruksi, pembiayaan, dan permintaan pembeli. Bertambahnya bidang lahan dapat menurunkan salah satu komponen biaya, tetapi biaya pembangunan atau kelangkaan lokasi dapat mengimbanginya. Kebijakan ini semestinya dinilai dari lahan siap layanan dan unit yang selesai dibangun, bukan hanya dari pungutan yang terkumpul.

Argumen tandingan: keputusan ini mungkin hanya memformalkan aturan yang sudah ada

Pasal 13(5) peraturan 2025 sudah mewajibkan pembayaran sebelum pengalihan apabila pemilik menjual sebelum pembangunan selesai. Karena itu, keputusan Kabinet mungkin paling tepat dipahami sebagai integrasi kelembagaan dan verifikasi yang lebih luas, bukan sebagai penciptaan kewajiban bayar-sebelum-pengalihan dari nol.

Jika sistem registrasi dan kementerian sudah menegakkan Pasal 13 secara andal, dampak tambahan terhadap pasar mungkin terbatas. Meski demikian, persetujuan Kabinet tetap dapat meningkatkan kejelasan hukum, konsistensi, serta cakupan kewajiban properti kosong.

Memblokir pengalihan yang belum dibayar juga bukan penyitaan lahan atau larangan menjual. Pemilik dapat melunasi biaya yang ditetapkan dan menyelesaikan transaksi. Hambatan hanya berlaku selama masih ada kewajiban menurut undang-undang yang belum dibereskan.

Hal yang dapat membantah penilaian ini

Petunjuk pelaksanaan yang menunjukkan bahwa pemblokiran mencakup pengalihan manfaat dan perubahan perusahaan akan memperluas cakupan hukum yang dijelaskan di sini. Panduan yang mengizinkan registrasi selama keberatan diproses tanpa pembayaran atau jaminan akan mengurangi tekanan likuiditas. Data yang menunjukkan tidak ada transaksi yang ditolak atau tertunda meski terdapat saldo tunggakan yang signifikan akan mengisyaratkan bahwa gerbang tersebut tidak banyak berpengaruh dalam praktik.

Rangkaian hasil yang menentukan perlu dipantau setiap bulan: luas lahan tercakup, tagihan, jumlah yang ditaksir dan ditagih, keberatan dan waktu penyelesaiannya, pemeriksaan pengalihan, registrasi yang diblokir, penjualan berikutnya, permulaan pembangunan, kavling siap layanan, unit selesai, dan harga lahan menurut pita tarif.

Reformasi perumahan Arab Saudi kini memiliki mekanisme penagihan yang lebih tegas. Biaya menciptakan insentif; gerbang registrasi menyulitkan pemilik untuk keluar tanpa melunasinya. Apakah hal itu menghasilkan perumahan terjangkau bergantung pada apa yang terjadi setelah lahan menganggur mulai bergerak.

Konteks Visi 2030 Terkait

• Undang-undang pengadaan pemerintah Arab Saudi mengaitkan pembayaran kontraktor dengan penetapan kontrak baru
• Rumah sakit swasta SAR1 miliar di New Murabba masih berupa rencana investasi
• Penggunaan Metro Riyadh terbukti; peralihan moda belum diukur

Sumber

1. [S1] Keputusan Council of Ministers yang dilaporkan Amlak, “No Real Estate Transactions Involving Land May Be Registered Until Applicable Fees Are Paid,” 26 Agustus 2026. https://amlak.net.sa/en/109328/
2. [S2] Umm Al-Qura, Peraturan Pelaksanaan Biaya Lahan Putih, keputusan menteri, 22 Agustus 2025. https://www.uqn.gov.sa/details?p=27369
3. [S3] Ministry of Municipalities and Housing, “White Lands: First Phase in Qassim and Hail Soon,” 8 Juni 2026. https://momah.gov.sa/en/news/white-lands-first-phase-program
4. [S4] Ministry of Municipalities and Housing, “White Lands: Second Phase Begins in Makkah, Jeddah and Dammam Metropolitan Area,” 12 Juni 2026. https://momah.gov.sa/en/news/white-lands-second-phase-begins
5. [S5] Saudi Press Agency/Ministry of Municipalities and Housing, “First Riyadh White-Land Invoices from 1 January 2026,” 24 Desember 2025. https://www.spa.gov.sa/N2474831
6. [S6] Umm Al-Qura, Peraturan Pelaksanaan Properti Kosong, 15 Mei 2026. https://www.uqn.gov.sa/decisions-and-regulations/4000950
7. [S7] Mubasher, pernyataan Menteri Urusan Kota dan Perumahan Majed Al-Hogail mengenai keputusan verifikasi pengalihan, 25 Agustus 2026. Pernyataan menteri di Mubasher
8. [S8] Saudi Press Agency/Ministry of Municipalities and Housing, “28 Million Square Metres of Makkah Region White Land Entered Development or Trading,” 8 Juli 2026. https://www.spa.gov.sa/N2629937