Le Programme logement est le programme central de la Vision 2030 pour l’habitat en 2026. Il relie Sakani, les prêts hypothécaires subventionnés, les communautés ROSHN, la réforme de l’offre et l’objectif national de 70 % d’accession à la propriété d’ici 2030. Peu de programmes de la Vision 2030 ont eu un impact aussi visible et tangible sur la vie quotidienne des citoyens saoudiens : lancé pour répondre à un taux d’accession à la propriété de seulement 47 % en 2016, il a porté le taux national à plus de 65,4 %, dépassé son objectif intermédiaire de 2025 et remodelé le secteur du logement.
Le défi du logement
Le défi saoudien du logement en 2016 était structurel et multidimensionnel. Une population jeune et en croissance rapide arrivait à l’âge de formation des ménages, mais l’offre de logements était insuffisante, tant en volume qu’en accessibilité financière. Le marché hypothécaire était naissant, avec une faible pénétration et une variété limitée de produits. Le foncier était souvent détenu par des spéculateurs, créant une rareté artificielle dans les localisations urbaines les plus recherchées. L’environnement réglementaire et les procédures d’autorisation pour le développement résidentiel étaient lourds. Le financement soutenu par l’État restait limité pour les familles à revenu moyen, trop aisées pour le logement social mais insuffisamment solvables pour les logements au prix de marché.
Le Programme logement a été conçu pour traiter simultanément chacun de ces obstacles structurels, en reconnaissant qu’une approche fragmentaire serait insuffisante.
Architecture stratégique
Le programme fonctionne à travers trois mécanismes complémentaires : interventions sur l’offre pour accroître la quantité et la diversité du parc résidentiel, interventions sur la demande pour rendre l’accession à la propriété financièrement accessible, et réformes réglementaires pour créer un marché du logement plus efficient et plus transparent.
Transformation de l’offre
ROSHN
L’innovation institutionnelle la plus visible du Programme logement est sans doute ROSHN, société de développement immobilier constituée comme filiale entièrement détenue par le Public Investment Fund (PIF). ROSHN développe à grande échelle des communautés résidentielles planifiées dans le Royaume, avec des projets à Riyad, Jeddah et dans la province orientale.
Les communautés ROSHN sont conçues pour fournir des quartiers intégrés comprenant logements, commerce, éducation, santé, parcs et équipements communautaires, et non de simples rangées de maisons. Le modèle de développement met l’accent sur des standards de construction de qualité, des principes de conception durable, une planification mixte réduisant la dépendance à la voiture, des équipements communautaires favorisant la cohésion sociale et une capacité de livraison à grande échelle susceptible de produire des milliers d’unités chaque année.
La première communauté de ROSHN, SEDRA à Riyad, a livré des milliers d’unités résidentielles et établi une référence de qualité sur le marché saoudien du logement. Les projets suivants à travers le Royaume poursuivent la montée en échelle du modèle.
Écosystème des promoteurs privés
Au-delà de ROSHN, le Programme logement a stimulé un écosystème plus large de promoteurs privés grâce à des réformes réglementaires simplifiant les approbations de projets et les permis de construire, à des programmes d’incitation réduisant les coûts de développement, à une réglementation des ventes sur plan apportant des protections juridiques aux acheteurs et aux promoteurs, et au programme Wafi, qui encadre les ventes sur plan afin d’assurer l’achèvement des projets et la protection des acquéreurs.
Le programme a aussi soutenu le développement de la proptech, avec des plateformes améliorant la transparence du marché, la recherche de biens et les processus de transaction.
Interventions sur la demande
Housing Development Fund
Le Housing Development Fund est l’entité publique principale chargée de fournir un financement résidentiel subventionné aux familles saoudiennes. Le Fonds propose une gamme de produits adaptés aux différents niveaux de revenu et situations familiales, notamment des taux de profit hypothécaires subventionnés qui réduisent les mensualités pour les familles éligibles, des programmes d’aide à l’apport initial qui traitent l’obstacle du capital de départ, du financement de construction pour les familles construisant sur leur propre terrain, et du financement de rénovation pour celles qui améliorent des biens existants.
Le Fonds travaille en partenariat avec les banques commerciales et sociétés de financement, qui octroient et gèrent les prêts hypothécaires tandis que le Fonds apporte l’élément de subvention. Ce modèle mobilise l’efficacité du secteur privé tout en veillant à ce que les ressources publiques soient ciblées vers les familles qui ont besoin d’un soutien.
Développement du marché hypothécaire
Le développement plus large du marché hypothécaire a été essentiel au succès du Programme logement. Avant la Vision 2030, la pénétration hypothécaire en Arabie saoudite était extrêmement faible au regard des standards internationaux. Le FSDP et le Programme logement ont travaillé ensemble pour élargir l’accès au crédit immobilier par des réformes réglementaires incluant la Real Estate Finance Law, la Registered Real Estate Mortgage Law et la Finance Lease Law. Les produits hypothécaires standardisés et les pratiques de souscription se sont améliorés, le développement d’un marché secondaire via la Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) a apporté de la liquidité, et de nouveaux entrants dans le secteur du financement ont accru la concurrence et l’innovation produit.
Le résultat a été une croissance rapide de l’origination hypothécaire, l’encours de prêts résidentiels ayant été multiplié plusieurs fois depuis 2016.
Réforme réglementaire
Taxe sur les terrains non bâtis
L’une des interventions réglementaires les plus efficaces du Programme logement a été la taxe sur les terrains blancs, ou terrains urbains non développés, destinée à décourager la rétention spéculative et à encourager le développement. La taxe, administrée par le ministère des Affaires municipales et rurales, a fait entrer d’importantes surfaces urbaines dans le cycle de développement, augmentant l’offre résidentielle et modérant l’inflation des prix fonciers.
Plateforme Sakani
La plateforme Sakani constitue la porte d’entrée numérique du Programme logement. Elle offre un portail unifié où les familles saoudiennes peuvent explorer les options de logement, demander des subventions et financements, consulter les biens disponibles et suivre l’état de leur dossier. Depuis son lancement, la plateforme a traité des millions de demandes, simplifiant le processus de mise en relation des familles avec des solutions résidentielles adaptées.
Code du bâtiment et standards de qualité
Le programme a également porté des améliorations de qualité de construction par la mise à jour des codes du bâtiment, des régimes d’inspection et des systèmes de notation des promoteurs, qui apportent de la transparence sur la qualité de construction et les antécédents des développeurs.
Impact et indicateurs
La réalisation emblématique du Programme logement, porter le taux d’accession à la propriété de 47 % à plus de 65,4 %, représente l’une des expansions les plus rapides de la propriété résidentielle dans une grande économie récente. Derrière ce chiffre se trouvent des centaines de milliers de familles saoudiennes ayant emménagé dans leur propre logement, soutenues par des financements subventionnés, une nouvelle offre résidentielle et un marché plus efficient.
D’autres indicateurs notables incluent la forte croissance de l’origination annuelle de prêts résidentiels, la livraison de dizaines de milliers d’unités nouvelles chaque année, l’élargissement de la base de bénéficiaires du Housing Development Fund et l’amélioration des ratios d’accessibilité dans les grandes villes.
Défis
Malgré son succès, le Programme logement fait face à des défis persistants. Les pressions d’accessibilité demeurent fortes dans les grandes villes, en particulier à Riyad, où la croissance rapide de la population et de l’activité économique alimente la demande. L’inflation des coûts de construction, tirée par les perturbations des chaînes d’approvisionnement mondiales et par la demande locale, pèse sur l’économie de livraison. Garantir la qualité du logement dans une base d’offre en expansion rapide exige une attention réglementaire continue. Répondre aux besoins divers de différents types de ménages, y compris personnes seules, familles multigénérationnelles et citoyens âgés, requiert une diversification continue des produits.
Perspectives
L’agenda prospectif du Programme logement se concentre sur l’atteinte de l’objectif de 70 % de propriétaires d’ici 2030, l’expansion de l’offre dans les villes secondaires et les nouvelles zones de développement telles que NEOM et la côte de la mer Rouge, l’approfondissement du marché hypothécaire avec des produits à plus longue durée et des structures innovantes, la progression de la construction résidentielle durable, notamment l’efficacité énergétique et les standards de bâtiment vert, et le développement du marché locatif comme complément à l’accession à la propriété, en reconnaissant que tous les ménages ne poursuivront pas, ou ne devraient pas poursuivre, la propriété.
Le Programme logement démontre que les objectifs sociaux de la Vision 2030 peuvent être atteints à grande échelle lorsque les interventions sur l’offre, la demande et la réglementation sont coordonnées dans un cadre programmatique unique. La progression de l’accession à la propriété n’est pas seulement une statistique : elle représente une amélioration fondamentale de la qualité de vie et de la sécurité financière de millions de citoyens saoudiens.