Logement : de 47 % à 70 % de propriétaires

KPI de la priorité logement

Le KPI de la priorité logement en Arabie saoudite est le taux de propriété résidentielle : 47 % en 2016, 65,4 % en 2024, et un objectif Vision 2030 de 70 %. C’est l’un des indicateurs les plus visibles du programme au niveau des ménages, car il relie directement l’action publique au bilan patrimonial des familles.

Le résultat est structurel plutôt que cosmétique. Le Royaume n’a pas seulement construit des logements ; il a créé un système résidentiel combinant marchés hypothécaires, promoteurs de communautés, réforme de l’offre foncière, plateformes numériques et financement institutionnel.

Le défi de départ

En 2016, l’Arabie saoudite faisait face à une crise du logement structurelle, non cyclique. Malgré l’abondance du foncier, du capital et de la demande démographique, le taux de propriété stagnait autour de 47 %, un niveau faible au regard des standards régionaux comme internationaux.

Les causes étaient interdépendantes et se renforçaient mutuellement :

• Offre insuffisante à des prix accessibles aux familles de revenu intermédiaire, dans un secteur de construction orienté vers le haut de gamme
• Marchés hypothécaires sous-développés, avec une pénétration du crédit immobilier résidentiel négligeable et un financement du logement dominé par les prêts personnels et les ressources familiales
• Rétention foncière spéculative, qui limitait l’offre de terrains urbains, les propriétaires conservant des parcelles non développées comme couverture contre l’inflation sans coût de portage significatif
• Pression démographique d’une population jeune arrivant massivement à l’âge de constituer un foyer, élargissant l’écart entre demande et offre abordable

Les implications sociales dépassaient largement le logement. Sans intervention, le Royaume risquait une montée du stress financier des ménages, un report de la formation des familles, une hausse de l’endettement de consommation et les conséquences politiques d’une génération incapable d’accéder à une propriété résidentielle que les générations précédentes considéraient comme acquise.

Le Housing Program

Le Housing Program, l’un des programmes de réalisation de la Vision dédiés, a été établi pour orchestrer la réponse publique sur toute la chaîne de valeur du logement : offre foncière, financement, construction, infrastructure, régulation et accès des consommateurs.

Sakani : le portail numérique

La plateforme Sakani s’est imposée comme le point d’entrée grand public des aides au logement. Les familles saoudiennes éligibles y accèdent à une gamme de solutions comprenant terrains résidentiels subventionnés, achats sur plan, soutien à l’autoconstruction et produits de financement hypothécaire. La plateforme a numérisé un processus de demande et d’allocation auparavant lourd et papier, réduisant les délais de traitement de plusieurs mois à quelques jours et améliorant la transparence.

L’effet de Sakani est considérable. Des centaines de milliers de produits résidentiels ont été attribués via la plateforme depuis son lancement. La diversité des options, terrains à construire, unités achevées, biens existants rénovés, traduit la reconnaissance de besoins, préférences et situations financières très différents au sein des familles saoudiennes.

Stratégie globale pour le secteur immobilier

La Comprehensive Strategy for Real Estate Sector, lancée en 2020, fournit le cadre général de développement du marché résidentiel. Elle traite la planification de l’usage du sol, les capacités du secteur de la construction, la régulation immobilière, la transparence du marché et le développement d’un secteur professionnel de services immobiliers. Elle marque le passage d’une lecture du logement comme problème de protection sociale à une lecture du logement comme marché devant disposer d’une infrastructure institutionnelle fonctionnelle.

Création du marché hypothécaire

La réforme la plus structurelle du logement est sans doute la création, presque à partir de zéro, d’un marché hypothécaire opérationnel. Notre analyse comparative fournit le contexte international de cette évolution.

Real Estate Development Fund

Le Real Estate Development Fund (REDF) a servi d’institution d’ancrage pour le développement du marché hypothécaire. Par des programmes de subvention des taux de profit, le REDF a rendu l’accession à la propriété abordable pour des centaines de milliers de familles qui n’auraient pas été éligibles à des prêts commerciaux aux conditions de marché. La structure de subvention est modulée par revenu, avec un soutien plus fort pour les ménages à revenu modeste et une aide dégressive pour les ménages de revenu intermédiaire.

L’évolution du REDF, de prêteur direct à catalyseur de marché fournissant garanties et subventions pour mobiliser l’origination hypothécaire du secteur privé, représente une maturation du modèle institutionnel. Le fonds active désormais des multiples de son propre capital via le système bancaire, plutôt que de tenter de répondre à la demande uniquement par son bilan.

Infrastructure de marché secondaire

La Saudi Real Estate Refinance Company (SRC), inspirée d’institutions comme Freddie Mac et Fannie Mae, a été créée pour développer un marché secondaire du crédit immobilier. Le programme plus large de développement du secteur financier soutient cette infrastructure institutionnelle. En rachetant des portefeuilles hypothécaires aux banques originatrices, la SRC apporte la liquidité qui permet aux prêteurs d’émettre davantage de crédits que ne le permettrait leur seul bilan. Les émissions obligataires et sukuk de la SRC ont créé une nouvelle classe d’actifs sur les marchés de capitaux saoudiens, reliant le financement du logement aux investisseurs institutionnels.

Réponse des banques commerciales

Les banques commerciales ont répondu à ces innovations institutionnelles par une expansion rapide de leurs activités hypothécaires. Les volumes d’origination ont crû de manière exponentielle par rapport aux niveaux d’avant Vision 2030, et la gamme de produits, taux fixe, taux variable et structures conformes à la finance islamique, s’est fortement diversifiée. L’Arabie saoudite dispose désormais de l’un des marchés hypothécaires à la croissance la plus rapide au monde.

ROSHN : construire des communautés à grande échelle

ROSHN, promoteur national de communautés soutenu par le PIF et créé en 2019, constitue le moteur d’offre de la stratégie logement. Contrairement aux promoteurs immobiliers saoudiens traditionnels centrés sur des complexes résidentiels autonomes, ROSHN développe des communautés intégrées avec écoles, mosquées, parcs, commerces, équipements de santé et infrastructures collectives.

Philosophie de conception

La philosophie de ROSHN met l’accent sur la marchabilité, les espaces verts et l’interaction communautaire, en rupture assumée avec le modèle de banlieue saoudienne dépendante de l’automobile et organisée autour de compounds fermés. Cette approche reconnaît que la qualité du logement ne se mesure pas seulement à l’unité résidentielle elle-même, mais à la communauté dans laquelle elle s’insère.

La communauté Sedra à Riyad, projet phare de ROSHN, a livré des milliers d’unités résidentielles avec des standards de conception qui ont établi de nouvelles références pour le marché saoudien du logement. Les communautés suivantes à Djeddah, dans la Région occidentale et dans d’autres villes reprennent ce modèle intégré en l’adaptant aux contextes locaux.

Avantage d’échelle

En tant qu’entité soutenue par le PIF, dotée de ressources financières importantes et d’un mandat national, ROSHN possède des capacités que les promoteurs privés ne peuvent pas égaler : acquérir et planifier de vastes ensembles fonciers, investir dans les infrastructures primaires, négocier à grande échelle avec les fournisseurs de services publics et absorber les longs horizons de développement qu’exigent les communautés intégrées. Cette capacité fait de ROSHN un outil efficace pour débloquer les contraintes de foncier et d’infrastructure qui limitaient le développement résidentiel avant Vision 2030.

National Housing Company

La National Housing Company complète ROSHN en se concentrant sur les segments abordables et en travaillant avec des promoteurs privés pour augmenter l’offre sur l’ensemble de l’échelle des prix. Avec ROSHN, elle contribue à ce que la réponse d’offre couvre la diversité des revenus, des préférences et des besoins des ménages saoudiens.

Réformes de l’offre foncière

White land tax

La white land tax, ou taxe sur les terrains urbains non développés, introduite en 2016 puis progressivement élargie, cible l’un des obstacles structurels les plus persistants à l’abordabilité du logement : la rétention foncière spéculative. En imposant des frais annuels sur les terrains non développés situés dans les limites urbaines, elle crée une incitation financière pour les propriétaires à développer leurs actifs ou à les vendre à des promoteurs qui le feront.

La taxe a été élargie en plusieurs phases, chacune intégrant de nouvelles catégories foncières et zones géographiques. Si les recettes directes restent modestes, l’effet comportemental, décourager l’accumulation spéculative et accroître l’offre de foncier urbain constructible, est significatif.

Planification et permis

Les réformes d’urbanisme ont complété la taxe foncière. La révision des codes de construction, la simplification des permis via des plateformes numériques, l’élaboration de nouveaux schémas directeurs urbains et la professionnalisation des fonctions municipales de planification ont collectivement augmenté la capacité de la chaîne d’offre du logement à répondre aux signaux de demande.

Évaluation des progrès

Ce qui a été accompli

La progression du taux de propriété de 47 % à 65,4 % représente un résultat qui a directement amélioré la situation résidentielle de centaines de milliers de familles saoudiennes. La distance restante jusqu’à 70 %, bien que plus réduite que le chemin déjà parcouru, exige une poursuite de l’exécution sur le financement, la construction et l’offre foncière.

Les réformes structurelles sont sans doute plus importantes que l’indicateur principal lui-même. Le marché hypothécaire, l’infrastructure de marché secondaire, la plateforme numérique d’allocation, le modèle de développement communautaire et les réformes foncières constituent des améliorations permanentes du système résidentiel. Même après la clôture de programmes spécifiques de Vision 2030, ces innovations institutionnelles continueront de soutenir le financement du logement et l’accession à la propriété.

Défis restants

Pressions d’abordabilité à Riyad : la croissance démographique, la concentration économique et le transfert d’agences publiques ont poussé les valeurs foncières à la hausse. C’est le risque le plus important à court terme. Le marché résidentiel de la capitale s’est tendu plus vite que l’offre ne s’est développée, créant une pression sur les familles de revenu intermédiaire.

Tension entre qualité et quantité : l’accent mis sur la hausse du taux de propriété crée une pression pour livrer des unités au coût le plus bas possible, tandis que l’ambition de construire des communautés vivantes exige d’investir dans la qualité de conception, les espaces publics et les infrastructures. Le modèle intégré de ROSHN fournit le référentiel de qualité, mais l’extension de ce standard au marché plus large reste un défi.

Répartition régionale : le développement résidentiel doit équilibrer la concentration de la demande à Riyad, Djeddah et dans la Province orientale avec l’objectif de soutenir une croissance plus équilibrée entre les régions du Royaume.

Perspectives et évaluation

La priorité logement est en bonne voie pour atteindre, ou approcher de très près, l’objectif de 70 % d’ici 2030. La combinaison de soutien à la demande, subventions hypothécaires et allocations Sakani, d’intervention sur l’offre, ROSHN, National Housing Company, white land tax et réforme des permis, et de développement institutionnel, SRC et modernisation du REDF, a créé un système résidentiel fondamentalement plus capable que celui qui existait en 2016.

Le défi de long terme dépasse l’objectif de 2030. La population saoudienne continue de croître, l’urbanisation s’accélère et les taux de formation des ménages demeurent élevés. Les institutions et mécanismes construits dans le cadre de Vision 2030 devront conserver leur efficacité bien au-delà de l’horizon formel du programme.

Le test ultime de la priorité logement n’est pas seulement d’atteindre 70 % en 2030. Il est de savoir si le Royaume a bâti un système résidentiel capable de servir ses familles pendant plusieurs générations. Sur ce critère, les fondations structurelles sont solides, l’architecture institutionnelle est en place, et le travail restant relève davantage de l’exécution que de la conception.