Le marché hypothécaire saoudien s’est développé autour d’un modèle de financement logement REDF reliant crédits subventionnés, livraison Sakani, bilans bancaires et objectif de propriété de Vision 2030. Les encours de prêts hypothécaires sont passés d’environ 175 milliards de SAR en 2019 à plus de 700 milliards de SAR fin 2025, portés par un programme public combinant subventions du Real Estate Development Fund, réforme réglementaire et activité massive de construction résidentielle.
Architecture du programme REDF
Le Real Estate Development Fund, fonds public de développement rattaché au ministère du Logement, désormais Ministry of Municipal, Rural Affairs and Housing, est le principal mécanisme de livraison des subventions de financement logement. Il fournit des financements inférieurs au marché aux familles saoudiennes éligibles, soit par prêts directs, soit plus couramment par subventions de taux de profit sur des crédits originés par les banques.
Le programme Sakani, administré par le ministère et le REDF, fournit aux primo-accédants éligibles financement subventionné, terrains ou logements achevés. Les bénéficiaires reçoivent un soutien REDF qui réduit le coût effectif du financement sous les taux de marché, avec une subvention calibrée selon le revenu du ménage et la taille de la famille.
L’échelle est exceptionnelle. En 2025, plus de 800 000 familles saoudiennes avaient reçu des solutions logement via Sakani et les programmes associés, transformant l’accès au logement. Des allocations mensuelles de 30 000 à 50 000 familles ont été maintenues pendant plusieurs années, créant une demande persistante d’origination hypothécaire.
La structure REDF fonctionne comme un rachat de taux de profit. Les banques originent les prêts au taux de marché, tandis que le REDF verse des paiements mensuels couvrant l’écart entre le taux de marché et le taux subventionné proposé à l’emprunteur. Ce mécanisme canalise le crédit logement par le système bancaire tout en maîtrisant le coût budgétaire de la subvention.
Crédit hypothécaire bancaire
Les banques saoudiennes ont alloué une part substantielle de leur bilan au crédit immobilier, les prêts logement représentant environ 25 pour cent du crédit bancaire total. Al Rajhi Bank, SNB, Riyad Bank et SABB dominent le marché, chacune disposant de portefeuilles supérieurs à 100 milliards de SAR.
Les produits sont structurés sous forme de financement islamique, principalement diminishing musharakah ou ijarah muntahia bittamlik. Dans la diminishing musharakah, la banque et l’emprunteur achètent conjointement le bien, l’emprunteur acquérant progressivement la part de la banque par paiements planifiés.
Les maturités typiques vont de 20 à 25 ans, avec ratios loan-to-value plafonnés à 90 pour cent pour les primo-accédants dans les programmes REDF et 70 à 85 pour cent pour les achats non subventionnés. Les ratios dette/revenu sont régulés par SAMA, avec un service mensuel total de dette plafonné à 65 pour cent du revenu mensuel brut et un service spécifique hypothécaire à 55 pour cent.
Les produits à taux fixe et variable existent, mais la majorité des encours porte des taux fixes pour des périodes initiales de trois à cinq ans avant retour à des taux variables. Cette structure crée des défis de gestion du risque de taux lorsque le portefeuille mûrit et que les périodes de reset approchent.
Réponse de l’offre résidentielle
Le boom de la demande hypothécaire a catalysé une activité de construction résidentielle massive. ROSHN, promoteur PIF spécialisé dans l’immobilier, est devenu le plus grand développeur de communautés résidentielles du Royaume, livrant des master-planned communities à Riyad, Djeddah et dans la Province orientale. Ses communautés intègrent services, espaces verts et infrastructures, visant les familles saoudiennes de revenu intermédiaire.
La National Housing Company (NHC), autre développeur affilié à l’État, se concentre sur le logement abordable. Ses développements fournissent des logements achevés à des prix accessibles aux bénéficiaires REDF, avec designs standardisés et spécifications de construction optimisant les coûts.
Les promoteurs privés ont intensifié la construction résidentielle en réponse à la demande. Communautés planifiées, ensembles d’appartements et projets mixtes se sont multipliés dans les grandes villes, les développeurs rivalisant sur emplacement, qualité de design et équipements communautaires.
Les ventes sur plan, où les acheteurs acquièrent avant achèvement, sont devenues importantes. SAMA a introduit des règles exigeant comptes séquestres, calendriers de paiement liés à l’avancement et garanties financières des promoteurs pour protéger les dépôts.
Dynamiques de marché et prix
Les prix résidentiels ont fortement augmenté dans les grands marchés. À Riyad, les prix ont progressé d’environ 30 à 40 pour cent entre 2020 et 2025, portés par la demande d’occupants et d’investisseurs. Djeddah et la Province orientale ont connu une appréciation plus modérée, mais positive dans toutes les grandes zones urbaines.
Des tensions d’accessibilité sont apparues lorsque l’appréciation des prix a dépassé la croissance des revenus. Le coût moyen d’une unité résidentielle à Riyad atteignait environ 1,2 million de SAR en 2025, exigeant des conditions de financement qui étirent les budgets malgré les subventions REDF. Le gouvernement a répondu par l’augmentation des niveaux de subvention, l’élargissement des allocations de terrains et l’encouragement d’une densité plus élevée pour modérer les coûts unitaires.
Le marché locatif s’est également tendu, en cohérence avec les dynamiques examinées dans le benchmark logement du CCG, les rendements locatifs augmentant lorsque la demande d’investissement absorbe l’inventaire disponible et que la population des grandes villes croît plus vite que l’offre. Cette dynamique renforce la logique économique de la propriété et alimente un cycle favorable à la demande hypothécaire.
Développement du marché secondaire
La Saudi Real Estate Refinance Company (SRC), société de portefeuille du PIF, a été créée pour développer un marché secondaire. SRC achète des portefeuilles hypothécaires aux banques, fournissant la liquidité qui permet de poursuivre le crédit. Elle finance ses achats par émissions de sukuk adossées aux actifs acquis.
L’activité de SRC progresse, avec des achats cumulés de portefeuilles supérieurs à 25 milliards de SAR en 2025. Sa notation de crédit, soutenue par la propriété PIF et l’appui public, permet un accès efficient aux marchés de capitaux, canalisant le capital institutionnel vers le financement du logement.
Le développement de sukuk adossés à des hypothèques est un objectif de plus long terme. La titrisation de portefeuilles par instruments de marchés fournirait aux banques une capacité de financement supplémentaire et créerait de nouveaux produits pour investisseurs institutionnels. Les développements réglementaires et d’infrastructure progressent vers une titrisation à grande échelle.
Cadre réglementaire
La réglementation hypothécaire de SAMA a évolué d’un cadre naissant vers une architecture complète. La Real Estate Finance Law, la Registered Real Estate Mortgage Law et la Finance Companies Control Law fournissent la base juridique du crédit immobilier, de la constitution de sûretés et des procédures d’exécution.
La protection des consommateurs inclut évaluations obligatoires d’accessibilité, divulgation transparente des coûts, limitations des pénalités de remboursement anticipé et clauses contractuelles standardisées. SAMA publie des comparatifs de coûts hypothécaires permettant aux emprunteurs de comparer les offres.
Les procédures de saisie, historiquement contraintes par des facteurs culturels et juridiques, ont été renforcées par des tribunaux d’exécution dédiés et des procédures simplifiées. Même si les taux de saisie restent très faibles, l’existence de mécanismes crédibles soutient la discipline de crédit et la qualité des actifs.
Les mesures macroprudentielles, dont limites loan-to-value, plafonds dette/revenu et pondérations de risque des expositions hypothécaires, donnent à SAMA des outils pour gérer l’accumulation de risque systémique.
Qualité du crédit et évaluation du risque
La qualité des actifs hypothécaires est restée solide, avec des taux de retard inférieurs à 1,5 pour cent pour les prêts subventionnés et environ 2,0 pour cent pour les prêts non subventionnés. Le soutien de revenu REDF, les standards conservateurs de souscription et un environnement d’emploi favorable soutiennent la performance.
Le vieillissement du portefeuille reste toutefois limité. La majorité des encours a été originée au cours des cinq dernières années et n’a pas traversé un cycle économique complet. Les stress tests conduits par SAMA et les banques suggèrent des pertes maîtrisables sous scénarios adverses, mais la performance réelle en ralentissement reste non éprouvée.
Le risque de concentration bancaire exige un suivi. Avec des prêts hypothécaires représentant environ 25 pour cent du crédit total, concentrés dans une classe d’actifs et une géographie, une détérioration significative de l’immobilier résidentiel pourrait affecter la qualité des actifs et la rentabilité bancaires.
Défis et considérations
La soutenabilité de la dépense de subvention REDF est un enjeu budgétaire. Les coûts annuels ont progressé avec le portefeuille hypothécaire et représentent une allocation significative. Une transition vers des mécanismes plus ciblés, notamment shared equity et remboursements liés au revenu, est à l’étude.
Le coût du foncier est la composante majeure du logement dans les grandes villes. Malgré les allocations publiques via la White Land Tax et les transferts directs, la rareté urbaine à Riyad et Djeddah continue d’alimenter les coûts. L’élargissement des périmètres urbains, l’investissement dans les transports et la promotion d’une densité plus élevée constituent des réponses structurelles.
La sensibilité aux taux est un risque systémique. Lorsque les périodes fixes expirent et que les emprunteurs passent à des taux variables, les mensualités s’ajustent. L’ampleur dépendra de l’environnement de taux, avec des implications pour les flux de trésorerie des ménages et la performance crédit.
Perspectives
Le marché hypothécaire saoudien devrait continuer de croître jusqu’en 2030, mais à un rythme inférieur à celui de 2020-2025. L’encours pourrait atteindre 1 000 milliards de SAR en 2030, porté par les allocations REDF, la croissance démographique et l’urbanisation.
Le taux de propriété devrait atteindre l’objectif de Vision 2030 de 70 pour cent en 2030, mais cela exigera un effort soutenu sur l’offre, l’accessibilité et l’accès au financement. La maturation du marché s’accompagnera du développement du marché secondaire, de produits de refinancement et d’instruments d’equity release caractéristiques de systèmes plus avancés.
La transformation du marché hypothécaire saoudien est l’une des réalisations les plus tangibles de la première décennie de Vision 2030, modifiant profondément l’accès des familles saoudiennes à la propriété et le paysage résidentiel du Royaume.