Les villes industrielles saoudiennes sont les zones manufacturières et logistiques qui ancrent la diversification industrielle du royaume sous la Vision 2030 : Jubail, Yanbu, Ras Al-Khair, Sudair et les principales villes MODON autour de Riyad, Dammam et Jeddah. Le réseau combine complexes d’industrie lourde, zones manufacturières MODON et zones économiques spéciales plus récentes. Il offre aux investisseurs une carte de la concentration de la capacité productive saoudienne.
Deux opérateurs structurent le système central. La Royal Commission for Jubail and Yanbu gère les mégacomplexes d’industrie lourde qui portent pétrochimie, raffinage et transformation minière. MODON, l’autorité saoudienne des villes industrielles et des zones technologiques, exploite un portefeuille plus large de 37 villes réparties dans toutes les régions, avec environ 9 557 usines, contrats de services et locataires logistiques employant plus d’un demi-million de travailleurs. S’y ajoute l’Economic Cities and Special Zones Authority, qui supervise les quatre zones économiques spéciales lancées en 2023, avec un régime d’incitations différent ciblant les IDE dans la fabrication avancée, le cloud computing et la logistique.
Ensemble, ces zones hébergent la capacité productive derrière le National Industrial Development and Logistics Programme, qui a contribué 986 milliards de riyals, soit 263 milliards de dollars, au PIB non pétrolier en 2024 et vise à porter la part manufacturière du PIB à environ 20 % d’ici 2030. Elles constituent aussi le principal canal par lequel le PIF, Saudi Aramco, SABIC et Ma’aden déploient du capital industriel à l’intérieur du royaume. Ce guide classe les villes les plus dépendantes de l’industrie en Arabie saoudite, expose la hiérarchie des opérateurs et identifie les projets qui portent la prochaine vague de capacité jusqu’en 2030.
MODON : opérateur pivot
MODON a été créée en 2001 pour consolider un ensemble de zones industrielles régionales auparavant gérées par le ministère de l’Industrie. Elle exploite désormais 37 villes industrielles, avec une nouvelle tranche en développement. Son mandat est précis mais intensif en capital : fournir du foncier industriel viabilisé, routes, eau, assainissement, électricité, télécommunications et guichet unique de licences, puis laisser les opérateurs privés construire leurs usines sur les parcelles.
Les chiffres de 2025 montrent pourquoi MODON est le pivot structurel de l’industrie manufacturière saoudienne. L’investissement cumulé dans ses villes a atteint environ 30 milliards de riyals, soit 8 milliards de dollars, attirés sur la seule année 2025, en hausse de 25 % sur un an. Les nouveaux investissements directs étrangers ont doublé pour dépasser 12 milliards de riyals, soit 3,2 milliards de dollars. Le nombre d’installations, usines, unités prêtes à l’emploi, locataires logistiques et contrats de services, est monté à 9 557, dont 2 244 unités industrielles prêtes à l’emploi. L’emploi sur les sites MODON est estimé à environ 517 000 travailleurs, dont près de 200 000 ressortissants saoudiens ; le reste est expatrié.
La composition de l’investissement en 2025 est révélatrice. Les investissements industriels proprement dits ont augmenté de 16 % pour atteindre 22 milliards de riyals. Les investissements technologiques dans les zones technologiques de MODON ont bondi de 140 %, à plus de 7 milliards de riyals. Les investissements logistiques ont progressé de 35 %, à 553 millions de riyals, et les services dans les villes ont ajouté 748 millions de riyals supplémentaires. L’implication est importante : MODON n’est plus seulement une réserve foncière pour matériaux de construction et transformation alimentaire à faible marge. Elle devient de plus en plus le bailleur de la fabrication avancée, de centres de données proches des charges industrielles et d’infrastructures logistiques tierces qui relient l’ensemble du réseau.
La stratégie géographique suit la demande. Les trois villes industrielles de Riyad, Riyadh I, II et III, la troisième étant encore en expansion au sud de la capitale, sont les plus proches du plus grand marché de consommation du royaume. Les villes industrielles de Dammam se regroupent près de l’écosystème pétrochimique et énergétique de la Province orientale. Celles de Jeddah desservent le corridor commercial de la mer Rouge et la demande alimentaire et de biens de consommation liée au Hajj et à la Omra dans l’ouest. Les villes plus petites à Hail, Qassim, Tabuk, Asir, Najran, Jazan et Al-Jouf ancrent l’emploi régional et empêchent l’activité industrielle de se concentrer entièrement au centre et à l’est.
Fin 2025, MODON a lancé Motamim, programme destiné à approfondir l’intégration entre industries primaires, notamment pétrochimie et métaux, et locataires manufacturiers en aval. Motamim formalise la mise en relation d’achats d’offtake, encourage la colocalisation de fournisseurs autour de producteurs d’ancrage et lie l’allocation foncière de MODON à une intégration industrielle démontrable plutôt qu’à la seule extraction de rente.
Jubail Industrial City : capitale pétrochimique
Jubail Industrial City, sur le Golfe Arabique à environ 100 kilomètres au nord de Dammam, est la plus grande zone industrielle de ce type au monde. Elle couvre plus de 1 000 kilomètres carrés et représenterait à elle seule environ 7 % du PIB saoudien. La ville a été conçue au milieu des années 1970 comme l’un des deux projets emblématiques de la Royal Commission for Jubail and Yanbu, et elle s’est étendue sans interruption depuis.
L’investissement industriel cumulé dans les villes de la Royal Commission à Jubail et Yanbu a dépassé 1,5 trillion de riyals, soit 400 milliards de dollars, fin 2025. Jubail en représente la part la plus importante. SABIC, géant de la chimie contrôlé par le PIF et acquis par Saudi Aramco en 2020, exploite 13 de ses 16 usines saoudiennes à Jubail Industrial City, y compris les coentreprises de la zone de Yanbu et Jubail avec ExxonMobil, Mitsubishi, Sumitomo et Shell. Le complexe produit éthylène, polyéthylène, polypropylène, MEG, méthanol, ammoniac, urée et une longue série de dérivés à capacités mondiales.
L’empreinte aval d’Aramco à Jubail est tout aussi lourde. Saudi Aramco-Total Refining and Petrochemical Company, SATORP, exploite une raffinerie de 460 000 barils par jour et travaille avec TotalEnergies à une grande expansion pétrochimique annoncée en 2022, intégrant 1,65 million de tonnes par an de capacité d’éthylène. Le complexe de Jubail accueille aussi les coentreprises Saudi Kayan, Petro Rabigh et Sadara, certaines via Yanbu et Rabigh, mais avec les opérations techniques et commerciales centralisées à Jubail.
Ce qui distingue structurellement Jubail des autres sites industriels saoudiens est la profondeur de l’intégration. Les réseaux de pipelines transportent éthane, propane et naphta directement des usines gazières d’Aramco vers les vapocraqueurs, sans camionnage. Vapeur, électricité, hydrogène et gaz industriels sont partagés entre usines à travers des corridors de services dédiés. Le King Fahd Industrial Port, intégré à la ville, traite les exportations chimiques et pétrolières en vrac à une échelle impossible à ajouter à une zone industrielle plus petite. Jubail accueille aussi plus de 350 000 résidents, ce qui en fait l’une des rares villes industrielles planifiées au monde à avoir atteint l’échelle d’une ville moyenne autonome.
Yanbu Industrial City : ancrage mer Rouge
Yanbu Industrial City, sur la côte de la mer Rouge à environ 350 kilomètres au nord-ouest de Jeddah, est le pendant occidental de Jubail. Elle couvre environ 606 kilomètres carrés et sert de terminal occidental à l’oléoduc Est-Ouest, qui transporte le brut et les liquides de gaz naturel d’Aramco depuis la Province orientale à travers le royaume. Cette géographie de pipeline est son actif stratégique déterminant : elle donne à l’Arabie saoudite une option d’exportation en mer Rouge contournant le détroit d’Ormuz et permet aux complexes de raffinage et de pétrochimie de Yanbu de s’approvisionner dans le même système de production que Jubail.
Yanbu accueille trois grandes raffineries : la raffinerie Yanbu détenue à 100 % par Saudi Aramco, la coentreprise SAMREF avec ExxonMobil à environ 400 000 barils par jour, et YASREF, coentreprise Aramco-Sinopec à environ 430 000 barils par jour. Fin 2024, ExxonMobil, Aramco et SAMREF ont signé un Venture Framework Agreement pour évaluer une modernisation majeure de la raffinerie SAMREF et une expansion vers un complexe pétrochimique intégré, suivant la tendance crude-to-chemicals qui reconfigure le raffinage mondial. Sinopec et Aramco ont aussi annoncé une expansion parallèle à YASREF, dite Yasref+, afin d’intégrer vapocraquage et chimie aval dans l’empreinte de raffinage existante.
Les locataires pétrochimiques de Yanbu incluent Yanbu National Petrochemical Company, Yansab, Saudi Yanbu Petrochemical Company, Yanpet, ainsi que des usines de polymères et d’intermédiaires affiliées à SABIC. La ville accueille aussi une zone de transformation minière liée à la chaîne bauxite-aluminium de Ma’aden et un cluster croissant de conversion plastique et de PME de chimie de spécialité. L’orientation exportatrice de Yanbu, dont l’essentiel de la production part du King Fahd Industrial Port de Yanbu, rend la ville sensible aux cycles mondiaux des matières premières, mais en a aussi fait historiquement le banc d’essai des premiers vapocraqueurs, raffineries et complexes intégrés du royaume.
Ras Al-Khair : ville des minerais et métaux
Ras Al-Khair Industrial City, à environ 90 kilomètres au nord de Jubail sur le Golfe Arabique, est le hub saoudien dédié aux minerais et métaux. La Royal Commission l’a désignée et développée à la fin des années 2000 pour accueillir les chaînes intégrées aluminium et phosphate portées par Ma’aden, Saudi Arabian Mining Company.
Le complexe aluminium de Ras Al-Khair est le plus grand site de production d’aluminium pleinement intégré au monde. Il regroupe raffinerie de bauxite, raffinerie d’alumine, fonderie primaire, laminoir et conversion aval dans une même adresse industrielle. Les indications de production se situent entre 850 000 et 1,15 million de tonnes d’aluminium primaire par an. Le complexe phosphate est lui aussi intégré : le minerai est acheminé par rail sur environ 1 400 kilomètres depuis la mine d’Al-Jalamid, au nord du royaume, vers Ras Al-Khair sur la ligne de fret dédiée de Ma’aden, puis transformé en phosphate diammonique et engrais phosphatés d’ammonium destinés à l’Inde, au Brésil et à d’autres marchés agricoles. Ma’aden exploite également une raffinerie d’or sur le site.
En 2025, Ma’aden a annoncé des plans de dépenses d’investissement d’environ 110 milliards de dollars sur la décennie suivante à travers huit mégaprojets, avec l’objectif explicite de tripler ses activités phosphate et or et de doubler son activité aluminium. Ras Al-Khair absorbera une part substantielle de ces dépenses. La Royal Commission a aussi lancé la zone économique spéciale de Ras Al-Khair sous l’ECZA, ajoutant des incitations fiscales et douanières à la ville minière existante pour attirer des locataires internationaux dans la construction navale, la réparation de navires et la fabrication aval de métaux. International Maritime Industries, coentreprise entre Aramco, Bahri, Lamprell et Hyundai Heavy Industries, en est l’investissement emblématique. La colocalisation de la construction navale avec l’acier et l’aluminium cible les objectifs de contenu local du programme In-Kingdom Total Value Add.
Sudair Industrial City : défense et fabrication mid-tech
Sudair Industrial City, à environ 150 kilomètres au nord de Riyad le long de l’autoroute de Qassim, est l’un des plus grands développements de MODON par superficie. Présentée initialement comme une ville industrielle mixte pour la région centrale, elle a progressivement été repositionnée comme zone prioritaire des industries militaires saoudiennes et de la fabrication avancée adjacente.
L’écosystème SAMI, détenu par le PIF, a fait de Sudair son principal site de production. Le mandat de SAMI est de porter la localisation industrielle de défense saoudienne à 50 % d’ici 2030 ; elle atteignait environ 19,4 % en 2024. Passer de 19 % à 50 % suppose une capacité physique importante, et Sudair est l’emplacement où elle se construit. Des coentreprises avec Lockheed Martin, Boeing, BAE Systems, Thales, Navantia et d’autres opèrent ou sont en construction à Sudair, couvrant systèmes radar, munitions, véhicules blindés, drones, structures composites et électronique. SAMI Composites LLC, lancée en 2024, se situe dans ce cluster.
Sudair accueille aussi des fabricants non militaires attirés par la proximité de Riyad, l’abondance de foncier aux tarifs MODON et une base logistique en croissance. La ville a été désignée comme l’un des sites prioritaires de la localisation saoudienne des véhicules électriques et batteries, alors que Lucid Motors, soutenu par le PIF, exploite son usine d’assemblage saoudienne à King Abdullah Economic City et que le cluster automobile plus large examine Sudair pour des usines de composants.
Autres villes MODON à suivre
Au-delà des principaux pôles, plusieurs villes MODON comptent pour des industries spécifiques.
Les villes industrielles de Dammam, Dammam 1, 2 et 3, se situent entre Dammam et Jubail et accueillent des milliers d’usines au service de l’économie pétrole et gaz : équipements de forage, services pétroliers, vannes, tubes, pompes, emballages pour la pétrochimie et un nombre croissant de locataires en fabrication avancée. Dammam 3 est particulièrement importante pour les unités prêtes à l’emploi destinées aux PME qui ne peuvent justifier le capex d’une usine sur mesure.
Les villes industrielles de Riyad, Riyadh 1, 2 et 3, se spécialisent dans la fabrication orientée consommateurs : agroalimentaire, boissons, matériaux de construction, conversion plastique, emballages, produits pharmaceutiques et biens de consommation. Riyadh 3 est la plus grande des trois par superficie et cible les clusters technologiques et pharmaceutiques. La proximité de la commande publique, des listes de localisation de la National Industrial Strategy et du marché de consommation le plus dense du royaume en fait le point d’entrée industriel le moins risqué pour de nouveaux investisseurs.
Les villes industrielles de Jeddah desservent la demande de consommation de la région occidentale et le corridor d’exportation de la mer Rouge. L’oasis MODON de Jeddah accueille le cluster aérospatial Aero Park One sur 1,2 million de mètres carrés, ainsi que le Food Industry Cluster, premier complexe saoudien spécialement conçu pour l’industrie alimentaire, couvrant plus de 11 millions de mètres carrés et hébergeant actuellement 75 usines. Ce cluster alimentaire est structurellement important : il consolide des transformateurs saoudiens fragmentés près de Jeddah Islamic Port, le plus grand port à conteneurs du pays, et réduit la dépendance aux importations dans produits laitiers, boulangerie, snacks et boissons.
Les villes régionales MODON, Hail, Qassim, Tabuk, Al-Jouf, Asir, Jazan et Najran, fonctionnent comme ancrages d’emploi régionaux et accueillent des industries liées aux ressources locales : ciment près des gisements de calcaire, transformation alimentaire près des bassins agricoles, aval minier près des dépôts. Jazan, dans le sud-ouest, est associée à Jazan City for Primary and Downstream Industries de la Royal Commission, qui accueille la raffinerie de Jazan d’Aramco et l’usine IGCC.
Au total, les villes industrielles de MODON ont ajouté environ 1,3 million de mètres carrés d’espace industriel louable au seul premier semestre 2025, rythme de déploiement qui signale une demande réelle plutôt qu’une construction spéculative.
Zones économiques spéciales : couche ECZA
En avril 2023, le Conseil des ministres saoudien a établi l’Economic Cities and Special Zones Authority et lancé quatre zones économiques spéciales avec une pile d’incitations distincte, plus agressive que celle de MODON ou des villes de la Royal Commission. Ces zones visent explicitement les investisseurs internationaux et des secteurs où l’Arabie saoudite concurrence d’autres juridictions pour les IDE, plutôt que de simplement allouer du foncier à l’expansion industrielle domestique.
Les quatre zones de lancement sont :
- King Abdullah Economic City SEZ : sur la mer Rouge, à environ 100 kilomètres au nord de Jeddah, adossée au port en eau profonde King Abdullah Port, classé dans le top 100 mondial des ports à conteneurs. Secteurs ciblés : assemblage et composants automobiles, biens de consommation, TIC, medtech, logistique. L’usine d’assemblage saoudienne de Lucid Motors opère dans cette zone.
- Ras Al-Khair SEZ : superposée à la ville existante des minerais et métaux. Secteurs ciblés : construction navale, réparation de navires, MRO, fabrication de plateformes de forage, métaux aval.
- Jazan SEZ : au port de Jazan et près de la ville d’industries primaires de la Royal Commission. Secteurs ciblés : transformation alimentaire, conversion des métaux, logistique.
- Cloud Computing SEZ : zone virtuelle unique administrée depuis Riyad, permettant aux opérateurs licenciés de cloud et de centres de données de bénéficier des avantages SEZ sans être physiquement situés dans une zone clôturée. Les locataires d’ancrage incluent des partenaires hyperscalers et des opérateurs cloud et IA soutenus par le PIF.
Le paquet d’incitations SEZ est nettement plus attractif que l’offre foncier-licence de MODON : taux d’impôt sur les sociétés de 5 % verrouillé jusqu’à 20 ans, retenue à la source de 0 % sur les rapatriements de bénéfices depuis la zone vers l’étranger, reports ou exemptions de droits de douane sur équipements et intrants, TVA de 0 % sur les biens intra-zone et règles flexibles pour les talents étrangers pendant les cinq premières années d’activité. Fin 2025, plus de 100 entreprises avaient signé des accords d’installation dans les quatre zones.
L’ECZA a indiqué que la prochaine tranche porterait le réseau de quatre à au moins huit zones d’ici 2028, avec de nouvelles zones probablement concentrées sur tourisme, fabrication liée au divertissement et composants d’énergie renouvelable. Pour une couverture plus détaillée des règles et locataires, voir Zones économiques spéciales et l’ECZA.
Stratégie industrielle Vision 2030
Les villes industrielles ne prennent leur sens comme infrastructure physique qu’une fois lues à travers la stratégie publique qui crée la demande. Trois documents importent.
La National Industrial Strategy, publiée en 2022, fixe l’ambition principale : faire passer la contribution du secteur industriel non pétrolier au PIB de 88 milliards de dollars en 2020 à 377 milliards de dollars en 2035, tripler les exportations industrielles à 148 milliards de dollars d’ici 2030 et créer 2,1 millions d’emplois industriels à la même échéance. La stratégie désigne 12 sous-secteurs prioritaires, dont produits pharmaceutiques, dispositifs médicaux, automobile, machines et équipements, composants d’énergie renouvelable et fournitures industrielles.
Le NIDLP est le programme de réalisation de la Vision qui finance et opérationnalise la stratégie industrielle. Il vise environ 426 milliards de dollars d’investissements cumulés d’ici 2030 dans industrie, mines, énergie et logistique. Sa contribution au PIB non pétrolier a atteint environ 986 milliards de riyals, soit 263 milliards de dollars, en 2024, contre 949 milliards de riyals en 2023.
Le Saudi Industrial Development Fund est le bras financier. Le SIDF a approuvé plus de 5 297 prêts depuis 1974, avec des investissements dans les projets soutenus dépassant 870 milliards de riyals. Environ 73 % des approbations sont allées aux PME, et 24 % aux “villes prometteuses”, un quota explicite destiné à pousser la capacité manufacturière hors de Riyad, Jeddah et Dammam. Son mandat a été élargi en 2019 à l’énergie, la logistique et les mines, en plus de la fabrication pure, l’alignant directement sur le périmètre du NIDLP.
L’effet combiné des objectifs de la stratégie industrielle, de l’investissement NIDLP et du financement SIDF donne aux villes industrielles saoudiennes un pipeline de demande captive que peu de zones industrielles de marchés émergents peuvent égaler.
Développements récents 2024-2026
Quelques éléments cadrent la période 2024-2026 pour les investisseurs évaluant l’immobilier industriel saoudien.
- Les IDE de MODON ont doublé en 2025, avec de nouveaux engagements d’investissement étranger supérieurs à 12 milliards de riyals contre 6 milliards en 2024. Les investissements dans les zones technologiques ont progressé le plus vite, à +140 %.
- L’investissement cumulé de la Royal Commission a franchi 1,5 trillion de riyals, soit 400 milliards de dollars, à Jubail et Yanbu fin 2025, jalon annoncé dans son rapport annuel 2025.
- Le plan de capex décennal de Ma’aden à 110 milliards de dollars a été dévoilé en 2025, dirigeant le plus grand programme minier du Moyen-Orient vers Ras Al-Khair, le corridor phosphate de la frontière nord et l’exploration cuivre.
- Les intégrations pétrochimiques SAMREF et YASREF à Yanbu ont atteint le stade d’accord-cadre en 2024-2025, signalant le plus grand ajout de capacité sur la mer Rouge depuis la construction de la raffinerie SAMREF initiale.
- Le programme Motamim de MODON a été lancé fin 2025 pour formaliser l’intégration industrielle et la mise en relation d’offtake entre les villes MODON.
- 1,3 million de mètres carrés d’espace industriel louable ont été ajoutés au premier semestre 2025 sur les sites MODON et Royal Commission combinés, avec un taux d’occupation de 97 % à Jeddah.
- La localisation de défense saoudienne a atteint 19,4 % en 2024, contre 4 % avant la Vision 2030, la majeure partie de la capacité nécessaire à la fermeture de l’écart étant logée à Sudair.
Perspectives
L’immobilier industriel saoudien est l’une des rares classes d’actifs du royaume où objectifs déclarés, capital déployé, données d’occupation et ajouts de locataires sont alignés. Les villes MODON se remplissent, les villes de la Royal Commission absorbent la prochaine vague de capacité crude-to-chemicals, Ras Al-Khair digère le programme de 110 milliards de dollars de Ma’aden, Sudair monte en puissance avec la courbe de localisation de SAMI, et les zones économiques spéciales de l’ECZA fournissent une voie parallèle pour les IDE orientés export qui exigent une économie fiscale plus favorable que l’offre standard MODON.
Les risques sont structurels plutôt que cycliques. Le royaume engage du capital plus vite que la main-d’œuvre ne peut être saoudisée, ce qui implique une dépendance continue à la main-d’œuvre expatriée et une pression politique persistante sur les locataires MODON pour accroître la part de ressortissants saoudiens dans les effectifs. Les ajouts de capacité pétrochimique à Jubail et Yanbu arrivent dans un environnement mondial de surcapacité en oléfines et polyoléfines, qui comprimera les marges de la prochaine génération d’usines. Enfin, la pile d’incitations SEZ, notamment le taux d’impôt sur les sociétés de 5 %, dépend de l’alignement politique durable entre l’ECZA et la Zakat, Tax and Customs Authority ; tout changement d’interprétation pourrait réduire l’économie affichée.
Cela dit, l’échelle du capex industriel engagé en Arabie saoudite jusqu’en 2030, largement supérieure à 400 milliards de dollars tous programmes confondus, signifie que les opérateurs de villes industrielles disposent du pipeline de développement manufacturier le plus actif hors Chine et Inde. Pour les investisseurs et locataires, la question n’est plus seulement d’être ou non présents dans l’immobilier industriel saoudien, mais de choisir l’opérateur, la ville et le régime d’incitations correspondant le mieux à l’économie du projet. Pour le secteur public, la question est l’exécution : construire assez vite les services publics, ports, rails et infrastructures de main-d’œuvre pour maintenir la crédibilité des objectifs.
Références externes pour approfondir : l’autorité MODON, le cadre réglementaire de l’ECZA, et la couverture continue de Reuters et AGBI sur les annonces de projets.