Indicateurs du défi saoudien du logement
Les indicateurs du logement en Arabie saoudite mesurent accessibilité, offre, accès au crédit immobilier et progression vers l’objectif Vision 2030 de 70 % de propriétaires. Au lancement du programme, le taux de propriété des ménages saoudiens se situait autour de 47 %, inférieur à celui d’économies comparables et révélateur de décennies de sous-offre, de fragmentation réglementaire et d’accès limité au financement.
La Vision 2030 a fixé un objectif ambitieux : porter la propriété résidentielle des familles saoudiennes à 70 % d’ici 2030. Cela a requis une intervention simultanée sur l’offre, la demande et le cadre réglementaire du marché immobilier.
Housing Program
Le Housing Program, l’un des treize programmes de réalisation de la Vision, coordonne la réponse du royaume au défi du logement. Supervisé par le Ministry of Municipal and Rural Affairs and Housing, il intervient sur quatre dimensions : accroître l’offre de logements abordables, élargir l’accès au financement hypothécaire, réformer l’utilisation du foncier et améliorer l’environnement institutionnel du développement immobilier privé.
Ses interventions d’offre incluent construction directe de logements par l’Etat, partenariats avec des promoteurs privés, allocation de terrains publics à des projets résidentiels et frais sur les terrains urbains non développés, via la White Land Tax, afin de décourager la rétention spéculative et d’inciter au développement. Mise en oeuvre par phases à partir de 2016, cette taxe est l’une des interventions réglementaires les plus importantes du marché immobilier saoudien.
Roshn et développement adossé au PIF
Roshn, promoteur de communautés entièrement détenu par le PIF, est devenu l’acteur institutionnel le plus visible du pipeline d’offre résidentielle. Créé en 2019, Roshn développe des communautés intégrées dans les grandes villes saoudiennes, avec des projets master-planned à Riyad, dont Sedra, à Jeddah, avec Alarous, et dans la Province orientale.
Les projets de Roshn visent des logements abordables et de milieu de marché associés à des équipements de communauté : écoles, commerces, parcs et établissements de santé. L’échelle du pipeline atteint des dizaines de milliers d’unités à travers plusieurs phases, faisant de Roshn l’un des plus grands promoteurs résidentiels du Moyen-Orient.
Le mandat de l’entreprise dépasse la seule livraison d’unités. Il inclut la conception de quartiers, avec accent sur marchabilité, espaces publics et infrastructures sociales, en rupture avec le modèle de développement parcelle par parcelle qui a longtemps caractérisé la construction résidentielle saoudienne.
Transformation du marché hypothécaire
Le versant demande du logement a été transformé par la réforme hypothécaire. Avant la Vision 2030, le marché saoudien du crédit immobilier était embryonnaire, représentant une faible part du crédit bancaire. Des réformes comme la Real Estate Finance Law, la Registered Real Estate Mortgage Law et la Finance Companies Law ont créé un cadre juridique moderne pour le financement résidentiel.
La Saudi Real Estate Refinance Company, créée en 2017 comme filiale du PIF, fournit de la liquidité aux prêteurs hypothécaires via des opérations de marché secondaire. Les origines de crédit ont fortement augmenté, soutenues par les prêts subventionnés du Real Estate Development Fund et la plateforme Sakani, qui met en relation les familles saoudiennes éligibles avec des solutions allant du terrain à l’autoconstruction jusqu’aux logements prêts ou vendus sur plan.
Les subventions du REDF prennent la forme d’un soutien au taux de profit, qui réduit les mensualités des emprunteurs qualifiés et étend l’accessibilité à des ménages qui ne rempliraient pas les conditions d’un prêt entièrement commercial.
Foncier et réforme réglementaire
La régulation foncière a longtemps constitué un goulet d’étranglement. Les villes saoudiennes ont souffert de registres de propriété incomplets, de revendications superposées et de schémas de développement inefficients par parcelle. La création de la Real Estate General Authority et les réformes ultérieures ont amélioré l’enregistrement foncier, introduit des règles de développement standardisées et permis les ventes sur plan dans un cadre protégé par séquestre.
La modernisation du code du bâtiment et l’introduction d’exigences standardisées de qualité de construction ont traité des inquiétudes anciennes sur la qualité des logements. Le programme Wafi régule les ventes sur plan et l’avancement de la construction, exigeant des inspections par jalons avant que les promoteurs puissent puiser dans les paiements des acheteurs placés sous séquestre.
Progrès et défis restants
Les taux de propriété saoudiens se sont nettement améliorés depuis 2016, avec des chiffres officiels supérieurs à 60 % au milieu des années 2020. Cette progression figure parmi les plus rapides enregistrées à l’échelle nationale et reflète l’effet combiné de l’expansion de l’offre, de la croissance du crédit immobilier et des programmes de subvention.
Des défis persistent toutefois. L’accessibilité reste une contrainte pour les ménages à revenu plus faible, notamment à Riyad où les prix du foncier ont fortement augmenté avec la croissance démographique et l’activité économique. La soutenabilité des subventions REDF dans un environnement budgétaire centré sur l’efficience des dépenses demeure une question de politique publique. Les écarts géographiques d’offre et de qualité entre grandes villes et centres secondaires exigent des investissements continus.
La capacité du secteur de la construction à livrer au rythme requis par les objectifs nationaux est testée par les pénuries de main-d’œuvre et l’inflation des matériaux. Le logement reste donc l’un des indicateurs de livraison les plus surveillés de la Vision 2030, en raison de son impact direct sur le bien-être des ménages, la stabilité financière et le contrat social entre l’Etat et ses citoyens.