Le marché immobilier en Arabie saoudite en 2025 est une histoire de demande liée à la Vision 2030, façonnée par la construction de mégaprojets, la croissance démographique, l’expansion de Riyad, les programmes d’accession à la propriété et les exigences de sièges régionaux des entreprises. Le marché couvre les segments résidentiel, commercial, hôtelier, retail, industriel et logistique, chacun avec ses moteurs de demande, ses profils de rendement et ses risques d’investissement.
Marché résidentiel
Le résidentiel est le segment le plus important, porté par l’objectif de la Vision 2030 d’atteindre 70 % de propriétaires. Les grands développements communautaires de ROSHN livrent des milliers d’unités à Riyad, Djeddah et dans la province orientale. La Saudi Real Estate Refinance Company a approfondi l’accès au crédit hypothécaire, élargissant la base d’acheteurs.
Les prix résidentiels à Riyad se sont fortement appréciés, en particulier dans les quartiers nord et ouest proches des zones de mégaprojets. Djeddah et la province orientale ont également connu une progression des prix, mais à des rythmes plus modérés. Le logement abordable reste une priorité publique, avec des programmes gouvernementaux de soutien aux acheteurs à revenus plus faibles.
Commerce et bureaux
Le marché des bureaux de Riyad s’est nettement resserré, la politique de relocalisation des sièges imposant aux entreprises travaillant avec l’État saoudien de maintenir un siège régional dans la capitale. Les taux d’occupation des bureaux de grade A ont augmenté, avec une croissance des loyers dans les quartiers prime. De nouveaux développements de bureaux sont en cours, mais l’offre arrive avec un décalage par rapport au choc de demande.
Hôtellerie
Le pipeline hôtelier est l’un des plus importants au monde, porté par les objectifs touristiques et les composantes hôtelières des mégaprojets. Les valeurs hôtelières et les indicateurs de performance progressent avec la hausse des arrivées touristiques. Le segment immobilier hôtelier offre des opportunités allant de l’hôtellerie économique à l’ultra-luxe.
Retail
L’immobilier commercial évolue avec le déplacement du comportement des consommateurs vers le retail expérientiel et la montée de l’e-commerce. Les destinations de nouvelle génération intègrent divertissement, restauration et expériences lifestyle. La performance des centres commerciaux varie selon la localisation et le format, les destinations premium surperformant les surfaces retail standardisées.
Industriel et logistique
Le segment industriel et logistique est celui qui croît le plus rapidement en termes relatifs, porté par la demande de traitement e-commerce, les besoins de chaîne d’approvisionnement des mégaprojets et l’expansion manufacturière. Les entrepôts logistiques modernes obtiennent des loyers en hausse dans les zones proches des grands centres urbains et des hubs de transport.
Développement réglementaire
La Real Estate General Authority (REGA) a renforcé la régulation du marché, notamment les protections des ventes sur plan, les licences de courtiers et l’amélioration de l’enregistrement foncier. La taxe sur les terrains blancs, appliquée aux parcelles urbaines non développées, décourage la rétention spéculative du foncier et encourage la mise en développement. Les règles de propriété étrangère continuent de se libéraliser.
REIT
Les REIT saoudiens cotés sur Tadawul offrent une exposition immobilière liquide. Le marché couvre les actifs retail, commerciaux, logistiques, hôteliers et de santé. Les investisseurs étrangers peuvent accéder aux REIT via des comptes d’investisseur étranger qualifié.
Risques de marché
Un risque de suroffre existe dans certains segments, surtout si les calendriers de livraison des mégaprojets s’allongent. L’inflation des coûts de construction, alimentée par la demande simultanée des mégaprojets, affecte les marges des promoteurs. Les changements réglementaires liés à la propriété étrangère, à la fiscalité ou au zonage peuvent peser sur les valorisations. Les mouvements de taux d’intérêt, alignés sur les taux américains en raison de l’arrimage du riyal, influencent l’accessibilité hypothécaire et les rendements immobiliers.
Perspectives
Le marché immobilier saoudien en 2025 reste fondamentalement contraint par l’offre dans les segments clés, notamment le résidentiel et les bureaux de grade A à Riyad. Les moteurs structurels de la demande - croissance démographique, programmes d’accession à la propriété, relocalisation d’entreprises, développement touristique - sont des tendances pluriannuelles. Le marché offre des opportunités solides, mais exige une sélection rigoureuse des segments et des localisations.
Voir aussi Comment investir dans l’immobilier et secteur de la construction 2025.