Le secteur immobilier saoudien connaît une phase d’expansion historique. La cible de Vision 2030 de 70 % de propriété résidentielle, contre 47 % en 2016, combinée à la construction des mégaprojets et à la croissance démographique, stimule la demande dans le résidentiel, le commercial, l’hôtellerie et l’immobilier industriel. Le secteur représente environ 7 % du PIB et devrait croître sensiblement jusqu’à la fin de la décennie.
Moteurs de marché
Croissance démographique, urbanisation et profil jeune de la population soutiennent la demande résidentielle. Riyad vise à passer d’environ 7,5 millions d’habitants à 15 millions d’ici 2030, alors que le Royaume incite les entreprises à relocaliser leurs sièges régionaux. Les mégaprojets, NEOM, The Red Sea, Qiddiya, Diriyah Gate et Jeddah Central, créent de nouveaux marchés immobiliers. Le programme d’expansion du Hajj et de la Omra soutient l’immobilier hôtelier dans les villes saintes.
Voies d’investissement
Développement résidentiel. ROSHN, promoteur national de logement soutenu par le PIF, mène des développements de communautés à grande échelle. Les promoteurs privés peuvent participer par coentreprises, acquisition foncière et partenariats de développement. La Saudi Real Estate Refinance Company (SRC) a approfondi l’accès hypothécaire, élargissant le marché acheteur.
Commercial et bureaux. La relocalisation des sièges régionaux à Riyad, portée par la politique imposant un siège régional aux entreprises travaillant avec l’État, crée une demande importante de bureaux. Les surfaces Grade A à Riyad, Djeddah et dans la Province orientale enregistrent des loyers en hausse.
REITs. La Capital Market Authority a licencié de nombreux REITs sur Tadawul, offrant une exposition immobilière liquide. Les REITs saoudiens couvrent commerce, bureaux, logistique, santé et hôtellerie. Les étrangers peuvent acheter des parts via des comptes d’investisseur étranger qualifié.
Immobilier hôtelier. L’expansion touristique crée une demande d’hôtels et de résidences hôtelières. Résidences de marque, villas de resort et hébergements avec services près des mégaprojets peuvent offrir des rendements premium.
Industriel et logistique. Le développement d’entrepôts et d’installations logistiques est porté par l’e-commerce et l’expansion industrielle. Les parcs logistiques construits pour l’usage près des grands centres urbains et ports sont demandés.
Parcelles de mégaprojets. NEOM, Red Sea Global et Diriyah Gate offrent ventes de parcelles et partenariats de développement pour hôtels, communautés résidentielles et actifs mixtes dans leurs plans directeurs.
Cadre réglementaire
La propriété immobilière étrangère a longtemps été restreinte. Les non-ressortissants du CCG peuvent désormais posséder dans des zones désignées, et la réglementation continue de se libéraliser. La Real Estate General Authority (REGA) supervise régulation de marché, licences de courtiers et protections des ventes sur plan. Le ministère de la Justice traite l’enregistrement via un registre foncier numérique.
MISA délivre la licence d’investissement étranger aux sociétés de développement immobilier. La CMA régule REITs et fonds immobiliers. La Saudi Central Bank supervise le crédit hypothécaire.
Financement
La Saudi Real Estate Refinance Company a catalysé le marché hypothécaire en fournissant de la liquidité aux prêteurs. Les prêts immobiliers sont passés de presque zéro en 2016 à plus de 500 milliards de riyals d’encours. Les investisseurs étrangers financent généralement via dette ou capital au niveau projet. Le Saudi Industrial Development Fund soutient certains projets d’immobilier industriel.
Fiscalité et coûts de transaction
La Real Estate Transaction Tax (RETT) de 5 % s’applique aux ventes immobilières, en remplacement de l’ancienne TVA de 15 % sur l’immobilier. Les investisseurs corporates étrangers paient 20 % d’impôt sur les revenus saoudiens. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt standard pour les entités étrangères. Il n’existe pas de taxe foncière générale, mais une taxe sur les terrains blancs s’applique aux terrains urbains non développés dans certaines zones afin de limiter la spéculation.
Risques
Les cycles immobiliers peuvent créer une sur-offre dans certains segments. Les calendriers des mégaprojets comportent un risque d’exécution. Les changements réglementaires touchant propriété étrangère, visas ou fiscalité peuvent affecter les rendements. Les valorisations dans des zones émergentes comme NEOM manquent de comparables établis. Le risque de change est réduit par l’ancrage du riyal au dollar.
Démarrage
Engager MISA pour une licence d’investissement de développement. Travailler avec des courtiers licenciés par la REGA. Pour les REITs, ouvrir un compte auprès d’un courtier licencié par la CMA. Pour les mégaprojets, engager directement la société de développement concernée.
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