Les étrangers peuvent-ils posséder un bien immobilier en Arabie saoudite selon les règles 2026 ? Oui, mais la propriété dépend du statut de résidence, de l’approbation MISA, des droits liés à la Premium Residency et des restrictions de localisation. Une réforme majeure adoptée par décret royal en 2021 a changé le paysage de la propriété immobilière dans le Royaume, ouvrant aux non-Saoudiens la possibilité d’acheter des biens résidentiels et commerciaux sous conditions spécifiques. Cette réforme représente l’un des changements réglementaires les plus significatifs dans l’agenda plus large de la Vision 2030 pour attirer capitaux et talents étrangers.
Cadre juridique
Avant 2021, la propriété immobilière étrangère était fortement restreinte, limitée principalement aux missions diplomatiques et à certains ressortissants du CCG. Les règles mises à jour, administrées par le ministère de l’Investissement (MISA) en coordination avec le ministère du Logement, permettent désormais aux personnes et entités non saoudiennes de posséder des biens pour usage personnel et à des fins d’investissement.
Les conditions clés incluent la détention d’un permis de résidence valide, l’Iqama, ou d’une licence d’investissement délivrée par MISA. Les entités étrangères enregistrées dans le Royaume peuvent également acquérir les biens nécessaires à leurs opérations, dont terrains industriels, bureaux commerciaux et logements du personnel. Le bien doit être utilisé à des fins légales et respecter les règles locales de zonage.
Restrictions restantes
La réforme est large, mais certaines restrictions subsistent. Les étrangers ne peuvent pas acheter de biens à La Mecque ou Médine, même si des baux allant jusqu’à 99 ans sont autorisés dans ces villes saintes. Les terres agricoles restent également soumises à des limitations spécifiques selon la région et la nationalité de l’acheteur.
La valeur totale des biens détenus par un individu ou une entité étrangère peut aussi être soumise à des seuils fixés par le ministère de l’Intérieur. Les biens acquis pour investissement doivent respecter des exigences de valeur minimale, variables selon les municipalités mais généralement à partir de 1 million de SAR pour les logements dans les grandes villes.
Avantage de la Premium Residency
Les titulaires de la Premium Residency saoudienne, équivalent local d’un programme de visa doré lancé en 2019, bénéficient de droits immobiliers élargis. Les résidents premium peuvent acheter des biens sans l’exigence standard d’Iqama et font face à moins d’obstacles bureaucratiques. Ce programme a été un moteur important de l’entrée de personnes fortunées étrangères sur le marché immobilier saoudien, notamment dans le corridor nord de Riyad et les développements de front de mer de Djeddah.
En 2025, le Premium Residency Center a indiqué que les transactions immobilières réalisées par des résidents premium avaient augmenté de plus de 40 % sur un an, reflétant une confiance internationale croissante dans le marché.
Où les étrangers achètent
Les marchés les plus actifs pour les acheteurs étrangers sont Riyad, Djeddah, KAEC, King Abdullah Economic City, ainsi que les développements émergents de NEOM et de la mer Rouge. Riyad a enregistré une hausse significative des transactions résidentielles étrangères depuis 2022, portée par l’arrivée de multinationales établissant leurs sièges régionaux dans la capitale.
Les gigaprojets comme NEOM, The Red Sea, désormais Red Sea Global, et Diriyah Gate sont spécifiquement conçus pour accueillir des acheteurs internationaux. Ces développements offrent la pleine propriété dans des zones désignées, avec des cadres réglementaires intégrés simplifiant le processus d’achat pour les non-Saoudiens.
Thèse d’investissement
Le marché immobilier saoudien a connu une croissance robuste depuis la réforme. Les prix résidentiels à Riyad ont augmenté d’environ 10 % par an entre 2022 et 2025, portés par la croissance démographique, les relocalisations d’entreprises et le développement d’infrastructures. Le secteur immobilier du Royaume a contribué à plus de 120 milliards de SAR au PIB en 2024, en faisant l’un des secteurs non pétroliers à la croissance la plus rapide.
Pour les investisseurs étrangers, la combinaison d’absence d’impôt sur le revenu des personnes physiques, d’absence d’impôt sur les plus-values sur les résidences principales et de coûts de transaction relativement faibles crée une proposition attractive face à d’autres marchés régionaux comme Dubaï, où concurrence et prix se sont intensifiés.
Processus pour les acheteurs étrangers
Le processus d’acquisition comprend plusieurs étapes. Les ressortissants étrangers doivent d’abord obtenir l’approbation de MISA ou, pour les résidents premium, du Premium Residency Center. Les acheteurs engagent ensuite un agent immobilier saoudien agréé et réalisent une due diligence sur le titre via le système notarial électronique du ministère de la Justice. La transaction est finalisée via les plateformes Ijar ou Sakani, l’enregistrement du titre étant géré par la Real Estate General Authority (REGA).
Les coûts de transaction incluent généralement une taxe de transaction immobilière de 5 %, la RETT, qui a remplacé en 2020 la TVA de 15 % sur les ventes immobilières, ainsi que des frais de notaire et d’enregistrement représentant environ 1 à 2 % du prix d’achat.
Perspectives
Le gouvernement saoudien poursuit la libéralisation des règles immobilières dans le cadre de l’objectif de la Vision 2030 d’augmenter le taux de propriété résidentielle et d’attirer les investissements directs étrangers. Les amendements à l’étude simplifieraient encore le processus d’approbation et élargiraient les zones éligibles à la pleine propriété étrangère, signalant que le Royaume considère l’immobilier comme un pilier stratégique de la diversification économique.