Boom de la construction saoudienne : questions de soutenabilité

Boom de la construction saoudienne : évaluation des risques Vision 2030

Le boom de la construction en Arabie saoudite est l’un des tests de livraison les plus visibles de Vision 2030 et l’une de ses plus fortes concentrations de risques. La valeur cumulée des projets annoncés dépasse 1,3 trillion de dollars, avec des sites actifs allant de NEOM dans le nord-ouest à la côte de la mer Rouge, du New Murabba de Riyad à Jeddah Central, et de Qiddiya à Diriyah Gate.

Cette évaluation demande si le boom saoudien de la construction est soutenable : si la main-d’oeuvre, les matériaux, la capacité des contractants, la discipline de capital du PIF et la demande post-2030 peuvent soutenir le pipeline, ou si le programme porte un schéma boom-bust similaire aux cycles immobiliers antérieurs du Golfe.

Le secteur de la construction est devenu l’un des principaux moteurs de croissance de l’économie saoudienne, représentant une part croissante du PIB, employant des millions de travailleurs, majoritairement expatriés, et générant une demande dans une vaste chaîne d’approvisionnement de matériaux, d’équipements et de services. Pour les investisseurs, les contractants et l’économie au sens large, la question centrale est de savoir si ce boom est durable ou s’il contient les germes d’un retournement, dynamique étroitement liée à la soutenabilité budgétaire.

L’échelle du boom

Le pipeline de construction saoudien est extraordinaire à tout standard historique :

La croissance du PIB de la construction a atteint en moyenne des taux à deux chiffres ces dernières années, et la contribution directe du secteur au PIB est montée à environ 6-7 %, avec des contributions indirectes beaucoup plus importantes par les chaînes d’approvisionnement.

Pressions sur la main-d’oeuvre

La contrainte la plus immédiate du boom de la construction est le travail. Le portefeuille de mégaprojets saoudiens exige environ 1,5 à 2 millions de travailleurs de construction au pic de demande, une main-d’oeuvre qui doit être majoritairement importée compte tenu de la participation limitée des Saoudiens au travail de chantier.

Concurrence de recrutement. L’Arabie saoudite concurrence les Émirats arabes unis, le Qatar, moins actif après la Coupe du monde mais toujours demandeur, et d’autres États du Golfe pour les travailleurs de construction venus d’Asie du Sud, d’Asie du Sud-Est et d’Afrique. Cette concurrence a augmenté les salaires et les coûts de recrutement.

Logistique et hébergement. Les sites éloignés, NEOM et mer Rouge notamment, nécessitent des camps de travailleurs, des services alimentaires, des transports et des installations de bien-être qui sont eux-mêmes de grands projets de construction. L’infrastructure requise pour loger la main-d’oeuvre qui construit l’infrastructure ajoute coût et complexité.

Surveillance des conditions de travail. Les organisations internationales de droits humains surveillent étroitement les conditions de travail dans la construction saoudienne. Le risque réputationnel lié à des reportages négatifs sur le travail peut affecter la volonté des contractants internationaux de participer et le sentiment des investisseurs.

Contraintes de productivité. Construire sous chaleur extrême exige des ajustements d’horaires, avec repos obligatoire aux heures les plus chaudes, réduisant les heures effectives de travail. Les chantiers désertiques et côtiers font face à des défis additionnels, notamment tempêtes de sable, forte humidité et logistique éloignée.

Inflation des coûts

Les coûts de construction en Arabie saoudite ont fortement augmenté depuis l’accélération du boom :

Coûts des matériaux. Les prix mondiaux des matériaux de construction, acier, ciment, cuivre, aluminium, ont augmenté, affectant les projets saoudiens fortement dépendants de matériaux importés. Même si l’Arabie saoudite produit du ciment et de l’acier localement, les matériaux spécialisés nécessaires aux mégaprojets sont largement importés.

Coûts de main-d’oeuvre. La concurrence pour les travailleurs qualifiés, notamment chefs de projet, ingénieurs et métiers spécialisés, a augmenté les packages de rémunération. Les talents de supervision et de gestion commandent des primes importantes.

Marges des contractants. Les grands contractants internationaux indiquent que les marges des mégaprojets saoudiens sont sous pression en raison de l’inflation des coûts, des changements de périmètre et des conditions de paiement. Plusieurs départs très visibles de contractants de projets saoudiens ont été rapportés, signalant des tensions commerciales.

Goulots de chaîne d’approvisionnement. L’exécution simultanée de plusieurs mégaprojets crée des goulots dans la disponibilité des équipements, la livraison des matériaux et la capacité des sous-traitants spécialisés.

Le précédent de Dubaï

Le parallèle historique le plus direct avec le boom saoudien est l’expérience de Dubaï avant 2008. Les parallèles sont instructifs :

Similarités. Programme de construction massif piloté par l’État. Forte dépendance à la main-d’oeuvre expatriée. Mégaprojets ambitieux, Palm Islands, The World, Burj Khalifa. Inflation rapide des coûts. Récit de croissance irréversible.

Différences clés. L’économie saoudienne est beaucoup plus grande et plus diversifiée que celle de Dubaï en 2008. Le bilan du PIF et les revenus pétroliers saoudiens offrent des coussins budgétaires plus profonds. La demande de construction saoudienne est partiellement tirée par des besoins domestiques réels, logement et transport, plutôt que par un développement purement spéculatif.

Le krach de Dubaï. Lorsque la crise financière mondiale de 2008 a frappé, le marché immobilier de Dubaï s’est effondré, la construction s’est arrêtée sur des dizaines de projets, les travailleurs expatriés sont partis en grand nombre et l’émirat a eu besoin d’un renflouement de 20 milliards de dollars d’Abu Dhabi. Des projets comme The World restent largement inachevés quinze ans plus tard.

Leçons. L’expérience de Dubaï montre que les booms de construction peuvent s’arrêter brusquement lorsque les conditions de financement changent ou lorsque l’offre bâtie dépasse la demande. Le risque pour l’Arabie saoudite n’est pas identique, les moteurs et le contexte diffèrent, mais le schéma général de surconstruction suivie d’une correction est récurrent dans le développement tiré par la construction.

Risque de falaise après 2030

Le risque structurel le plus important pour la construction saoudienne est une forte baisse d’activité après l’achèvement des phases initiales des mégaprojets. Si le pipeline de construction est fortement concentré sur 2025-2030, le secteur pourrait faire face à une falaise de demande au début des années 2030, lorsque les grands projets passeront de la construction à l’exploitation.

Facteurs pouvant atténuer cette falaise :

• Livraison phasée des mégaprojets prolongeant l’activité de construction jusqu’en 2035-2040
• Exigences d’infrastructure de la Coupe du monde FIFA 2034 soutenant la demande jusqu’au milieu des années 2030
• Urbanisation continue et croissance démographique créant une demande persistante de logements et d’infrastructures
• Maintenance et exploitation des infrastructures achevées nécessitant des dépenses continues

Facteurs pouvant aggraver la falaise :

• Baisse du prix du pétrole imposant des coupes dans les dépenses de construction
• Achèvement simultané de plusieurs mégaprojets
• Réduction de la présence des contractants internationaux à mesure que les projets ralentissent
• Départ de la main-d’oeuvre réduisant la demande de consommation liée à la construction

Évaluation du multiplicateur économique

Les booms de construction génèrent de l’activité économique par effets multiplicateurs : chaque dollar dépensé en construction génère de l’activité supplémentaire via les achats de chaîne d’approvisionnement, les dépenses des travailleurs et la demande induite. Le multiplicateur de la construction en Arabie saoudite est estimé autour de 1,5 à 2,0x, ce qui signifie que chaque riyal dépensé en construction génère 0,5 à 1,0 riyal supplémentaire d’activité économique plus large.

Le multiplicateur est toutefois réduit par plusieurs facteurs spécifiques à l’Arabie saoudite :

Fuite par les importations. Une part importante des matériaux et équipements de construction est importée, ce qui fait sortir la dépense correspondante de l’économie domestique.

Fuite par les remises migrantes. Les travailleurs expatriés de la construction transfèrent une part substantielle de leurs revenus vers leurs pays d’origine, réduisant le multiplicateur de consommation domestique.

Caractère financé par l’État. Lorsque la construction est financée par l’État plutôt que tirée par le marché, le multiplicateur reflète une dépense de relance plutôt qu’une activité économique organique. L’activité cesse lorsque la dépense cesse.

Écosystème des contractants

Le pipeline de mégaprojets a attiré pratiquement toutes les grandes entreprises internationales de construction en Arabie saoudite. Cela crée à la fois opportunité et risque :

Opportunité. L’Arabie saoudite développe des capacités domestiques de gestion de construction par exposition aux meilleures pratiques internationales. Les contractants locaux sont renforcés par les exigences de partenariat, de transfert technologique et de développement des compétences.

Risque. Si les contractants internationaux partent lorsque les projets s’achèvent, ou si les conditions commerciales se détériorent, l’Arabie saoudite pourrait faire face à un déficit de capacités en gestion de construction et en ingénierie spécialisée.

Contenu local. Les exigences saoudiennes de contenu local, imposant achats domestiques et emploi saoudien, construisent une chaîne d’approvisionnement domestique de construction qui devrait offrir un amortisseur partiel face aux départs de contractants internationaux.

Recommandations de politique publique

Gérer le boom de la construction pour produire un bénéfice de long terme plutôt qu’une relance de court terme exige :

Discipline de phasage des projets. Étaler la livraison des mégaprojets sur un calendrier plus long réduit la pression de demande au pic, lisse le cycle d’emploi de la construction et prolonge la période de stimulation économique.

Construction de capacités domestiques. Utiliser le boom pour bâtir des capacités saoudiennes permanentes en gestion de construction et en ingénierie, par la formation, la certification et le développement de carrière, crée une valeur durable au-delà de la période de construction.

Budgétisation de la maintenance. Prévoir le financement de la maintenance continue des infrastructures achevées garantit que les actifs construits conservent leur valeur et continuent de générer de l’activité économique.

Suivi de la demande immobilière. Surveiller étroitement la relation entre l’offre construite et la demande réelle, pour le logement, les bureaux, l’hébergement touristique et les installations industrielles, aide à éviter la surconstruction.

Conclusion

Le boom saoudien de la construction est réel, productif et transformateur. Il construit des infrastructures qui serviront le Royaume pendant des décennies et crée une activité économique soutenant des millions de moyens de subsistance. L’ampleur de la transformation physique est visible depuis l’espace et tangible au sol.

Mais le boom porte aussi des risques rarement évoqués par ses promoteurs : inflation des coûts, contraintes de main-d’oeuvre, dépendance de la croissance économique à la poursuite des dépenses publiques et possibilité d’une falaise de demande après construction. Gérer ces risques exige la même discipline et le même réalisme que les meilleurs éléments de Vision 2030, ainsi que la volonté d’ajuster périmètre et calendrier lorsque la réalité diverge de l’aspiration.

Le boom de la construction bâtit l’avenir de l’Arabie saoudite. La question est de savoir s’il construit des actifs soutenables ou des monuments spectaculaires. La réponse dépendra de la matérialisation de la demande pour ce qui est construit, à l’échelle nécessaire pour justifier l’investissement.

Cette analyse reflète les données publiquement disponibles jusqu’en février 2026 et constitue l’opinion analytique indépendante de The Vanderbilt Portfolio. Elle ne constitue pas un conseil en investissement.