L’Arabie saoudite bloquera les transferts de terrains jusqu’au paiement des taxes sur terrains blancs

Dernière vérification : 1er septembre 2026. L’Arabie saoudite n’enregistrera pas une transaction transférant la propriété d’un terrain couvert par la loi sur les taxes sur terrains blancs et biens vacants tant que les responsables n’auront pas vérifié que les taxes dues ont été payées. La décision du Cabinet du 25 août transforme une créance publique en verrou transactionnel : un propriétaire ne peut pas purger le titre en vendant le terrain et en laissant la dette derrière lui. [S1]

Il s’agit d’un renforcement de l’exécution, pas d’un nouveau taux d’imposition. Le règlement actuel sur les terrains blancs dit déjà que si un propriétaire souhaite vendre avant d’achever le développement, la période de paiement prend fin et la taxe doit être payée avant le transfert de propriété. La décision du Cabinet élève la vérification dans le processus de documentation immobilière et couvre expressément les dispositions transférant la propriété de terrains soumis à la loi. [S2]

La question pratique n’est plus seulement de savoir si une taxe est établie. Elle est de savoir si le terrain peut circuler pendant que l’imposition reste impayée.

La taxe peut désormais atteindre 10 % de la valeur du terrain chaque année

Le règlement d’exécution d’août 2025 a remplacé un récit de politique publique d’apparence uniforme par cinq bandes de priorité urbaine. Les taux annuels sont :

• 10 % dans la bande de développement la plus prioritaire ;
• 7,5 % dans la bande de haute priorité ;
• 5 % dans la bande de priorité moyenne ;
• 2,5 % dans la bande de faible priorité ; et
• zéro hors des zones prioritaires, même si ces détentions peuvent encore compter dans la surface agrégée d’un propriétaire. [S2]

Au taux le plus élevé, une parcelle évaluée à 20 millions SAR peut générer une taxe annuelle de 2 millions SAR. C’est une illustration, pas une estimation d’un bien réel. Elle montre pourquoi les mécaniques de recouvrement comptent : une charge récurrente de 10 % est importante par rapport au rendement de portage d’un terrain inactif.

Les taux sont assignés par zones géographiques fixées pour chaque ville selon la priorité de développement. Le ministère doit réexaminer chaque année l’offre de terrains et de logements, le volume des transactions, les prix et les pratiques monopolistiques, et peut appliquer, modifier ou suspendre les charges. Un maximum national ne signifie donc pas que chaque parcelle blanche paie 10 %.

La base d’évaluation est la valeur du terrain déterminée par un comité technique comprenant des évaluateurs agréés. Les bâtiments, le développement complet des infrastructures et certains obstacles réglementaires affectent le maintien du terrain dans le champ de la taxe. Une clôture seule ne constitue pas un développement au sens du règlement.

Le champ dépend de la ville, de la phase et de la parcelle

Le programme n’est pas un polygone national uniforme. En juin 2026, le ministère indiquait que la première phase opérait à Riyad, Djeddah, La Mecque, dans l’agglomération de Dammam, à Médine, dans l’agglomération d’Asir, à Taïf, dans la région de Jazan, à Tabuk et à Al-Ahsa, Riyad étant aussi en deuxième phase. Qassim et Hail étaient en préparation d’entrée. [S3]

La première phase décrite dans cette mise à jour couvrait les parcelles non développées d’au moins 10 000 m² dans le périmètre défini de chaque ville. Le système a ensuite étendu sa deuxième phase à La Mecque, Djeddah et l’agglomération de Dammam sur plus de 190 quartiers résidentiels. Elle atteint là certains biens développés de 10 000 m² ou plus, y compris les détentions agrégées d’un même propriétaire dans un plan approuvé. [S4]

La mise en œuvre des factures 2026 à Riyad utilise un seuil plus exigeant de 5 000 m² pour les terrains ou détentions agrégées d’un propriétaire dans les zones annoncées, et assigne les quatre taux par carte de priorité. [S5]

Ces couches rendent la vérification à l’adresse indispensable. Le fait qu’une ville figure dans la liste du programme ne signifie pas que chaque parcelle non développée y est taxée. L’usage, la taille, l’agrégation de propriété, l’état de développement, la phase et la priorité cartographiée comptent tous.

Le langage du Cabinet vise aussi les terrains soumis à la loi sur les taxes sur terrains blancs et biens vacants. Les biens vacants sont des bâtiments laissés inutilisés pendant une longue période sans justification acceptable lorsque la vacance affecte l’offre adéquate du marché. Leur règlement d’exécution dédié a été publié en mai 2026. [S6] La décision sur les transferts ne doit donc pas être décrite comme ne couvrant que les parcelles vides, même si la facturation opérationnelle des deux classes d’actifs peut différer.

Le verrou du registre ferme une faille de recouvrement

Une taxe annuelle n’est efficace que si la responsabilité suit le propriétaire et peut être recouvrée. Avant un blocage intégré du transfert, un vendeur en difficulté ou stratégique pouvait tenter de conclure une vente alors que les taxes restaient non résolues, laissant les autorités poursuivre l’ancien propriétaire ou réconcilier la dette après changement de titre.

Le nouveau verrou modifie la séquence de transaction :

1. le terrain est identifié comme entrant dans le régime légal ;
2. le propriétaire reçoit une facture précisant la base légale, le montant évalué, l’échéance et le droit d’objection ;
3. avant qu’une disposition transférant la propriété soit documentée, le registre vérifie les taxes dues ; et
4. l’enregistrement ne se poursuit qu’après vérification du paiement.

Le ministre a présenté la décision comme une protection des droits de l’État tout en maintenant l’activité de développement. [S7] La pression économique est claire : développer, payer, vendre après paiement ou poursuivre une objection valide. Transférer simplement le titre ne permet plus d’éviter le règlement.

Mais « disposition transférant la propriété » doit être lu précisément. Il s’agit de la documentation des transferts juridiques de titre. Le résumé du Cabinet examiné ici ne dit pas que chaque arrangement économique, comme la vente d’actions d’une société détenant un terrain, un nantissement de financement, un accord de gestion ou un changement d’intérêt bénéficiaire, est automatiquement bloqué. Des règles anti-évitement et de bénéficiaire effectif peuvent atteindre certaines structures, mais elles exigent leur propre base juridique.

Les recours et le relief de développement doivent fonctionner avant une échéance de vente

La facture doit indiquer le terrain, la base juridique, le taux, le montant, la date de paiement, la méthode, les conséquences du retard et le droit d’objection. Les avis peuvent être remis via le portail du programme, un mobile ou courriel vérifié, l’adresse nationale ou des systèmes approuvés. [S2]

Pour les premières factures 2026 de Riyad, le ministère a précisé 60 jours pour déposer une réclamation et un maximum de 60 jours pour la décision du comité. Les propriétaires peuvent demander un délai de développement supplémentaire ; s’il est approuvé, la période de paiement est prolongée, mais la taxe totale devient due si le développement n’est pas achevé. Si un propriétaire paie puis achève un développement qualifiant dans la période légale ou prolongée, le règlement prévoit le remboursement des montants payés pour ces périodes. [S5]

Le blocage du transfert rend la vitesse administrative commercialement importante. Un litige réel peut coïncider avec une échéance de financement ou une vente conditionnelle. Le système d’exécution a besoin d’un certificat de statut en temps réel indiquant l’évaluation, le montant payé, l’objection pendante, le sursis ou l’exemption. Sans cela, même les transactions conformes peuvent être retardées par la réconciliation des données.

Le résumé du Cabinet n’explique pas si le dépôt d’une objection suspend automatiquement le blocage du transfert, si les montants contestés et non contestés peuvent être séparés, ni comment fonctionnent les remboursements lorsqu’un vendeur paie sous réserve pour respecter une date de clôture. Ces questions exigent une directive procédurale officielle, pas des hypothèses de courtiers ou d’acheteurs.

La politique a déplacé du foncier, mais la causalité reste incomplète

Le ministère a indiqué qu’environ 28 millions de mètres carrés de terrains couverts dans la région de La Mecque avaient été développés ou étaient entrés en transaction en juillet 2026 : 13 millions de mètres carrés achevés, neuf millions échangés et cinq millions en développement. Les composantes totalisent environ 27 millions, reflet d’un reporting arrondi. [S8]

Dans la mise en œuvre antérieure, le programme a publié plus de 500 millions de mètres carrés enregistrés à Riyad, Djeddah, La Mecque et dans l’agglomération de Dammam ; plus de 107 millions de mètres carrés développés, en développement ou mis sur le marché ; 2,2 milliards SAR versés depuis les recettes de taxes pour les infrastructures ; des services à plus de 80 projets de logement ; et 9 000 ordres de paiement. [S4]

Ce sont des mesures d’activité substantielles. Elles ne constituent pas une estimation contrôlée de l’offre de logements additionnelle causée par la taxe. Un terrain peut se vendre ou se développer en raison des prix, des autorisations de planification, des infrastructures, du financement ou de la demande de projet. « Entré sur le marché » n’est pas non plus la même chose que des unités de logement achevées.

Une évaluation plus forte comparerait les zones traitées et non traitées avant et après les changements de taux, en suivant les parcelles développées, les délais de permis, l’offre de lots viabilisés, les transactions, les prix fonciers et les unités achevées. Elle devrait aussi identifier la part du développement publié qui aurait probablement eu lieu sans la taxe.

Les effets de marché différeront selon les propriétaires

Le blocage du transfert accroît la pression de liquidité sur un propriétaire qui prévoit de vendre plutôt que de développer. La taxe devient une condition de clôture, réduisant le produit net et pouvant forcer un règlement plus tôt. Les acheteurs demanderont la preuve qu’aucune dette ne subsiste, et les prêteurs l’ajouteront à la due diligence de titre.

Les propriétaires bien capitalisés peuvent développer, apporter le terrain à un projet correctement structuré ou absorber la charge. Les propriétaires avec titre fragmenté, obstacles de planification ou financement limité peuvent vendre, chercher un partenaire promoteur ou contester l’évaluation. Le résultat peut être davantage d’offre foncière, mais aussi des transactions décotées lorsque taxes accumulées et coûts de développement sont capitalisés dans le prix.

Aucun résultat automatique sur les prix des logements n’en découle. Transformer du foncier brut en logement exige des infrastructures, des permis, une capacité de construction, du financement et une demande d’acheteurs. Davantage de parcelles peuvent réduire un coût d’entrée tandis que les coûts de construction ou la rareté d’emplacement le compensent. La politique doit être jugée sur le foncier viabilisé et les unités achevées, pas seulement sur les taxes collectées.

Contre-argument : la décision peut surtout formaliser une règle existante

L’article 13(5) du règlement 2025 exigeait déjà le paiement avant transfert lorsqu’un propriétaire vendait avant d’achever le développement. La décision du Cabinet peut donc être comprise comme une intégration institutionnelle et une vérification plus large, non comme l’invention ex nihilo d’un paiement avant transfert.

Si les systèmes du registre et du ministère appliquaient déjà l’article 13 de façon fiable, l’effet de marché incrémental peut être modeste. L’approbation du Cabinet peut tout de même améliorer la clarté juridique, la cohérence et la couverture des dettes relatives aux biens vacants.

Bloquer un transfert impayé ne confisque pas non plus le terrain et n’interdit pas la vente. Le propriétaire peut régler la taxe évaluée et achever la transaction. La friction dépend d’un montant légal en souffrance.

Ce qui infirmerait cette lecture

Des instructions d’exécution montrant que le blocage atteint les transferts bénéficiaires et changements corporatifs élargiraient le périmètre juridique décrit ici. Une directive autorisant l’enregistrement pendant une objection sans paiement ni sûreté réduirait la pression de liquidité. Des données montrant aucune transaction rejetée ou retardée malgré des soldes impayés importants suggéreraient que le verrou a peu de force pratique.

La série de résultats décisive est mensuelle : surface couverte, factures, montants évalués et collectés, objections et délais de résolution, contrôles de transfert, enregistrements bloqués, ventes ultérieures, démarrages de développement, lots viabilisés, unités achevées et prix fonciers par bande.

La réforme saoudienne du logement dispose désormais d’un mécanisme de recouvrement plus aigu. La taxe crée l’incitation ; le verrou du registre rend difficile la sortie sans règlement. Que cela produise des logements abordables dépend de ce qui se passe après que le foncier inactif commence à bouger.

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Sources

1. [S1] Décision du Conseil des ministres rapportée par Amlak, « Aucune transaction immobilière impliquant un terrain ne peut être enregistrée tant que les taxes applicables ne sont pas payées », 26 août 2026. https://amlak.net.sa/en/109328/
2. [S2] Umm Al-Qura, règlement d’exécution des taxes sur terrains blancs, décision ministérielle, 22 août 2025. https://www.uqn.gov.sa/details?p=27369
3. [S3] Ministère des Municipalités et du Logement, « Terrains blancs : première phase bientôt à Qassim et Hail », 8 juin 2026. https://momah.gov.sa/en/news/white-lands-first-phase-program
4. [S4] Ministère des Municipalités et du Logement, « Terrains blancs : début de la deuxième phase à La Mecque, Djeddah et dans l’agglomération de Dammam », 12 juin 2026. https://momah.gov.sa/en/news/white-lands-second-phase-begins
5. [S5] Saudi Press Agency/Ministère des Municipalités et du Logement, « Premières factures de terrains blancs à Riyad à partir du 1er janvier 2026 », 24 décembre 2025. https://www.spa.gov.sa/N2474831
6. [S6] Umm Al-Qura, règlement d’exécution des biens vacants, 15 mai 2026. https://www.uqn.gov.sa/decisions-and-regulations/4000950
7. [S7] Mubasher, déclaration du ministre des Municipalités et du Logement Majed Al-Hogail sur la décision de vérification des transferts, 25 août 2026. Déclaration ministérielle Mubasher
8. [S8] Saudi Press Agency/Ministère des Municipalités et du Logement, « 28 millions de mètres carrés de terrains blancs de la région de La Mecque sont entrés en développement ou en transaction », 8 juillet 2026. https://www.spa.gov.sa/N2629937