En février 2021, l’Arabie saoudite a adressé un message aux plus grandes entreprises mondiales : transférez votre siège régional à Riyad ou perdez l’accès aux contrats publics. L’ultimatum a d’abord été traité comme une posture. Ce n’en était pas une. En janvier 2026, le ministère de l’Investissement avait délivré plus de 700 licences Regional Headquarters, dépassant de près de 50 % l’objectif initial de 480 fixé dans Vision 2030. Le chiffre a été présenté comme une victoire de politique publique. Il était aussi, par la précision même de sa formulation, un choix prudent d’indicateur : des licences délivrées ne sont pas des bureaux ouverts, et des bureaux ouverts ne sont pas des opérations relocalisées.
Environ 350 RHQ ont effectivement commencé leurs opérations dans le Royaume. Quatre-vingt-dix pour cent se trouvent à Riyad. L’écart entre 700 licences et 350 sièges opérationnels, soit un taux de conversion de 50 %, décrit un programme dans lequel la moitié des participants annoncés existent sur le papier mais pas encore dans la pratique. Cet écart mesure la distance entre conformité et engagement, entre une licence déposée pour conserver l’accès aux contrats publics et une relocalisation réelle de la décision, des talents et du poids institutionnel.
Deux ans après le début de l’application, le mandat de Riyad a produit des résultats réels, des frictions réelles et un recul discret par rapport à l’absolutisme qui avait fait sa force. Le suivi révèle un programme qui a réussi à déplacer des personnes mais pas encore le centre de gravité des organisations, et qui découvre en temps réel les limites du développement économique coercitif.
Le problème des bureaux de façade
Le gouvernement saoudien avait anticipé le problème des bureaux de façade. La réglementation exige au moins 15 employés à temps plein au cours de la première année opérationnelle, au moins trois dirigeants de niveau exécutif relocalisés à Riyad, des réunions du conseil tenues dans le Royaume et des dépenses opérationnelles proportionnées aux activités déclarées. L’amende pour non-opérationnalité s’élève à 400 000 riyals, soit environ 107 000 dollars.
Les règles sont précises. Les contournements sont inventifs. Selon Semafor, au moins une grande banque de Wall Street cherchait activement des failles dans le mandat. La stratégie la plus fréquente ne consiste pas à l’éviter mais à redéfinir ce que signifie « régional ». Des entreprises scindent leurs opérations au Moyen-Orient en deux sous-régions : l’une centrée sur Riyad, couvrant l’Arabie saoudite, Bahreïn et Oman ; l’autre centrée sur Dubaï, couvrant les Émirats arabes unis, le Koweït et le Qatar. La structure satisfait l’exigence saoudienne, puisque le bureau de Riyad devient le « siège régional » de sa sous-région, tout en préservant Dubaï comme hub opérationnel pour le Golfe au sens large.
Visa Inc. a appliqué cette stratégie publiquement en janvier 2026, en scindant ses opérations au Moyen-Orient pour créer une unité basée à Riyad couvrant l’Arabie saoudite, Bahreïn et Oman, tout en maintenant Dubaï pour les Émirats arabes unis, le Koweït et le Qatar. La structure est conforme. Elle est aussi explicite sur son objectif : l’entreprise a établi un siège à Riyad parce que l’Arabie saoudite l’exigeait, non parce que Riyad serait le lieu optimal pour piloter une activité moyen-orientale. La distinction compte parce qu’elle détermine si le mandat construit une véritable capitale d’affaires ou une infrastructure de conformité : une ville de sièges réels ou une ville de plaques professionnelles.
Le recul dans l’application
Dans un signal important montrant que le mandat se révélait trop rigide pour les propres besoins d’achat du gouvernement, l’Arabie saoudite a introduit des exemptions fin 2025. Les entités publiques peuvent désormais contracter avec des entreprises sans licence RHQ si la valeur du projet est inférieure à 1 million de riyals, soit 267 000 dollars, si l’offre de l’entreprise non RHQ est au moins 25 % moins chère que celle du concurrent détenteur d’une licence RHQ arrivé ensuite, ou si une seule offre techniquement conforme a été soumise. Les projets réalisés hors du Royaume sont entièrement exemptés. Les exemptions sont traitées via la plateforme numérique Etimad.
L’exemption de prix de 25 % est la plus importante. Elle reconnaît implicitement que le mandat renchérissait les marchés publics : les entreprises dotées de licences RHQ facturaient parfois une prime reflétant le coût du maintien d’une présence à Riyad, et les entités publiques payaient davantage pour les mêmes services parce que le mandat réduisait le bassin de prestataires éligibles.
Ces exemptions constituent un recul discret par rapport à l’application absolue qui donnait au mandat son mordant. Le message initial était binaire : déménager à Riyad ou perdre les contrats publics. Le message révisé devient : déménager à Riyad, ou être 25 % moins cher qu’un concurrent qui l’a fait. La révision est pragmatique. Elle est aussi l’aveu que la rigidité du mandat créait des coûts que l’État lui-même ne souhaitait pas absorber.
La crise des bureaux
Le mandat a créé une demande de bureaux à Riyad que le marché n’était pas prêt à fournir. Les chiffres le montrent.
Vacance des bureaux prime à Riyad : 0,5 % au deuxième trimestre 2025. Grade A dans son ensemble : 3,8 % de vacance, soit pratiquement 98 % d’occupation lorsque les emplacements premium sont mesurés. Grade B : 95 % d’occupation. Le marché est plein.
Les loyers ont suivi. Les loyers des bureaux Grade A ont augmenté de 23 % à 31 % sur un an selon les mesures. Les loyers Grade B ont progressé de 16,5 % à 27 %. Les loyers prime ont atteint 3 630 riyals, soit 967 dollars, par mètre carré et par an au deuxième trimestre 2025.
Le stock total de bureaux de Riyad atteignait 8,1 millions de mètres carrés à la mi-2025, avec environ 900 000 à 1 million de mètres carrés de nouveaux espaces Grade A attendus d’ici fin 2026, en provenance de Diriyah Gate, Misk City et de la phase 3 de KAFD, une expansion de 2,6 milliards de dollars. Le stock de bureaux à l’échelle saoudienne devrait passer de 9,7 millions à 15 millions de mètres carrés d’ici 2028. Riyad ajoute dix fois plus de bureaux que Dubaï.
KAFD, le King Abdullah Financial District, est devenu l’adresse par défaut des RHQ multinationaux. Le quartier accueille plus de 140 locataires commerciaux, dont plus de 75 sièges régionaux de multinationales, avec 580 000 mètres carrés de bureaux loués et environ 20 000 professionnels travaillant chaque jour sur son campus.
La tension du marché des bureaux est simultanément une preuve du succès du mandat et une contrainte sur son expansion. Les entreprises qui veulent se conformer ne trouvent pas d’espace. Les hausses de loyers augmentent le coût de conformité, un coût qui finit par être répercuté sur l’État sous forme d’honoraires plus élevés et sur les entreprises sous forme de marges réduites dans leurs opérations saoudiennes.
Le paradoxe des talents
L’Arabie saoudite a atteint un taux de chômage historiquement bas de 2,8 % au premier trimestre 2025, un chiffre qui suggère un marché du travail à pleine capacité. Derrière l’indicateur, 46 % des professionnels des ressources humaines déclarent qu’il est devenu plus difficile de trouver des talents qualifiés, et 64,29 % des organisations du secteur privé citent le manque de candidats qualifiés comme leur principal défi de recrutement.
Le paradoxe est structurel. Le mandat a amené les entreprises à Riyad. Il n’a pas amené les talents dont elles ont besoin pour fonctionner. Un déficit de 20 % existe entre les postes technologiques vacants et les talents locaux qualifiés. Les ingénieurs en intelligence artificielle, architectes cloud et analystes de données sont en pénurie critique. Korn Ferry projette un déficit de 663 000 travailleurs qualifiés d’ici 2030, représentant 206,77 milliards de dollars de revenus non réalisés.
Les exigences de saoudisation aggravent le défi. Le droit du travail 2026 impose un taux de saoudisation de 25 % même aux RHQ, soit un ressortissant saoudien pour trois expatriés. Les cabinets juridiques doivent atteindre 70 % d’avocats saoudiens. Les cabinets comptables doivent compter 40 % de ressortissants saoudiens, avec une montée à 70 % d’ici 2030. Ces obligations visent à garantir que le mandat crée des emplois saoudiens, pas seulement des relocalisations d’expatriés. Elles contraignent aussi les entreprises dont le vivier de main-d’œuvre saoudienne ne suffit pas à satisfaire les quotas.
La prime salariale qui avait attiré les talents étrangers à Riyad se contracte. Dans la phase initiale du mandat, des chefs de projet gagnant 60 000 dollars aux Émirats arabes unis recevaient des offres de 100 000 dollars en Arabie saoudite : des primes de 40 % ou plus, allant parfois jusqu’au doublement du salaire existant. Ces primes s’éteignent. Les attributions de projets saoudiens ont presque diminué de moitié sur les neuf premiers mois de 2025, réduisant la demande de talents étrangers et les primes nécessaires pour les attirer. Le resserrement budgétaire qui a suspendu The Line et The Mukaab a aussi tendu le marché du travail des consultants, ingénieurs et managers que le mandat devait attirer.
La crise du logement
L’arrivée de professionnels expatriés a créé une crise du logement suffisamment grave pour appeler une intervention d’urgence. Les loyers dans les compounds de Riyad ont augmenté de plus de 30 % depuis 2022. Les expatriés se sont de plus en plus installés hors des compounds fermés, historiquement le logement par défaut des professionnels étrangers en Arabie saoudite, car les loyers de ces ensembles étaient devenus inabordables.
Le 25 septembre 2025, le prince héritier Mohammed ben Salmane a ordonné un gel des loyers à Riyad pour cinq ans, une intervention exceptionnelle qui signalait la gravité du problème. À partir de décembre 2025, les propriétaires devront notifier les locataires 365 jours avant l’expiration du bail. Le gel traite le symptôme, la hausse rapide des loyers, sans traiter la cause : un mandat qui a amené des milliers de ménages professionnels dans une ville dont le parc de logements n’avait pas été conçu pour eux.
L’intervention sur le logement est l’exemple le plus visible des effets secondaires du mandat. Le gouvernement a créé de la demande, par le mandat sur les sièges régionaux, sans créer proportionnellement de l’offre par la construction résidentielle. Le déficit d’offre a produit de l’inflation. L’inflation a produit un problème politique. Le problème politique a produit un décret royal. Le décret a produit un gel des prix. Le gel des prix produira, avec le temps, un investissement résidentiel plus faible, parce que les propriétaires ne pourront pas capter les rendements, ce qui produira une offre plus faible et donc la prochaine pénurie. Le cycle est la conséquence de l’usage de la contrainte pour créer de la demande dans des marchés qui exigent de l’investissement pour créer de l’offre.
La réalité du double hub
Les éléments disponibles suggèrent que le mandat de Riyad n’a pas remplacé Dubaï comme capitale d’affaires du Golfe. Il a créé un modèle à double hub dans lequel les deux villes remplissent des fonctions distinctes.
Dubaï conserve ses avantages : plus de 40 zones franches, des tribunaux de common law au DIFC et à l’ADGM, un impôt sur les sociétés de 9 %, une création d’entreprise plus rapide et un écosystème expatrié mature doté d’écoles internationales, de soins de santé et d’infrastructures sociales établies. L’Arabie saoudite offre un marché domestique plus vaste, 36 millions d’habitants contre 10 millions aux Émirats arabes unis, des dépenses publiques massives et un taux d’impôt sur les sociétés de 0 % pendant 30 ans pour les détenteurs de RHQ, contre le taux saoudien standard de 20 %.
La dynamique concurrentielle n’est pas à somme nulle. Les entreprises ont besoin des deux marchés. Le mandat leur a imposé une présence physique en Arabie saoudite. Il ne leur a pas imposé de choisir l’Arabie saoudite plutôt que les Émirats arabes unis. Le résultat est le modèle Visa : double présence, régions scindées, conformité dans les deux juridictions. Les entreprises qui étaient censées « déménager » à Riyad ont souvent « ajouté » Riyad, en créant une présence sans réduire celle de Dubaï.
Les avantages de coût de Riyad sont réels mais se réduisent. Les prix des restaurants y sont environ 38 % inférieurs à ceux de Dubaï. Les coûts de transport sont plus bas, avec l’essence à 2,23 riyals par litre contre 2,74 dirhams à Dubaï. Le métro de Riyad, opérationnel depuis janvier 2025, fournit une infrastructure que Dubaï possède depuis 15 ans. La transformation du divertissement, avec cinémas, concerts et restaurants, a rendu Riyad plus vivable qu’en 2021, lorsque le mandat a été annoncé. Mais 57 % des salariés en Arabie saoudite déclarent être en situation d’épuisement professionnel, et la vie sociale est décrite par des expatriés comme « plus calme, plus lente et souvent plus solitaire que ce que les gens imaginent ». Dans le même temps, le budget 2026 affiche un déficit de 44 milliards de dollars. L’absence d’impôt sur le revenu est une incitation puissante. La question de savoir si elle compense un style de vie que beaucoup d’expatriés jugent restrictif se résout ménage par ménage.
La question de la qualité
Le test ultime du mandat n’est pas de savoir si les entreprises sont venues à Riyad. Elles sont venues : 700 licences le confirment. Le test est de savoir si ces entreprises réalisent un travail substantiel à Riyad ou mettent en scène leur conformité.
Les preuves sont mixtes. Les 20 000 professionnels présents chaque jour à KAFD représentent une activité économique réelle. Les plus de 75 sièges régionaux de multinationales qui prennent des décisions, signent des contrats et pilotent des opérations saoudiennes depuis Riyad représentent un poids institutionnel réel. Les cabinets de conseil, McKinsey, BCG, Bain, Deloitte, PwC, ont tous établi des présences substantielles à Riyad parce que leurs revenus saoudiens l’exigent.
Mais l’écart entre 700 licences et 350 sièges opérationnels, les contournements par scission régionale, les exemptions d’application et les règles anti-bureaux de façade signalent tous un programme qui a avancé plus vite sur le papier que dans la pratique. Le mandat a forcé la conformité. La conformité n’est pas l’engagement. Une entreprise qui ouvre un bureau à Riyad parce qu’elle y est contrainte n’est pas identique à une entreprise qui l’ouvre parce qu’elle y trouve un avantage. Le mandat ne peut pas produire la seconde sans démontrer d’abord que Riyad offre davantage qu’une obligation contractuelle : des talents, des infrastructures, une qualité de vie et un environnement d’affaires qui rendent le siège utile même sans menace d’exclusion des marchés publics.
Le mandat a produit des sièges. Reste à savoir s’il a produit une économie de sièges régionaux, c’est-à-dire un écosystème dans lequel les entreprises localisent la décision à Riyad parce que les avantages de la ville justifient le coût. La réponse dépendra de ce qui se passera lorsque l’application s’assouplira davantage, lorsque les exemptions s’élargiront et lorsque les entreprises découvriront si le Riyad dans lequel elles se sont installées mérite qu’elles y restent.
Sept cents licences. Trois cent cinquante opérations. Un taux de conversion de 50 %. Un gel des loyers ordonné par le prince héritier. Une crise des talents avec un chômage historiquement bas. Et un modèle à double hub qui donne à l’Arabie saoudite ce qu’elle exigeait, un siège régional, tout en laissant à Dubaï ce qu’elle possédait déjà : le centre d’affaires.
Cette analyse s’appuie sur les données du ministère de l’Investissement relatives aux licences RHQ ; les informations de Semafor sur les contournements, la scission régionale de Visa et les stratégies de conformité de banques de Wall Street ; les articles d’AGBI sur les règles anti-bureaux de façade ; Middle East Briefing et Arab News sur l’exemption de 25 % dans les marchés publics ; JLL KSA Office Market Dynamics Q2 2025 ; Arab News et Arabian Business sur la hausse des loyers à Riyad et l’offre de bureaux ; les données de location et d’exploitation de KAFD ; Jobskey Search, Qureos et Arab News sur les conditions du marché saoudien des talents ; les projections de Korn Ferry sur la pénurie de travailleurs qualifiés ; Economy Middle East et Al Arabiya sur le gel des loyers ordonné par le prince héritier ; l’Investment Climate Statement 2025 du département d’État américain ; les données Gallup sur le lieu de travail en Arabie saoudite ; et les analyses comparatives de The Middle East Insider et Compare the City. Vision2030.AI est éditorialement indépendant et n’est affilié ni au ministère de l’Investissement, ni à KAFD, ni au PIF, ni à aucune entité officielle de Vision 2030.