El Programa de Vivienda es el programa central de vivienda de la Visión 2030 saudí para 2026, que vincula Sakani, las hipotecas subvencionadas, las comunidades de ROSHN, la reforma de la oferta y la meta nacional del 70 % de propiedad de vivienda en 2030. Pocos programas de la Visión 2030 han tenido un impacto tan visible y tangible en la vida diaria de los ciudadanos saudíes: lanzado para hacer frente a una tasa de propiedad de vivienda de apenas el 47 % en 2016, el programa ha elevado la tasa nacional a más del 65,4 %, ha superado su objetivo intermedio de 2025 y ha reconfigurado el sector de la vivienda.
El reto de la vivienda
El reto de la vivienda de Arabia Saudí en 2016 era estructural y polifacético. Una población joven y de rápido crecimiento entraba en la edad de formación de hogares, pero la oferta de vivienda resultaba insuficiente tanto en volumen como en asequibilidad. El mercado hipotecario era incipiente, con baja penetración y escasa variedad de productos. El suelo estaba a menudo en manos de especuladores, lo que generaba una escasez artificial en las mejores ubicaciones urbanas. El entorno regulatorio y de concesión de licencias para la promoción residencial era engorroso. La financiación con apoyo público era limitada para las familias de renta media, que ganaban demasiado para acceder a la vivienda social pero demasiado poco para adquirir una vivienda a precio de mercado.
El Programa de Vivienda se diseñó para abordar cada una de estas barreras estructurales de forma simultánea, en el convencimiento de que un enfoque fragmentario resultaría insuficiente.
Arquitectura estratégica
El programa opera a través de tres mecanismos complementarios: intervenciones por el lado de la oferta para aumentar la cantidad y la diversidad del parque de vivienda, intervenciones por el lado de la demanda para hacer la propiedad de vivienda financieramente accesible y reformas regulatorias para crear un mercado de la vivienda más eficiente y transparente.
Transformación por el lado de la oferta
ROSHN
Quizá la innovación institucional más destacada del Programa de Vivienda sea ROSHN, la promotora inmobiliaria constituida como filial de propiedad íntegra del Fondo de Inversiones Públicas (PIF). ROSHN desarrolla comunidades residenciales planificadas a gran escala por todo el Reino, con proyectos en Riad, Yeda y la Provincia Oriental.
Las comunidades de ROSHN están diseñadas para ofrecer barrios integrados con vivienda, comercio, educación, sanidad, parques e instalaciones comunitarias, y no meras hileras de casas. El modelo de desarrollo prioriza los estándares de calidad de la construcción, los principios de diseño sostenible, la planificación de usos mixtos que reduce la dependencia del coche, las dotaciones comunitarias que fomentan la cohesión social y una capacidad de entrega escalable de miles de unidades al año.
La primera comunidad de ROSHN, SEDRA en Riad, ha entregado miles de unidades residenciales y ha marcado una referencia de calidad en el mercado saudí de la vivienda. Los proyectos posteriores en todo el Reino están escalando aún más el modelo.
Ecosistema de promotores privados
Más allá de ROSHN, el Programa de Vivienda ha estimulado un ecosistema más amplio de promotores privados mediante reformas regulatorias que agilizan las aprobaciones de proyectos y los permisos de construcción, programas de incentivos que reducen los costes de desarrollo, la regulación de la venta sobre plano que aporta protecciones jurídicas a compradores y promotores, y el programa Wafi, que regula la venta sobre plano para garantizar la finalización de los proyectos y la protección del comprador.
El programa también ha apoyado el desarrollo del sector de la tecnología inmobiliaria (proptech), con plataformas que mejoran la transparencia del mercado, la búsqueda de propiedades y los procesos de transacción.
Intervenciones por el lado de la demanda
Fondo de Desarrollo de la Vivienda
El Fondo de Desarrollo de la Vivienda es la principal entidad pública responsable de proporcionar financiación subvencionada de vivienda a las familias saudíes. El Fondo ofrece una gama de productos adaptados a los distintos niveles de renta y circunstancias familiares, entre ellos tipos hipotecarios subvencionados que reducen las cuotas mensuales de las familias que reúnen los requisitos, programas de ayuda a la entrada que abordan la barrera del capital inicial, financiación para la construcción destinada a las familias que edifican en su propio suelo y financiación de reformas para las familias que mejoran propiedades existentes.
El Fondo trabaja en colaboración con bancos comerciales y entidades financieras, que originan y gestionan las hipotecas mientras el Fondo aporta el componente de subvención. Este modelo aprovecha la eficiencia del sector privado a la vez que garantiza que los recursos públicos se dirijan a las familias que necesitan apoyo.
Desarrollo del mercado hipotecario
El desarrollo más amplio del mercado hipotecario ha sido esencial para el éxito del Programa de Vivienda. Antes de la Visión 2030, la penetración hipotecaria en Arabia Saudí era extremadamente baja según los estándares internacionales. El FSDP y el Programa de Vivienda han trabajado de forma conjunta para ampliar la disponibilidad de hipotecas mediante reformas regulatorias como la Ley de Financiación Inmobiliaria, la Ley de Hipoteca Inmobiliaria Registrada y la Ley de Arrendamiento Financiero. Los productos hipotecarios y las prácticas de suscripción se han estandarizado y mejorado, el desarrollo del mercado hipotecario secundario a través de la Compañía Saudí de Refinanciación Inmobiliaria (SRC) ha aportado liquidez y los nuevos actores del sector financiero han incrementado la competencia y la innovación de productos.
El resultado ha sido un rápido crecimiento de la originación hipotecaria, con un saldo de hipotecas residenciales vivas que se ha multiplicado varias veces desde 2016.
Reforma regulatoria
Tasa sobre el suelo baldío
Una de las intervenciones regulatorias de mayor impacto del Programa de Vivienda ha sido la tasa sobre el suelo baldío (white land), un gravamen aplicado al suelo urbano sin urbanizar para desincentivar el acaparamiento especulativo y fomentar el desarrollo. La tasa, administrada por el Ministerio de Asuntos Municipales y Rurales, ha incorporado al desarrollo importantes extensiones de suelo urbano, aumentando la oferta de vivienda y moderando la inflación del precio del suelo.
Plataforma Sakani
La plataforma Sakani funciona como la puerta digital de entrada al Programa de Vivienda, y ofrece un portal unificado donde las familias saudíes pueden explorar opciones de vivienda, solicitar subvenciones y financiación, buscar propiedades disponibles y seguir el estado de su solicitud. La plataforma ha tramitado millones de solicitudes desde su lanzamiento, agilizando el proceso de emparejar a las familias con las soluciones de vivienda adecuadas.
Código de construcción y estándares de calidad
El programa también ha impulsado mejoras en la calidad de la construcción mediante códigos de construcción actualizados, regímenes de inspección y sistemas de calificación de promotores que aportan transparencia sobre la calidad de la construcción y el historial de las promotoras.
Impacto y métricas
El logro estrella del Programa de Vivienda —elevar la tasa de propiedad de vivienda del 47 % a más del 65,4 %— representa una de las expansiones más rápidas de la propiedad de vivienda en cualquier gran economía de la historia reciente. Tras esa cifra hay cientos de miles de familias saudíes que se han mudado a su propia vivienda, con el apoyo de financiación subvencionada, nueva oferta de vivienda y un mercado más eficiente.
Entre las métricas adicionales destacables figuran el notable crecimiento de la originación hipotecaria residencial anual, la entrega de decenas de miles de nuevas unidades residenciales al año, la ampliación de la base de beneficiarios del Fondo de Desarrollo de la Vivienda y la mejora de los ratios de asequibilidad de la vivienda en las principales ciudades.
Desafíos
Pese a su éxito, el Programa de Vivienda afronta desafíos persistentes. Las tensiones de asequibilidad se mantienen en las grandes ciudades, en particular en Riad, donde el rápido crecimiento demográfico y la actividad económica impulsan la demanda. La inflación de los costes de construcción, impulsada por las disrupciones globales de la cadena de suministro y la demanda local, ha presionado la economía de la entrega de vivienda. Garantizar la calidad de la vivienda en una base de oferta en rápida expansión exige una atención regulatoria continua. Atender las diversas necesidades de los distintos tipos de hogar —incluidos los hogares unipersonales, las familias multigeneracionales y los ciudadanos de edad avanzada— requiere una continua diversificación de productos.
Perspectivas de futuro
La agenda futura del Programa de Vivienda se centra en alcanzar el objetivo del 70 % de propiedad de vivienda en 2030, ampliar la oferta de vivienda en las ciudades secundarias y en nuevas zonas de desarrollo como NEOM y la costa del mar Rojo, profundizar el mercado hipotecario —también mediante productos de mayor plazo y estructuras innovadoras—, avanzar en la construcción de vivienda sostenible —con eficiencia energética y estándares de edificación ecológica— y desarrollar el mercado del alquiler como complemento de la propiedad, reconociendo que no todos los hogares querrán o deberán acceder a la propiedad.
El Programa de Vivienda demuestra que los objetivos sociales de la Visión 2030 pueden alcanzarse a gran escala cuando las intervenciones por el lado de la oferta, de la demanda y regulatorias se coordinan dentro de un único marco programático. El logro en materia de propiedad de vivienda no es una mera estadística: representa una mejora fundamental de la calidad de vida y la seguridad financiera de millones de ciudadanos saudíes.