El KPI de la prioridad de vivienda
El KPI de la prioridad de vivienda de Arabia Saudí es la tasa de propiedad de la vivienda: 47 % en 2016, 65,4 % en 2024 y un objetivo de la Visión 2030 del 70 %. Es una de las métricas de la Visión 2030 más visibles a nivel de hogar, porque vincula la política pública directamente con el balance de las familias.
El logro es estructural, no cosmético. El Reino no se ha limitado a construir viviendas: ha creado un sistema de vivienda que comprende mercados hipotecarios, promotores de comunidades, reformas de la oferta de suelo, plataformas digitales y financiación institucional.
El reto de partida
En 2016, Arabia Saudí afrontaba una crisis de vivienda de carácter estructural, no cíclico. Pese a la abundancia de suelo, capital y demanda demográfica, las tasas de propiedad de la vivienda se habían estancado en torno al 47 %, bajas tanto para los estándares regionales como internacionales.
Las causas estaban interconectadas y se reforzaban mutuamente:
- Oferta insuficiente a precios accesibles para las familias de renta media, con un sector de la construcción orientado a la promoción de alto nivel.
- Mercados hipotecarios subdesarrollados, con una penetración de la hipoteca residencial casi nula y una financiación de la vivienda dominada por los préstamos personales y los recursos familiares.
- Acaparamiento especulativo de suelo que restringía la oferta de suelo urbano, ya que los propietarios mantenían parcelas sin desarrollar como cobertura frente a la inflación, sin costes de tenencia.
- Presión demográfica derivada de una población joven que entraba en masa en la edad de formar hogar, lo que ampliaba la brecha entre la demanda y la oferta asequible.
Las implicaciones sociales iban mucho más allá de la vivienda. Sin intervención, el Reino se enfrentaba a un aumento del estrés de los hogares, un retraso en la formación de familias, un incremento del endeudamiento de los consumidores y las consecuencias políticas de una generación incapaz de alcanzar la propiedad de la vivienda que las generaciones anteriores daban por descontada.
El Programa de Vivienda
El Programa de Vivienda —uno de los Programas de Realización de la Visión (VRP) específicos de la Visión 2030— se creó para orquestar la respuesta del Gobierno a lo largo de toda la cadena de valor de la vivienda: oferta de suelo, financiación, construcción, infraestructura, regulación y acceso del consumidor.
Sakani: la puerta digital
La plataforma Sakani emergió como la puerta de acceso al apoyo a la vivienda orientada al consumidor. A través de Sakani, las familias saudíes elegibles acceden a una gama de soluciones de vivienda que incluye parcelas residenciales subvencionadas, opciones de compra sobre plano, apoyo a la autoconstrucción y productos de financiación hipotecaria. La plataforma digitalizó lo que antes era un engorroso proceso de solicitud y adjudicación en papel, reduciendo los plazos de tramitación de meses a días y mejorando la transparencia.
La escala del impacto de Sakani es sustancial. Desde su lanzamiento se han adjudicado cientos de miles de productos de vivienda a través de la plataforma. La variedad de opciones —desde parcelas de autoconstrucción hasta viviendas terminadas o propiedades existentes reformadas— refleja la comprensión de que las familias saudíes tienen necesidades, preferencias y circunstancias financieras diversas.
Estrategia Integral del Sector Inmobiliario
La Estrategia Integral del Sector Inmobiliario, lanzada en 2020, proporciona el marco general para el desarrollo del mercado de la vivienda. La estrategia aborda la planificación del uso del suelo, la capacidad del sector de la construcción, la regulación inmobiliaria, la transparencia del mercado y el desarrollo de un sector profesional de servicios inmobiliarios. Marcó un giro: de considerar la vivienda como un problema de bienestar social a entenderla como un mercado en funcionamiento que requiere infraestructura institucional.
Creación del mercado hipotecario
Quizá la reforma de vivienda más significativa desde el punto de vista estructural haya sido la creación, prácticamente desde cero, de un mercado hipotecario en funcionamiento. Nuestro análisis comparativo ofrece contexto para este logro.
Fondo de Desarrollo Inmobiliario
El Fondo de Desarrollo Inmobiliario (REDF) ha actuado como institución ancla del desarrollo del mercado hipotecario. Mediante programas de tipos de beneficio subvencionados, el REDF ha hecho asequible la propiedad de la vivienda para cientos de miles de familias que no habrían podido optar a hipotecas comerciales a los tipos de mercado vigentes. La estructura de subvención está escalonada por nivel de renta y dirige el mayor apoyo a los hogares de rentas más bajas, al tiempo que atenúa la ayuda para los de renta media.
La evolución del REDF, de prestamista directo a facilitador del mercado —aportando garantías y subvenciones que apalancan la originación hipotecaria del sector privado—, representa una maduración del modelo institucional. El fondo cataliza ahora múltiplos de su propio capital a través del sistema bancario, en lugar de tratar de satisfacer la demanda solo con su balance.
Infraestructura del mercado secundario
La Compañía Saudí de Refinanciación Inmobiliaria (SRC), inspirada en entidades como Freddie Mac y Fannie Mae, se creó para dar vida a un mercado hipotecario secundario. El programa más amplio de desarrollo del sector financiero sustenta esta infraestructura institucional. Al comprar carteras hipotecarias a los bancos originadores, la SRC proporciona una liquidez que permite a los prestamistas originar más hipotecas de las que su balance por sí solo respaldaría. Las emisiones de bonos y sukuk de la SRC han creado una nueva clase de activo en los mercados de capitales saudíes, conectando la financiación de la vivienda con los inversores institucionales.
Respuesta de la banca comercial
Los bancos comerciales han respondido a estas innovaciones institucionales ampliando de forma drástica sus operaciones hipotecarias. Los volúmenes de originación hipotecaria han crecido exponencialmente respecto a los niveles previos a la Visión, y la gama de productos —de tipo fijo, de tipo variable y estructuras conformes con las finanzas islámicas— se ha diversificado de manera notable. Arabia Saudí alberga ahora uno de los mercados hipotecarios de más rápido crecimiento del mundo.
| Indicador | 2016 | 2024 | Objetivo 2030 |
|---|---|---|---|
| Tasa de propiedad de la vivienda | 47 % | 65,4 % | 70 % |
| Penetración del mercado hipotecario | Casi nula | Significativa | Madura |
| Beneficiarios del REDF | Limitados | Cientos de miles | Escalado continuo |
| Objetivo intermedio de propiedad | — | 64 % (superado) | 70 % |
ROSHN: construir comunidades a gran escala
ROSHN, el promotor nacional de comunidades respaldado por el PIF y constituido en 2019, representa el motor de la oferta en la estrategia de vivienda. A diferencia de los promotores inmobiliarios saudíes tradicionales, centrados en complejos residenciales aislados, ROSHN desarrolla comunidades integradas con colegios, mezquitas, parques, comercio, centros sanitarios e infraestructura comunitaria.
Filosofía de diseño
La filosofía de diseño de ROSHN prioriza la caminabilidad, las zonas verdes y la interacción comunitaria, en una ruptura deliberada con el modelo de urbanización dependiente del coche y de recinto amurallado que dominó la promoción suburbana saudí durante décadas. El enfoque reconoce que la calidad de la vivienda no se mide únicamente por la propia unidad, sino por la comunidad en la que se inserta.
La comunidad Sedra en Riad, proyecto insignia de ROSHN, ha entregado miles de unidades residenciales con estándares de diseño que han fijado nuevas referencias para el mercado de la vivienda saudí. Las comunidades posteriores en Yeda, la Región Occidental y otras ciudades siguen un modelo integrado similar, adaptado a los contextos locales.
Ventaja de escala
Como entidad respaldada por el PIF con importantes recursos financieros y un mandato nacional, ROSHN posee capacidades que los promotores privados no pueden igualar: la capacidad de adquirir y planificar grandes parcelas de suelo, invertir en infraestructura troncal, negociar con las empresas de suministros a escala y absorber los largos plazos de desarrollo que exige la promoción de comunidades integradas. Esta capacidad convierte a ROSHN en una herramienta eficaz para romper los cuellos de botella de oferta de suelo e infraestructura que restringían el desarrollo de la vivienda bajo el modelo anterior a la Visión.
Compañía Nacional de Vivienda
La Compañía Nacional de Vivienda complementa a ROSHN centrándose en los segmentos de vivienda asequible y trabajando con promotores privados para aumentar la oferta en toda la escala de precios. Junto a ROSHN, garantiza que la respuesta de oferta de vivienda atienda toda la gama de rentas y preferencias de los hogares saudíes.
Reformas de la oferta de suelo
Impuesto sobre el suelo baldío
El impuesto sobre el suelo baldío (Tasas sobre los Terrenos Urbanos No Desarrollados), introducido en 2016 y ampliado de forma progresiva, aborda una de las barreras estructurales más persistentes a la asequibilidad de la vivienda: el acaparamiento especulativo de suelo. Al imponer tasas anuales sobre el suelo sin desarrollar dentro de los límites urbanos, el impuesto crea un incentivo financiero para que los propietarios desarrollen sus terrenos o los vendan a promotores que lo hagan.
El impuesto se ha ampliado en varias fases, cada una de las cuales incorpora categorías de suelo y áreas geográficas adicionales. Aunque los ingresos directos generados son modestos, el efecto conductual —desincentivar el acaparamiento especulativo y aumentar la oferta de suelo urbano urbanizable— ha sido significativo.
Planificación y licencias
Las reformas de planificación urbana han complementado el impuesto sobre el suelo. La revisión de los códigos de edificación, la agilización de las licencias de obra a través de plataformas digitales, el desarrollo de nuevos planes maestros urbanos y la profesionalización de las funciones de planificación municipal han aumentado, en conjunto, la capacidad de la cadena de oferta de vivienda para responder a las señales de la demanda.
Evaluación de los avances
Lo que se ha logrado
El aumento de la propiedad de la vivienda del 47 % al 65,4 % representa un logro que ha mejorado directamente las circunstancias habitacionales de cientos de miles de familias saudíes. La distancia restante hasta el 70 % —menor que el terreno ya recorrido— exige una ejecución continua en las dimensiones de financiación, construcción y oferta de suelo.
Las reformas estructurales son, sin duda, más significativas que la métrica de titular. El mercado hipotecario, la infraestructura del mercado secundario, la plataforma digital de adjudicación, el modelo de desarrollo de comunidades y las reformas de la oferta de suelo representan mejoras permanentes del sistema de vivienda. Incluso cuando concluyan los programas concretos de la Visión 2030, estas innovaciones institucionales seguirán respaldando la financiación de la vivienda y la propiedad.
Retos pendientes
Las presiones de asequibilidad en Riad —donde el crecimiento demográfico, la concentración económica y el traslado de organismos públicos han impulsado al alza el valor del suelo— representan el riesgo más significativo a corto plazo. El mercado de la vivienda de la capital se ha tensado más rápido de lo que se ha ampliado la oferta, lo que genera tensión de asequibilidad para las familias de renta media.
Persisten las tensiones entre calidad y cantidad. El énfasis en aumentar las tasas de propiedad genera presión para entregar unidades al menor coste posible, mientras que la aspiración de construir comunidades dinámicas exige invertir en calidad de diseño, espacios públicos e infraestructura. El modelo integrado de ROSHN proporciona la referencia de calidad, pero garantizar que ese estándar se extienda al conjunto del mercado sigue siendo un reto.
La distribución regional del desarrollo de la vivienda debe equilibrar la concentración de la demanda en Riad, Yeda y la Provincia Oriental con el deseo de apoyar un crecimiento equilibrado en todas las regiones del Reino.
Perspectivas y valoración
La prioridad de vivienda va camino de alcanzar o aproximarse mucho a su objetivo del 70 % en 2030. La combinación de apoyo por el lado de la demanda (subvenciones hipotecarias, adjudicaciones de Sakani), intervención por el lado de la oferta (ROSHN, Compañía Nacional de Vivienda, impuesto sobre el suelo baldío, reforma de licencias) y desarrollo institucional (SRC, modernización del REDF) ha creado un sistema de vivienda fundamentalmente más capaz que el existente en 2016.
El reto a largo plazo va más allá del objetivo de 2030. La población de Arabia Saudí sigue creciendo, la urbanización continúa acelerándose y las tasas de formación de hogares permanecen elevadas. Las instituciones y los mecanismos construidos bajo la Visión 2030 tendrán que mantener su eficacia mucho más allá del horizonte formal del programa.
La prueba de la prioridad de vivienda no es, en última instancia, si alcanza el 70 % en 2030, sino si ha construido un sistema de vivienda capaz de atender a las familias del Reino durante generaciones. En esa medida, los cimientos estructurales son sólidos, la arquitectura institucional está en su sitio y el trabajo restante es de ejecución, no de diseño.