Cuadro de mando prioritario: vivienda y acceso a la propiedad

El cuadro de mando de vivienda y propiedad de Arabia Saudí sigue la tasa de propiedad del 65,4 %, la reforma del mercado hipotecario, las entregas de ROSHN, los beneficiarios de Sakani y el camino que resta hasta el KPI del 70 % de la Visión 2030.

Calificación global: A-

Para el análisis estratégico completo, véase la prioridad de vivienda. Cobertura relacionada: Programa de Vivienda, ROSHN, sector financiero.

Panel de KPI

Evaluación del progreso

La vivienda y el acceso a la propiedad han sido un caso de éxito discreto pero de enorme impacto dentro de la Visión 2030. La calificación de A- refleja la práctica duplicación de la tasa de propiedad de vivienda, del 47 % al 65,4 %, que supera el hito intermedio del 64 % y deja el objetivo del 70 % para 2030 claramente al alcance. Este logro representa una de las expansiones más rápidas del acceso a la propiedad entre las grandes economías en las últimas décadas, impulsada por una arquitectura de políticas integral que abarca la reforma hipotecaria, el desarrollo de la oferta y las subvenciones a la demanda.

La transformación del mercado hipotecario ha sido estructural y duradera. La penetración hipotecaria creció del 2 % al 12,8 % del PIB, apoyada en la Compañía Saudí de Refinanciación Inmobiliaria, la introducción de marcos regulatorios para las titulizaciones hipotecarias y unos estándares de concesión de crédito guiados por el SAMA. El programa de vivienda Sakani ha atendido a 392.000 familias beneficiarias mediante una combinación de productos hipotecarios subvencionados, cesiones de suelo para autoconstrucción y adjudicación de viviendas ya construidas. ROSHN, la promotora nacional de comunidades respaldada por el PIF, se ha erigido en la mayor promotora integrada de vivienda del Reino, con miles de unidades entregadas en Riad, Yeda y la Provincia Oriental.

El indicador de asequibilidad ha mejorado de forma notable: la relación entre el precio de la vivienda y la renta ha bajado de 10 a 6,2 veces, reflejo tanto de la ampliación de la oferta como de políticas de precios específicas. Las ventas sobre plano han crecido del 5 % al 33 % del mercado, lo que indica una mayor confianza de los compradores en la entrega por parte de las promotoras y en la protección regulatoria del programa de ventas sobre plano Wafi. El camino que resta hasta el 70 % de propiedad exige seguir entregando en torno a 175.000 viviendas adicionales y un apoyo sostenido al mercado hipotecario.

Principales logros

• La tasa de propiedad de vivienda aumentó del 47 % al 65,4 %, superando el objetivo intermedio del 64 %
• La penetración hipotecaria creció del 2 % al 12,8 % del PIB, creando un mercado de financiación de vivienda funcional
• 425.000 viviendas entregadas entre los segmentos subvencionado y de precio de mercado
• 392.000 familias atendidas mediante el programa Sakani en diversas modalidades
• Las promociones comunitarias de ROSHN, operativas en Riad, Yeda y la Provincia Oriental
• Creación de la Compañía Saudí de Refinanciación Inmobiliaria, que habilita el desarrollo de un mercado hipotecario secundario
• La regulación de ventas sobre plano Wafi aumenta la protección del comprador y la responsabilidad de las promotoras
• La relación precio vivienda/renta mejoró de 10 a 6,2 veces, aumentando la asequibilidad
• La Compañía Nacional de Vivienda entrega unidades asequibles por debajo del precio de mercado
• Las plataformas digitales de vivienda agilizan los procesos de solicitud, aprobación y adjudicación
• La modernización del código de edificación mejora la calidad constructiva y la eficiencia energética
• El impuesto sobre el suelo urbano sin edificar (white land tax) incentivó el desarrollo de parcelas ociosas y aumentó la oferta

Riesgos y desafíos

• El tramo final del 65,4 % al 70 % de propiedad exige llegar a los colectivos más difíciles de atender
• La inflación de los costes de construcción afecta a la rentabilidad de la vivienda asequible
• Los desequilibrios regionales entre oferta y demanda, con riesgo de exceso de oferta en algunas ciudades secundarias
• La sostenibilidad de la deuda hipotecaria a medida que los tipos de interés han subido desde mínimos históricos
• Las dudas sobre la calidad en algunas promociones de entrega rápida
• El retraso de las infraestructuras en las nuevas promociones, como colegios, sanidad y transporte
• La especulación con el precio del suelo en las áreas metropolitanas de Riad y Yeda genera presión sobre la asequibilidad
• La capacidad de mantenimiento y gestión comunitaria de las nuevas promociones a gran escala
• El crecimiento de la renta de los hogares debe seguir el ritmo de las obligaciones hipotecarias para evitar el riesgo de impago
• Las distorsiones de la demanda de vivienda de los expatriados en los principales centros de empleo

Perspectivas

El sector de la vivienda está bien situado para alcanzar o acercarse mucho al objetivo del 70 % de propiedad en 2030. Los 4,6 puntos porcentuales que restan exigen mantener el ritmo de entregas actual, un apoyo sostenido al mercado hipotecario y programas específicos para los colectivos más difíciles de atender, como los hogares de renta baja, los encabezados por mujeres y los residentes fuera de las áreas metropolitanas.

El principal riesgo es macroeconómico más que programático: la subida de los tipos de interés encarece las hipotecas de los nuevos prestatarios y podría frenar el ritmo de adhesión. No obstante, la Compañía Saudí de Refinanciación Inmobiliaria y los mecanismos de subvención de Sakani ofrecen colchones anticíclicos. El legado más amplio del programa de vivienda va más allá del indicador de propiedad: Arabia Saudí ha creado un mercado hipotecario funcional, una industria profesional de promoción de vivienda y un marco regulatorio inmobiliario que, en conjunto, constituyen una infraestructura institucional permanente. Una mejora hasta A estaría justificada si se alcanza el objetivo del 70 % y las tasas de impago hipotecario se mantienen por debajo del 2 %.