Alerta de brecha: objetivo del 70 % de propiedad de vivienda

Brecha del 70 % de propiedad de vivienda saudí: KPI de la Visión 2030

Este seguimiento muestra la distancia que aún separa a Arabia Saudí del KPI de propiedad de vivienda del 70 % de la Visión 2030. El dato actual del 65,4 % deja una brecha de 4,6 puntos, con el ritmo anual y el perfil de riesgo resumidos a continuación.

Análisis

El Programa de Vivienda constituye una de las historias de éxito más claras de la Visión 2030. Desde una base del 47 % de propiedad de vivienda en 2016, Arabia Saudí ha logrado un notable aumento hasta el 65,4 % a finales de 2024, superando ya los hitos intermedios del programa y demostrando que una política de vivienda a gran escala puede ofrecer resultados medibles en un plazo comprimido. La brecha restante de 4,6 puntos porcentuales para alcanzar el 70 % en 2030 es la más pequeña entre los grandes objetivos económicos de la Visión 2030.

Este avance refleja un enfoque en múltiples frentes. El Fondo de Desarrollo Inmobiliario ha proporcionado financiación hipotecaria subvencionada a cientos de miles de familias saudíes. La plataforma Sakani ha agilizado la adjudicación de viviendas, emparejando a las familias elegibles con las unidades disponibles en un abanico de opciones que incluye viviendas ya construidas, compras sobre plano y adjudicaciones de suelo para autoconstrucción. Las reformas regulatorias que permiten la titulización de préstamos hipotecarios han dado profundidad al mercado de financiación de la vivienda, y los promotores inmobiliarios del sector privado han respondido a las señales de demanda con incrementos significativos de la oferta, sobre todo en Riad, Yeda y la Provincia Oriental.

La mejora anual requerida, de aproximadamente 1,15 puntos porcentuales, se sitúa holgadamente dentro del rango alcanzado en los últimos años, cuando se registraron avances anuales de entre 1,5 y 3,0 puntos porcentuales durante las fases más activas del programa. No obstante, el ritmo de mejora se desacelera de forma natural a medida que aumenta la propiedad de vivienda, porque la población que aún no dispone de vivienda tiende a afrontar barreras más complejas, como las limitaciones de asequibilidad, los desajustes geográficos y las dificultades de elegibilidad crediticia.

Factores atenuantes

La cartera de viviendas en construcción y en fase de planificación sigue siendo sólida. Los grandes desarrollos residenciales de Riad, impulsados por el rápido crecimiento demográfico de la capital, incluyen decenas de miles de unidades en distintos segmentos de precio. El programa gubernamental de adjudicación de suelo, que libera terrenos de la Corona para el desarrollo residencial, continúa ampliando la oferta de parcelas urbanizables y modera el coste del suelo.

La introducción del impuesto sobre el suelo baldío (White Land Tax) ha incentivado a los propietarios a urbanizar o vender parcelas urbanas sin desarrollar, lo que aumenta la oferta en las zonas de alta demanda. Wafi, el marco regulatorio de las ventas sobre plano, ha reforzado la confianza de los compradores en las adquisiciones previas a la construcción, respaldando los flujos de caja de los promotores y la viabilidad de los proyectos.

El apoyo por el lado de la demanda, a través de los programas de subvención continuados del Fondo de Desarrollo Inmobiliario y de la ampliación de los criterios de elegibilidad, garantiza que el comprador marginal —con una renta algo inferior o un perfil crediticio más débil— pueda seguir accediendo a la propiedad de una vivienda. La creación de un mercado hipotecario secundario y la concesión de licencias a nuevos proveedores hipotecarios han aumentado la competencia y comprimido los márgenes crediticios, lo que mejora la asequibilidad.

Evaluación del riesgo

Este objetivo se califica con un riesgo bajo, la valoración más favorable entre los grandes KPI de la Visión 2030. Los cimientos estructurales están asentados: la infraestructura de financiación es madura, el marco regulatorio es favorable, la cartera de oferta está activa y la demanda se mantiene fuerte dada la población joven y creciente de Arabia Saudí. Salvo una grave recesión económica que deteriore la asequibilidad hipotecaria o una fuerte subida de los tipos de interés que expulse del mercado a los compradores marginales, el objetivo del 70 % es alcanzable dentro del horizonte de 2030.

La proyección de escenario central sitúa la propiedad de vivienda entre el 68 % y el 71 % en 2030, con el objetivo dentro de un intervalo de confianza realista. El Programa de Vivienda podría ser uno de los primeros objetivos de la Visión 2030 en cumplirse formalmente antes de lo previsto.