El mercado hipotecario de Arabia Saudí se ha expandido mediante un modelo de financiación de vivienda del REDF que enlaza las hipotecas subvencionadas, la entrega a través de Sakani, los balances bancarios y el objetivo de acceso a la propiedad de la Visión 2030. El saldo vivo de préstamos hipotecarios creció desde unos 175.000 millones de riyales saudíes (SAR) en 2019 hasta más de 700.000 millones a finales de 2025, impulsado por un programa estatal integral que combina las subvenciones del Fondo de Desarrollo Inmobiliario, la reforma regulatoria y una intensa actividad de construcción residencial.
La arquitectura del programa REDF
El Fondo de Desarrollo Inmobiliario, creado como fondo público de desarrollo bajo el Ministerio de Vivienda (hoy Ministerio de Asuntos Municipales, Rurales y Vivienda), actúa como mecanismo principal para canalizar las subvenciones a la financiación de la vivienda. El fondo proporciona financiación a tipos inferiores a los de mercado a las familias saudíes elegibles, ya sea mediante préstamos directos o, con mayor frecuencia, a través de subvenciones del tipo de beneficio sobre las hipotecas originadas por los bancos.
El programa Sakani, gestionado a través del Ministerio y del REDF, ofrece a los compradores de primera vivienda elegibles financiación subvencionada, cesiones de suelo o viviendas terminadas. Los beneficiarios reciben apoyo del REDF que reduce el coste efectivo de la financiación por debajo de los tipos de mercado, con una subvención calibrada según la renta del hogar y el tamaño de la familia.
La escala del programa es extraordinaria. Para 2025, más de 800.000 familias saudíes habían recibido soluciones habitacionales a través de Sakani y los programas asociados, lo que representa una transformación fundamental en el acceso a la vivienda. Las asignaciones mensuales de entre 30.000 y 50.000 familias beneficiarias se han sostenido durante varios años, generando una demanda persistente de originación de hipotecas.
La estructura de subvención del REDF funciona como una reducción del tipo de beneficio. Los bancos originan las hipotecas a tipos de mercado y el REDF aporta pagos mensuales que cubren el diferencial entre el tipo de mercado y el tipo subvencionado ofrecido al prestatario. Este mecanismo canaliza el crédito hipotecario a través del sistema bancario a la vez que gestiona el coste fiscal de la subvención.
El crédito hipotecario bancario
Los bancos saudíes han destinado una capacidad sustancial de su balance al crédito hipotecario, hasta el punto de que los préstamos para vivienda han pasado a representar aproximadamente el 25 % del crédito bancario total. Al Rajhi Bank, SNB, Riyad Bank y SABB lideran el mercado hipotecario, cada uno con carteras que superan los 100.000 millones de SAR.
Los productos hipotecarios se estructuran como esquemas de financiación islámica, principalmente mediante fórmulas de musharakah decreciente (asociación decreciente) o ijara muntahia bittamlik (arrendamiento con opción a compra). Bajo la musharakah decreciente, el banco y el prestatario adquieren conjuntamente el inmueble, y el prestatario va comprando gradualmente la parte del banco mediante pagos programados a lo largo del plazo de financiación.
Los plazos hipotecarios habituales oscilan entre 20 y 25 años, con ratios préstamo-valor limitados al 90 % para los compradores de primera vivienda dentro de los programas del REDF y de entre el 70 % y el 85 % para las adquisiciones no subvencionadas. Los ratios de deuda sobre ingresos están regulados por el SAMA: el servicio total mensual de la deuda se limita al 65 % del ingreso mensual bruto y el servicio específico de la hipoteca, al 55 %.
Existen tanto productos a tipo fijo como a tipo variable, si bien la mayoría de las hipotecas vivas mantienen tipos fijos durante periodos iniciales de tres a cinco años antes de pasar a tipos variables. Esta estructura plantea retos de gestión del riesgo de tipo de interés a medida que la cartera madura y se aproximan los periodos de revisión de tipos.
La respuesta de la oferta de vivienda
El auge de la demanda hipotecaria ha catalizado una intensa actividad de construcción residencial. ROSHN, un promotor inmobiliario propiedad del PIF, se ha convertido en el mayor promotor de comunidades residenciales del Reino, con comunidades planificadas en Riad, Yeda y la Provincia Oriental. Las comunidades de ROSHN cuentan con equipamientos integrados, zonas verdes e infraestructuras, y se dirigen a las familias saudíes de renta media.
La Compañía Nacional de Vivienda (NHC), otro promotor vinculado al Estado, se centra en la entrega de vivienda asequible. Los desarrollos de la NHC ofrecen viviendas terminadas a precios accesibles para los beneficiarios del REDF, con diseños y especificaciones de construcción estandarizados que optimizan la eficiencia de costes.
Los promotores del sector privado han ampliado su actividad de construcción residencial en respuesta a la demanda del mercado. Las comunidades planificadas, los complejos de apartamentos y los desarrollos de uso mixto han proliferado en las principales ciudades, con promotores que compiten en ubicación, calidad del diseño y equipamientos comunitarios.
Las ventas sobre plano, en las que los compradores adquieren los inmuebles antes de que finalice la construcción, se han convertido en un rasgo destacado del mercado. El SAMA ha introducido una normativa de ventas sobre plano que exige cuentas de garantía bloqueada (escrow), calendarios de pago vinculados al avance de la obra y avales financieros del promotor para proteger los depósitos de los compradores.
Dinámica del mercado y precios
Los precios de la vivienda residencial han experimentado una revalorización significativa en los principales mercados. Los precios residenciales de Riad aumentaron aproximadamente entre el 30 % y el 40 % entre 2020 y 2025, impulsados por la demanda tanto de propietarios ocupantes como de inversores. Los mercados de Yeda y la Provincia Oriental registraron revalorizaciones más moderadas, aunque el crecimiento de los precios se mantuvo positivo en todas las grandes áreas urbanas.
Han surgido presiones de asequibilidad a medida que la revalorización de los precios ha superado el crecimiento de las rentas. El coste medio de una vivienda en Riad alcanzó aproximadamente 1,2 millones de SAR en 2025, lo que exige condiciones de financiación que tensan los presupuestos de los prestatarios pese al apoyo de la subvención del REDF. El Gobierno ha respondido elevando los niveles de subvención, ampliando los programas de asignación de suelo y fomentando el desarrollo de mayor densidad para moderar el coste por vivienda.
El mercado del alquiler también se ha tensionado, reflejando las dinámicas que se analizan en la comparativa de vivienda del CCG, con rentabilidades del alquiler al alza a medida que la demanda inversora absorbe el inventario disponible y el crecimiento demográfico de las grandes ciudades supera la incorporación de nueva oferta. Esta dinámica ha reforzado la lógica económica del acceso a la propiedad y ha creado un círculo virtuoso de demanda hipotecaria.
El desarrollo del mercado hipotecario secundario
La Compañía Saudí de Refinanciación Inmobiliaria (SRC), creada como sociedad participada por el PIF, se ha constituido para desarrollar un mercado hipotecario secundario. La SRC compra carteras hipotecarias a los bancos originadores, aportando la liquidez que les permite seguir prestando. La compañía financia sus adquisiciones mediante emisiones de sukuk respaldadas por los activos hipotecarios adquiridos.
La actividad de la SRC ha crecido de forma sostenida, con compras acumuladas de carteras que superaban los 25.000 millones de SAR en 2025. La calificación crediticia de la compañía, respaldada por la propiedad del PIF y el aval del Estado, le permite un acceso eficiente a los mercados de capitales que canaliza el capital de los inversores institucionales hacia el sistema de financiación de la vivienda.
El desarrollo de sukuk respaldados por hipotecas representa un objetivo a más largo plazo. La titulización de carteras hipotecarias mediante instrumentos de los mercados de capitales dotaría a los bancos de capacidad de financiación adicional y crearía nuevos productos de inversión para los inversores institucionales. Los avances en la regulación y en la infraestructura de mercado progresan hacia la habilitación de la titulización a escala.
Marco regulatorio
La regulación hipotecaria del SAMA ha evolucionado desde un marco incipiente hasta una arquitectura regulatoria integral. La Ley de Financiación Inmobiliaria, la Ley de Hipoteca Inmobiliaria Registrada y la Ley de Control de Sociedades Financieras proporcionan el fundamento jurídico para la concesión de hipotecas, la constitución de garantías y los procedimientos de ejecución.
Las medidas de protección del consumidor incluyen evaluaciones obligatorias de capacidad de pago, requisitos de transparencia en la información de costes, límites a las penalizaciones por amortización anticipada y condiciones contractuales hipotecarias estandarizadas. El SAMA publica información comparativa sobre el coste de las hipotecas, lo que permite a los prestatarios comparar las ofertas entre distintas entidades.
Los procedimientos de ejecución hipotecaria, históricamente constreñidos por factores culturales y jurídicos, se han reforzado mediante tribunales de ejecución especializados y procedimientos agilizados. Aunque las tasas de ejecución siguen siendo muy bajas, la existencia de mecanismos de ejecución creíbles respalda la disciplina crediticia y la calidad del crédito.
Las medidas macroprudenciales —incluidos los límites préstamo-valor, los topes de deuda sobre ingresos y la calibración de las ponderaciones de riesgo de las exposiciones hipotecarias— dotan al SAMA de herramientas para gestionar la acumulación de riesgo sistémico en el sector de la financiación de la vivienda.
Calidad crediticia y evaluación del riesgo
La calidad de los activos hipotecarios se ha mantenido sólida a lo largo del periodo de crecimiento, con tasas de morosidad inferiores al 1,5 % en las hipotecas subvencionadas y de aproximadamente el 2,0 % en los préstamos no subvencionados. La combinación del apoyo a la renta del REDF, unos criterios de concesión conservadores y un entorno de empleo favorable ha respaldado el comportamiento del crédito.
No obstante, la maduración de la cartera sigue siendo limitada. La mayoría de las hipotecas vivas se originaron en los últimos cinco años, lo que significa que la cartera aún no ha atravesado un ciclo económico completo. Las pruebas de resistencia realizadas por el SAMA y por los bancos individuales apuntan a niveles de pérdida manejables en escenarios adversos, si bien el comportamiento real a lo largo de una recesión sigue sin comprobarse.
El riesgo de concentración en el sector bancario merece seguimiento. Con las hipotecas representando aproximadamente el 25 % del crédito bancario total, concentrado en una única clase de activo y una única geografía, cualquier deterioro significativo del mercado inmobiliario residencial saudí podría tener implicaciones relevantes para la calidad de los activos y la rentabilidad de la banca.
Retos y consideraciones
La sostenibilidad del gasto en subvenciones del REDF es una consideración fiscal. Los costes anuales de subvención han crecido a la par que la cartera hipotecaria, y representan una partida presupuestaria significativa. Se está estudiando la transición desde las subvenciones directas hacia mecanismos de apoyo más focalizados, incluidos los acuerdos de capital compartido y las estructuras de reembolso vinculadas a la renta.
El coste del suelo constituye el mayor componente del coste de la vivienda en los principales mercados urbanos. Pese a la considerable asignación pública de suelo a través del impuesto sobre el suelo urbano sin edificar (White Land Tax) y de las transferencias directas, la escasez de suelo urbano en Riad y Yeda sigue encareciendo la vivienda. La ampliación de los perímetros urbanos, la inversión en infraestructuras de transporte y el fomento del desarrollo de mayor densidad se están impulsando como respuestas estructurales.
La sensibilidad a los tipos de interés representa un riesgo sistémico. A medida que expiren los periodos de tipo fijo de las hipotecas y los prestatarios pasen a tipos variables, las cuotas mensuales se ajustarán. La magnitud de los incrementos de cuota dependerá del entorno de tipos vigente, con posibles implicaciones para los flujos de caja de los prestatarios y el comportamiento del crédito.
Perspectivas
Se espera que el mercado hipotecario saudí continúe creciendo hasta 2030, aunque a un ritmo más pausado que el extraordinario crecimiento de 2020 a 2025. Se prevé que la deuda hipotecaria viva alcance 1 billón de SAR en 2030, impulsada por las continuas asignaciones de beneficiarios del REDF, el crecimiento demográfico y las tendencias de urbanización.
Se prevé que la tasa de propiedad de vivienda alcance el objetivo del 70 % de la Visión 2030 en 2030, aunque lograr este hito exigirá un esfuerzo sostenido en materia de oferta de vivienda, gestión de la asequibilidad y acceso a la financiación. La maduración del mercado hipotecario irá acompañada del desarrollo de mecanismos de mercado secundario, productos de refinanciación e instrumentos de liberación de capital que caracterizan a los sistemas de financiación de la vivienda más desarrollados.
La transformación del mercado hipotecario saudí figura entre los logros más tangibles y de mayor impacto de la primera década de la Visión 2030: ha cambiado de raíz la forma en que las familias saudíes acceden a la propiedad de la vivienda y ha reconfigurado el paisaje residencial del Reino.